臺灣高等法院民事　返還土地等（2025-12-31）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院民事判決
114年度重上字第557號
上  訴  人  江照煉  

訴訟代理人  洪婉珩律師（法扶律師）
被 上訴 人  財政部國有財產署北區分署

法定代理人  趙子賢  
訴訟代理人  林冠佑律師
複 代理 人  王妤安律師

上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國114年6
月2日臺灣士林地方法院113年度重訴字第436號第一審判決提起
上訴，本院於114年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
一、原判決關於㈠命上訴人將如附圖所示編號E部分之雜物清除
　　，並將上開部分土地返還予被上訴人；㈡命上訴人給付超過
　　新臺幣參拾壹萬零伍佰零捌元本息；㈢命上訴人給付超過自
　　民國一一三年四月一日起至返還如附圖所示編號A、B、C、D
　　部分土地之日止，按月新臺幣伍仟肆佰零捌元部分，及該部
　　分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外），均
　　廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁
　　回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分
　　之二十三，餘由上訴人負擔。
　　事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人之法定代理人原為郭曉蓉，嗣變更為趙子賢，有財
    政部民國114年5月19日台財人字第00000000000號令在卷可
    稽(見本院卷第43至45頁），茲據趙子賢具狀聲明承受訴訟
    （見本院卷第37、39頁），經核並無不合，應予准許。
二、被上訴人於原審依民法第767條第1項前段、第179條規定提
    起本件訴訟（見原審卷第325頁），嗣於本院審理中陳述同
    法第767條第1項中段規定亦為其請求權基礎（見本院卷第56
    頁），然被上訴人於起訴時即已聲明請求拆除地上物及清除
    土地上雜物（見原審卷第324頁），則其於本院所為僅係補
    充其法律上之陳述，而不涉及訴訟標的之追加，先予敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊管理中華民國所有坐落○○市○○區○○段0小
    段00之0、00地號土地（下稱系爭土地），其上坐落由訴外
    人劉文彬於40至50年間原始出資興建門牌號碼○○市○○區○○街
    00巷0弄0號未辦理所有權第一次登記之建物（下稱系爭房屋
    ），經劉文彬於78年11月6日將系爭房屋出售予江胡省，讓
    與事實上處分權，江胡省於100年6月26日死亡，上訴人為其
    唯一繼承人，繼承取得系爭房屋事實上處分權，無權占用系
    爭土地（包括系爭房屋如附圖所示編號A、B、C、D地上建物
    及牆壁〈合稱系爭地上物〉，及放置雜物如附圖所示編號E空
    地部分，下逕稱各編號)，受有自108年4月24日起至113年3
    月31日止相當租金新臺幣（下同）96萬7,384元，及自113年
    4月1日起，按月以1萬6,847元計算相當租金之利益，致伊受
    有損害；另伊為維護環境衛生，於113年4月23日委由訴外人
    長煜環保工程有限公司（下稱長煜公司）清理上訴人於空地
    堆放之雜物、垃圾，代墊清理費4萬9,875元等情。爰依民法
    第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人將
    系爭地上物拆除、清除編號E土地上雜物，將上開部分土地
    返還伊，並給付伊101萬7,259元本息，暨自113年4月1日起
    至上訴人返還上開土地之日止，按月給付1萬6,847元之判決
    （被上訴人逾此範圍之請求，非本院審理範圍，於茲不贅）
    。
二、上訴人則以：江胡省雖與劉文彬簽立買賣契約，惟並未取得
    系爭房屋事實上處分權，伊亦無從繼承江胡省之權利。又伊
    並未占有系爭土地，亦未於系爭土地上堆放廢棄物及垃圾，
    未因被上訴人支出清理費用而受有利益。退步言之，被上訴
    人於84年間已知悉占用情形，怠於向江胡省行使權利，伊並
    不知悉繼承江胡省此部分財產，致不及限定或拋棄繼承，被
    上訴人顯然與有過失。被上訴人以系爭土地申報總價年息5％
    計算給付相當於租金之金額，亦屬過高，應予酌減等語，資
    為抗辯。
三、原審就上開部分判准被上訴人之請求，上訴人不服，提起上
    訴，其上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢
    棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被
