臺灣高等法院民事　返還買賣價金（2026-04-28）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院民事判決
114年度重上更一字第1號
上  訴  人  葉娗䰚  
訴訟代理人  李佳翰律師
            郭峻瑀律師
被 上訴 人  國泰建設股份有限公司

法定代理人  張清櫆  
訴訟代理人  李玲玲律師
複 代理 人  朱曼瑄律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國112
年2月23日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第1061號第一審判決
提起上訴，並為訴之追加，經最高法院發回更審，本院於115年3
月24日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍佰參拾柒萬柒仟伍佰元，及自本
件判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘追加之訴駁回。
第二審（含追加之訴）及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負
擔三分之一，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付於上訴人以新臺幣壹佰柒拾玖萬貳仟伍佰元供擔
保後得假執行。但被上訴人如以新臺幣伍佰參拾柒萬柒仟伍佰元
為上訴人預供擔保，得免為假執行。
其餘假執行之聲請駁回。　　　　　　
　　事實及理由
壹、程序方面：
　　按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求
    之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、
    第255條第1項第2款定有明文。查上訴人起訴主張解除買賣
    契約及契約無效，依民法第179條規定請求被上訴人返還已
    給付買賣價金新臺幣（下同）1,443萬4,277元本息。原審為
    上訴人全部敗訴判決，上訴人提起上訴，於前審主張倘認其
    解約不合法，被上訴人所沒收之違約金過高應予以酌減，爰
    將起訴聲明列為先位聲明，依民法第252條規定請求酌減違
    約金後，並依民法第179條規定為備位聲明請求被上訴人返
    還已給付買賣價金1,341萬9,000元本息；又上訴人於本審就
    先位聲明追加民法第113條規定為請求權基礎，經核上訴人
    於前審追加之備位聲明及於本審追加之請求權基礎，與原起
    訴請求之基礎事實，均係本於兩造間因簽訂買賣不動產契約
    所生爭議之同一基礎事實，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
　㈠伊於民國102年11月8日向被上訴人購買坐落高雄市○○區○○段0
    ○段000地號等13筆土地上之「國泰R13馥建築」建案（下稱
    系爭建案）編號A1棟8樓房屋（含編號PL-080、PM-002號停
    車位）及其基地應有部分（下稱A1房地）、編號A2棟25樓房
    屋（含編號PL-009、PL-010、PL-094號停車位）及其基地應
    有部分（下稱A2房地，與A1房地合稱系爭房地），價金依序
    為4,649萬元、4,936萬元，雙方並簽訂國泰R13馥建築不動
    產買賣契約書2份（下分稱A1、A2房地契約，合稱系爭契約
    ）。伊已依約給付被上訴人A1、A2房地價金各1,710萬3,156
    元、1,234萬元，共計2,944萬3,156元。因系爭契約為定型
    化契約，被上訴人未給予伊合理期間審閱，且系爭契約第7
    條第4項、第11條第4項、第13條及第17條第2項約定（下稱
    系爭約定）對伊顯失公平，故依消費者保護法（下稱消保法
    ）第11條之1第3項、第12條第1項、第2項第1款及民法第111
    條規定，系爭契約全部條款均不構成契約內容而為無效，或
    至少系爭約定不構成契約內容而為無效；如認系爭契約並非
    無效，因系爭房地有大樓公設800多項瑕疵、停車位無法正
    常停入車輛、A2房地之主臥室冷氣排水管未施作及其餘如附
    表所示之瑕疵，而不具備被上訴人擔保品質、價值及效用，
    故伊自得行使同時履行抗辯，拒絕給付價金，則被上訴人不
    得以伊給付遲延為由解除系爭契約，並沒收違約金1,443萬4
    ,277元（即系爭房地買賣總價金15％及A2房地變更設計費5萬
    6,777元）；又被上訴人拒絕修繕瑕疵、交付驗屋資料及驗
    屋，伊已於107年5月31日、同年8月30日以存證信函、律師
    函催告被上訴人依約履行未果，並以107年9月28日、同年10
    月26日、同年11月26日存證信函向被上訴人解除系爭契約，
