ULDV　給付利息（2026-06-15）

裁判全文（主文及理由）

臺灣雲林地方法院民事判決
114年度簡上字第53號
上  訴  人  凱瀧建設有限公司

法定代理人  陳義輝  
訴訟代理人  盧志科律師
被  上訴人  陳宏昇  
            許妙安  
上二人共同
訴訟代理人  陳虹均律師
上列當事人間請求給付利息事件，上訴人對於中華民國114年6月
24日本院斗六簡易庭113年度六簡字第333號第一審判決提起上訴
，本院於民國115年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
原判決關於命上訴人給付被上訴人陳宏昇、許妙安超過各新臺幣
173,692元，及自民國113年8月26日起至取得使用執照之日止，
按日給付被上訴人陳宏昇、許妙安各新臺幣440元部分，及該部
分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人陳宏昇、許妙安在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔21分之19，餘由被上訴人負擔
。
　　事實及理由
一、被上訴人即原審原告起訴主張：
　㈠被上訴人陳宏昇、許妙安於民國108年7月5日分別以房地總價
    新臺幣（下同）687萬元、513萬元向上訴人凱瀧建設有限公
    司及地主即訴外人陳森賓購買坐落雲林縣○○市○○段000地號
    土地上「享未來」建案（下稱系爭建案）7樓編號A3、C3兩
    戶房屋及房屋坐落基地（下合稱系爭房地），並分別與上訴
    人及陳森賓簽立房屋及土地預定買賣契約書。依上開A3、C3
    戶房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）第11條「開
    工及取得使用執照期限」約定，上訴人應於112年5月19日之
    前取得使用執照，詎上訴人建築進度嚴重落後，迄被上訴人
    提起本件訴訟時，仍未取得系爭建案之使用執照。系爭買賣
    契約書係上訴人用以對不特定多數消費者出售系爭建案預售
    屋所預先擬定，屬定型化契約。故本件得適用内政部公告之
    「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定（下
    稱系爭應記載事項），系爭應記載事項應構成系爭買賣契約
    書之内容。系爭買賣契約書第11條僅約定上訴人應於112年5
    月19日前取得使用執照，就上訴人違反上開約定應負何種責
    任，則未有任何約定，違反主管機關公告應記載事項之定型
    化契約條款，且對被上訴人顯然不利，依消費者保護法第17
    條第4項前段規定，應屬無效。系爭應記載事項既構成系爭
    買賣契約書之内容，則被上訴人就上訴人逾期取得使用執照
    ，自得依系爭應記載事項第12條第2項規定，請求上訴人給
    付被上訴人按已繳付房地價款萬分之5計算之遲延利息。為
    此，被上訴人依系爭買賣契約書第11條約定及系爭應記載事
    項第12條第2項規定，請求上訴人各給付被上訴人遲延利息1
    83,401元，及均自113年8月26日起至取得使用執照之日止，
    按日給付被上訴人各440元。
　㈡雲林縣政府所為公告乃係針對建築執照延長有效期間而發出
    之公告，屬行政處分，並不當然表示使用執照取得亦可延長
    。上訴人空言以因疫情、缺料缺工、外勞不好請等理由，主
    張無庸負遲延責任云云，然上訴人並未提出任何資料證明疫
    情確有影響施工、無法施工，且具不可歸責之事由，自不能
    僅以疫情發生逕認已達不能施工之不可抗力或不可歸責事由
    ，上訴人辯稱新冠肺炎疫情期間不能計入遲延日數云云，尚
    無足取。系爭建案係因可歸責於上訴人之原因致逾期完工，
    與疫情無涉，上訴人主張本件有民法第227條之2第1項情事
    變更原則之適用，尚屬無據。
　㈢被上訴人於110年6月22日因上訴人主動詢問，始提出客變請
    求，惟上訴人遲至113年10月20日始向雲林縣政府提出變更
    設計申請書，顯然上訴人遲延提出變更設計申請。而被上訴
    人所提出之客變申請，依「工程追加減報價單」内容記載，
    工程變更項目為減少落地窗、廚房門、廚具等；水電變更項
    目為增加減插座、開關、排水孔、水龍頭等。被上訴人變更
    項目均非建築法第39條應變更建照之内容，與上訴人提出建
    築執照變更申請無關。上訴人雖提出2次變更建照之申請，
    然第1次建照變更申請，與被上訴人之客變無關，第2次建照
    變更，則完全看不出申請變更之項目為何，上訴人將使用執
    照取得遲延之責任歸於被上訴人，顯係卸責之詞。系爭買賣
    契約書第11條但書㈢1.規定所課予買方之義務，已超越系爭
    應記載事項規定，該契約條文應屬無效，應限縮至系爭應記
    載事項内為限，本件上訴人以「買方要求變更設計致遲延竣
    工時」之約定為抗辯，顯不足採。
　㈣上訴人依據系爭買賣契約書第11條但書㈠之約定，主張下雨天
    造成不能施工之天數應予扣除，惟依上訴人提出之承攬營造
    廠彰晟營造工程股份有限公司（下簡稱彰晟營造）之工作日
    誌，自108年9月23日實際開工起，經比對交通部中央氣象署
    114年2月24日中象綜字第1140002324號函所提供108年至112
    年逐日降水量資料，可知上訴人並未因降雨因素停止施工，
    在下雨天均仍然有出工，顯見無論降雨與否，對上訴人系爭
    建案之工作期間並無影響，則上訴人主張以系爭買賣契約書
    第11條但書㈠約定，主張降雨期間之施工天數應予扣除，顯
    不足採。
　㈤系爭房地買賣價金合計為1,200萬元，被上訴人請求上訴人給
    付遲延利息366,803.5元，僅占總價金3%，並無金額過高需
    酌減之情形。被上訴人係依系爭應記載事項第12條第2項規
    定請求遲延利息，與違約金不同，難認具有違約金之性質，
    自無適用民法第252條規定酌減金額之餘地。況不論逾期取
    得使用執照所生之遲延利息，是否具有違約金之性質，因系
    爭應記載事項第12條第2項規定，乃為主管機關依消保法之