    上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造不爭執，堪信為真正（見本院卷第60、125
    頁）：　　　　
　㈠被上訴人管理中華民國所有之系爭土地，其上坐落由劉文彬
    於40至50年間原始出資興建未辦理所有權第一次登記之系爭
    房屋。
　㈡劉文彬於78年11月6日簽立買賣契約書將系爭房屋出售予江胡
    省，江胡省於100年6月26日死亡，上訴人為其唯一繼承人。
　㈢系爭房屋占用系爭土地部分，包括編號A、B、C、D地上建物
    及牆壁。
　㈣編號E空地部分，置有雜物，被上訴人於113年4月23日委由長
    煜公司清理空地堆放之雜物，支出清理費4萬9,875元。
五、本院就本件之爭點判斷如下：
　㈠江胡省向劉文彬買受系爭房屋，經劉文彬讓與取得事實上處
    分權，嗣上訴人繼承而就系爭房屋現存系爭地上物部分，具
    有拆除權能：
　⒈按地上物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實
    上處分權之人，方得為之。次按未辦理建物第一次所有權登
    記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，又房屋之
    拆除為一事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記
    之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院
    96年度台上字第2772號判決意旨參照）。未辦理所有權第一
    次登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所
    有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為
    讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人。而按繼承，
    因被繼承人死亡而開始；繼承人自繼承開始時，承受被繼承
    人財產上之一切權利、義務，民法第1147條、第1148條亦定
    有明文。
　⒉再按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造
    上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體
    。所有人於原有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構
    造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建
    築物所有權範圍即因而擴張。若增建部分已具構造上之獨立
    性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則
    為附屬建物；其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權
    應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍即因而擴張（
    最高法院111年度台上字第1073號判決意旨參照）。
　⒊經查：
　⑴被上訴人管理之系爭土地，其上坐落由劉文彬於40至50年間
    原始出資興建未辦理所有權第一次登記之系爭房屋；現況包
    括編號A、B、C、D地上建物及牆壁（即系爭地上物）等情，
    為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈢）。又系爭地上物包含
    3個一層磚造建物（其中1個有石綿瓦、2個因為屋頂坍塌沒
    有屋頂）、1面磚造牆（含1個鐵門），編號B、C地上建物（
    後者已坍塌）牆壁相連，編號A、B、C地上建物均無門扇，
    僅有部分窗戶以木板擋住，編號D圍牆（圍牆間有1個鐵門相
    隔）與左右兩側編號A、B地上建物之牆壁相接等情，據被上
    訴人陳明在卷，並有勘驗筆錄及現場照片可按（見原審卷第
    269、274、275頁，本院卷第70、71、91頁），各地上物相
    接處並無間隙、牆壁材質亦無差異，被上訴人主張應屬同一
    時期所建造等語（見本院卷第116頁），尚非無據。則編號A
    、B、C地上建物原足資避風雨，編號A、C地上建物間則為後
    方其他建物之牆壁，與編號A、B、C、D自然形成一空間，以
    D圍牆鐵門為出入口，為兩造所不爭（見本院卷第124頁），
    其門牌為同一，堪認彼此並不具構造上或使用上之獨立性，
    系爭地上物應僅存在一所有權。
　⑵劉文彬於78年11月6日簽立買賣契約書將系爭房屋出售予江胡
    省等情，有合約書在卷可按（見原審卷第30至35頁），參酌
    被上訴人提出臺灣士林地方法院84年度自字第151號刑事判
    決之記載，江胡省曾以其向劉文彬買受系爭房屋後，劉文彬
    未依約交屋為由，對劉文彬提起詐欺刑事告訴，經法院認定
