臺灣雲林地方法院民事　返還買賣價金（2025-08-22）

裁判全文（主文及理由）

臺灣雲林地方法院民事判決
114年度訴字第97號
原      告  兆鼎建設有限公司

法定代理人  呂財清  
訴訟代理人  薛宏騏  

被      告  李尤華即華順企業社



訴訟代理人  吳宗祐  
            沈愛琴  
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國114年8月8日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬肆仟零玖拾捌元，及自民國114年1
月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬肆仟零
玖拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
　　事實及理由
一、原告起訴主張：
　㈠原告經由被告居間介紹，於民國113年1月9日與出賣人即訴外
    人「沈孝道、沈傳旺、沈傳凉、沈傳進、沈軟、沈明山、沈
    郁智、沈秀慧、沈珮汝」等9人就坐落「雲林縣○○鎮○○段000
    ○000○000地號土地（應有部分均為15分之14）」，簽立土地
    買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書，共同委由訴
    外人僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證
    相關事務，原告並已將買賣價金第一期款新臺幣（下同）30
    0萬元匯入履約保證專戶（下稱系爭履保專戶），其中100萬
    元經原告與出賣人協議，已於113年3月5日預先給付被告。
　㈡詎料，原告與出賣人因買賣條件尚有爭議，經原告與出賣人
    合意於113年7月30日終止履保並解除土地買賣契約，並經出
    賣人同意取回系爭履保專戶中之款項200萬元，而被告預先
    領取之100萬元，自應依民法第179條之規定返還原告。
　㈢綜上，聲明：被告應給付原告100萬元，及自支付命令送達翌
    日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告辯以：
　㈠113年1月9日簽訂土地買賣契約，表示仲介完成，該100萬元
    的用途是拆屋、整地、清運、申請建築線。原告於113年6月
    7日簽立原價轉讓承諾書，要被告幫他們移轉原訂合約無條
    件轉讓第三人，付款條件比照原合約進行，100萬元就延續
    到後面這個階段，等這個流程結束才要去還100萬元，但原
    告尚未給付仲介費，也是要扣除仲介費2%。
　㈡依此計算，買賣總價38,072,600元的2%為服務費761,452元，
    被告依原告要求處理整地清除地上物，鑑界及建築線申請製
    圖等支出共56,450元，故100萬元減去761,452元，再減去56
    ,450元，僅餘182,098元。
　㈢綜上，聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請
    准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
　㈠原告經由被告居間介紹於113年1月9日與「沈孝道、沈傳旺、
    沈傳凉、沈傳進、沈軟、沈明山、沈郁智、沈秀慧、沈珮汝
    」等9人就「雲林縣○○鎮○○段000○000○000地號土地（應有部
    分均為15分之14），簽立土地買賣契約書。
　㈡兩造約定買賣仲介費為2%。
　㈢第一期款300萬元已經匯入系爭履保專戶。
　㈣300萬元中其中100萬元經買賣雙方同意已經於113年3月5日由
    系爭履保專戶動支給被告。
　㈤113年7月30日原告與出賣人合意解除土地買賣契約。
　㈥原告已取回系爭履保專戶中200萬元。
四、兩造爭執事項：
　㈠本件土地買賣價金金額？
　㈡原告依不當得利法律關係請求被告返還100 萬元，有無理由
    ？
五、本院之判斷：
　㈠兩造就上開事實不爭執，即應受拘束，本院無庸就上開不爭
    執之事實，再為調查證據，並得以之為本件判決之基礎。
　㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
    為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明
    文。是居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
    報酬。又按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬
    ，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49
    年台上字第1646號判決意旨參照）。本件被告媒介原告與「
    沈孝道、沈傳旺、沈傳凉、沈傳進、沈軟、沈明山、沈郁智
    、沈秀慧、沈珮汝」等9人就「雲林縣○○鎮○○段000○000○000
    地號土地（應有部分均為15分之14）」之土地買賣已經成立
    ，依上開說明，被告即有請求報酬之權利，原告固稱契約嗣
    後業經解除等語，然其後契約因故解除，於被告所得報酬並
    無影響，被告仍得請求報酬。
　㈢原告於鑑界後發現土地遭道路及鄰房占用，遂表示要解除契
    約，然原告雖主張依特約事項第3點（見支付命令卷第37頁
    ）「若有套繪，雙方同意本契約解除」之約定，原告可以解
    除契約等語（見本院卷第103頁），惟鄰房占用與套繪管制
    實屬二事，原告並未能提出土地已經遭套繪之證明，可見原
    告拒絕履約並無正當理由。原告為避免其遭地主追償違約金
    ，遂由被告另覓買主接手，原告並於113年6月17日簽立「原
    價轉讓承諾書」，內容略以：「本公司兆鼎建設原簽訂購買
    斗南鎮溝心段436、437、439等三筆地號，目前因本賣方之
    因素導致公司利潤減少並打算原簽訂合約金額無條件轉讓第
    三人，買賣價金付款方式比照原合約進行（本公司已簽訂簽
    約款）待第三方簽約時無條件匯款給本公司兆鼎建設」等語
    （見本院卷第35頁、第93頁），惟依上開原價轉讓承諾書之
    內容，並未提及居間報酬之免除，原告亦未提出兩造或與第
    三方間有關於仲介費用分擔之特殊約定，故原告主張其已簽
    立原價轉讓契約書以及契約已經解除而無庸給付仲介費用等
    語，即非有據。
　㈣依兩造所簽立之買方給付服務報酬承諾書所示：「原告承諾
    應於契約成立時，給付買賣總價款百分之貳（含稅）之服務
    報酬予受託人」（見本院卷第37頁），業為兩造所不爭執，
    本件原告雖僅提出其與「沈孝道、沈傳旺、沈傳凉、沈傳進
    、沈軟、沈明山、沈郁智、沈秀慧、沈珮汝」等9人關於應
    有部分15分之14之買賣契約，然而，兩造於最後言詞辯論期