    授權所制訂之規範，主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之
    現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消
    費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質
    之立法目的，本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費
    者均應受其拘束，且屬主管機關所定之最低下限，上訴人實
    無由再請求酌減。
　㈥系爭建案工程進度及付款時間僅上訴人知悉，被上訴人只能
    被動等待上訴人通知付款，是被上訴人之付款義務顯然係在
    上訴人完成付款通知後才產生，上訴人通知付款之義務在先
    ，被上訴人始有依約支付款項之義務。系爭建案分期款為未
    定給付期限之債務，依民法第229條第2項之規定，須經催告
    定期給付，上訴人既未催告，清償期何時屆至，甚至確定，
    均未可知。上訴人未通知被上訴人付款，係上訴人怠於行使
    催告義務，被上訴人既未產生給付義務，則上訴人自無權主
    張扣除30,050元等語。
　㈦被上訴人於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱：
　⒈雲林縣政府之公告係針對建築執照延長有效期間而發出之公
    告，上開公告僅係行政機關考量新冠肺炎疫情影響而予建築
    業者增加建築期間之適應寬限期，並無變更私法上權利義務
    之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應
    負之權利義務，兩造在新冠肺炎疫情期間仍須依系爭買賣契
    約書行使權利及履行義務。上訴人既未提出任何資料證明疫
    情確有影響施工、無法施工且具不可歸責之情事，自不能僅
    以疫情發生，逕認已達不能施工之不可抗力或不可歸責事由
    ，是上訴人辯稱疫情期間不能計入遲延日數云云，尚無足取
    。
　⒉上訴人在被上訴人提出客變請求時，已審核客變「不影響」
    工程設計、進度及相關法規後，方同意辦理客變。上訴人嗣
    後無法準時完工，竟以「合約有記載雙方已預見之風險」作
    為答辯理由，將責任推諉卸責給客變之買受人，顯示上訴人
    在履約過程中確有違失，應由上訴人負給付遲延之契約責任
    。況依契約約定，上訴人應於112年5月19日前取得使用執照
    ，上訴人竟遲至112年6月5日才向雲林縣政府提出第二次建
    築執照變更申請，顯見上訴人在第二次建照變更申請前即已
    有遲延情事。
　⒊系爭建案是否得順延工期及其所得順延之日數，應以系爭建
    案是否因工程人員被要求強制停工等事實進行判斷，而非單
    以新冠肺炎疫情為由，即任由上訴人主張應增加工期。又參
    照上訴人所提出之施工日誌，僅記載系爭建案每日各工種之
    施工人數，且每日均有施工之事實，並無記載因新冠肺炎疫
    情影響施工人數及工程進度，亦無因而停工之情事，自無從
    證明系爭建案之施工確實受到新冠肺炎疫情影響而延宕。
　⒋所謂情事變更原則，係指一般人在通常情況之下碰到該「變
    動因素」都會產生一個不同於原來預期的結果，也就是該「
    變動因素」所造成的結果必然與原來不相同，然本件僅有上
    訴人施工逾期，然絕大多數建商均未遲延完工，則上訴人主
    張疫情（變動因素）應適用情事變更原則，顯無理由。況上
    訴人至今並未具體指明系爭建案究竟因疫情受有何等影響，
    以致不能施工，復未能舉證證明因疫情發生何具體情事而逾
    期取得使用執照，則上訴人抗辯依民法第227條之2情事變更
    原則，請求減少其違約給付云云，顯無理由。
　⒌上訴人雖抗辯遲延利息過高，應予酌減云云。然本件為預售
    屋買賣，被上訴人先行繳付一定房地價款，然未同時取得等
    價利益，有待上訴人如期取得使用執照、交屋，兩造繼續依
    約履行，如上訴人逾期完工，致被上訴人延後取得房屋，依
    通常情形，被上訴人自有遲延取得房屋享有預期利益之損害
    ，於已繳付價款持續由上訴人保有之情況下，每逾1日按已
    付房地價款萬分之5計算之違約金，並無過高情事，應無酌
    減必要等語。　　
二、上訴人即原審被告則以：
　㈠依民法第230條、第231條第1項規定，給付遲延須以可歸責於
    債務人之事由所致者，債權人始得請求債務人賠償因遲延而
    生之損害。系爭買賣契約書第11條開工及取得使用執照期限
    之約定記載：「一、本預售屋『享未來』之建築工程應依核准
    之建照所載日期開工，並依建照核准之日期完成主建物、附
    屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有
    下列情事之一者，得順延其期間：…㈡因政府法令變更或其他
    非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。㈢因可歸責於
    買方下列事由發生時：⒈買方要求變更設計至遲延竣工時。…
    」，另有印文記載：「應在民國108年11月19日之前開工，
    民國112年05月19日之前取得使用執照。」等語。依上開約
    定，上訴人應於112年5月19日之前取得系爭建案之使用執照
    ，惟遇有非可歸責於賣方之事由發生、買方要求變更設計至
    遲延竣工等事由時，得順延期間。　　
　㈡新冠肺炎疫情爆發後，雲林縣政府考量疫情對於營建產業衝
    擊，先於110年5月19日以府建管一字第1103919076B號函公
    告，將領有雲林縣建築執照於110年1月1日至110年12月31日
    期間執照屬有效者，准其自動延長建築期限一年；嗣於111
    年2月21日再以府建管一字第1113909312B號函公告，將領有
    雲林縣建築執照於111年1月1日至111年12月31日期間執照屬
    有效者，准其自動延長建築期限一年，依雲林縣政府具體衡
    量該縣之營建產業，實際受疫情影響情況，二次公告准自動
    延長建築期限二年，足徵疫情對於系爭建案確已造成至少二
    年期間之影響。兩造於108年間簽訂系爭買賣契約書時，尚
