臺灣新北地方法院民事　拆屋還地（2025-12-31）

裁判全文（主文及理由）

臺灣新北地方法院民事判決
113年度重訴字第183號
原      告  遠雄人壽保險事業股份有限公司

法定代理人  孟嘉仁
訴訟代理人  王俊翔律師
被      告  游榮收
訴訟代理人  黃瑋如律師
            陳建良律師
複  代理人  黃品寧律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國114年11月13日言
詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土地上如附圖一所
    示地號831⑴、831⑵、831⑶部分(面積共計91.43平方公尺)之
    地上物拆除，暨將同段813地號土地上如附圖二所示地號813
    ⑴部分（面積0.87平方公尺）之地上物拆除，並將上開土地
    占用部分騰空返還予原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣（下同）77萬2,000元為被告供擔保
    後，得假執行；但被告如以231萬6,730元為原告預供擔保，
    得免為假執行。
　　事實及理由
壹、程序方面：
　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
    ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查
    原告提起本件訴訟，原聲明：㈠被告應將坐落新北市○○區○○
    段000○000地號土地上，面積250.9平方公尺之地上物（實際
    面積及位置以現場勘驗測量後為準）拆除，並將上開土地占
    用部分騰空返還予原告。嗣經本院囑託地政機關測量後，原
    告更正聲明為：被告應將坐落於新北市○○區○○段000地號土
    地（下稱系爭831號土地）上如新北市板橋地政事務所民國1
    13年7月16日土地複丈成果圖（即本判決附圖一）所示地號8
    31⑴、831⑵、831⑶部分(面積共計91.43平方公尺)之地上物拆
    除，暨將同段813地號土地（下稱系爭813號土地）上如新北
    市板橋地政事務所同年12月10日土地複丈成果圖（即本判決
    附圖二）所示地號813⑴部分（面積共計0.87平方公尺）之地
    上物拆除，並將上開土地占用部分騰空返還予原告（見本院
    卷二第239至240頁）。核原告上開所為，係於測量後特定拆
    除範圍，核屬補充事實上陳述，而非訴之變更或追加，揆諸
    前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：　　
一、原告主張：被告有事實上處分權之門牌號碼新北市○○區○○路
    00巷00號、20-1號、20-3號建物（以下分別稱系爭20號建物
    、系爭20-1號建物、系爭20-3號建物，合稱系爭建物）於興
    建時係全部建築在他人土地上，迄今仍有如附圖一、二所示
    部分無權占有原告所有之系爭831、813號土地（以下合稱系
    爭土地），然兩造就系爭土地並無任何使用上之約定，且被
    告亦無民法有關推定租賃及越界建築等規定之適用，故被告
    無合法使用權源，應將坐落於系爭土地上之部分拆除，爰依
    民法第767條第1項前段、中段規定，提起本件訴訟，並聲明
    ：㈠如主文第1項所示；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
　㈠訴外人寶山建設股份有限公司（下稱寶山建設公司）更名前
    為海山煤礦股份有限公司（下稱海山煤礦公司），於70年間
    興建系爭建物作為員工宿舍使用，坐落於系爭土地及新北市
    ○○區○○段00000○000○000地號土地上（以下分別稱系爭124-1
    號土地、系爭126號土地、系爭127號土地），被告父親為海
    山煤礦公司員工，嗣海山煤礦公司將系爭建物交由被告父親
    使用並設立門牌號碼，被告及家人自80年9月11日舉家遷入
    使用至今已長達34年之久，系爭建物現屬被告事實上處分權
    並繳交房屋稅。
　㈡海山煤礦公司興建系爭建物時，系爭土地所有權人為中華民
    國，後由財政部國有財產局管理時，未曾對被告請求拆屋還
    地，被告遷入系爭建物後，係以行使地上權之意思，善意、
    和平、公然、繼續占有系爭土地。縱原告於95年間向寶山建
    設公司購買系爭813號土地；105年間向財政部國有財產署購
    買系爭831號土地，然因財政部國有財產署未依國有非公用
    不動產讓售作業程序第3點前段規定，通知被告申請承購，
    違背國有財產法及其施行細則、上開讓售作業程序、民法誠
    信原則，故該系爭土地之買賣行為，不影響被告以行使地上
