臺灣臺北地方法院民事簡易　返還保證金（2026-04-30）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺北地方法院民事簡易判決
115年度北簡字第1156號
原      告  
即反訴被告  資誠普華國際財務顧問有限公司

法定代理人  劉博文  

訴訟代理人  鄭嘉嬿  
            李秀貞律師
被      告  
即反訴原告  鍾周玉蘭

訴訟代理人  劉韋廷律師
            張怡凡律師
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國115年4月22日言
詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
一、被告應給付原告新臺幣230,000元，及自民國114年11月4日
    起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、本訴訴訟費用新臺幣3,190元，及自本判決確定之翌日起至
    清償日止，按週年利率5％計算之利息，由被告負擔。反訴訴
    訟費用新臺幣4,880元，由反訴原告負擔。
四、本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣230,000元為原告
    預供擔保，得免為假執行。
　　事實及理由
一、程序事項：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院
    ，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴
    之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法
    不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1
    項定有明文。而稱反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有
    牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關
    係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方
    法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本
    訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反
    訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同
    一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反
    訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩
    者間有牽連關係（最高法院91年度台抗字第440號裁定要旨
    可以參照）。本件原告起訴係以：兩造前簽訂不動產租賃契
    約（下稱系爭契約），由原告向被告承租門牌號碼為：臺北
    市○○區○○路0段000號3樓房屋（下稱系爭房屋），嗣於租賃
    期間屆滿、原告已將系爭房屋騰空遷讓返還與被告，然被告
    卻未返還保證金，爰提起本件訴訟請求被告返還保證金。嗣
    於訴訟繫屬中，被告則以原告造成系爭房屋有多處損壞，未
    將系爭房屋回復原狀返還予被告，使被告受有物品損壞、支
    出維護及修繕費用、受有房屋無法出租損失及律師費等損害
    ，爰提起反訴請求原告負損害賠償與給付違約金之責任等語
