臺灣高等法院民事　返還共有物等（2025-10-30）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院民事判決
113年度上字第96號
上  訴  人  謙匯普樂室旅館經營管理顧問股份有限公司

法定代理人  王韋霓  
訴訟代理人  余政勳律師
            李余信嘉律師
被 上訴 人  時代廣場大廈管理委員會

法定代理人  李靖緯  
被 上訴 人  廖俐洋  
共      同
訴訟代理人  高宏銘律師
複 代理 人  許皓鈞律師
上列當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於中華民國112
年7月27日臺灣臺北地方法院112年度訴字第1420號第一審判決提
起上訴，本院於114年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
上訴駁回。
第二審（除確定部分外）訴訟費用由上訴人負擔。
　　事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人時代廣場大廈（下稱系爭大廈）管理委員會（下稱
    時代廣場管委會）之主任委員原為被上訴人廖俐洋（下稱其
    名，與時代廣場管委會合稱被上訴人），嗣於上訴人提起上
    訴後變更為李靖緯（本院卷二第33頁系爭大廈第23屆主任委
    員推選會議記錄），上訴人法定代理人原為陳正修，嗣於提
    起上訴後變更為王韋霓（本院卷二第267至268頁經濟部商工
    登記公示資料），李靖緯、王韋霓分別於民國113年8月23日
    、114年6月9日具狀聲明承受訴訟（本院卷二第31、295頁）
    ，核無不合，先予敘明。
二、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
    本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。
    但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴
    之撤回，應記載於筆錄。民事訴訟法第262條第1項、第2項
    、第3項前段分別定有明文。被上訴人於原審依民法第767條
    第1項、第821條及公寓大廈管理條例（下稱公寓大廈條例）
    第9條第4項規定，請求上訴人將坐落臺北市○○區○○段○小段0
    0○0號地號土地（下稱系爭土地）上同小段000號建物（下稱
    系爭建物）地下一層（下稱系爭地下室）如本院卷一第269
    頁平面圖黃色螢光筆標示之空調機房（面積63.86平方公尺
    ，下稱A範圍）及粉紅色螢光筆標示之電氣室（面積56.86平
    方公尺，下稱B範圍），騰空遷讓返還予被上訴人及系爭建
    物全體共有人。原審為被上訴人勝訴判決（原判決附圖有誤
    ，應更正為上開平面圖），上訴人不服，提起上訴，被上訴
    人嗣於本院114年8月13日準備程序撤回除本判決附圖編號B-
    1所示範圍（下稱B-1範圍）外之其餘請求，且經上訴人同意
    （本院卷二第404頁），則依前開規定，被上訴人除B-1範圍
    外之請求部分已生撤回起訴效力，非本院審理範圍。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：廖俐洋為系爭大廈區分所有權人（下稱區權
    人），系爭地下室為系爭大廈全體區權人之共有部分，其中
    B-1範圍位於系爭地下室之電氣室，上訴人為臺北市○○區○○
    段○小段000號建物（下稱000號建物）承租人，無正當權源
    ，擅自以其個人使用之電氣設備占用系爭地下室B-1範圍。
    爰依民法第767條第1項、第821條及公寓大廈條例第9條第4
    項規定，聲明求為命上訴人將B-1範圍騰空遷讓返還予被上
    訴人及系爭建物全體共有人之判決。
二、上訴人則以：系爭大廈於84年間由起造人即訴外人擎碧建設
    股份有限公司（下稱擎碧公司）銷售，依擎碧公司與000號
    建物原始承購戶即訴外人李政和等人85年7月24日簽立之房
    屋土地預定買賣契約（下稱系爭買賣契約）第5條「地下層
    權屬」第1項約定，將包含A、B範圍在內之系爭建物共有部
    分由000號建物區權人管理使用，嗣訴外人隆通企業管理顧
    問有限公司（下稱隆通公司）輾轉取得000號建物應有部分
    ，且依000號建物全體共有人之授權將該建物（包含A、B範
    圍等分管部分）出租予伊使用，伊有B-1範圍之合法使用權
    源。又伊於B-1範圍設置電氣設備使用，符合原先規劃為電
    氣室之用途，被上訴人訴請騰空返還，將影響000號建物用
    電，被上訴人所獲利益甚少，構成權利濫用等語，資為抗辯
    。
三、原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上
    訴，上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人將B-1範圍騰空遷讓返
    還予被上訴人及系爭建物全體共有人之部分廢棄。㈡上開廢
    棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：
    上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷二第405頁）：㈠
　㈠坐落於系爭土地之系爭大廈於86年9月26日由起造人擎碧公司
    興建完成。
　㈡系爭大廈為公寓大廈條例規定之公寓大廈，時代廣場管委會