    爰依民法第113條規定、系爭契約第17條第1項約定、民法第
    259條、第179條規定，擇一請求被上訴人返還已給付買賣價
    金1,443萬4,277元本息予伊。
　㈡縱認伊有違約情事，被上訴人依系爭契約第17條第2項約定解
    除系爭契約後，沒收之違約金1,443萬4,277元亦屬過高，認
    應依民法第252條規定請求酌減至買賣總價金1％為計算，故
    伊依民法第179條規定，備位請求被上訴人返還已給付買賣
    價金1,341萬9,000元本息。
二、被上訴人則以：上訴人於102年11月7日攜回系爭房地買賣契
    約書審閱本後，原定於同年月14日簽約，其自願放棄審閱期
    而於同年月8日簽定系爭契約，並於簽約前已清楚理解契約
    內容，又其於簽約後相當期間均未爭執審閱期受剝奪，系爭
    契約自未違反消保法第11條之1第1項規定，且系爭約定對上
    訴人並無顯失公平，系爭契約或系爭約定自屬有效。上訴人
    未依約於使用執照核發後4個月內備妥文件配合辦理系爭房
    地之所有權移轉登記與房屋貸款，亦未依伊通知進行房屋驗
    收與交屋手續，又其所指系爭房地之瑕疵均非重大且可修補
    ，且屬公共設施部分業經管理委員會驗收完成點交，上訴人
    自不得執為拒絕履行上開契約義務之事由。伊已多次催告上
    訴人依約履行未果，自得依系爭契約第17條第2項約定合法
    解除系爭契約，並沒收1,443萬4,277元充作違約金。再者，
    系爭契約第17條關於違約金之約定，合於內政部之預售屋買
    賣定型化契約應記載及不得記載事項之範圍，且符合一般社
    會經濟狀況所認可接受之標準，又伊受有房價跌價、支出管
    理銷售成本、佣金、房屋稅、管理費及利息等損失，是違約
    金並無過高等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並為上訴
    及追加聲明：㈠先位部分：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付
    上訴人1,443萬4,277元，及自108年4月26日起至清償日止，
    按年息5％計算之利息。㈡追加備位部分：被上訴人應給付上
    訴人1,341萬9,000元，及自112年10月12日起至清償日止，
    按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上
    訴人則答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決
    ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項（見本審卷一第211至213頁、卷二第185頁
    、卷三第128頁）：
　㈠上訴人於102年11月7日向被上訴人洽買系爭房地，並簽署訂
    購同意書，約定於同年月14日簽約。
　㈡上訴人於102年11月8日與被上訴人簽訂系爭契約，約定總價
    金各為4,649萬元（A1房地）及4,936萬元（A2房地），並記
    載「本人葉娗䰚茲就買賣契約之內容，業已完全審閱完畢，
    為節省簽約時間，同意將契約審閱期間縮短為1天」等語之
    切結書（下稱系爭切結書）。
　㈢被上訴人於106年7月19日取得系爭建案之使用執照後，於同
    年9月7日發函通知上訴人辦理產權移轉、交屋作業程序與應
    於同年9月18日前繳納代收款83萬3,156元及89萬2,851元。
　㈣被上訴人於107年5月23日寄發高雄地方法院郵局第806號存證
    信函予上訴人，告知上訴人應於文到7日內就A1房地繳清代
    收款及1成尾款共計548萬3,156元、辦理移轉登記、設定抵
    押及貸款程序，如逾期即以該函為解除契約及沒收違約金之
    意思表示（下稱806號存證信函），上訴人於同年月28日收
    受；被上訴人另於同年月30日寄發高雄地方法院郵局第861
    號存證信函予上訴人，告知上訴人應於文到7日內就A2房地
    繳清代收款及1成尾款共計583萬2,851元、辦理移轉登記及
    貸款程序，並就衛浴裝修材不符部分提議減價50萬元等語（
    下稱861號存證信函）；上訴人則於同年月31日寄發嘉義文
    化路郵局第236號存證信函予被上訴人，表示A2房地設計部
    分有施作瑕疵（下稱236號存證信函），復於同年6月15日寄
    發嘉義文化路郵局第275號存證信函予被上訴人，拒絕被上
    訴人減價之提議並要求減價400萬元等語（下稱275號存證信
    函），嗣被上訴人於同年8月21日寄發高雄地方法院郵局第1
    368號存證信函予上訴人告知已依約完成衛浴施作，並應於
    文到後10日內就A2房地繳清代收款及1成尾款共計583萬2,85
    1元、辦理移轉登記及貸款程序，如逾期即以該函為解除契
