TPSV　請求返還不當得利（2026-06-12）

裁判全文（主文及理由）

最高法院民事大法庭裁定
111年度台上大字第932號
上  訴  人  游 萬 隆                              
訴訟代理人  黃 厚 誠律師
被 上訴 人  詠寶國際有限公司

法定代理人  張 恭 誌                                   
            張魏淑敏        
            魏 蒼 榮                              
            李 淑 貞        
訴訟代理人  游 孟 輝律師
            朱 敬 文律師
對於本院民事第三庭（原第四庭）中華民國114年5月15日111年
度台上字第932號提案裁定，本大法庭裁定如下：
    主  文
一、單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分
    權人之建物占有人，為土地之占有人。
二、上開建物占有人除為土地善意占有人外，應依不當得利之規
    定，返還使用土地之利益予土地所有人。
    理  由
一、本案基礎事實
    上訴人A以訴外人B所有系爭建物(為單一建物，非區分所有
    建物)無權占有A與其他共有人共有之系爭土地，訴請B拆屋
    還地及按月給付新臺幣(下同)2萬元相當租金之不當得利勝
    訴確定。因B將系爭建物全部出租予被上訴人C，A以系爭土
    地自民國105年4月14日起至106年2月9日止之租金利益經鑑
    定為199萬3,481元，扣除B已給付同期間不當得利20萬1,340
    元後，C仍受有占有使用系爭土地相當租金之不當得利179萬
    2,141元等情。依民法第179條規定，請求C如數給付該金額
    本息。
二、本案法律爭議
  ㈠單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分
    權人之建物占有人是否為土地占有人？
　㈡承上，該建物占有人對土地所有人應否負不當得利返還責任
    ？
三、本大法庭之理由
  ㈠單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分
    權人之建物占有人，為土地之占有人：
　⒈按占有，依民法第940條規定，係指對於物有事實上之管領力
    ，即對物得為支配、排除他人干涉，經法律賦予一定效力之
    事實。其性質與權利係得享受特定利益之法律上之力，及占
    有之本權，即得為占有之權利者，均不相同。又占有除須占
    有人客觀上對物有事實上管領之力，即依一般社會觀念，足
    認物於一定空間、時間上，已具有屬於其人實力支配下之客
    觀結合關係，而具有法律上重要性（具一定法律關係或法律
    秩序），並得排除他人干涉之狀態外，其主觀上亦須具備占
    有之意思，此為我國實務及學說通說所採。然所謂占有之意
    思，與為法律行為之意思不同，前者僅須具備為事實行為之
    管領意思，為一種自然之意思，體現於物之支配狀態，對物
    有支配之自然能力及意識為已足，不以具備行為能力為必要
    ；後者則須有表示行為、表示意思及效果意思。有無占有之
    事實，須斟酌外部可認識之空間、時間關係及法律重要性，
    依社會交易觀念加以認定。建物所有人於建物興建完成時，
    就建物坐落土地之空間，因取得事實上之管領力，固取得土
    地之占有。惟建物不能脫離土地而存在，建物所有人基於租
    賃或一定之法律關係（民法第941條），交付建物予他人占
    有而自己間接占有建物時，亦併同移轉該建物坐落土地之占
    有，是該他人除為建物之直接占有人外，其對建物坐落土地
    在空間上有一定之結合關係，時間上有相當之繼續性，於其
    占有建物之同時，並排除他人對土地之干涉，對該部分土地
    產生屬其實力支配下之客觀結合關係，而取得對土地事實上
    管領之力；且依一般社會觀念，其主觀上通常亦得認識對建
    物坐落土地之空間有支配管領之力，而有占有之意思，亦應
    為土地之占有人，自不因土地與建物各為獨立之不動產，即
    可無視建物不能脫離土地存在之狀態，而謂建物占有人僅對
    建物有事實上管領力，不及於建物坐落之土地。
　⒉建物所有人無權占有土地，建物占有人亦無占有土地之正當
    權源時，因建物占有人非建物所有人或事實上處分權人，而
    無拆除建物之權能，惟無論係採何見解，均肯認土地所有人
    請求建物所有人或有事實上處分權人拆屋還地時，得併依民
    法第767條第1項規定，請求建物占有人遷出，可見建物占有
    人確實妨害土地所有人所有權之圓滿。職是，謂建物占有人
    非土地占有人者，一方面肯認土地所有人得對建物占有人行
    使物上請求權，一方面又謂建物占有人未占有土地，理論上
    已非一貫；且如囿於建物占有人非土地占有人，或謂係依附
    於建物所有人之占有，則於事實上無法一併請求建物所有人
    拆屋還地之情形（例如何人為建物所有人不明），土地所有
    人只能任令建物占有人持續或由他人更替占有，而不得對建