    為系爭大廈全體區權人依公寓大廈條例成立並報備核准之管
    理委員會，廖俐洋為系爭大廈之區權人。系爭建物為系爭大
    廈全體區權人之共有部分，其中A範圍為系爭地下室空調機
    房，B範圍（面積56.86平方公尺）為系爭地下室電氣室。
　㈢李政和與擎碧公司於85年7月24日簽立系爭買賣契約，由李政
    和向擎碧公司購買系爭地下室應有部分200分之77。嗣於87
    年1月22日由擎碧公司將000號建物應有部分萬分之5178辦理
    所有權移轉登記予李政和。
　㈣上訴人於108年6月1日與隆通公司簽立房屋租賃契約書補充合
    約，由上訴人承租使用000號建物，租賃期間自108年06月01
    日至118年05月31日。隆通公司嗣於110年2月5日取得000號
    建物所有權應有部分百萬分之64100。
　㈤B-1範圍現由上訴人以設置供自行營業使用之電氣設備所占用
    。
五、本院之判斷　　
　㈠上訴人於B-1範圍設置電氣設備，是否構成無權占用？
　　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
      。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權
      之請求。民法第767條第1項前段、第821條第1項分別定有
      明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對
      原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占
      有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；
      被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不
      能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院99年度台
      上字第1169號判決意旨參照）。查時代廣場管委會為系爭
      大廈之管委會，廖俐洋為系爭大廈區權人，系爭建物為系
      爭大廈全體區權人之共有部分，其中B範圍為系爭地下室
      電氣室。上訴人為系爭地下室專有部分000號建物之承租
      人，現以供自行營業使用之電氣設備占用B-1範圍等情，
      業如前述。依上說明，自應由上訴人就其占用屬於系爭大
      廈共有部分之B-1範圍具有合法權源，負舉證之責。
　　⒉次按占有連鎖，為多次連續的有權源占有。倘物之占有人
      與移轉占有之中間人，暨中間人與所有人間，均有基於一
      定債之關係合法取得之占有權源，且中間人移轉占有予占
      有人不違反其與前手間債之關係內容者，即成立占有連鎖
      。物之占有人基於占有連鎖，對於物之所有人具有占有之
      正當權源（最高法院110年度台上字第606號判決意旨參照
      ）。又共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有
      物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，而該契
      約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，應由共有人
      全體共同協議訂定之，此觀98年1月12日修正前民法第820
      條第1項自明。是分管契約成立於98年1月23日之前者，應
      得共有人全體同意，始得訂定。上訴人主張：系爭大廈於
      擎碧公司起造興建時，即於全體區權人間成立分管協議，
      約定將包含A、B範圍在內之系爭建物共有部分由000號建
      物區權人管理使用，伊向該建物區權人承租，對該共有部
      分有合法使用權源等語，固舉系爭買賣契約第5條「地下
      層權屬」第1項約定為證。然查：
　　　⑴系爭買賣契約第5條第1項約定為：「本約房屋地下室除
        共同使用部分（機械房、受電室、樓梯間、水箱、車道
        、管道間等公共設施）外，其餘歸乙方（即擎碧公司）
        所有。」（本院卷一第299頁），係約定系爭地下室除
        「共同使用部分」外，其餘部分之「所有權」歸擎碧公
        司，並無約定「將系爭地下室共有部分交由系爭大廈任
        一專有部分之區權人管理使用」之內容。對照系爭買賣
        契約第5條第2項約定：「未購買汽車停車位之住戶，已
        充分認知本房地總價並不包括車位之價款，且所購房屋
        坪數其地下室持分面積亦未含車位之持分面積。除防空
        避難時使用外，已確認並同意對本大廈之停車位無任何
        權利，包括『持分所有權』及『使用管理權』等」（本院卷
        一第299頁），明確區分「持分所有權」與「使用管理
        權」；及第6條約定：「屋頂突出物除電梯間、機房、
        樓梯間、水箱等共同使用部份外，其屋頂避難平台同意
        歸頂樓住戶依法『管理使用』，各樓層之避難平台同意歸
        當層住戶依法『管理使用』。壹樓空地除公共樓梯通道及
        一樓住戶原建照設計範圍內之外，其餘同意歸本大廈之
        管理委員會『管理使用』」等語（本院卷一第334-1、334
        -2頁），係以「管理使用」一詞作為分管約定之用語，