    劉文彬於收受尾款後即將鑰匙交予江胡省乙事，江胡省並未
    否認，且江胡省亦將戶籍遷入系爭房屋，縱未居住仍認劉文
    彬已交付江胡省占有等情，判決劉文彬無罪（見原審卷第25
    0至256頁），核與江胡省戶籍謄本記載相符（見原審卷第36
    頁），可知劉文彬於出售系爭房屋後，已將鑰匙交付江胡省
    ，雙方互無拒絕讓與及受讓系爭房屋之意思，亦無其他相反
    約定，應認劉文彬已將系爭房屋之事實上處分權讓與江胡省
    。至系爭房屋稅籍資料納稅義務人雖仍登記為劉文彬、自來
    水表用戶名稱為劉福永，及電表戶名為劉井田（劉文彬之繼
    承人，並於84年9月23日終止契約），固有臺北市稅捐稽徵
    處函附房屋稅籍證明書及95年至113年課稅明細表、臺北市
    自來水事業處函、台灣電力股份有限公司台北北區營業處函
    及所附用戶用電資料表為憑（見原審卷第104至126頁、第23
    8頁、第242至244頁），惟此僅足認江胡省受讓取得系爭房
    屋事實上處分權後，未申請變更房屋稅籍納稅義務人、自來
    水表戶名、電表戶名，非可據以推論江胡省並未受讓取得系
    爭房屋事實上處分權。
　⑶江胡省於100年6月26日死亡，上訴人為其唯一繼承人等情，
    為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），並有繼承系統表、臺
    北市萬華區戶政事務所函附戶籍謄本及臺灣臺北地方法院查
    無拋棄或限定繼承之函文足稽（見原審卷第176至182頁、第
    248頁），依上說明，上訴人因繼承當然取得系爭房屋事實
    上處分權。上訴人未舉證證明系爭地上物占有系爭土地之正
    當權源，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請
    求上訴人拆除系爭地上物，並返還系爭地上物占有系爭土地
    部分，即屬可採。
　㈡上訴人之系爭地上物占有系爭土地，被上訴人請求上訴人給
    付相當租金之不當得利部分：
　⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
    ，此觀民法第179條規定即明。又無權占有他人之物而為使
    用，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，自應
    依不當得利之規定返還該所受利益。次按房屋不能脫離土地
    而獨立存在，占有基地者，係該房屋所有人或事實上處分權
    人。是無權占有他人土地建屋而獲不當利益者，係該建屋之
    人，受害人為基地所有人。是縱房屋之所有人或事實上處分
    權人，未現實占有該房屋，因其具處分權能之房屋無權占有
    他人之基地，於該範圍內，仍因此獲有不當得利。
　⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
    價年息10％為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，
    土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施
    行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條規定，
    上述土地總價額係指法定地價亦即土地所有權人依土地法所
    申報之地價而言。另基地租金之數額，須斟酌基地位置，工
    商業繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項
    ，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年
    息10％最高額。
　⒊經查，上訴人無正當權源，以系爭地上物占有系爭土地上如
    附圖所示編號A、B、C、D，面積共65.68平方公尺（計算式
    ：5.31＋17＋2.37＋15＋26＝65.68）部分，已如前述，被上訴人
    請求上訴人返還相當於租金之利益，即屬有據。系爭土地10
    8年1月申報地價為每平方公尺4萬6,100元、109年1月申報地
    價為每平方公尺4萬7,300元、111年1月申報地價為每平方公
    尺4萬8,900元、113年1月申報地價為每平方公尺4萬9,400元
    ，有申報地價查詢資料可按（見原審卷第20、21頁）。本院
    審酌系爭土地為位於○○市○○區之公有土地，使用分區為策略
    型工業區（不得作為住宅使用），有土地使用分區查詢頁面
    可憑（見原審卷第144頁），及其處於狹窄巷弄間，缺乏管
    理，環境不佳，此觀Google地圖及現場照片即明（見原審卷
    第24、25、146頁、第278至284頁），又依劉文彬之子劉芸
    田提出之陳情書，其上記載：劉文彬買賣當時資訊不發達，
    不知須至稅捐單位辦理房屋稅籍移轉，至96年10月劉文彬死
    亡，經臺北市稅捐稽徵處南港分處於98年通知家屬辦理稅籍