    。經核本件本訴及反訴之兩造當事人均同、涉及法律關係發
    生之原因事實顯有相牽連關係，且本訴及反訴間之審判資料
    有共通性及牽連性，復衡諸紛爭解決一次性原則及訴訟經濟
    之基本要求，被告提起本件反訴，即應准許。
二、原告即反訴被告（下均稱：原告）部分：
㈠本訴部分主張，略以：
⒈兩造於民國113年8月1日簽訂系爭契約，由原告向被告承租系爭
  房屋，租賃期間自113年8月1日起至114年8月31日止，每月租
  金新臺幣（下同）115,000元，原告並給付保證金230,000元。
  而原告於114年8月31日租賃期間屆滿時，已將系爭房屋恢復原
  狀、清潔完竣並交還鑰匙予被告，被告即應依系爭契約第2條
  第1項約定，於原告返還房屋1周內將保證金退還予原告，然被
  告收回系爭房屋之鑰匙後，恣意要求原告完成如房屋全室油漆
  、客廳沙發座椅套更換、冷氣出風口清潔及紗窗修復等等諸多
  逾越雙方租賃契約約定範圍之請求，並揚言未完成該等請求，
  將按日自保證金扣除相當於日租金之金額。然原告已將系爭房
  屋騰空遷讓返還與被告，被告自不得拒絕返還原告保證金。
⒉原告租賃系爭房屋予日籍員工即訴外人金本照道使用居住，金
  本照道遷出系爭房屋後於114年8月30日偕同仲介，與被告代理
  人及其仲介點交系爭房屋並交還系爭房屋鑰匙，其已拋棄對系
  爭房屋之占有，未繼續使用系爭房屋。亦即原告現實上已喪失
  對系爭房屋之管領力，而被告既已收受系爭房屋之鑰匙，自該
  日起對系爭房屋已有確定及繼續之支配關係，並取得對系爭房
  屋事實上之管領力，為此，原告因此占有狀態之移轉而消滅其
  交付系爭房屋之義務。其間被告代理人要求更換餐廳燈泡、修
  復櫃子五金配件、修復瓦斯爐及全室清潔，原告與原告之仲介
  均一一處理，並委由專業清潔人員進行全室清潔，並非如被告
  所稱消極不作為。也因此自114年9月3日起，已有被告委任之
  仲介帶看系爭房屋，而被告亦自承自114年9月上旬即有多組租
  客透過房仲前來看房，且591網站於114年9月8日已有招租廣告
  ，足證原告已履行系爭房屋回復原狀及返還之義務。然被告代
  理人除了上開要求外，復又要求原告應就客廳桌面刮傷修繕、
  全室油漆、冷氣出風口清潔、沙發皮套換新、紗窗軌道與紗窗
  更換，更要求支付日租金達半個月以上。由於被告代理人之要
  求，形同要求原告應將系爭房屋回復至全新狀態，已逾回復原
  狀之合理請求，並不合理。而原告已依約將系爭房屋返還，已
  無返還系爭房屋義務，被告主張原告未返還房屋應負遲延責任
  云云，並不可採。
⒊原告已完成全室清潔，亦未毀損系爭契約之設備點交書內所載
  之設備，被告應依系爭契約第2條第1項規定返還保證金予原告
  。被告主張客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆面及臥室轉角處
  等均有明顯黑污，餐廳牆面更有兩條長條狀污漬部分，實則因
  系爭房屋一直有人入住生活，於出租當時，牆面本即有些許痕
  跡，原告之日籍員工金本照道一家於系爭房屋生活近1年，本
  即會有生活痕跡及折舊狀況，僅係小部分範圍，並不影響整體
  屋況與使用。被告要求全室油漆，顯逾越原告回復原狀之義務
  。另被告所稱臥室牆壁轉角處多次凹洞需補土修復云云，係指
  牆壁轉角處之微小油漆脫落，是否為原告所致，非無疑義。且
  該臥室牆壁轉角處之微小油漆脫落之回復，顯然毋庸全室重漆
  。被告要求原告將系爭房屋回復全新之狀況並請求回復全新狀
  況之損害賠償，實不合理。另被告主張臥室之紗窗更是嚴重脫
  落偏移云云，原告否認為原告員工所致。因臥室之紗窗於承租
  之初，即未點交此處，且於原告返還系爭房屋之際，該紗窗僅
  係脫離軌道，並未毀損，然被告聲稱紗窗破損、軌道偏移係原
  告員工所致云云，竟要求原告需整座紗窗窗框與紗窗均需修復
  ，原告實難接受。實則，據原告仲介告知，交屋當時，其有發