    約及沒收違約金之意思表示（下稱1368號存證信函），上訴
    人於同年月22日收受。
　㈤被上訴人於108年2月19日寄發高雄地方法院郵局第1173號存
    證信函（下稱1173號存證信函）予上訴人，上訴人於同年月
    22日收受；復於108年4月3日寄發新興郵局第595號存證信函
    （下稱595號存證信函）予上訴人，亦經上訴人收受。
　㈥被上訴人於108年5月24日以上訴人為提存物受取人，各就A1
    房地部分提存1,012萬9,656元、A2房地部分提存487萬9,223
    元，經臺灣嘉義地方法院提存所准予提存（見原審卷二第14
    7至149頁），經上訴人於109年間領取完畢。
五、本院之判斷：
　㈠上訴人主張被上訴人未給予其合理期間審閱系爭契約，且系
    爭約定對其顯失公平，故認系爭契約或系爭約定依消保法第
    11條之1第3項、第12條第1項、第2項第1款及民法第111條規
    定而無效，並依民法第113條、第179條規定請求被上訴人返
    還買賣價金1,443萬4,277元等情，為被上訴人否認，並以前
    詞置辯。經查：
　⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
    合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型
    化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規
    定者，其條款不構成契約之內容，消保法第11條之1第1至3
    項固有明文。惟該條規定係為保護消費者所設，使其於訂立
    定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契
    約條款之機會。倘消費者於訂約時對契約條款內容已明瞭，
    自願放棄其審閱期間之權利而與企業經營者成立契約關係，
    基於私法自治及契約自由之原則並無不可，尚不影響該定型
    化契約之效力。　
　⒉查系爭契約乃被上訴人為與不特定多數消費者締約而單方預
    先擬定，屬消保法所規範之定型化契約。又上訴人於102年1
    1月8日與被上訴人簽訂系爭契約，並於同日為系爭切結書等
    情，為兩造所不爭執，有系爭契約、系爭切結書可參（見原
    審卷一第155至276頁、卷二第89至91頁），觀諸系爭契約所
    載「本契約於102年11月8日經甲方（即上訴人）攜回審閱1
    日」等語（見原審卷一第157、219頁），可徵上訴人於簽約
    當日即102年11月8日始將系爭契約攜回審閱。至被上訴人所
    辯：上訴人於102年11月7日訂購系爭房地時，被上訴人於當
    日交付上訴人訂購同意書第二聯及契約書審閱本，復於同年
    月8日簽約時經上訴人簽立系爭切結書放棄審閱期間等情，
    已為上訴人否認，且依被上訴人提出系爭切結書、訂購同意
    書、其他建案之契約書審閱本（見原審卷二第89至91頁、本
    審卷一第345至351頁、其他建案之契約書審閱本另置卷外）
　　，均無關於本件契約書審閱本等相關內容，實無從證明上訴
    人於102年11月7日訂購系爭房地時將契約書審閱本攜回審閱
    之事實，被上訴人亦未能提出其所指系爭建案提供上訴人之
    契約書審閱本，及上訴人有簽收該審閱本之相關證明，是其
    主張前情，核非可採。
　⒊觀以上訴人於102年11月8日簽立之系爭切結書所載「本人葉
    娗䰚茲就買賣契約之內容，業已完全審閱完畢，為節省簽約
    時間，同意將契約審閱期間縮短為1天」等語，其上併有上
    訴人親筆簽名、蓋印及填寫之身分證字號（見原審卷二第89
    、91頁），復參酌證人邱素芳於本審審理時證述：伊任職於
    維多廣告股份有限公司之房屋銷售人員，系爭建案是伊公司
    負責之代銷建案，伊在案場會有電腦螢幕跟客戶介紹代銷房
    屋，這個建案因為現場買方很多人，賣的速度很快，案場客
    戶如果看完房子覺得沒有問題，確定要買，就會簽訂購同意
    書（如本審卷一第345至351頁訂購同意書），簽的目的是買
    方確定要訂購該房屋，我們就不會再賣給其他人。系爭契約
    關於審閱權、審閱期間之記載，是提前簽約的客戶才會寫這
    些內容，並請客戶簽名，上訴人是7號訂8號簽約，就會寫審
    閱1日，會依據契約內容清楚告訴客戶，如果比訂購單所約
    定期間提前簽約，就會請客戶簽立系爭契約所附之切結書，
    切結書內容就是客戶已經審閱完畢契約內容，並同意簽約，
    簽立系爭契約完成後會當場交付契約正本予買方收受。又簽
    約時就會告訴客戶契約內容，契約重點都會跟他說等語（見
    本審卷二第362至367頁），足見上訴人於簽約前業經證人邱
    素芳告知契約內容，其已充分瞭解契約條款，而自願與被上
    訴人成立契約關係，並基於其他考量而選擇放棄審閱期間。
