臺灣高等法院民事　履行買賣契約等（2026-01-27）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第820號
上  訴  人  葉儀    
訴訟代理人  林明忠律師
            林泓均律師  
上  訴  人  王廸吾  
訴訟代理人  邱仁楹律師
上列當事人間請求履行買賣契約等事件，兩造對於中華民國113
年5月29日臺灣臺北地方法院112年度重訴字第792號第一審判決
各自提起上訴，本院於115年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
原判決關於：㈠主文第一項，㈡駁回後開第二項㈡部分假執行之聲
請，㈢訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分：㈠王廸吾應於葉儀將新臺幣貳佰伍拾伍萬元匯入
中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（專屬帳號：
○○○○○○○○○○○○○○）之同時，將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號
土地（權利範圍八分之一），及其上同小段四三五建號建物（權
利範圍全部，門牌號碼臺北市大安區瑞安街二０八巷六十一弄四
號二樓）之所有權移轉登記予葉儀。㈡王廸吾應於葉儀將新臺幣
貳仟壹佰陸拾柒萬元扣除代王廸吾清償王廸吾以前開不動產為擔
保，向國泰人壽保險股份有限公司借貸並設定最高限額新臺幣貳
仟壹佰陸拾萬元抵押權之貸款本息及該抵押權塗銷費用後之餘額
存入前項專戶之同時，將前開不動產騰空點交予葉儀。
葉儀其餘上訴駁回。
王廸吾之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由王廸吾負擔二十分之九，餘由葉儀負擔。
本判決第二項㈡部分，於葉儀以新臺幣捌佰伍拾萬元供擔保後，
得假執行。但王廸吾如以新臺幣貳仟伍佰伍拾萬元供擔保後，得
免為假執行。
　　事實及理由
壹、程序部分
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，
    但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟
    法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。上訴
    人葉儀原於起訴時依民法第229條第2項、第233條第1項前段
    、第203條規定，請求上訴人王廸吾給付違約金新臺幣（下
    同）5,100元自民國112年6月22日起至清償日止，按週年利
    率5%計算之利息。嗣於本院審理時就前開違約金之遲延利息
    部分不再請求（本院卷一第250、285頁；卷二第268頁），
    核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許
    。
二、次按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已
    提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第
    447條第1項第3款亦有明文。王廸吾提起上訴後主張葉儀因
    侵權行為對其取得債權，其得依民法第198條規定拒絕履行
    （本院卷一第335至336頁），固為第二審提出之新攻擊或防
    禦方法，惟其主張之侵權行為乃葉儀與證人張博建共同違反
    不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第24條之2、民法
    第106條禁止雙方代理等規定之行為（本院卷二第242、314
    至315頁），而王廸吾於原審已主張因葉儀及張博建未事先
    取得其書面同意即成立買方委託契約，致其意思決定自由遭
    侵害而與葉儀簽訂契約（原審卷第99頁），故王廸吾於本院
    提出之前揭主張核屬就原審已提出之攻擊或防禦方法為補充
    ，與前開規定並無不符，應予准許。
貳、實體部分
一、葉儀主張：兩造就坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（
    權利範圍8分之1），及其上同小段435建號建物（權利範圍
    全部，門牌號碼臺北市○○區○○街000巷00弄0號2樓）（下合
    稱系爭房地）於112年2月25日成立不動產買賣契約（下稱系
    爭契約），約定買賣總價為2,550萬元，並辦理不動產價金
    履約保證，伊已依約於112年3月1日將簽約款128萬元匯入中
    國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶（專屬帳號