  現紗窗的確有開啟不順的情況。再者，113年與114年多起地震
  影響建物，窗框如果真有軌道不順之情況，是否為原告員工所
  致，被告應負舉證責任。而被告所稱客廳真皮沙發亦出現多處
  不明裂痕要求原告更換真皮云云，由照片可知，該等細微裂痕
  ，顯是真皮沙發正常的自然耗損所致，該等細微裂痕與些許脫
  皮現象，顯非人力割損所致，原告自不負修復之責。被告又主
  張未清潔冷氣出風口不符系爭契約特約第6點回復交屋時同等
  清潔狀態云云，觀諸特約第6點之文義，並未提及應清潔冷氣
  出風口濾網，特約全文亦未見原告應負如同被告所主張之全室
  冷氣出風口之清潔，原告並無清潔冷氣出風口之義務。縱需清
  潔冷氣出風口濾網，亦非冷氣保養，被告以冷氣保養之費用主
  張損害賠償，並不足採等語。
⒋聲明：
⑴被告應給付原告230,000元，並自支付命令送達之翌日起至清償
  日止，按週年利率5％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡反訴部分，答辯略以：被告雖主張原告未盡契約義務應負債務
  不履行責任，要求原告負擔違約金及損害賠償共計358,500元
  ，然其請求，並無理由：
⒈油漆38,000元：
　依民法第432條規定意旨，可知承租人如是因為依約定方法使
  用所生的自然耗損，承租人不負賠償責任。原告之員工入住系
  爭房屋前，牆面上已存有污痕，被告主張退租時系爭房屋之各
  處牆面黑污及轉角處凹洞，為系爭房屋時間經過及正常使用下
  造成之自然髒污或脫落現象，並非原告故意或過失所為之人為
  破壞。而系爭房屋承租時本有生活痕跡存在，縱原告有加深該
  等生活痕跡之情事，被告主張回復原狀之方式需全室油漆，顯
  屬過當。
⒉臥室紗窗8,000元：
　原告之員工於入住系爭房屋前，原告之房仲已跟被告表示臥室
  紗窗開關不易然未獲置理，且原告之員工於居住期間並無使用
  或開關臥室紗窗，被告主張臥室紗窗有脫落、偏離窗戶軌道而
  無法開啟之情形，徵諸臺灣於113與114年間有多起地震與颱風
  ，是否為原告故意或過失所致，顯有疑義，被告應就此負舉證
  責任。故紗窗修復費用應由被告自行負責。
⒊空調保養20,000元：
　被告主張全室保養空調費用之損害賠償乙節，並無依據，觀諸
  系爭契約特約全文，原告並無全室空調保養之義務。蓋空調保
  養通常係指冷媒量檢測、內部零件檢查及排水系統疏通以及所
  謂的洗冷氣等。再者，系爭契約特約第1點：契約生效前，甲
  方需負擔、負責清潔房間內（含空調）及驅蟲消毒，是指出租
  方於租賃契約生效前應負的義務，實因當初入住前，有在房間
  內發現小蟲屍體，故要求出租方應處理此部分，與承租人之義
  務無關。縱承租人有此義務，系爭契約特約第1點僅提及清潔
  房間之空調，與被告要求原告負擔全室空調保養費用，顯不相
  當，已逾越清潔房間之空調之範圍，故被告主張此部分費用損
  害，實屬無據。
⒋真皮沙發20,000元：
　系爭房屋客廳沙發之裂痕，是屬於租賃期間正常使用之劣化及
  龜裂，屬於自然耗損情形，並非原告之員工於居住期間有故意
  或過失刮傷及毀損之情形，故沙發換皮費應用被告自行負責。
⒌租金損失172,500元：
　原告已將系爭房屋恢復原狀並交還房屋鑰匙予被告，被告自租
  約屆滿時已取得對系爭房屋之實際管領力，並有使用管理系爭
  房屋之處分權，原告已無交付系爭房屋之義務，亦無所謂遲延
  給付之情形，被告主張原告應給付遲延之違約金，並無理由。
  又被告亦自承系爭房屋現已出租，於出租前有多起仲介帶看，
  而系爭房屋於114年10月20日前未有租客入住之原因，被告並
  未舉證與其主張之原告未回復原狀有何因果關係，且依被告所
  提之被證9內容，亦無法證明或得知究竟是修什麼東西、及如
  何的影響房客承租意願。且系爭房屋於114年8月30日已在被告
  之管領支配之下，本可先行處理，被告稱因原告未為回復原狀
  致使難以出租而有受有租金收入停滯之損失，亦無有任何可歸