    未存在缺工缺料情事，然新冠肺炎疫情爆發後短短數月，經
    歷三級警戒、全球多處封城，導致原料運輸不易、外籍勞工
    入境阻礙、工作場所因防疫需求杜絕群聚等，至工作效能近
    乎停擺，係上訴人於締約時無法預見，亦無法採取預防措施
    ，是受新冠肺炎影響期間應屬不可歸責於賣方之事由，依系
    爭買賣契約書第11條第1項第2款約定，系爭建案取得使用執
    照原約定期限應延長2年，即自112年5月19日延長至114年5
    月19日，故於114年5月19日前，尚難認上訴人有何遲延給付
    之情事。況新冠肺炎疫情影響巨大，顯非上訴人於締約當時
    所得預料，自無採取任何預防措施之可能，故縱認被上訴人
    得請求上訴人賠償遲延損害，應適用民法第227條之2第1項
    規定，減輕或免除上訴人之賠償責任。
　㈢依建築法第70條第1項及第72條規定，預售建案經買受人提出
    客變指示後，應依規定申請變更建造執照，待主管機關核准
    執照變更後，再為消防之變更，始有可能通過建築法第72條
    之消防設備檢查，進而取得使用執照，此等基於買受人之行
    為，所致之遲延風險，自應由買受人承擔。系爭建案建物之
    完工程度已逾95成，被上訴人於110年6月22日向上訴人提出
    客變要求，同日簽立工程追加減報價單，上訴人因應買方客
    變需求，於112年6月5日向雲林縣政府提出變更設計申請，
    惟雲林縣政府迄今尚未核准上開變更，此1年6個月之影響期
    間（且此期間在雲林縣政府核准前，仍繼續延長），要屬因
    買方要求變更設計致遲延竣工，依系爭買賣契約書第11條第
    1項第3款約定，系爭建案取得使用執照原約定期限應再延長
    至少1年6個月，益見上訴人確無給付遲延之情事。
　㈣系爭應記載事項第12條第2項約定：「賣方如逾前款期限未開
    工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分
    之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未
    取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定
    處理」。關於違約之處罰，系爭買賣契約書第25條約定：「
    一、賣方違反…「開工及取得使用執照期限」之規定者，買
    方得解除本契約。…三、買方依第一款或第二款解除契約時
    ，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利
    息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約
    金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」
    。上訴人於系爭建案交屋及買方取得買賣總價八成之貸款前
    ，僅能以固有資金支應系爭建案之工程款，而系爭建案已接
    近完工之狀態，上訴人已支付鉅額工程款，為免系爭建案因
    其他因素無法取得使用執照，上訴人一再表示願依系爭買賣
    契約書第25條約定，將被上訴人已繳價款退還，並同時賠償
    房地總價款百分之15之違約金，如賠償金額超過已繳價款者
    ，則願賠償被上訴人已繳價款金額之違約金，惟遭被上訴人
    拒絕，足見被上訴人所受利益大於其因遲延所受損害，由此
    益徵違約金金額過高，法院應適用民法第252條規定予以酌
    減。
　㈤依系爭買賣契約書附件一房屋付款明細表約定，被上訴人應
    於系爭建案結構完成時，就系爭建案A3、C3房地分別應給付
    上訴人344,000元、257,000元，而系爭建案於111年6月16日
    完成結構體勘驗，已符合請款條件，上訴人考量疫情對工期
    影響，出於善意，遲至112年10月3日，始向上訴人收取結構
    完成款，倘依週年利率百分之5計算，被上訴人因此受有30,
    050元之利益，此屬民法第216條之1規定之因同一原因事實
    所受利益，自應予扣除。
　㈥延長建築期限即相應增加建築物之施工期間，使用執照之申
    請自亦因建築工程工期之延長隨之展延，雲林縣政府具體評
    估營建產業實際受疫情影響之情況後，決定二次公告延長建
    築期限共2年，則系爭建案使用執照之申請，亦應附隨於工
    程期限之延長而展延。被上訴人主張雲林縣政府延長建築期
    限不包含使用執照取得可以延長云云，應無足採。依系爭建
    案施工日誌記載，系爭建案之模板工程因疫情缺工，致每樓
    層施工日數增加，系爭建案1樓（包含1樓夾層）至15樓共計
    16層，模板工程因疫情缺工導致增加之施工日數為128日。
    且系爭建案之結構工程及泥作工程亦因模板工程施工日數增
    加，因而延宕工期至少3個月。
　㈦被上訴人於簽訂系爭買賣契約書前，知悉系爭建案有提供預
    售屋買受人客變服務，而系爭建案共有170戶亦為被上訴人
    所明知，而買受人客變行為，對於系爭建案之履約期限，屬
    不確定之風險，系爭買賣契約書因此於第11條為風險分配之
    約定，被上訴人就此自不得諉為不知，系爭買賣契約書將基
    於買受人行為所產生之風險，歸屬於買受人負擔，並無顯失
    公平可言。況上開約定僅使因客變所致遲延，約定使用執照
    取得期限得展延，並未使被上訴人拋棄權利或限制被上訴人
    權利之行使，況客變之利益歸於買受人，基於利益衡平之考
    量，亦難認有將此風險歸於出賣人負擔之理由，準此，被上
    訴人主張系爭買賣契約書第11條第1項第3款約定顯然不利於
    己，而有民法第247條之1適用云云，洵無足採。況被上訴人
    確有提出客變需求，其事後主張客變所致遲延應歸責上訴人
    云云，有違誠信，亦屬權利濫用。
　㈧雲林縣政府核定之都市設計審議報告書，其中第伍、變更設
    計說明八、七層平面圖（變更後）可見，七樓A3、C3戶間之
    隔間牆經被上訴人客變部分，明確標示為第二次變更設計變
    更部分，足證被上訴人客變項目及內容，與系爭建案變更設
    計、第二次建照變更、都審變更及消防變更有關，各行政主
