臺灣高等法院民事　返還停車位等（2026-01-21）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院民事判決
114年度上字第381號
上  訴  人  本理股份有限公司

法定代理人  呂佩珊
上  訴  人  蕭素靜
共      同
訴訟代理人  薛智友律師
            張瑋芸律師
            劉博文律師
            黃羽岑律師
被  上訴人  縣府雅築社區管理委員會

法定代理人  黃文志
訴訟代理人  廖克明律師
複  代理人  曾雍博律師
上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國113
年9月20日臺灣桃園地方法院112年度訴字第2336號第一審判決提
起上訴，本院於114年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，及訴訟費
用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○
區○○街○○號地下一層建物如附圖所示編號二十五之空間返還上訴
人蕭素靜，除不得供停車使用外，不得妨害上訴人蕭素靜對該空
間之其他合法範圍之占有使用。
被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼桃園市○○
區○○街○○號地下一層建物如附圖所示編號二十六之空間返還上訴
人本理股份有限公司，除不得供停車使用外，不得妨害上訴人本
理股份有限公司對該空間之其他合法範圍之占有使用。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔
。
　　事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段000地號土地上之門牌號
    碼桃園市○○區○○○○○○區○○○街00號1至5樓、00號1至5樓、00
    號1至5樓，及○○街00號1至5樓、00號1至5樓、00號1至5樓，
    與地下1層空間，為區分所有建築物，作集合住宅使用，總
    計30戶，由建商即訴外人信晟建設股份有限公司（已於民國
    93年3月29日解散，下稱信晟公司）、地主即訴外人蔡德勝
    合建並擔任起造人，該建案名稱為縣府雅築社區（下稱系爭
    社區），系爭社區之建築本體於84年2月22日開工、84年12
    月28日竣工，並於84年12月30日取得使用執照，其○○街00號
    1至5樓、00號1至5樓、00號1至5樓房屋，由信晟公司原始取
    得所有權，其餘房屋則由蔡德勝原始取得所有權，地下1層
    則劃分26個汽車停車位，由信晟公司、蔡德勝各分得13個，
    進行產權登記時，系爭社區地下1層停車空間（即桃園市○○
    區○○段0000○號，以下同段建號逕以建號稱之）之應有部分
    ，由全體取得汽車停車位之人按比例分配，未購買停車位之
    人即無登記取得2189建號之應有部分。嗣信晟公司將系爭社
    區地下1層如附圖所示編號25之空間（下稱系爭25號空間）
    分配予○○街00號1樓房屋（即2161建號建物）所有權人使用
    ，如附圖所示編號26之空間（下稱系爭26號空間）分配予○○
    街00號2樓房屋（即2162建號建物）所有權人使用，信晟公
    司復將○○街00號1樓房地及系爭25號空間轉讓予其法定代理
    人即上訴人蕭素靜（下逕稱其姓名），將○○街00號2樓房地
    及系爭26號空間轉讓予訴外人呂英豪（按為蕭素靜與配偶呂
    理達之子），呂英豪於109年11月間再將○○街00號2樓房地及
    系爭26號空間轉讓予上訴人本理股份有限公司（下稱本理公
    司，原法定代理人為呂理達，嗣變更為其女呂佩珊）。而系
    爭社區於預售時，即於房地預定買賣合約書就系爭社區地下
    1層停車空間預立分管約定，且20年來，每個車位每月均須
    繳納新臺幣（下同）300元之管理費予被上訴人，上訴人復
    為地下1層2189建號之共有人之一，足認上訴人基於該分管
    契約對於系爭25號、26號空間有使用權。詎被上訴人自111
    年6月23日起，以系爭社區之竣工圖無編號25、26停車位為
    由，張貼公告並圍繞鍊條阻止上訴人使用系爭25號、26號空
    間，違反分管契約，侵害上訴人使用系爭25號、26號空間之
    權利，致使上訴人須至鄰近之停車場租用停車位，受有每個
    車位每月相當於租金3,500元之損害等情，爰依分管契約、
    民法第767條第1項前段、中段、第821條前段及第184條第1
    項前段、第213條第1項規定，求為被上訴人應分別將系爭25