  責於原告之處，故被告主張之租金損失，並不足採。
⒍律師費100,000元：
　被告未證明其不能自為訴訟行為，其委任律師係被告為其自身
  需求及目的，與原告並無相關，因此所生之律師費用應由被告
  自行負擔等情詞置辯。
⒎聲明：　　　
⑴反訴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　
三、被告即反訴原告（下均稱：被告）部分：　
㈠本訴部分抗辯，略以：
⒈原告承租系爭房屋後，實際居住者為其員工金本照道一家，其
  於租賃期間並未盡善良管理人之注意義務妥善使用系爭房屋，
  致其內傢俱、附屬設備及壁面等處受有損傷，嗣系爭契約期限
  屆滿，原告本應依約將系爭房屋回復原狀返還予被告，卻未為
  之，且經被告要求其履行回復原狀義務仍拒不履行，使被告受
  有損害，自應負債務不履行責任。依系爭契約第4條第1項：「
  乙方應盡善良管理人注意義務，妥善使用標的物件及其家具。
  」第5條第1、2項規定：「本契約期滿時，乙方必須立即將標
  的房屋恢復原狀並交還予甲方。本契約期滿，乙方若不能立即
  交屋時，每日須支付甲方日租金之一倍作為違約金直至交屋完
  成日為止。」第6條第1項規定：「標的物件若是受到自然耗損
  或天災地變等不可抗力之因素而有修繕必要時，由甲方負擔，
  若為乙方故意或過失而受到損害，由乙方負責賠償。」另系爭
  契約特約第6點規定：「契約終止時乙方須將房屋恢復原狀交
  還予甲方，包含恢復交屋時同等清潔狀態。」則自前述特約第
  6點規定可知，兩造約定系爭房屋恢復原狀之程度乃指與交屋
  時相同。而兩造於113年8月1日簽訂系爭契約，並將系爭房屋
  當時狀況記載於「租賃標的設備點交書（仁愛尚華）」，確認
  出租時屋況並進行點交。然被告於114年8月31日租約期滿點交
  系爭房屋時，始發現系爭房屋內多處顯屬人為造成之汙損及毀
  損。就交還房屋當日製作紀錄屋況之「附件一房屋附屬設備清
  單」照片以觀，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆面及臥室轉
  角處等均有明顯黑污，餐廳牆面更有兩條長條狀汙漬；臥室牆
  壁之轉角處多處凹洞需補土修復；臥室之紗窗更是嚴重脫落偏
  移；客廳真皮沙發亦出現多處不明裂痕，此等情形顯已逾一般
  正常使用所生自然耗損範圍。此外，原告承租之初曾要求系爭
  房屋內之全部冷氣出風口需先清洗，因此被告亦確實先將冷氣
  清洗乾淨後才交付房屋，然原告交還房屋時卻未清潔冷氣，顯
  不符合依約需恢復交屋時同等清潔狀態之要求。
⒉被告所受損害共計358,500元，其數額高於原告已給付之保證金
  ，於抵銷後被告已無須返還原告保證金等語置辯。
⒊聲明：
⑴原告之訴駁回。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　
㈡反訴部分主張略以：原告未盡承租人善良管理人注意義務維護
  系爭房屋之完整，且經被告催告後，仍遲未將系爭房屋回復原
  狀到以達可交屋之狀態，應對被告負損害賠償與給付違約金責
  任，被告得對原告請求數額共計358,500元（項目、金額詳如
  後之反訴附表所示）：
⒈油漆38,000元：
　系爭房屋於出租時，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆壁均無
  黑汙，臥室牆壁轉角處並無遭撞擊而產生之凹洞，然而退租時
  ，客廳窗戶下方、沙發後方、餐廳牆壁、臥室轉角處等均有程
  度不一之黑汙，且臥室牆壁轉角處之凹洞更需特別補土重漆，
  絕非自然耗損之狀態，因原告拒不回復原狀，被告委請千彩漆
  作油漆工程行就前開處所進行修繕之金額為38,000元。
⒉臥室紗窗8,000元（2戶）：
　原告仲介於承租之初曾透過被告仲介向被告表示臥室紗窗有開
  關不順之情事，被告仲介遂轉告被告兒子鍾誌俊，鍾誌俊將系