    管機關進行審查程序所花費之期間，係基於被上訴人等買受
    人之客變行為所致，難認可歸責於出賣人即上訴人。是上訴
    人依系爭買賣契約書第11條第1項第3款第1目約定，主張因
    客變行為致遲延完工之期間無庸給付被上訴人遲延利息，而
　　上訴人依系爭買賣契約書第11條第1項第3款第1目之約定主
    張順延期間，係自112年6月5日開始申請第二次建照變更後
    起算。蓋系爭建案建築工程完工程度已逾95成，無法開始進
    行使用執照之申請，係因雲林縣政府建造執照變更審查進度
    （包含都市計畫審議）及緊接其後之消防變更所致，而建照
    變更與消防變更，係因被上訴人等系爭建案買受人之客變行
    為所致，非屬可歸責於上訴人之事由，依系爭買賣契約書第
    11條第1項第3款第1目約定，則使用執照取得期限得予以展
    延。
　㈨依斗六氣象站逐日降水量資料，系爭建案自108年10月11日起
    至112年5月19日（即原約定取得使照時間）止之施工期間內
    ，24小時累積雨量達50毫米以上者，共計27日，依系爭買賣
    契約書第11條第1項第1、2款約定，此受天候影響期間，屬
    無法歸責於上訴人之事由所致，則使用執照取得期限得展延
    27日。
　㈩綜上所述，被上訴人依系爭應記載事項第12條第2項，請求上
    訴人各給付被上訴人183,401元，及自113年8月26日起至取
    得使用執照之日止，按日給付被上訴人各440元，均屬無據
    ，為無理由等語，資為抗辯。
　上訴人於本院除引用原審之陳述及舉證外，並補稱：
　⒈兩造於108年簽訂系爭買賣契約書時，實無法預見109年間爆
    發新冠肺炎疫情，則依系爭買賣契約書第11條第1項第1款「
    因天災地變等不可抗力事由，致賣方不能施工者，其停工期
    間。」約定，疫情期間不應計入工期而應順延取得使用執照
    期間。而雲林縣政府依據建築法第53條第3項及雲林縣建築
    管理自治條例第24條之規定，分別於110年5月19日、111年2
    月21日陸續宣布延長建造執照、雜項執照之建築期限各1年
    ，應屬系爭買賣契約書第11條第1項第2款「因政府法令變更
    或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」故系
    爭建案取得使用執照之期限，應依該期限延長2年，至114年
    5月19日。
　⒉原審判決以每日萬分之5計算遲延利息，但換算後年息已高達
    18.25%，不僅超出法定遲延利息5%甚多，甚已超過民法第20
    5條規定週年百分之16之利率。被上訴人因此所生損害究竟
    為何？均有疑義。是以萬分之5計算本件違約金顯然過高，
    請求予以酌減。
　⒊内政部所印製之契約書範本，僅係内政部針對部分類型之契
    約而印製，作為社會大眾簽訂相同類型契約時之參考，本無
    法律上之拘束力。系爭買賣契約書並未就上訴人取得使用執
    照逾越約定期限應負何種責任為約定，原審率以系爭應記載
    事項第12條第2項關於買受人得按已繳房地價款萬分之5計算
    遲延利息之規定，認應構成系爭買賣契約書之内容，實有違
    誤。
　⒋參酌系爭建案鄰近且性質相似之其他預售屋實價登錄，於113
    年之每坪成交單價為29.4萬元至32.9萬元，相較被上訴人買
    受系爭房地時之單價分別為19.6餘萬元、20.1餘萬元，每坪
    已漲9～12萬餘元，足見被上訴人未有損害反而受有利益，自
    應予酌減始為公平。
　⒌系爭建案自108年9月23日開工日起，至114年9月12日取得使
    用執照日止，因颱風等天然災害停止上班及上課計l1.5日，
    屬系爭買賣契約書第十一條㈠「因天災地變等不可抗力之事
    由，致賣方不能施工者，其停工期間」之約定，此段期間自
    不應計入工期，而應順延取得使用執照期間。另本件至少應
    扣除新冠肺炎疫情三級警戒期間順延取得使用執照34.5日（
    即參照行政院公共工程委員會函示標準），及依參照行政院
    公共工程委員會函示第二級警戒計算遲延標準順延取得使用
    執照期間（第二級警戒部分，上訴人即以主張模板工程應順
    延128日為據）。
　⒍被上訴人曾提出變更設計，且系爭建案共67戶申請「隔間變
    更」（被上訴人買受7樓A3戶亦有「隔間變更」），與雲林
    縣政府113年12月12日核准上訴人第二次建造執照變更申請
    函說明欄所載「樓地板及總樓地板面積變更、……、間隔變更
    …」相符，足證上訴人上開建造執照變更申請與被上訴人等
    客戶之客變攸關。再依系爭買賣契約書附件六之工程變更設
    計處理辦法有「本工程變更必須於該層結構體施工前三個
    樓層提出」之約定，是買受人之變更設計需於其購買戶所屬
    樓層結構體施工前3個樓層期限内提出，準此，系爭建案地
    上15層，15樓之買戶於12層施工完成仍可提出變更設計。上
    訴人於該最後申請變更時，才統合彙整申請客變之買戶，由
    建築師於112年6月5日將系爭建案第二次變更設計申請書送
    至建築師公會進行審查，雲林縣政府則經由協審預先審查建
    造執照變更之申請，待承辦人員審查認可核准時，才會正式
    掛件至雲林縣政府。又因系爭建案共有107戶提出變更設計
    ，變更數量超過10%，雲林縣政府因而認定系爭建案必須先
    通過都市計晝審查後，始得繼續進行第二次建造執照變更審
    查程序，因此延宕。嗣後雲林縣政府於113年6月26日通過系
    爭建案之都市設計審議，再於113年12月12日核准上訴人第
    二次建造執照變更申請等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應各給付被
    上訴人183,401元，及自113年8月26日起至取得使用執照之
    日止，按日各給付被上訴人440元，並依職權為假執行之宣
    告。上訴人全部不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡
    上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第一、二審
    訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁
    回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、得心證之理由：　　
　　本件之爭點厥在於被上訴人以上訴人逾期取得使用執照，主
    張依系爭應記載事項第12條第2項規定，請求上訴人給付被
    上訴人按已繳房地價款乘以日息萬分之五計算之遲延利息，
    有無理由？
　㈠被上訴人陳宏昇、許妙安主張其二人於108年7月5日分別以房
    地總價687萬元、513萬元（不含車位）向上訴人及陳森賓購
    買系爭建案7樓編號A3、C3戶之系爭房地，並分別與上訴人
    及陳森賓簽立房屋及土地預定買賣契約書，兩造簽約後，被
    上訴人陳宏昇於108年7月4日匯款64萬元予上訴人，被上訴
    人許妙安於108年7月4日匯款52萬元予上訴人，合計匯款116
    萬元；嗣被上訴人許妙安又於112年10月3日分別各匯款344,
    000元、257,000元，合計匯款601,000元，為上訴人所不爭
    執，堪信為真。至被上訴人主張上訴人遲延取得使用執照，
    應給付被上訴人遲延利息，則為上訴人所否認，茲詳述如后
    。
　㈡上訴人有無遲延取得使用執照？被上訴人得否請求上訴人給
    付遲延利息？　
　⒈按定型化契約，係由締約當事人之一方預先擬定契約條款，
    他方當事人僅能依該預擬條款訂立契約，為恐當事人間因經
    濟上與智識上地位不對等，使締約地位弱勢之一方喪失決定
    契約內容之自由，故消費者保護法（下稱消保法）第12條、
    第16條針對定型化契約條款之效力為管制之規範。同法第17
    條第1項、第4項、第5項分別規定：「中央主管機關為預防
    消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得
    選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，
    報請行政院核定後公告之」；「違反第1項公告之定型化契
    約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條
    規定定之」；「中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載
    於定型化契約，仍構成契約之內容」，就中央主管機關得公
    告特定行業定型化契約應記載或不得記載之事項及效力予以
    規定。鑒於中央主管機關依據消保法第17條第1項規定公告
    之「應記載及不得記載事項」，係屬於對消費者權益最低限
    度之保障，自不容許契約當事人以定型化契約方式，訂定更
    不利於消費者之條款。其違反者，該定型化契約條款無效，
    而以中央主管機關公告之特定行業定型化契約應記載之事項
    為契約內容，作為雙方權利義務關係之依據（最高法院109
    年度台上字第469號判決意旨參照）。經查，上訴人為營建
    住宅房屋出售之企業經營者，而被上訴人為購置不動產以為
    居住目的使用之消費者，且系爭房屋預定買賣契約書為上訴
    人預先擬定，目的為與向其預購系爭建案不動產之多數消費
    者訂立同類契約使用，是系爭房屋預定買賣契約書自屬消保
    法所稱之定型化契約，自應受消保法對於定型化契約所為之
    規制。
　⒉主管預售房屋之企業經營者之內政部曾擇定預售房屋之特定
    行業所公告規制之定型化契約之系爭應記載事項第12條規定
    ：「開工及取得使用執照期限：一、本預售屋之建築工程應
    在民國○年○月○日之前開工，民國○年○月○日之前完成主建物
    、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。
    但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可
    抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。㈡因政府法
    令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
    二、賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一
    日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
    若逾三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙
    方同意依違約之處罰規定處理。」揆諸前揭說明，本件應以
    系爭公告記載事項為契約內容，作為雙方權利義務關係之依
    據。
　⒊兩造所簽訂房屋預定買賣契約書第11條開工及取得使用執照
    期限，固未約定賣方逾期取得使用執照，是否應給付買方遲
    延利息及給付之計算方式，惟系爭公告應記載事項既為兩造
    契約內容之一部，則被上訴人主張依系爭公告應記載事項做
    為請求上訴人給付遲延利息之依據，尚非無據。
　⒋兩造所簽訂之系爭房屋預定買賣契約第11條開工及取得使用
    執照期限約定：「應在108年11月19日之前開工，112年5月1
    9日之前取得使用執照」等語，是系爭建案本應於112年5月1
    9日前取得使用執照，惟上訴人凱瀧公司遲至114年9月12日
    始取得使用執照，為兩造所不爭執，則原告主張上訴人逾期
    取得使用執照，應按系爭公告應記載事項第12條約定給付被
    上訴人遲延利息，洵屬有據。　　　
　㈢上訴人以新冠肺炎疫情發生後，雲林縣政府2次公告准延長建
    築期限共2年，主張使用執照取得期間應延長2年，為被上訴
    人所否認，經查，雲林縣政府為因應新冠肺炎疫情對於營建
    產業之衝擊，固於110年5月19日及111年2月21日以公告，允
    許於110年1月1日至同年12月31日及111年1月1日至同年12月
    31日期間已領得建築執照或雜項執照之建築案者，依建築法
    第53條第3項及雲林縣建築管理自治條例第24條等規定，先
