臺灣高等法院民事　拆屋還地等（2026-01-20）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院民事判決
113年度上字第571號
上  訴  人  陳世忠
            陳紹瑀
共      同
訴訟代理人  陳國雄律師
複  代理人  曾憲忠律師
被  上訴人  兆淳開發股份有限公司
0000000000000000
法定代理人  張麗珠
訴訟代理人  郭百祿律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年9
月15日臺灣基隆地方法院111年度訴字第226號第一審判決提起上
訴，本院於114年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
　　事實及理由
一、被上訴人主張：伊為坐落基隆市○○區○○段000000地號（下逕
    稱地號）、000-00（下逕稱地號，並與000-00地號土地合稱
    系爭土地）之所有權人，而上訴人陳世忠及陳紹瑀（下合稱
    上訴人，如單指其中一人逕稱其姓名）為門牌號碼基隆市○○
    區○○○路00巷000號（即基隆市○○區○○段000○號〈重測後為000
    建號〉，下稱系爭房屋）之所有權人（權利範圍各二分之一
    ）。然系爭房屋占用000-00地號土地、000-00地號土地如原
    審判決附圖（下逕稱附圖）編號A1、A2部分所示(面積分別
    為61.79、24.33平方公尺），上訴人就系爭房屋並無占有系
    爭土地之合法權源，並受有相當於租金之利益，致伊受有同
    等之損害，爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命
    上訴人拆除系爭房屋，並將占用土地返還予伊；及各給付自
    民國111年1月5日起至112年7月4日止之相當於租金不當得利
    新臺幣（下同）8784元，暨自112年7月5日起至上訴人返還
    土地之日止，各按月給付488元之判決（原審就此部分為上
    訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人
    逾此部分之請求，經原審駁回，未據其提起上訴，非本院審
    理範圍，茲不贅述）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：訴外人即上訴人之前手陳國雄於取得系爭房屋
    後因家族人口眾多不敷使用，於57年1月1日與訴外人三民建
    業股份有限公司（下稱三民公司）訂立土地承租契約（下稱
    系爭租約），並經三民公司同意將系爭房屋翻修改建為1至3
    層水泥磚造建物，系爭房屋係合法占有系爭土地；系爭租約
    僅約明承租期間為57年1月1日至同年12月31日之1年定期租
    賃，並無期滿後不再續租或續租應另定租約之約定，依民法
    第451條規定，視為以不定期限繼續契約。又系爭房屋自57
    年承租系爭土地時起，即為水泥磚造使用至今，並無存有土
    地法第103條第1款規定契約年限屆滿得予以收回情事。陳世
    忠因買賣、陳紹瑀因贈與而各取得系爭房屋應有部分1/2，
    依民法第426條之1規定，系爭租約對於伊等仍繼續存在；又
    被上訴人因拍賣而取得系爭土地，依民法第425條之1規定，
    系爭租約對於被上訴人仍繼續存在。另系爭房屋為合法登記
    之建物，經系爭土地原所有權人同意所興建之永久性房屋，
    被上訴人既知上情仍購買系爭土地，應認承受系爭土地原所
    有權人同意系爭房屋繼續使用系爭土地之意思，被上訴人訴
    請拆屋還地及給付不當得利，有權利濫用及違反誠信原則。
    若認仍須拆除，請求依民事訴訟法第396條第1項規定，諭知
    1年之履行期間等語。上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢
    棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲
    請均駁回。
三、兩造不爭執事項：（見本院卷一第254至255頁）
　㈠被上訴人於111年1月5日以拍賣原因登記為系爭土地之所有權
    人。
　㈡陳國雄於56年5月23日以買賣為原因登記取得系爭房屋所有權
    ，陳國雄於57年1月1日與三民公司就坐落基隆市○○區○○段00
    地號（重測後為000建號）簽訂系爭租約，租期自57年1月1
    日至同年12月31日，承租面積27坪。陳世忠於84年7月1日以
    買賣為登記原因取得系爭房屋之權利範圍2分之1；陳紹瑀於
    108年10月30日以贈與為原因登記取得系爭房屋之權利範圍2
    分之1；系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A1部分（面積61.