    繼承登記，因無法聯繫買方江胡省，遂由稅捐單位採註記方
    式，擱置處理房屋稅籍繼承登記，稅籍登記未再異動；嗣於
    110年間突接獲被上訴人通知應騰空地上物返還土地，並繳
    納土地使用補償金，經多次赴系爭房屋訪查，拜訪買賣介紹
    人鄭梅玉及當地里長，渠均稱買方江胡省未入住該屋甚久，
    無法聯繫等語（見原審卷第162至168頁、第204頁），及考
    諸江胡省、上訴人之戶籍謄本，江胡省於88年間即將戶籍遷
    出該址，上訴人則未曾設籍於該址等情（見原審卷第138頁
    ），現狀復因系爭地上物坍塌、荒廢，無法居住，可知上訴
    人亦未實際使用系爭地上物等一切情狀，認以申報地價年息
    5％計算，猶嫌過高，應以申報地價2％為適當。被上訴人於11
    3年4月24日提起本件訴訟（見原審卷第10頁），其請求上訴
    人給付自108年4月24日起至113年3月31日止之相當租金利益
    ，其金額為31萬0,508元（計算式如附表），及另請求自113
    年4月1日起至返還占有土地止，按月應給付之金額5,408元
    （計算式如附表），自屬有據，逾此範圍之請求，即無可採
    。
　⒋至被上訴人何時行使其所有權返還請求權，與上訴人就江胡
    省遺產是否為限定繼承或拋棄繼承之決定無涉。上訴人無權
    占有與被上訴人是否行使其返還請求權間，並非使上訴人獲
    有不當得利之共同原因，自無所謂被上訴人與有過失可言。
    上訴人抗辯被上訴人怠於行使權利而與有過失云云，並無可
    採，自不得據為酌減返還利益之論據。　
　㈢被上訴人請求上訴人清除編號E部分土地上之雜物，將該部分
    土地返還，及代墊清理費、占用該部分土地之不當得利，並
    無理由：
　⒈占有須對物有事實上之管領力（民法第940條規定參照），就
    「占有」不動產而言，必須對該不動產具有事實上之管領力
    。具體言之，事實上之管領力，人應與物有場所上之結合，
    及時間上之繼續，並有對欲管領之物為事實上管領之意識。
　⒉被上訴人主張編號A、B、C、D地上建物共用編號D牆壁間之鐵
    門出入，編號A、B、C、D及鄰屋牆壁所自然形成編號E空間
    作庭院使用，亦為上訴人無權占有云云。惟查：依前開劉芸
    田所提陳情書內容，可知江胡省未入住系爭房屋，更遑論上
    訴人；又江胡省死亡後，未有遺產稅申報紀錄等情，有財政
    部臺北國稅局函文可稽（見原審卷第240頁），佐以系爭房
    屋稅籍納稅義務人未曾異動乙節，難認上訴人於江胡省死亡
    後得查知系爭房屋存在，而現實占有使用系爭房屋及該房屋
    坐落之系爭土地之可能。被上訴人固於113年4月23日委由長
    煜公司清理編號E空地堆放之雜物等情（見不爭執事項㈣），
    然被上訴人不否認最初前往現場探察時，編號D牆壁間之鐵
    門沒有上鎖，長煜公司係直接進入現場清理，長煜公司清理
    後才上鎖，原審法官至現場履勘時因鐵門有上鎖，要求拆掉
    大鎖，清理障礙物才由地政人員進入測量，事後再以不同的
    鎖將門鎖上等語（見本院卷第71頁），足見編號E所示空地
    任何人原均可自由進出，並非由上訴人上鎖而對之有管領意
    識；且依長煜公司清理廢棄物施作過程紀錄、照片所示，可
    知長煜公司清理內容包括清除一般廢棄物、營建廢棄物及砍
    除、倒樹清除（見原審卷第46頁、第52至57頁、第65頁），
    被上訴人復不能證明為上訴人所有，自無從認上訴人有以上
    開應清除物品置於系爭土地上編號E空地部分乃作為庭院，
    長久、持續排除他人之使用，而占有管領系爭土地編號E部
    分，依前說明，尚不能成立對系爭土地編號E部分之占有。
    是被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地編號E部分，應清
    除土地上雜物，將上開部分土地返還，及給付相當租金之不
    當得利云云，即無可採。
　⒊上訴人既無以所清除之物品占有系爭土地之事實，業如前述
    ，被上訴人為系爭土地管理人，自負有管理維護其土地之責
    ，其自承：伊為維護環境清潔，避免遭臺北市環境保護局南
    港區清潔隊裁罰，委由長煜公司清理系爭土地上堆放之雜物
    ，支出清理費4萬9,875元等語（見本院卷第116頁），自難
    認上訴人無法律上原因受有利益，致被上訴人受有損害，被
    上訴人依不當得利請求上訴人給付此部分代墊款4萬9,875元
    云云，亦屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第17
    9條規定，求為命上訴人將系爭地上物拆除，並將系爭地上
    物占用系爭土地65.68平方公尺部分返還予被上訴人，及給
    付被上訴人31萬0,508元，及自起訴狀、追加狀繕本送達翌
    日即113年9月24日（見原審卷第201頁）起至清償日止，按
    週年利率5％計算之利息，暨自113年4月1日起至返還占有土
    地止，按月給付被上訴人5,408元，為有理由，應予准許，
    逾此範圍之請