    後自動延長建築期限各1年。惟此公告僅係行政機關考量新
    冠肺炎疫情之影響，從寬通案給予建築業者增加建築期限之
    一般處分，屬建築行政主管機關之職權，並無變更私法上權
    利義務之效力，亦無從反應營建業各建案因疫情實際施工時
    間之增減，並非系爭買賣契約第11條第1項第2款所稱「因政
    府法令變更或其他非可歸責賣方之事由，其影響期間」，
　　況觀之上訴人所提出之施工日誌，上訴人於上開公告期間仍
    有施工之事實，上訴人既未能舉證證明系爭建案於此期間有
    因此不能施工之情形，則上訴人主張其取得使用執照期限應
    順延2年至114年5月19日為止云云，尚不足採。
　㈣上訴人主張被上訴人於110年6月22日提出客變要求，因買方
    要求變更設計至遲延竣工，應延長取得使用執照期間至少1
    年6個月等語，為被上訴人所否認，經查：
　⒈系爭買賣契約第11條第1項第3款第1目約定：「因可歸責於買
    方下列事由發生時：⒈買方要求變更設計至遲延竣工時，得
    順延取得使用執照之期間。」固有房屋預定買賣契約書在卷
    可稽。
　⒉被上訴人於110年6月22日提出工程追加減報價單，要求變更
    設計，就建築工程部分變更內容為180×230落地窗刪除，增
    加橫拉窗，增加陽台二次工程、請照用框，廚房門、廚具刪
    除，就水電工程部分變更內容為增加廚房插座、排油煙機、
    烘碗機插座、增加燈具出線口及開關、增加電燈開關，刪除
    排油煙管路及瓦斯套管，增加洗衣機排水、增加雨水排水、
    廚房排水、增設水龍頭等，有彰晟營造工程股份有限公司工
    程追加減報價單在卷可參（見原審卷第261頁）。
　⒊系爭買賣契約第12條關於建築設計變更之處理，約定：買方
    申請變更設計之範圍以室内隔間及裝修為限，如需變更污水
    管線，以不影響下層樓為原則，其他有關建築主要結構、大
    樓立面外觀、管道間、消防設施、公共設施等不得要求變更
    ，且變更設計應經賣方同意於賣方指定之相當期限內為之，
    並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更之要
    求以一次為限。依上開約定，被上訴人縱申請變更設計，然
    是否變更設計，仍需經上訴人同意及於上訴人指定之相當期
    限內為之。職是，是否提供買方變更設計客變服務，上訴人
    有決定權限，上訴人身為企業經營者，理應通盤考量變更設
    計是否影響施工工期，倘可能影響工期，則重新約定完工期
    限，實無約定完工期限後，卻要求買受人承擔因變更設計所
    致遲延完工之不利益之理。綜上，上訴人事先既可全盤考量
    及評估風險，然上訴人自願承擔風險，接受客戶變更設計之
    要求，縱因此影響工期，亦屬可歸責於上訴人之事由，自不
    得據此主張順延取得使用執照之期間。上訴人以被上訴人變
    更設計為由，主張應延長取得使用執照期限至少1年6個月云
    云，尚屬無據。
　㈤上訴人以系爭建案施工期間，因新冠肺炎疫情，模板工程缺
    工，致增加128日工期，主張得延展取得使用執照128日等語
    ，為被上訴人所否認，經查：
　⒈我國新冠肺炎疫情於109年1月間發現首例，嗣因疫情擴散進
    入社區，於110年5月11日進入至第二級警戒，並對於個人外
    出、集會活動、營業場域、大眾運輸實施相關限制措施。其
    後自110年5月19日提升防疫警戒至第三級，迄至同年7月27
    日始再降至第二級，於第三級警戒期間（共69日）停止室內
    5人以上、室外10人以上聚會，當時政府採取嚴格隔離政策
    ，為公眾週知之事實。斯時，系爭建案正值結構體建築階段
    ，而於新冠肺炎疫情第三級警戒期間，因嚴格隔離政策就就
    建築業之施工確實造成一定程度之影響，非上訴人所得以預
    料，應堪認定。
　⒉行政院公共工程委員會以110年6月18日工程管字第110030065
    31號函文發佈因應嚴重特殊傳染性肺炎疫情受影響公共工程
    之展延或停工處理方式，就第三級警戒期間工程仍部分進行
    者，提供展延疫情警戒第三級期間之1/2工期之處理方式，
    有行政院公共工程委員會以110年6月18日工程管字第110030
    06531號函文在卷可參（見原審卷第597-601頁），上開行政
    院公共工程委員會雖係針對公共工程所發佈，然該函文揭示
    為配合疫情第三級警戒期間之防疫措施，降低人員移動或接
    觸之風險，致影響公共工程之進行，考量個案確有工期展延
    舉證及認定之困難性，因而提供處理方式。系爭建案雖非公
    共工程，但建築工程本質上並無不同，於新冠肺炎疫情第三
    級警戒期間，為配合防疫措施，降低人員移動或接觸之風險
    ，確實會影響工程之進行，考量上訴人系爭建案工期展延確
    有舉證及認定之困難，本院認新冠肺炎疫情第三級警戒期間
    69日，應屬系爭買賣契約書第11條第1項第2款約定「因其他
    非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間」，則上訴人主
    張於新冠肺炎疫情第三級警戒期間，應比照上開函文，展延
    1/2工期即34.5日，應堪採憑。
　⒊至上訴人主張因新冠肺炎疫情，以致模板工程缺工，因此增
    加128日工期，取得使用執照期間得順延128日等語，為被上
    訴人所否認，經查，依上訴人提出之彰晟公司施工日誌（見
    原審卷第451至565頁，下稱系爭施工日誌）所載，系爭建案
    於上開第三級警戒期間並非全然未施工，且上訴人並未舉證
    證明系爭建案施工期間，模板工程工人確有缺工之事實，則
    上訴人主張因模板工程缺工，致遲延完工，取得使用執照期
    間得順延128日云云，尚無足取。
　㈥上訴人主張系爭建案自108年10月11日起至112年5月19日止之
    施工期間，24小時累積雨量達50毫米以上日數計27日，依系
    爭買賣契約書第11條第1項第1、2款約定，得順延取得使用
    執照期間27日等語，為被上訴人所否認，經查：下雨是否影
    響系爭建案之施工，應參諸工程特性及工作內容，依工項性
    質及施工時之客觀環境分別判斷，如為室內工項未必受到天