    79平方公尺）、A2部分（面積24.33平方公尺），合計面積
    共86.12平方公尺。
四、本院之判斷：
　㈠被上訴人依民法第767條第1項規定請求拆屋還地部分：
　　⒈陳國雄與三民公司訂立之系爭租約已變為不定期租賃契約
      ：
　　　⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
        出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契
        約。民法第451條定有明文。
　　　⑵查陳國雄於56年5月23日以買賣為原因登記取得系爭房屋
        所有權，並於57年1月1日與三民公司就坐落基隆市○○區
        ○○段00地號（重測後為000建號）簽訂系爭租約等節，
        為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡），參以系爭租約第3
        條租賃期間僅約定：自57年1月1日起至同年12月31日止
        （見原審卷一第171頁），而陳國雄所有之系爭房屋於
        系爭租約租期屆至後，仍繼續占有使用系爭土地至今，
        本件並無客觀證據證明三民公司於系爭租約租期屆至後
        ，對於系爭房屋繼續占有使用系爭土地一節有即時表示
        反對之意思，是上訴人抗辯系爭租約已變為不定期租賃
        契約等語，即屬有據。
　　⒉系爭租約業因系爭房屋改建而終止，並無合法占用系爭土
      地之權源：
　　　⑴按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
        得收回。一、契約年限屆滿時。土地法第103條第1款定
        有明文。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目
        的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定
        租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為
        定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，
        原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房
        屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使
        用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建
        屋契約立約時當事人之真意（最高法院107年度台上字
        第815號判決意旨參照）。
　　　⑵查系爭房屋原係於48年4月間建造完成，層數為1層，主
        要建材為磚造一節，有建物登記謄本可稽（見原審卷一
        第41頁）；上訴人雖抗辯系爭房屋於57年間進行改建為
        水泥磚造房屋等語。惟查，參以系爭房屋於61年3月間
        之房屋稅稅籍登記表，其中房屋標示查丈紀錄記載建造
        日期45年、種類磚石造，並經基隆市稅務局於63年、64
        年、65年、66年、67年、68年、70年、74年、78年、81
        年等進行稅籍清查，有房屋稅籍登記表可稽（見本院卷
        二第249、251頁）；又系爭房屋於81年經基隆市稅務局
        辦理稅籍清查時，發現有改建情事，且2樓、3樓部分係
        於81年6月23日分設稅籍課徵房屋稅等節，有基隆市稅
        務局114年4月11日基稅房貳字第1140007215號函（下稱
        215號函，見本院卷二第145頁）、114年5月21日基稅房
        貳字第1140010104號函在卷可憑（下稱104號函，見本
        院卷二第245頁），對照房屋稅籍登記表之內容，亦有
        記載「81年度清查、81.6.23、申報分割設籍」等內容
        ，足見系爭房屋原係一層磚造結構，經基隆市稅務局於
        61年3月建置房屋稅稅籍，並每隔1至3年進行清查，至8
        1年間始發現系爭房屋變更為3層，並於「房屋平面圖」
        登載「81年度清查增建1、2、3樓（加強磚造）」（見
        本院卷二第251頁），則上訴人抗辯系爭房屋係於57年
        改建等語，難認可信。
　　　⑶參以被上訴人提出系爭房屋所在之航空照片（見本院卷