    權之意思，善意、和平、公然、繼續占有系爭土地之事實，
    原告稱被告無權占有，即屬無據。
　㈢系爭建物與系爭813號土地原同屬寶山建設公司所有，寶山建
    設公司嗣將系爭建物事實上處分權讓與被告之父親，再由被
    告繼承取得，並於95年間將系爭813號土地出售予原告，依
    民法第425條之1第1項規定，系爭20-3號建物占用部分，目
    前仍結構完好，得以遮風避雨、供人正常生活起居，顯然可
    供正常使用，應足認定系爭20-3號建物仍屬在得使用之期限
    內，仍具有相當之經濟價值，即應推定兩造間就系爭813號
    土地之租賃關係仍存在。
　㈣系爭建物存在多年仍未拆除，且採礦行業屬於高度管制之特
    許行業，政府勢必對於各礦區之狀況更加嚴謹和慎重地管控
    ，殊難想像政府對於系爭建物建於國有地上毫不知情，政府
    應知有越界建築情事，且若有向寶山建設公司對於越界之事
    提出異議，寶山建設公司自會遷徙或改建系爭建物，然系爭
    建物持續存續至今未被拆除，顯見系爭建物占用系爭831號
    土地、系爭126號土地之所有權人即當時之臺灣省明知越界
    建築卻不為反對。原告買受系爭831號土地時即知有系爭建
    物，應認原告同意負與前手相同容忍之義務，不容以土地所
    有權人更易，逕使合法興建之房屋不具正當權源，又占用系
    爭831號土地部分為系爭建物之正面，倘拆除必有礙系爭建
    物之整體，並損及經濟價值，本件自有民法第796條第1項本
    文規定之適用，不得請求移去系爭建物。
　㈤倘認為本件無民法第796條第1項本文之適用，系爭建物占用
    系爭831號土地之外側部分，為其唯一對外道路，即使依原
    告要求拆除占用部分，系爭建物仍須仰賴原占用部分之道路
    通行，若禁止被告通行，將使系爭建物無法對外聯繫，經濟
    價值及居住功能盡失；若仍允許通行，則其對系爭831號土
    地的使用與未拆除前無異，並無實益。系爭建物占用部分之
    外側道路為既成道路，已形成公用地役關係，縱拆除占用部
    分，因既成道路切割之影響，原告仍難以完整使用系爭土地
    。系爭建物占用系爭831號土地部分側，為系爭20-1號3層樓
    水泥磚造混凝土房屋之正面，如依原告要求拆除占用部分，
    勢將影響整體結構承重與基礎，恐致倒塌或難以修復之危險
    ，不僅危及居住者生命財產，亦致系爭建物之經濟價值劇烈
    貶損，需耗成本甚鉅。又依保險法第138條第3項規定，原告
    僅得經營保險相關業務，不得從事開發或建築事業，縱拆除
    系爭建物，原告亦無法開發利用。另依臺灣臺北地方法院10
    6年度金重訴字第25號判決，可知該地開發具高度風險，縱
    依原告要求拆除系爭建物，系爭831號土地因地質與環境限
    制，經濟價值極為有限，開發對於環境與住民危害甚鉅，應
    免為全部移除。再原告開發案基地面積達99,598平方公尺，
    本件占用部分僅91.43平方公尺，且原告主張系爭土地將與
    北側土地共同依都市計畫開發，即使不將占用部分納入，對
    原告之損失亦屬輕微，反之對被告影響重大。是以，依民法
    第796條之1第1項及民法第148條之規定，得免為系爭建物全
    部之拆除。
　㈥綜上所述，原告之請求顯無理由，應予駁回，並聲明：原告
    之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第242至244頁、第307至308頁
    ）：
　㈠系爭建物係於70年間興建，現在事實上處分權人為被告。
　㈡系爭建物坐落於系爭124-1號土地、系爭126號土地、系爭813
    號土地、系爭831號土地等4筆土地。系爭建物占有系爭831
    號土地範圍及面積如本判決附圖一所示（見本院卷一第81頁
    ）；系爭20-3號建物占有系爭813號土地範圍及面積如本判
    決附圖二所示（見本院卷二第165頁）。
　㈢系爭813號土地（91年間地籍圖重測前為大安寮段大安寮小段
    682地號土地）係於47年3月4日以「依照移轉民營實施分售
    辦法標售」為原因登記所有權人為海山煤礦公司，該公司於
    82年間更名為寶山建設公司後，於95年12月4日以「買賣」
    為原因移轉登記前開土地所有權予原告，該土地之現登記所
    有權人仍為原告，並為使用分區係「乙種工業區」之都市計
    畫土地。
　㈣系爭831號土地（91年間地籍圖重測前為大安寮段大安寮小段
    682-4地號土地）係於61年5月4日以「接管」為原因登記所
    有權人為臺灣省（管理者為新北市政府改制前之臺北縣政府
    ），嗣於88年8月23日以「接管」為原因登記所有權人為中
    華民國（管理者為財政部國有財產局，現改制為財政部國有
    財產署），之後再由中華民國於105年11月15日以「買賣」
    為原因移轉該土地所有權予原告，該土地之現登記所有權人