    號、26號空間返還蕭素靜、本理公司，不得妨害蕭素靜、本
    理公司對該等空間之占有使用，並應給付蕭素靜、本理公司
    自111年7月1日起至112年10月31日止，共計16個月相當於租
    金之損害各5萬6,000元，及自112年11月1日起至返還該等空
    間之日止，按月給付蕭素靜、本理公司各3,500元之判決。
    原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判
    決廢棄。㈡被上訴人應將系爭25號空間返還蕭素靜，不得妨
    害蕭素靜對該空間之占有使用，並應給付蕭素靜5萬6,000元
    ，及自112年11月1日起至返還該空間之日止，按月給付蕭素
    靜3,500元。㈢被上訴人應將系爭26號空間返還本理公司，不
    得妨害本理公司對該空間之占有使用，並應給付本理公司5
    萬6,000元，及自112年11月1日起至返還該空間之日止，按
    月給付本理公司3,500元。
二、被上訴人則以：系爭社區地下1層僅有24個汽車停車位，非
    上訴人主張之26個，信晟公司向桃園縣政府（現為桃園市政
    府）申報之竣工圖，地下1層亦僅記載24個停車位，桃園市
    政府亦以地下1層共24個停車位為驗收，且地下1層之牆壁從
    未標示「編號25」、「編號26」之停車位號碼，變更設計圖
    說、使用執照亦均未有編號25、26停車位之記載或照片，顯
    見系爭25號、26號空間係上訴人所私設。而系爭社區地下1
    層24個停車位之分管契約，係在信晟公司與蔡德勝於85年1
    月5日簽立合建房屋協議書時所成立，其等嗣後各自將房地
    分售予承購戶，承購戶即繼受該協議書之分管約定，取得特
    定車位之專用權，非上訴人所稱於預售時以房地預定買賣合
    約書所預立之分管契約。縱認有上訴人主張之分管契約存在
    ，然系爭25號、26號空間因建築法令限制，無法規劃為停車
    位使用，該分管契約亦因違反建築法規之強制規定而屬無效
    。至被上訴人之所以向上訴人收取停車位管理費，係因上訴
    人及其家人長年堅持將車輛停放在私設車位，占用系爭社區
    地下1層公共空間之特定位置，被上訴人迫於無奈所為，非
    默示同意上訴人私設車位之舉。又即便確有上訴人主張之停
    車位存在，惟該等停車位違反建築法規，非住戶可以停放車
    輛使用，被上訴人為維護系爭社區住戶利益，張貼公告並禁
    止上訴人使用系爭25號、26號空間，難認有何侵權行為之故
    意、過失可言等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、經查，坐落桃園市○○區○○段000地號土地上之門號號碼桃園
    市○○區○○街00號1至5樓、00號1至5樓、00號1至5樓，及○○街
    00號1至5樓、00號1至5樓、00號1至5樓，與地下1層空間，
    為區分所有建築物，作集合住宅使用，總計30戶，係由信晟
    公司、蔡德勝合建並擔任起造人，該建案名稱為縣府雅築社
    區（即系爭社區），系爭社區之建築本體於84年2月22日開
    工、84年12月28日竣工，並於84年12月30日取得使用執照，
    其○○街00號1至5樓、00號1至5樓、00號1至5樓房屋，由信晟
    公司原始取得所有權，其餘房屋則由蔡德勝原始取得所有權
    ，並由該2人就所分得房地各自對外預售；○○街00號房屋（
    即2161建號建物）暨其坐落土地，嗣經信晟公司於86年3月3
    日以買賣為原因移轉登記為蕭素靜所有，○○街00號2樓房屋
    （即2162建號建物）暨其坐落土地，嗣經信晟公司於86年5
    月15日以買賣為原因移轉登記為呂英豪所有，呂英豪再於10
    9年11月3日以買賣為原因移轉登記為本理公司所有等情，為
    兩造所不爭執（見本院卷一第154頁），是此部分事實，堪
    信為真。　
四、上訴人主張其等基於分管契約對於系爭25號、26號空間有使
    用權，被上訴人阻止上訴人使用，違反分管契約，侵害上訴
    人使用該等空間之權利，致使上訴人受有每個車位每月相當
    於租金3,500元之損害等情，為被上訴人所否認，並以前詞
    置辯，是以，本件所應審究之爭點為：
　㈠上訴人請求被上訴人將系爭25號、26號空間返還，有無理由
    ？ 
　㈡上訴人請求被上訴人賠償其無法使用系爭25號、26號空間之
    損害，有無理由？　
五、本院之判斷：
　㈠按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
    大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別