    ：00000000000000，下稱系爭專戶）。又系爭契約雖未明定
    用印日期，惟兩造已合意112年4月21日為用印日，王廸吾依
    系爭契約第5條第2項第2款、第6條第2項約定或民法第348條
    第1項規定，應於112年4月21日交付系爭房地所有權狀正本
    、印鑑證明、戶籍資料稅單等產權移轉所需文件予特約地政
    士收執以便辦理所有權移轉登記作業，然王廸吾迄今並未配
    合辦理，爰擇一依前開約定或規定，請求王廸吾移轉系爭房
    地所有權登記。又兩造已合意以112年5月31日為點交系爭房
    地之最後期限，王廸吾依系爭契約第9條第6項前段約定或民
    法第348條第1項規定應將系爭房地騰空點交予伊，王廸吾逾
    期迄未點交，應依系爭契約第9條第6項後段約定按日給付依
    買賣總價金萬分之2計算之違約金，爰擇一依前開約定或規
    定，請求王廸吾騰空點交系爭房地，並依系爭契約第9條第6
    項後段約定請求王廸吾自112年6月1日起至騰空點交系爭房
    地之日止，按日給付5,100元違約金等語。
二、王廸吾則以：葉儀明知伊就系爭房地委託專任賣方仲介張博
    建，卻與張博建在未通知伊，及以書面徵詢伊是否同意下，
    共同違反管理條例第24條之2、民法第106條禁止雙方代理規
    定，由葉儀委託張博建同時為買方仲介。張博建為達成葉儀
    交付之任務，明知伊委託底價為實收2,600萬元，加計土地
    增值稅至少68萬元，總價應高於2,668萬元，卻於112年2月2
    3日對伊訛稱因市場環境因素，系爭房地價格已明顯下降約1
    50萬元，應以原約定實收價格2,600萬元減去150萬元即2,45
    0萬元成交，致伊陷於錯誤，而與葉儀以2,550萬元簽訂系爭
    契約。伊已於112年5月2日寄發台北仁杭郵局存證號碼73號
    存證信函（下稱112年5月2日存證信函）向葉儀表示依民法
    第92條規定撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約不生效力。
    縱認系爭契約成立，葉儀及張博建違反管理條例第24條之2
    、民法第106條等規定構成民法第184條第2項之侵權行為，
    而對伊取得系爭契約債權，伊依民法第198條規定得行使廢
    止請求權或拒絕履行。又兩造並未合意用印日、點交日，葉
    儀主張伊迄未點交系爭房地已屬違約，與事實不符，且葉儀
    僅給付128萬元，尚有2,422萬元未付，葉儀不得請求伊移轉
    系爭房地所有權、騰空點交系爭房地及給付違約金。縱認葉
    儀得請求伊移轉系爭房地所有權、騰空點交系爭房地，伊亦
    得主張同時履行抗辯，違約金並應酌減至以葉儀未能取回12
    8萬元之利息計算等語，資為抗辯。
三、原審判命王廸吾應於葉儀給付2,422萬元之同時，將系爭房
    地之所有權移轉登記及騰空點交予葉儀，並駁回葉儀其餘之
    訴。葉儀就對待給付及違約金敗訴部分不服，王廸吾就移轉
    所有權登記及騰空點交之本案給付敗訴部分不服，各自提起
    上訴，葉儀並為訴之減縮。葉儀之上訴聲明：㈠原判決除減
    縮部分外廢棄。㈡王廸吾應將系爭房地所有權移轉登記予葉
    儀。㈢王廸吾應將系爭房地騰空點交予葉儀。㈣王廸吾應自11
    2年6月1日起至點交系爭房地予葉儀時止，按日給付5,100元
    予葉儀。㈤上開聲明㈢、㈣部分，願供擔保，請准宣告假執行
    。王廸吾答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保
    請准宣告免為假執行。王廸吾之上訴聲明：㈠原判決關於命
    王廸吾將系爭房地所有權移轉登記並騰空點交予葉儀部分廢
    棄。㈡上開廢棄部分，葉儀在第一審之訴駁回。葉儀答辯聲
    明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷二第246至247頁）：
　㈠王廸吾與張博建於111年12月6日簽立「不動產委託銷售契約
    書」，就其所有系爭房地以專任委託方式委託張博建銷售。
　㈡訴外人即葉儀配偶張舜翔於112年2月19日與張博建簽立「不
    動產買賣斡旋金契約書」，約定以2,525萬元價格斡旋，至
    同年月25日止為斡旋有效期間。
　㈢兩造於112年2月25日就系爭房地簽立系爭契約，買賣總價款
    為2,550萬元，第1期款（簽約款）為128萬元，第2期款（備
    證用印款）為0元，第3期款（完稅款）為255萬元，第4期款
    （尾款）為2,167萬元。
　㈣葉儀於112年3月1日匯款128萬元至系爭專戶。
　㈤王廸吾以112年5月2日存證信函主張依民法第92條第1項規定
    撤銷系爭契約之意思表示，葉儀於112年5月3日收受該存證
    信函。