    日到庭均稱2%是買賣土地全部權利總金額之2%，並非只有沈
    家應有部分15分之4部分（見本院卷第102至103頁），而本
    件買賣價金（包含另為15分之1出賣人部分）應為38,072,60
    0元，已為兩造所同陳（見本院卷第102頁），故兩造雖曾對
    土地買賣價金有爭執，而列為爭執事項，但於最後言詞辯論
    期日時，兩造對於2%居間報酬之計算基礎應為38,072,600元
    已不爭執，故依此計算，被告可向原告請求之居間報酬應為
    761,452元（計算式：38,072,600元×2%＝761,452元）。
　㈤依買賣契約特約事項第5點記載：「鑑界費用（賣方負擔）、
    申請指示建築線費用（買方負擔）」（見支付命令卷第37頁
    ），被告因此支出「代為辦理建築線申請代辦費」34,450元
    ，有請款單為憑（見本院卷第41頁），復為原告所不爭執（
    見本院卷第46頁），堪認為真，故此部分之費用應由當時的
    買方即原告負擔。
　㈥又依買賣契約特約事項第2點記載：「淨空交地」，第5點記
    載：「鑑界費用由賣方負擔」（見支付命令卷第37頁），關
    於整地及鑑界費用均由賣方負擔，為兩造自承在卷（見本院
    卷第46至47頁），被告雖認為原告應負擔鑑界前處理竹林之
    費用等語（見本院卷第47頁），然而該整地費用既是為了鑑
    界而整地，自應算鑑界費用之一部份，仍應由賣方負擔。被
    告抗辯該整地並非拆除三合院清運廢棄物之淨空交地，只是
    鑑價前的整地，故應由原告負擔等語（見本院卷第50頁），
    難認可採。
　㈦按法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
    。民法第179條前段定有明文。又按主張不當得利請求權存
    在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任
    ，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害
    。如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，
    即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存
    在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責
    任分配之原則（最高法院99年度台上字第2019號判決意旨參
    照）。原告於買賣價金中動支100萬元予被告，係為使被告
    辦理拆除地上物、鑑界等事宜，為原告自承在卷，可見原告
    給付100萬元並非無法律上原因，而買賣契約嗣後雖因故解
    除，但被告已支出之指示建築線費用34,450元應由原告負擔
    ，且原告尚未給付被告仲介費用（居間報酬）761,452元，
    此部分業據被告向原告請求給付而未果，有存證信函為證（
    見支付命令卷第69頁），故扣除上開金額後，被告應返還原
    告之金額應為204,098元（計算式：100萬元-34,450元-761,
    452元＝204,098元）。
　㈧至於原告雖提出被告員工即訴外人沈順烱所簽立之承諾書記
    載：「本人沈順烱今和兆鼎建設辦理新崙溝心建地解約乙事
    ，並應兆鼎呂財清董事長條件，補貼新臺幣陸拾萬元作為補
    償。待新買方結案時，由履保價金給付，恐口無憑，特立此
    書以為憑證。仲介方不再支付其他費用。簽立人：沈順烱，
    113年7月30日」（見本院卷第59頁），但至言詞辯論終結前
    均未就該承諾書在本件為任何法律上主張，況沈順烱有何權
    利動支履保價金？其間法律關係為何？均未見原告有具體合
    理之說明。再者，原告已於113年6月17日簽立「無條件轉讓
    第三人」之原價轉讓承諾書（見本院卷第35頁、第93頁），
    卻又再提出113年6月30日由被告員工個人簽立之「承諾書」
    （見本院卷第59頁），兩者互相矛盾，尚難於本件作為對原
    告有利之認定，至於原告如與沈順烱間涉有其他法律關係，
    應由原告另訴或另循其他途徑解決，附此敘明。
　㈨末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
    其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
    人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
    相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
    金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
    應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
    利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 
    條分別定有明文。本件支付命令於114年1月20日送達被告（
    見支付命令卷第103頁），是原告請求自支付命令送達之翌
    日即114年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5計算
    之利息，並無不合。
六、綜上所述，原告依不當得利法律關係請求被告給付204,098
    元，及自114年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之5
    計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理
    由，應予駁回。　
七、本判決原告勝訴部分，係所命給付未逾50萬元，依民事訴訟
    法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。並依被
    告聲請酌定被告供相當擔保金後得免為假執行。
八、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法
    ，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一
    詳予論駁之必要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　22　　日
　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官  洪儀芳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　8 　　月　　22　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林芳宜