    候因素影響，並非得以特定時間內之降雨量一概而論，尚待
    上訴人就其受影響工項及不能施作之日數逐一證明，然上訴
    人就其主張24小時累積雨量達50毫米以上之施工日期，確實
    因下雨影響其施工之事實，並未舉證以實其說，且觀之上訴
    人提出之施工日誌，縱使是24小時累積雨量達50毫米之雨天
    ，系爭建案仍然有施工之情形，並未因雨量達50毫米以上，
    致上訴人不能施工，則上訴人主張降雨量達50毫米以上之天
    數，屬天災等不可抗力事由或非可歸責於賣方之事由，得順
    延取得使用執照期間云云，尚不足採。
　㈦上訴人主張系爭建案施工期間，因新冠肺炎疫情爆發，上訴
    人依民法第227條之2第1項情事變更原則，得請求減輕或賠
    償上訴人之賠償責任等語，為被上訴人所否認，經查：
　⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原有效果
    顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原
    有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。前開情事變更
    原則，固旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果
    發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不
    可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如
    仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更
    原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見
    之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當
    事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。
　⒉兩造簽訂系爭買賣契約書時，上訴人雖無法預見新冠肺炎疫
    情之發生，且新冠肺炎疫情對系爭建案之施工確實造成一定
    程度之影響，惟本院審酌因新冠肺炎疫情，為配合防疫措施
    ，降低人員移動或接觸之風險，確實會影響工程之進行，就
    系爭建案得順延取得使用執照期間34.5日，已如前述，是本
    院因考量新冠肺炎疫情，順延上訴人取得使用執照期間，已
    因此調整上訴人原定遲延利息給付之天數及金額。而系爭建
    案係於108年5月20日取得建造執照，於同年9月23日開工，
    遲至114年9月12日始取得使用執照，是上訴人自取得建造執
    照時起迄至取得使用執照期間，長達6年3月餘，與系爭買賣
    契約書所約定取得使用執照時間即112年5月19日相較，工期
    延宕天數長達2年3月餘，有嚴重違約之事實，並非僅因新冠
    肺炎疫情所致，應係可歸責於上訴人之事由致遲延完工，上
    訴人以情事變更為由，依民法第227條之2第1項規定，請求
    減少其違約給付，實不足採。
　㈧上訴人主張系爭建案於111年6月16日完成結構體勘驗，符合
    請款條件，上訴人考量疫情對工期影響，出於善意，遲至11
    2年10月3日，始向上訴人收取結構完成款，依週年利率百分
    之5計算，被上訴人因此受有30,050元之利益，為此請求扣
    除等語，為被上訴人所否認，經查：
　⒈系爭房屋買賣契約第7條約定：「買方應依『房屋付款明細表』
    之規定繳款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程進度
    所定付款明細表之規定於工程完成後繳款，…並於接獲賣方
    通知七日內自行匯款至賣方指定之金融帳號」；第8條第1項
    約定「買方如逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌
    現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之二單利計算遲
    延利息…」等語，有房屋預定買賣契約書在卷可參。
　⒉查系爭建案之工程進度為何？何時該繳款？上訴人知之甚稔
    ，被上訴人則無從知悉工程完成之進度，且依系爭買賣契約
    書第7條約定，被上訴人係於接獲上訴人通知7日內匯款，倘
    上訴人不為通知，被上訴人即無從知悉何時應繳款及應繳款
    之金額。因此，被上訴人之付款義務應於上訴人「付款通知
    」後產生。
　⒊再參酌民法第229條第2項規定，債務人對於給付無確定期限
    之債務，須經債權人催告而未為給付，始負遲延責任，而系
    爭建案各期款項，屬給付無確定期限之債務，未經上訴人催
    告，即無遲延可言，上訴人自承其至112年10月3日始向被上
    訴人收取結構完成之期款601,000元（見原審卷第209頁），
    然上訴人在此之前，並未催告被上訴人給付該期款，則被上
    訴人就該期款債務並無遲延可言，難認被上訴人因此受有遲
    延給付之利益，則上訴人主張依民法第216條之1規定，應扣
    除被上訴人遲延給付之利益30,050元，顯無理由。
　㈨上訴人主張被上訴人請求以已繳房地價款乘以每日萬分之5計
    算遲延利息，違約金金額過高，請求酌減等語，為被上訴人
    所否認，經查，
　⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，違
    約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償
    總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債
    務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違
    約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