　㈥葉儀以112年6月6日可道律富字第1120606001號律師函催告王
    廸吾交付系爭房地所有權狀正本及履行備證用印義務，移轉
    所有權登記及交付系爭房地，並主張王廸吾應自112年5月31
    日起至點交系爭房地時止，按日給付依買賣總價萬分之2計
    算之違約金，王廸吾於112年6月14日收受該律師函。
五、本件爭點：㈠王廸吾以112年5月2日存證信函依民法第92條第
    1項規定撤銷其就系爭契約所為意思表示，是否生撤銷效力
    ？㈡兩造就系爭契約用印日、點交日有無約定？㈢葉儀得否依
    系爭契約第5條第2項第2款、第6條第2項約定、民法第348條
    第1項規定請求王廸吾移轉系爭房地所有權？王廸吾得否主
    張同時履行抗辯？㈣葉儀得否依系爭契約第9條第6項前段約
    定、民法第348條第1項規定請求王廸吾騰空點交系爭房地？
    王廸吾得否主張同時履行抗辯？㈤葉儀得否依系爭契約第9條
    第6項後段約定請求王廸吾自112年6月1日起至點交系爭房地
    之日止，按日給付違約金5,100元？該違約金應否酌減？茲
    就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
　㈠王廸吾不得撤銷其就系爭契約所為意思表示：
　⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
    表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可
    得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1項定有明文。
    又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
    ，民事訴訟法第277條前段定有明文。王廸吾主張：張博建
    未以書面使伊同意張博建同時擔任葉儀之仲介，致伊誤以為
    張博建提出下修價格之建議係為伊之利益考量，因而接受葉
    儀希望之價格，伊遭葉儀與張博建以上開隱瞞、欺騙之議價
    方法詐欺並簽立系爭契約，伊得以112年5月2日存證信函撤
    銷伊就系爭契約所為之意思表示云云，然葉儀否認有詐欺王
    廸吾之情事，自應由王廸吾就此有利於己之事實負舉證之責
    。
　⒉經查：
　⑴王廸吾稱：張舜翔於112年2月19日委託張博建為買方仲介，
    張博建卻隱瞞此情，伊於112年2月19日已拒絕葉儀出價2,52
    5萬元，且於同年月23日上午收受其他仲介開價2,700萬元所
    寄之掛號信，伊尚請張博建確認該買方要約，同日下午張博
    建至伊辦公室，以系爭房地附近房價已下降150萬元，建議
    伊依市價將賣價降至實收2,450萬元，伊因誤信張博建為伊
    之利益計算有利價格，遂同意降價150萬元出售，伊係遭葉
    儀之代理人即張博建詐欺簽立系爭契約云云，雖提出其與張
    博建於112年2月19日至同年月23日LINE對話紀錄為佐（原審
    卷第429至439頁），且葉儀亦不爭執其配偶張舜翔與張博建
    於112年2月19日簽立「不動產買賣斡旋金契約書」，約定以
    2,525萬元承購系爭房地為斡旋條件，至同年月25日止為斡
    旋有效期間（如兩造不爭執事項㈡），核與卷附「不動產買
    賣斡旋金契約書」內容相符（原審卷第383頁）。惟依王廸
    吾於前開LINE對話中稱：「…本來我預計實拿2,600萬元，現
    在他們斡旋價2,525萬元，我這邊已降30萬元，現在我願意
    再降10萬元給這對夫妻，幫忙他們…」、「…你看看他的說法
    是真的還是假的？如果這一個人的客戶可以出高於2,600（
    萬）的價格，你就可以有更好的仲介報酬，只怕是假的，哈
    哈…」等語，僅能得知王廸吾於112年2月20日拒絕以2,525萬
    元出售系爭房地予葉儀，且於同年月23日上午對於系爭房地
    得否以高於2,600萬元價格出售存疑等事實，無從證明張博
    建有對其施以詐術之情事，且王廸吾最終同意以2,550萬元
    價格出售系爭房地予葉儀之原因多端，或係出於其自身財務
    規劃、避免待售期間過長、考量市場景氣等因素，不一而足
    ，難逕認其下修系爭房地售價，僅係因遭張博建個人建議或
    詐欺所致。況王廸吾自承其於112年2月25日前往簽約途中，
    曾調查系爭房地價格，發現銀行估價2,680萬元、「好時價H
    OUSE+」估價2,701萬元等情（本院卷一第134頁），足見王
    廸吾於簽訂系爭契約前，曾自行搜尋資訊評估系爭房地市場
    價格，益徵王廸吾係於客觀評估市場行情、個人需求等情，
    於知悉網路上就系爭房地之估價有逾2,550萬元之價格後，
    仍同意以2,550萬元出售系爭房地，故王廸吾主張係受張博