    仍為原告，並為使用分區係「乙種工業區」之都市計畫土地
    。
　㈤系爭124-1號土地（99年間分割自同段124地號土地，而該124
    地號土地於95年間地籍圖重測前為大安寮段大安寮小段682-
    9地號土地），係於72年6月14日以「分割轉載」為原因登記
    所有權人為海山煤礦公司（使用分區為「山坡地保育區」、
    使用地類別為「礦業用地」），該公司於82年間更名為寶山
    建設公司後，於99年10月21日以「買賣」為原因移轉登記該
    土地所有權予被告。
　㈥系爭126號土地（95年間地籍圖重測前為大安寮段大安寮小段
    682-11地號土地），原為大安寮段大安寮小段682-4地號土
    地之部分土地，係於72年6月14日以「分割轉載」為原因登
    記所有權人為臺灣省（管理者為新北市政府改制前之台北縣
    政府）並分割為前述682-11地號土地，該土地嗣於88年8月1
    1日以「接管」為原因登記所有權人為中華民國（管理者為
    財政部國有財產局，現改制為財政部國有財產署），並經被
    告於110年6月間向國有財產署申請承購，中華民國因而於同
    年11月16日以「買賣」為原因移轉系爭126地號土地之所有
    權予被告（「使用分區或編定」為「非都市：山坡地保育區
    」、「非都市編定：農牧用地」），該土地之登記所有權人
    現為被告。
　㈦系爭127號土地（95年間地籍圖重測前為大安寮段大安寮小段
    682-12地號土地），係於72年6月14日以「分割轉載」為原
    因登記所有權人為海山煤礦公司，而該公司於82年間更名為
    寶山建設公司後，於99年10月21日以「買賣」為原因移轉登
    記該土地所有權予被告，該土地之登記所有權人現仍為被告
    ，使用分區為「山坡地保育區」，而使用地類別為「林業用
    地」。
四、本院得心證之理由：
　　原告主張其為系爭土地之所有權人，被告為系爭建物之事實
    上處分權人，系爭建物無權占用系爭土地，爰依民法第767
    條第1項前段、中段規定請求拆屋還地，為被告否認，並以
    前詞置辯，是本件爭點為：本件被告是否得依民法770條、
    第772條、第425條之1第1項、第796條第1項、第796之1條第
    1項、第148條等規定，主張其有占用系爭土地之合法權源，
    並請求法院駁回原告拆屋還地之請求？茲分述如下：
　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
    對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞
    者，得請求防止之，民法第767條定有明文。次按以無權占
    有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事
    實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其
    土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占
    有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第11
    20號判決意旨參照）。被告對於系爭建物占有系爭土地如附
    圖一、二所示之事實並不爭執，揆諸前揭說明，自應由被告
    就其具有占用系爭土地合法權源之事實，負舉證責任。
　㈡就被告之主張分論如下：
　⒈被告無從依民法第772條、770條規定，主張其時效取得系爭
    土地之地上權：
　⑴按稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他
    工作物為目的而使用其土地之權。以所有之意思，20年間和
    平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為
    所有人。以所有之意思，10年間和平、公然、繼續占有他人
    未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求
    登記為所有人。前5條之規定，於所有權以外財產權之取得
    ，準用之。於已登記之不動產，亦同。民法第832條、第769
    條、第770條、第772條分別定有明文。是主張時效取得地上
    權者，首須以行使地上權之意思而占有，始克為之。且無權
    占有他人土地建築房屋，抑係在他人土地上有建築物，是使
    用其土地，究為地上權，抑為所有權，應觀察地上權與所有
    權在法律上種種不同點解釋當事人之意思，予以判定，不得
    僅以在他人土地上有建築物之一端，遂認為地上權；是若依
    占有所發生之事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變