    有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已
    按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有
    部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約
    之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束
    （最高法院103年度台上字第2061號、108年度台上字第2265
    號判決意旨參照）。又公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓
    之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理
    使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同
    意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓
    人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束（
    最高法院110年度台上字第2380號、第1704號判決意旨參照
    ）。經查：
　1.觀之上訴人所提出信晟公司與承購戶陳進良、曾麗雲、許月
    娥、賴寶琛、鄒文仁、徐佰正及徐一雷、陳敏惠所簽訂如附
    表編號1至7所示之房地預定買賣合約書，以及蔡德勝與承購
    戶詹月嬌、白文亮、李鋒麗、曾日雄、陳進興所簽訂如附表
    編號8至12所示之房地預定買賣合約書（見原審卷一第163頁
    至第198頁、第203頁至第218頁、卷二第5頁至第258頁），
    除因詹月嬌未一併購買車位，故其所簽署之房地預定買賣合
    約書未附有車位配置圖，而係以記載「立書人詹月嬌茲同意
    拋棄汽車停車位之使用權。本項委託授權乙方蔡德勝，基於
    誠信之製作分配，絕無異議，恐口無憑，特立此書以茲存查
    」之同意書所取代（見原審卷一第198頁、卷二第195頁），
    其餘承購戶簽署之房地預定買賣合約書均附有如附圖所示之
    車位配置圖，另於上開房地預定買賣合約書第19條約定：「
    甲方承購本戶的停車位為地下B1編號第＿號位置，產權依政
    府規定辦理之。」，房地預定買賣合約書之附件一建材設備
    說明關於停車場設備記載：「地下B1層設汽車停車場、車位
    另購」，堪認建商與地主已預先於系爭社區建物完工前之預
    售階段，透過房地預定買賣合約書之定型化契約與各承購戶
    就系爭社區地下1層停車空間合意成立分管契約，約定停車
    位承購者得就系爭社區地下1層共用部分之特定空間取得專
    用權。被上訴人對於系爭社區地下1層停車空間有成立分管
    契約乙節並不爭執（見本院卷三第143頁），惟辯稱該分管
    契約僅有24個汽車停車位，且係在信晟公司與蔡德勝於85年
    1月5日簽立合建房屋協議書時所成立云云，然觀之劉鴻潤代
    理地主蔡德勝與建商信晟公司於84年1月5日簽立之合建房屋
    協議書（見原審卷三第129頁、本院卷二第35頁），僅約定
    「地下室興建1層，停車位地主分得3分之2，建商分得1/3」
    ，並無關於停車位數量之記載，而證人劉鴻潤雖於原審證稱
    ：蔡德勝是伊妻舅，因蔡德勝大部分時間都在大陸，就由伊
    代理蔡德勝處理銷售系爭社區之事務，在與呂理達接觸合作
    過程中，原先地下室要興建2層，地上有4棟，其中1棟有6層
    ，但因鄰居有爭議，就改成地下室只蓋1層，本來伊與呂理
    達協議停車位各一半，但因為後來地下室僅蓋1層，停車位
    僅剩下24個，伊同意停車位伊分3分之2、呂理達分3分之1，
    伊不知道有編號25、26停車位，如果有這2個停車位，伊應
    該要分到17.3個停車位，但伊只分到16個停車位等語（見原
    審卷三第88頁至第89頁），然蔡德勝與白文亮、李鋒麗、曾
    日雄、陳進興所簽訂如附表編號9至12所示之房地預定買賣
    合約書，均附有如附圖所示之車位配置圖，該車位配置圖已
    明確將系爭社區地下1層分別編為1至26號空間區域，可見蔡
    德勝顯已透過其及建商與各承購戶間之約定，就房地預定買
    賣合約書所附車位配置圖所示26個空間區域合意成立分管契
    約，況證人劉鴻潤並不否認本理公司（應為「信晟公司」之
    口誤）有交付車位配置圖予伊（見原審卷三第89頁），且劉
    鴻潤於系爭社區即將完工之84年11月12日，親自代理蔡德勝