    建之詐欺始陷於錯誤而以2,550萬元簽立系爭契約云云，已
    非無疑。
　⑵又訴外人中正不動產仲介經紀有限公司雖寄發112年5月9日存
    證信函表示「…本公司經紀人員張博建並聲明：『雖本件接洽
    時設定目標賣方實際取得2,600萬元整，然仍依實際自由市
    場交易機制，後續討論有關價格下修之空間，委託期間並無
    保證或允諾台端有關實收2,600萬元之承諾』…」等語（原審
    卷第181至182頁），可知張博建雖曾建議王廸吾下修售價，
    惟張博建於本院證稱：不可能112年2月23日早上價格還是2,
    600萬元，下午就降到2,525萬元，這個價格差太多，王廸吾
    於112年2月21日跟我說可以視情況結案了，當時都是以買方
    出價為基準在討論，我否認跟王廸吾謊稱市場價格下修，我
    也沒有跟王廸吾說要減價150萬元等語（本院卷一第372至37
    6頁），乃否認建議王廸吾將出售價格自2,600萬元直接下修
    150萬元，且觀諸張博建於112年2月10日以LINE向王廸吾表
    示「報告王律師，昨天來看屋的夫妻約30多歲，目前住中和
    ，在仁愛圓環那台新銀行工作，買方是有巢氏房屋的客人，
    稍早買方有出價2477（萬），我回絕他，請他繼續向買方拉
    價」等語，王廸吾回復稱「讚，接近了」、「謝謝博建」等
    語（本院卷二第76至77頁），併參之張博建於112年2月21日
    將其傳送予葉儀之LINE訊息內容「葉小姐您們好，稍早從屋
    主辦公室回公司，主要安排碰面事宜，王律師請我向您轉達
    ，因為他知道碰面即要談價，他實在不喜歡這樣談價的感覺
    ，所以為表他的歉意，他願意再降15萬（2555）給您們，他
    說他和您們通話幾次深知您們對他的房子確實是喜歡的，所
    以他願意割愛並且降價，也請您們見諒…」轉傳予王廸吾，
    王廸吾則回覆「謝謝」貼圖；張博建又以LINE表示「博建剛
    剛傳這段話，有進展隨時和王律師報告」，王廸吾再回傳「
    好，謝謝」、「博建可以視情況結案，我沒有意見」等語（
    本院卷二第86至87頁），顯見於112年2月10日時，買方出價
    2,477萬元已接近王廸吾願意出售之價格，而王廸吾於112年
    2月21日同意出售之價格已降至2,555萬元，而非實收價格2,
    600萬元。則王廸吾既於112年2月23日前已同意下修售價至2
    ,555萬元，與兩造簽訂系爭契約約定之2,550萬元，差距甚
    微，王廸吾猶主張其於112年2月23日下午因張博建向其謊稱
    市場行情，遂遭詐欺始同意以2,550萬元價格簽訂系爭契約
    云云，殊無可採。至於王廸吾雖又稱：伊僅係為鼓勵張博建
    ，方回覆「讚，接近了」，雙方於112年2月23日下午前僅議
    價至實收2,555萬元即未再議價，伊嗣後係因誤信張博建之
    建議而將價格下修云云。惟若非王廸吾有接受葉儀出價之可
    能，王廸吾應無必要使張博建誤信有成交空間而予以鼓勵，
    王廸吾前開所述與常情相違；而依王廸吾與張博建前開LINE
    對話內容，無法認定張博建為王廸吾向葉儀提出之2,555萬
    元為王廸吾之實收價格，更無從證明王廸吾係遭張博建詐欺
    而下修出售價格，王廸吾前開所述，仍無可採。
　⑶至於王廸吾雖稱：張博建隱瞞其受買方之委託與伊議價，致
    伊誤信其建議之價格係為伊之利益考量，最終係為買方爭取
    有利之價格云云。然張舜翔雖於112年2月19日與張博建簽訂
    「不動產買賣斡旋金契約書」、「買方斡旋邀約選擇暨服務
    費給付承諾書」（原審卷第383至385頁），約定斡旋價為2,
    525萬元，服務報酬為成交價1%（約25萬元），嗣後葉儀與
    張博建於112年2月25日簽立服務報酬確認單約定服務費為10
    萬元（原審卷第387頁），惟兩造簽約價格為2,550萬元，高
    於葉儀配偶張舜翔委託之2,525萬元，尚非對葉儀有利之價
    格。又觀諸張博建於本院證稱：當初是我提出2,550萬元這
    個價格，我跟葉儀只收10萬元仲介費，跟王廸吾只收41萬元
    仲介費，因為買賣雙方都很有意願，最後是我將仲介費讓利
    出來，讓雙方成交，王廸吾說這個案子我只收41萬元太低了
    ，至少要收50萬元，我就順應王廸吾的說法，讓買方要付的
    服務費加到買賣總價裡等語（本院卷一第370、374頁），且
    葉儀亦自承：如果是依照我希望的價格2,525萬元來談的話
    ，我願意給付張博建25萬元，後來王廸吾不同意這個價格，
    張博建為了促成成交，請我將這25萬元加在買賣總價裡，所
    以變成2,550萬元，我只要付10萬元仲介費即可等語（本院
    卷二第243頁），可知葉儀為購買系爭房地需支出買賣價金2
    ,550萬元、服務報酬費