    再者，系爭契約乃一式兩份，上訴人於102年11月8日簽約當
    日既已保存1份，顯然處於可隨時查閱系爭契約內容之情狀
    ，足認其有充裕時間可閱覽契約內容，且上訴人自承於簽約
    日拿到系爭契約後，直至107年間系爭房地驗屋時始爭執契
    約審閱期間等情，有臺灣橋頭地方檢察署109年度偵字第760
    3號、110年度偵字第579號不起訴處分書可參（見原審卷二
    第93至100頁），則上訴人於102年11月8日起至107年間將近
    5年期間得隨時查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會
    ，在經過相當合理之期間後，未曾主張契約審閱期間遭剝奪
    ，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處
    ，已難謂上訴人不知該契約相關權利義務而訂約，致其訂立
    之契約有失公平之虞；況依上訴人於107年9月28日、同年10
    月26日、同年11月26日存證信函（見原審卷一第405至426、
    527至544頁），其歷次向被上訴人主張系爭建案公共設施、
    停車位及系爭房地有重大瑕疵，而請求解除系爭契約及返還
    買賣價金時，均承認兩造間簽訂之系爭契約有效存在，故其
    得依法解除契約，並未曾向被上訴人反應其契約審閱權遭剝
    奪，更未曾表示系爭契約有無效之情事；另觀諸上訴人於10
    8年3月28日向臺北市政府法務局提出之消費爭議調解申請書
    （見原審卷一第563至565頁），其內容仍未有關於被上訴人
    剝奪其審閱契約期間，僅以被上訴人不提供驗屋資料、系爭
    房地、公設及停車位有諸多瑕疵等為其申訴事由，堪認上訴
    人已選擇拋棄審閱期間，則縱被上訴人在簽約前未給予上訴
    人合理之審閱期間，該瑕疵亦經補正，上訴人事後自不能再
    執消保法第11條之1規定主張契約之定型化條款不構成契約
    之內容。
　⒋又按定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平
    者，無效；定型化契約中之條款與其所排除不予適用之任意
    規定之立法意旨顯相矛盾者，推定其顯失公平，消保法第12
    條第1項、第2項第2款定有明文。查系爭約定分別為兩造簽
    訂系爭契約時關於貸款、房地所有權移轉登記期限、驗收及
    違約之處罰等約定，均依系爭契約本質所生兩造之權利義務
    ，且觀諸契約文義，係契約當事人就他方違反履約義務及相
    關期限時，各得依約解除契約及給付違約金，並無免除或減
    輕被上訴人之責任，或加重上訴人之責任、使上訴人拋棄權
    利或限制其行使權利，或對上訴人有重大不利益之情事，難
    認有何上訴人所指顯失公平之情事，應屬有效。
　⒌綜此，系爭契約及系爭約定雖為定型化契約、定型化契約條
    款，然被上訴人已於簽約前告知上訴人系爭契約相關權利義
    務，且經上訴人自行簽訂系爭切結書選擇放棄審閱期間，並
    與被上訴人成立系爭契約，又被上訴人雖於簽約前未給予上
    訴人契約審閱期間，然該部分瑕疵已經補正，上訴人自不得
    於事後再以違反審閱期間之規定為由主張系爭契約無效，又
    系爭約定並無顯失公平之情事而非無效，是上訴人據此主張
    系爭契約或系爭約定無效，而依民法第113條、第179條規定
    請求被上訴人返還買賣價金，自均非有據。
　㈡上訴人以107年9月28日、同年10月26日、同年11月26日存證
    信函向被上訴人所為解約之意思表示，不生解約之效力：
　⒈依系爭契約第15條第2項約定：「有關本契約標的物之瑕疵擔
    保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理」（見原審卷一
    第170、232頁），可知民法有關瑕疵擔保責任之規定，於系
    爭契約亦有適用。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之
    責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形
    ，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第359條
    定有明文。準此以觀，倘買賣標的物之瑕疵非屬重大，且依
    其情形解除契約顯失公平者，買受人即不得解除買賣契約，
    而僅得請求減少價金。另所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵
    對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，
    有失平衡而言。再按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言
    。