        二第389、391、393、395、397頁），系爭房屋依78年1
        1月2日拍攝之屋頂外觀呈現有屋脊並斜向兩側之型態，
        核與系爭房屋於61年3月間之房屋稅籍登記表之房屋標
        示查丈紀錄於外型造作、屋頂勾選台灣瓦（見本院卷二
        第249、251頁）一致，而81年6月2日所拍攝之屋頂外觀
        已呈現平坦，並可見有放置2個水塔，堪認系爭房屋於8
        1年以前仍屬1層磚造結構，至81年間始為改建，社團法
        人基隆市建築師公會（下稱鑑定單位）出具之鑑定報告
        書（下稱系爭鑑定報告）亦不相矛盾之認定（見本院卷
        二第327至328頁）。
　　　⑷又系爭房屋為RC（即鋼筋混凝土）二層結構，屋頂增設
        一層輕鋼骨結構，原始磚造平房結構已拆除等情，有系
        爭鑑定報告及所附現勘紀錄照片可稽（見本院卷二第32
        3、327至328、346至348頁），本院並斟酌鑑定單位就
        系爭房屋結構認定，係以現場勘查，確認原一層磚造平
        房結構已拆除，現為二層RC結構，並提出現勘紀錄照片
        為佐（見鑑定報告書第2頁、附件七之一，即本院卷二
        第326、346頁），並非上訴人所稱單憑航空照片為判斷
        ，是系爭鑑定報告就系爭房屋結構變更之認定，應可採
        認。上訴人固引用房屋平面圖（見本院卷二第251頁）
        ，抗辯基隆市稅務局於發現改建時，記載1、2、3樓為
        「加強磚造」，鑑定單位所認定二層「RC」結構係有錯
        誤等語。惟上訴人所稱57年間之改建時點，與實際應為
        81年改建時點不同，已如前述；又加強磚造建築物，指
        磚結構牆上下均有鋼筋混凝土過梁或基礎，左右均有鋼
        筋混凝土加強柱。過梁及加強柱應於磚牆砌造完成後再
        澆置混凝土，建築技術規則建築構造編第165條第1項定
        有明文，是依該規定可知加強磚造之房屋，仍與未使用
        鋼筋混凝土過梁、加強柱之普通磚造房屋結構不同，系
        爭房屋不論係「加強磚造」，或係「鋼筋混凝土造」，
        均不影響81年間已將原有一層磚造房屋拆除之認定，上
        訴人主張系爭鑑定報告就系爭房屋結構所為認定與基隆
        市稅務局製作房屋平面圖不符，而不可採認等語，仍不
        足據為上訴人有利之認定。上訴人又抗辯系爭房屋於57
        年向三民公司承租後即改建為現在3層結構之房屋，並
        有取得三民公司同意改建等語。然上訴人並未舉證證明
        陳國雄於57年間有進行系爭房屋之改建，亦未提出進行
        改建時有取得三民公司同意之證明，則其等抗辯於57年
        取得三民公司同意改建系爭房屋等語，洵屬無據。
　　　⑸綜上，陳國雄與三民公司訂立系爭租約之一層磚造平房
        ，已於81年間改建為現存RC二層結構之系爭房屋，屋頂
        增設一層輕鋼骨結構，上訴人並未舉證證明改建時有取
        得三民公司同意，參以前開說明，系爭租約即因原租地
        使用之一層磚造平房不堪使用改建而終止，系爭房屋占
        用系爭土地已無法律上之合法權源。
　　⒊被上訴人訴請上訴人拆除系爭房屋並無權利濫用情事：
　　　查系爭租約已因租地使用之一層磚造平房改建而終止，系
      爭房屋占用系爭土地已無合法之權源，業經認定如前，被
      上訴人自無可能知悉系爭房屋有系爭租約之租賃關係存在
      ，仍惡意取得系爭土地之情事。又無權占有他人土地有隨
      時遭所有權人訴請拆屋還地之風險，應屬上訴人所能預見
      ，上訴人之前手陳國雄所簽立系爭租約第8條第5款亦明定
      ：本公司計畫開發使用者，得隨時終止租約（見原審卷一
      第171頁），上訴人既於本件抗辯繼受陳國雄之系爭租約
      ，則對於系爭土地所有權人如有開發計畫使用者得隨時終
      止系爭租約，當應知之甚明。基此，被上訴人因拍賣而取
      得系爭土地所有權，上訴人無權占用系爭土地，已影響被
      上訴人使用收益權能，被上訴人訴請上訴人將系爭房屋拆
      除及返還所占用之系爭土地，係回復其對於系爭土地基於
      所有權而生之權利，乃其所有權之正當行使，並非以損害
      上訴人之權利為主要目的，上訴人抗辯被上訴人訴請伊等
      拆除系爭房屋有權利濫用情事等語，洵非可採。
　　⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
      。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1