        可見上開第5條第1項乃「系爭地下室之『所有權』範圍」
        約定，要非共有部分之分管協議甚明。
　　　⑵又查，系爭買賣契約第5條第1項載明「系爭地下室之機
        械房、受電室、樓梯間、水箱、車道、管道間等公共設
        施機械房、受電室等公共設施」為共同使用部分，非屬
        承購戶李政和專有部分範圍（本院卷一第299頁），而A
        、B範圍分別規劃為系爭地下室之空調機房、電氣室，
        自屬該約定所稱「共同使用部分」之公共設施。參諸證
        人李政和於本院亦具結證稱：系爭買賣契約為伊向擎碧
        公司買受000號建物應有部分時簽立，A、B範圍屬其中
        第5條第1項約定所稱「共同使用部分」，擎碧公司並未
        將A、B範圍交付予伊及當時買受000號建物其餘應有部
        分之訴外人高火盛單獨使用等情（本院卷二第280至281
        頁），足徵A、B範圍確為起造人擎碧公司與系爭大廈全
        體區權人約明之共同使用部分，且擎碧公司未曾移轉A
        、B範圍之占有予000號建物區權人。基此，000號建物
        區權人並無A、B範圍之合法占有權源，則上訴人主張基
        於000號建物承租人地位，對B-1範圍有合法占有使用權
        源，洵非有據。
　　　⑶另於上訴人承租000號建物前，時代廣場管委會已於104
        年11月25日、105年2月24日開會時，多次請000號建物
        區權人釐清其承租人占用系爭地下室共用部分之合法權
        源疑義（本院卷二第323至329頁管委會會議紀錄），可
        見早已質疑其占用共用部分之正當性。是上訴人主張：
        系爭大廈區權人及管委會長期容任000號建物區權人及
        承租人占用系爭地下室共用部分，有默示分管協議存在
        云云，要不足採。上訴人又主張：系爭地下室共用部分
        之絕大比例係列為000號建物之房屋稅課稅範圍，可見
        包含A、B範圍在內之系爭地下室共用部分係約定由000
        號建物區權人分管使用等語，並提出000號建物及系爭
        大廈地下2層之稅籍資料為證（本院卷二第341至342頁
        ）。惟建物稅籍登記僅行政機關基於課徵稅賦之目的而
        設，無法作為該建物所有權屬及合法使用權利範圍之證
        明。是上訴人上開主張，亦難認有理。
　　⒊依上，上訴人於B-1範圍設置電氣設備，構成無權占用，堪
      予認定。
　㈡被上訴人請求上訴人將B-1範圍騰空遷讓返還，有無權利濫用
    ？
　　按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不
    得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使
    權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，
    亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利
    濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權
    利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權
    利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院108年度台
    上字第753號判決意旨參照）。經查，B-1範圍屬於系爭大廈
    全體區權人共有，且經規劃為公共設施中電氣室之範圍，上
    訴人僅為000號建物之承租人，欠缺合法使用權源，擅自於B
    -1範圍設置供自身營業使用之電氣設備而無權占用，已造成
    系爭大廈全體區權人對B-1範圍使用收益之損害，且不符B-1
    範圍原規劃設置全體區權人公共設施之目的，被上訴人請求
    上訴人返還B-1範圍，屬權利之正當行使，難認係以損害上
    訴人為主要目的，不構成權利濫用。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821條及公寓
    大廈條例第9條第4項規定，請求上訴人將B-1範圍騰空遷讓
    返還予系爭建物全體共有人，為有理由，應予准許。原審就
    此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判
    決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
    據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
    逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　30　　日
　　　　　　　　　民事第五庭　 
　　　　　　　　　　　　審判長法　官　賴惠慈
　　　　　　　　　　　　　　　法　官　賴秀蘭
　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林伊倫
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　30　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林伶芳