    之賠償總額，民法第250條第1、2項定有明文。次按，約定
    之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條
    亦有明文規定。查系爭應記載事項第12條第2項規定「賣方
    如逾前款期限未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價
    款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」並未明文約定係
    懲罰性違約金，性質屬於損害賠償額預定性之違約金。
　⒉次按，當事人所約定之違約金，如屬損害賠償總額預定性質
    者，係作為債務人於債務不履行時，其損害賠償預定或推定
    之總額，目的在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受
    之損害。而關於損害賠償之範圍，民法係採完全賠償主義，
    除法律另有規定或契約別有約定，應以填補債權人所受損害
    及所失利益為限（民法第216 條規定參照）。法院對於損害
    賠償總額預定性之違約金，除應審酌一般客觀事實、社會經
    濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債
    權人實際所受之積極損害及消極損害，為主要之考量因素，
    以判斷約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第2
    381號判決意旨參照）。　
　⒊上訴人雖主張被上訴人以每逾1日按以已繳房地價款乘以萬分
    之5計算遲延利息，違約金金額過高，應予酌減云云。然查
    ，本院審酌本件為預售屋買賣，被上訴人先行繳付一定金額
    之房地價款，並未同時取得等價利益，尚待上訴人如期取得
    使用執照，進而交屋，兩造繼續依約履行，如上訴人逾期完
    工，致被上訴人延後取得房屋，依通常情形，被上訴人受有
    因遲延取得房屋之預期利益之損害，於已繳付價款持續由上
    訴人保有之情況下，每逾1日按已付房地價款依萬分之5計算
    之違約金，應無過高情事，無酌減必要，上訴人上開主張，
    洵不足採。
　㈩被上訴人得請求上訴人給付之遲延利息為何？
　⒈上訴人依系爭買賣契約第11條約定，本應於112年5月19日之
    前取得使用執照，因受新冠肺炎疫情第三級警戒之影響得延
    長取得使用執照34.5日，已如上述，即應於112年6月23日之
    前取得使用執照，惟上訴人凱瀧公司遲至114年9月12日始取
    使用執照，則被上訴人請求上訴人按系爭公告應記載事項第
    12條第2項規定給付遲延利息，洵屬有據。
　⒉又被上訴人陳宏昇於108年7月4日匯款64萬元予上訴人，被上
    訴人許妙安於108年7月4日匯款52萬元予上訴人（見原審卷
    第129、131頁），合計繳房地價款116萬元，上訴人逾期取
    得使用執照，自112年6月24日起至起訴前1日即113年8月25
    日止，已遲延429日，依被上訴人二人已繳房地價款116萬元
    乘以日息萬分之五計算，遲延利息為248,820元；嗣被上訴
    人許妙安於112年10月3日分別匯款344,000元、257,000元予
    上訴人（見原審卷第209頁），合計繳房地價款601,000元，
    則自112年10月3日起至起訴前1日即113年8月25日止，合計3
    28日，依被上訴人二人繳納房地價款601,000元乘以日息萬
    分之5計算，遲延利息為98,564元，總計上訴人應給付被上
    訴人陳宏昇、許妙安遲延利息各173,692元，及自113年8月2
    6日起至上訴人取得使用執照之日止，按日給付被上訴人二
    人各440元。被上訴人逾上開範圍之請求，為無理由，應予
    駁回。　　
　綜上所述，被上訴人基於預售屋買賣契約之法律關係，請求
    上訴人給付被上訴人陳宏昇、許妙安各173,692元，及均自1
    13年8月26日起至取得使用執照之日止，按日給付被上訴人
    陳宏昇、許妙安各440元，為有理由，應予准許。逾此部分
    之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分
    ，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上
    訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，應予准許
    ，爰由本院予以廢棄並改判如主文第1、2項所示。至於上開
    應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告
    ，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞求予廢棄改判，為無理由，
    應予駁回。
　本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與判決結
    果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由，一部無理由，爰
    依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、
    第79條、第85條第1項，判決如主文。　
中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　15　　日
　　　　　　　　　民事第二庭　審判長法　官　陳秋如
　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　洪儀芳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　冷明珍  
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　15　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　梁靖瑜