    為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開
    始進行，此項意思依民法第944條第1項之規定既不在推定之
    列，故須由占有人負證明之責。又按占有人在他人土地上有
    建築物或其他工作物或竹木，可能係基於侵權行為之意思，
    亦可能基於越界建築使用，亦或界址不明致誤認他人土地為
    自己所有，或因不知為他人土地而誤為占有使用……等等，原
    因多端，尚難僅以占有人在他人土地上有建築物之客觀事實
    ，即認占有人係基於行使地上權之意思而占有（最高法院10
    0年度台再字第6號民事判決意旨參照）。又因時效取得地上
    權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地
    上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占
    有（最高法院88年度台上字第1729號判決參照）。
　⑵被告辯稱其時效取得系爭土地之地上權云云，無非係以系爭
    建物係於70年間左右即已坐落系爭831號土地、系爭813號土
    地、系爭124-1號土地及系爭126號土地上，迄今已有40多年
    之久，且被告擁有系爭建物之事實上處分權並繳交房屋稅迄
    今，並於99年間向財政部國有財產署購買系爭124-1號土地
    、系爭126號土地等情，為其主要論據，然此為原告所否認
    。又依被告所主張，系爭建物為海山煤礦公司所興建，並移
    轉予其父親，再由其繼承取得事實上處分權，然寶山建設公
    司（前身為海山煤礦公司）函復本院稱：該公司未曾興建系
    爭20-3號建物等語，此有寶山建設公司114年9月26日寶建業
    字第114035號函在卷可稽（見本院卷三第37頁），是系爭建
    物起造人係何人，興建當時是否基於以行使地上權之意思而
    占有系爭土地，即無可考。且被告雖稱其係繼承取得系爭建
    物之事實上處分權，然依系爭20-1號建物之112年房屋稅繳
    款書上記載，納稅義務人係「周麗玲」（見本院卷一第49頁
    ），並非被告父親「游昭常」（見板調卷第81頁），亦與被
    告主張其係從父親繼承取得系爭建物之情形不符。
　⑶是以，被告並未舉證系爭建物之原始所有人為何人，且興建
    當時是以行使地上權之意思占有土地，此即與時效取得地上
    權之要件不合；況且，依民法第772條準用第769條及第770
    條之規定，占有人僅得請求登記為地上權人而已，並非有占
    有事實即取得地上權，是被告既未依法登記為地上權人，即
    無從本於未取得之地上權抗辯有權占有系爭土地。依上說明
    ，被告主張其依民法第772條、第770條之規定已時效取得地
    上權，進而主張其為有權占有系爭土地，並無理由。
　⒉本件並不符合民法第425條之1第1項規定，兩造並無推定租賃
    關係：
　⑴土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
    屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之
    人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與
    土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其
    期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項
    定有明文。
　⑵查系爭813號土地於47年3月4日登記為海山煤礦公司所有，事
    後海山煤礦公司更名為寶山建設公司，並於95年12月4日以
    「買賣」為原因移轉登記所有權予原告；系爭831號土地則
    於61年5月4日以「接管」為原因登記所有權人為臺灣省，於
    88年8月23日以「接管」為原因登記所有權人為中華民國，
    再於105年11月15日以「買賣」為原因移轉所有權予原告，
    此情為兩造所不爭執。而寶山建設公司否認其有興建系爭20
    -3號建物，系爭建物之起造人及原事實上處分權人均屬不明
    ，是依被告所提證據，無法證明系爭土地及系爭建物原本同
    屬一人所有，且有僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或
    有將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，核與民法
    第425條之1第1項規定之要件不符，縱認被告得承繼系爭建
    物前事實上處分權人之權利，亦無從推定兩造有租賃關係存
    在，是被告辯稱兩造有