    將系爭社區房地及車位出售予承購戶呂秀芬所簽立如附表編
    號13所示之不動產買賣契約書，亦附有車位附圖（見原審卷
    一第200頁至第202頁、卷二第281頁至第286頁、本院卷二第
    103頁至第113頁），雖該車位附圖（見原審卷一第201頁、
    卷二第285頁、本院卷二第111頁）其中編號1至24之順序與
    如附圖所示車位配置圖之編號順序有所不同，惟仍係將系爭
    社區地下1層分別編為1至26號空間區域，劉鴻潤所稱伊不知
    有編號25、26停車位，自不足採，則信晟公司與蔡德勝間原
    於合建階段以24個停車位進行分配之約定嗣於銷售階段已然
    合意變更為26個停車位，被上訴人徒以合建房屋協議書及證
    人劉鴻潤所為上開證詞，辯稱系爭社區地下1層停車空間之
    分管契約僅有24個汽車停車位乙節，難認可採。
　2.被上訴人雖否認如附圖所示車位配置圖之形式真正，辯稱如
    附圖所示車位配置圖並非房地預定買賣合約書之附件，房地
    預定買賣合約書僅有7個附件，建商自行將如附圖所示車位
    配置圖浮貼在房地預定買賣合約書後方，並編為附件八，該
    項證據應係偽造、變造而來云云。然經原審及本院受命法官
    當庭勘驗上訴人所提出之如附表編號1至12所示房地預定買
    賣合約書原本，均核與卷內影本相符（見原審卷一第276頁
    、本院卷二第122頁），雖如附圖所示車位配置圖係以黏貼
    方式附於房地預定買賣合約書內，且未按照附件編列之順序
    為之，但於黏貼處均有蓋用契約當事人之印文，被上訴人雖
    又辯稱承購戶於簽立房地預定買賣合約書當時，有於附件七
    授權及委託建商或地主代刻印章，專供辦理產權登記及申請
    貸款手續等用途，該車位配置圖上之印文係信晟公司持該印
    章擅自蓋用云云，惟被上訴人並未否認上訴人所提出房地預
    定買賣合約書其上各承購戶簽名及印文之真正，而車位配置
    圖黏貼處之印文既核與各承購人於簽約時所蓋用之印文相符
    ，且各承購人印文之大小、字體均不相同，自無可能如被上
    訴人所辯係建商事後另持統一代刻之印章所盜蓋。另參諸證
    人陳進良亦於原審證稱：伊簽立房地預定買賣合約書向信晟
    公司買受系爭社區房屋時，有一併購買停車位，當時契約書
    即有附車位配置圖，係在簽約時就附在一起等語，並經陳進
    良當庭提供其所簽立之房地預定買賣合約書，經原審檢視確
    附有如附圖所示之車位配置圖（見原審卷一第301頁），再
    衡以停車位所在位置影響使用人停車難易度與便利性與否，
    停車位承購者不可能對於所購買停車位之具體位置漠不關心
    ，系爭社區於尚未完工之預售階段，與建商或地主簽立房地
    預定買賣合約書之承購戶僅能透過圖面選購車位，若房地預
    定買賣合約書僅標示停車位編號而未附有車位配置圖，停車
    位承購者根本無從挑選，被上訴人主張房地預定買賣合約書
    並未附有車位配置圖乙節，顯與常情有違，其復未能提出系
    爭社區承購戶方所留存之房地預定買賣合約書供本院核對，
    空言主張大部分之承購戶均未自信晟公司處取得房地預定買
    賣合約書，如附圖所示車位配置圖係信晟公司事後自行添加
    變造云云，委無可採。至證人即系爭社區區分所有權人梁淑
    惠雖於原審證稱：伊係向地主購買系爭社區房屋，有一併購
    買車位，當時伊與地主委託之劉鴻潤接洽，原本給伊的停車
    位是9號，但因該停車位兩旁有電錶箱，伊覺得危險，後來
    換到12號停車位，伊當初沒有看過車位平面圖，伊去該處選
    停車位時，有騎機車繞一下等語（見原審卷一第304頁至第3
    07頁），而梁淑惠當庭提出如附表編號14所示之不動產買賣
    契約書雖未附有車位配置圖（見原審卷一第319頁至第327頁
    ），然由梁淑惠之簽約日期為90年8月16日，可知梁淑惠係
    在系爭社區完工交屋多年後始向蔡德勝購買，而系爭社區早
    於預售階段，由地主、建商與各承購戶透過房地預定買賣合
    約書之約定就系爭社區地下1層停車空間合意成立分管契約
    ，由停車位承購者就所承購之特定空間取得專用權，梁淑惠
    事後再向蔡德勝購買房地及車位，並自陳有親自至停車場挑
    選停車位，自然得以知悉有該分管契約之存在，而應受分管
    契約之拘束。該分管契約除經全體共有人同意終止外，不因
    系爭社區事後多數區分所有權人不同意上訴人占有使用系爭
    25號、26號空間，並於111年3月26日召開區分所有權人會議
    決議由被上訴人向上訴人訴請返還系爭25號、26號空間（見
    原審卷一第261頁至第262頁），或系爭社區住戶蔡德勝、連
    文成、詹月嬌、陳敏惠、陳長恢、許素貞、梁淑