    物占有人行使物上請求權，請求其返還土地，即令建物占有
    人確知無占有土地之本權時亦然，顯然違反物權法對屬絕對
    權之所有權之保障。
　㈡建物占有人除為土地善意占有人外，應依不當得利之規定，
    返還使用土地之利益予土地所有人：
　⒈按民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損
    害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在
    者，亦同。侵害歸屬他人之權益內容，致他人受損害者，得
    成立權益侵害型之不當得利，應負返還之責任。建物無權占
    有土地，建物占有人亦為土地占有人，既如前述，自受有使
    用土地之利益，而侵害應歸屬土地所有人之權益內容，致其
    受損害；但不當得利規定旨在調整欠缺法律上原因之財貨變
    動，故建物占有人應否負返還使用土地之利益予土地所有人
    ，仍應視其取得使用利益有無法律上之原因，即有無保有該
    利益之正當性，其欠缺保有該利益之正當性即構成侵害型之
    不當得利。
　⒉占有之狀態各有不同，效力各異，倘占有人須對各種占有狀
    態予以證明，自有礙占有制度達成保障社會秩序、交易安全
    及表彰本權等目的與機能，民法第943條第1項、第952條乃
    分別規定：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有
    此權利」、「善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內
    ，得為占有物之使用、收益」，並以同法第943條第2項規定
    排除同條第1項推定之適用。故除有同法第943條第2項所定
    情形外，善意占有人如受推定適法有該權利，且所行使之權
    利內容，有得為占有物之使用收益者，即推定其有使用收益
    之權利，例如承租建物之承租人所行使者為租賃權，其內容
    包含建物坐落基地之占有，即推定其適法有此租賃權，得為
    占有物即土地之使用，故其因使用該占有物所獲得之利益，
    即有法律上原因，對於所有人自不負返還之義務。又善意占
    有人就其占有是否具有本權，並無查證義務（同法第959條
    立法理由參看），占有人主張其為善意占有者，無須負證明
    之責，應由主張占有人為惡意或原為善意占有人而轉為惡意
    者，負舉證責任；且各占有人之主觀善、惡意應分別觀察。
    是依我國民法占有制度之相關規定，建物雖無權占有土地，
    然建物占有人向建物所有人、建物承租人或次承租人、建物
    代租代管或包租代管業者承租建物，或基於其他法律關係取
    得建物占有時，並無查證建物有無占有土地權源之義務，其
    對於土地所有人主張為土地之善意占有人者，即受推定於其
    適法之租賃權或所基於之法律關係範圍內，得為土地之使用
    ，依上開說明，對土地所有人不負返還使用土地利益之義務
    ，以保障建物占有人對占有外觀之信賴，並兼顧建物使用尤
    其是建物租賃市場之交易安全。
　⒊反之，倘建物占有人非善意占有人，依同法第952條反面解釋
    ，其不得為占有物之使用、收益，乃竟占有使用土地，受有
    使用土地之利益，致土地所有人受有損害，就此項欠缺法律
    上原因之財貨變動，自應依民法第179條、第181條、第182
    條等規定，返還該利益予土地所有人。如認建物占有人非土
    地之占有人，將導致非善意占有土地之建物占有人亦毋庸返
    還而得終局保有其占有使用土地之利益，顯非公平。
　㈢綜上所述，於建物無權占有土地之情形，認非建物所有權或
    事實上處分權人之建物占有人，亦為土地之占有人，且建物
    占有人除為善意占有人外，應依不當得利之規定，對土地所
    有人負返還使用土地利益之義務，非但符合我國物權法占有
    之概念及對於土地所有權用益權能之保障，亦能兼顧眾多因
    承租建物而善意占有土地之建物占有人之交易安全。
中　　華　　民　　國    115   年    6     月    12    日
                      最高法院民事大法庭
　　　　                審判長法　官  高  孟  焄
　　　　　　　　　　　　      法　官  魏  大  喨
　　　　　　　　　　　　      法　官  盧  彥  如
　　　　　　　　　　　　      法　官  林  金  吾
　　　　　　　　　　　　      法　官  彭  昭  芬
　　　　　　　　　　　　      法　官  鍾  任  賜
　　　　　　　　　　　　      法　官  鄭  純  惠
　　　　　　　　　　　　      法　官  吳  青  蓉
　　　　　　　　　　　　      法　官  張  競  文
　　　　　　　　　　　　      法　官  陳  麗  玲
　　　　　　　　　　　　      法　官  周  舒  雁
　　　　　　　　　　　　　　　
本件正本證明與原本無異
                          書　記　官　吳  依  磷
中　　華　　民　　國    115   年    6     月    12    日