      項前段、中段定有明文。查被上訴人於111年1月5日以拍
      賣原因登記為系爭土地之所有權人，陳世忠於84年7月1日
      以買賣為登記原因取得系爭房屋之權利範圍2分之1；陳紹
      瑀於108年10月30日以贈與為原因登記取得系爭房屋之權
      利範圍2分之1；系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A1部分
      （面積61.79平方公尺）、A2部分（面積24.33平方公尺）
      等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），上訴人就
      系爭房屋占用系爭土地部分未提出合法權源，已如前述，
      是被上訴人依前開規定，請求上訴人將系爭房屋占用系爭
      土地如附圖編號A1、A2部分拆除，並將占用系爭土地部分
      返還被上訴人，核屬有據。
　㈡上訴人依民事訴訟法第396條規定請求定履行期間，為無理由
    ：
　　按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告
    之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期
    間或命分期給付。民事訴訟法第396條第1項前段定有明文；
    上開規定不過認法院有斟酌判決所命給付之性質，得定相當
    之履行期間之職權，非認當事人有要求定此項履行期間之權
    利（最高法院41年度台上字第129號判決意旨參照）。查系
    爭房屋如附圖編號A1、A2部分占用系爭土地之面積合計86.1
    2平方公尺，面積並非廣大，尚難認須耗費長時間之搬遷及
    移除，且被上訴人於111年5月18日提起本件訴訟（見原審卷
    一第9頁），至本院言詞辯論終結，已有3年之餘，上訴人亦
    有充足之時間得以擇地及擇時遷移，上訴人並未就其非短時
    無法遷移及拆除一事提出證據證明，本件自無再酌定履行期
    間之必要，上訴人此項請求，並不可採。　　　
　㈢被上訴人依民法第179條規定請求不當得利部分：　　　
　　按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
    益。民法第179條本文定有明文。查上訴人以系爭房屋如附
    圖編號A1、A2部分無權占用該部分系爭土地，受有相當於租
    金之不當得利，被上訴人依民法第179條規定，得請求上訴
    人返還；審酌土地坐落位置、面積、用途等一切客觀情狀，
    認自111年1月5日至112年7月4日之不當得利數額，每人各87
    84元，及自112年7月5日起之按月不當得利數額，每月每人
    各給付488元，業經原審判決理由論述甚詳（見原判決第18
    頁第30行至第19頁第10行及第21頁附表編號3），且為上訴
    人所不爭執（見本院卷二第480頁)，本院此部分意見與原審
    判決相同，爰依民事訴訟法第454條第2項規定予以援用，不
    再贅述。　　　
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，
    請求上訴人將系爭房屋如附圖編號A1、A2部分拆除，於拆除
    後返還占用土地予被上訴人，及上訴人各給付被上訴人8784
    元，及自112年7月5日起至返還占用土地之日止，按月各給
    付被上訴人488元，為有理由，應予准許。原審就此部分為
    上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分
    不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
    據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
    逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人上訴為無理由，爰判決如主文。　　
中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　20　　日
　　　　　　　　　民事第十四庭  
　　　　　　　　　　　　審判長法　官　李媛媛
　　　　　　　　　　　　　　　法　官　周珮琦
　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡子琪
正本係照原本作成。
不得上訴。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　20　　日

　　　　　　　　　　　　　　　書記官　馬佳瑩