  爭房屋所屬兩間臥室之紗窗均做上油等處置，確認無開關不易
  情事後，被告始交付系爭房屋。系爭房屋之臥室紗窗原均能正
  常開啟、外觀並無何破損，然原告所返還之紗窗卻大幅脫落、
  偏離窗戶軌道而無法正常開啟，非如原告所主張僅脫離軌道。
  而原告拒不回復原狀，是被告委請盛發鋼鋁門窗行進行修繕之
  金額為8,000元，原告自應如數給付。又依常理而言，紗窗脫
  軌、破損情事多為使用者操作不當等人為事由所致，原告主張
  係因地震影響建物云云乃變態事實，應由原告負舉證責任。
⒊空調保養20,000元：
　原告承租之初曾要求全室冷氣出風口（包含：兩間臥室各有2
  個、泡茶室2個、客廳2個、餐聽1個，合計9個）洗淨後再交屋
  ，然其返還系爭房屋時卻並未將冷氣清洗恢復交屋時同等清潔
  狀態，致被告尚須委請鑫日洋冷氣空調工程有限公司進行空調
  保養，花費共20,000元。而被告所提出收據上雖用詞為空調保
  養，然實際施作內容僅有單純清洗全室9個冷氣出風口，並不
  包含冷媒量檢測、內部零件檢查、排水系統疏通、洗冷氣等其
  他項目。
⒋真皮沙發20,000元：
　系爭房屋之客廳沙發為外國進口之真皮多人座沙發，價格高昂
  ，購買價格逾100,000元，於出租時並無裂痕，然於1年1個月
  的租賃期間，原告所返還之沙發卻有多處裂痕，顯非屬自然耗
  損。就此等裂痕情況，如欲維修需進行換皮，參酌市面上針對
  真皮多人座沙發之換皮維修行情價格，以20,000元計算係為合
  理，是被告就沙發部分以20,000元計算損害賠償金額。
⒌租金損失172,500元：
　系爭房屋約莫自114年9月上旬，即已有多組租客透過房仲前來
  看房，惟均因上開原告未回復原狀，而遺留之損傷等情形，而
  不願承租，其中並有房客曾透過房仲明確表示，希望能將系爭
  房屋之毀損處於114年10月13日前修繕完畢方可能願意承租，
  顯見系爭房屋受損狀況確實影響房客承租意願。被告嗣將系爭
  房屋處理至適於出租狀態後，新租客始於114年10月20日入住
  ，可見原告未盡回復原狀義務已造成被告1個半月租金利益之
  損失。而依系爭契約第5條第2項規定：「本契約期滿，乙方若
  不能立即交屋時，每日須支付甲方日租金之一倍作為違約金直
  至交屋完成日為止。」原告於系爭契約屆滿時並未將系爭房屋
  回復原狀交還，造成被告長達1個半月後始能再行出租他人，
  自得請求此項違約金。又每月租金為115,000元，則據以換算1
  個半月之租金損失共計172,500元（115,000×1.5＝172,500），
  因此被告就此請求金額為172,500元，依據為前述損害賠償請
  求權以及系爭契約第5條第2項違約金條款，擇一為有利之裁判
  。
⒍律師費100,000元：
　因原告缺乏溝通誠意，逕行對被告聲請返還保證金之支付命令
  ，進而產生本案訴訟，造成被告不得不為維護自身權利，而委
  任律師為其進行訴訟上之主張，花費100,000元，被告自得請
  求原告如數給付。
⒎聲明：　　
⑴反訴被告應給付反訴原告358,500元，並自反訴起訴狀送達之翌
  日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
四、本院判斷之主要理由：　　　　
㈠原告主張兩造於113年8月1日簽訂系爭契約，雙方有租賃關係，
  租期自113年8月1日起至114年8月31日止，每月租金115,000元
  、簽約時交付保證金230,000元，系爭房屋係原告之員工即訴
  外人金本照道一家居住使用，而系爭房屋鑰匙於114年8月31日
  由被告委託之房仲及被告之子取走等情，業據原告提出系爭契
  約等件為證（見本院司促卷第9至15頁），且為兩造所不爭執
  （見本院卷第66、120、124、166至167、206至207頁），足堪
  認定。惟原告主張於系爭契約租賃期間屆滿、原告已返還系爭
  房屋予被告，被告依約應返還原告保