臺灣臺北地方法院民事　給付委託管理服務費用（2026-01-27）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺北地方法院民事判決
114年度訴字第156號
原      告  東京都保全股份有限公司

            東京都公寓大廈管理維護股份有限公司

上二人共同
法定代理人  奧田実  
上二人共同
訴訟代理人  彭建忠  
            陳馨強律師
被      告  國家交響樂社區管理委員會

法定代理人  丁仁順  
訴訟代理人  郭上維律師
上列當事人間給付委託管理服務費用事件，本院於民國114年12
月16日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
被告應給付原告東京都保全股份有限公司新台幣605,480元，及
其中新台幣297,530元部分自民國113年8月6日起，暨其中307,95
0元部分自民國113年9月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之
利息。
被告應給付原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司新台幣33
8,100元，及其中新台幣169,050元部分自民國113年8月6日起，
暨其中新台幣169,050元部分自民國113年9月6日起，均至清償日
止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告東京都保全股份有限公司以新台幣210,000
元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣605,480元為原告東
京都保全股份有限公司預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司以新
台幣120,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣338,100
元為原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司預供擔保後，得
免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
　　事實及理由
一、原告起訴主張：
　㈠被告國家交響樂社區管理委員會為依法成立並經新北市汐止
    區公所同意備查之公寓大廈管理組織，被告前與原告東京都
    保全股份有限公司(下稱保全公司)、東京都公寓大廈管理維
    護股份有限公司(下稱管理公司)分別簽訂國家交響樂保全委
    任契約、國家交響樂公寓大廈委任契約(合稱系爭契約)，約
    定契約有效期間為民國113年7月1日至114年6月30日，被告
    應於次月5日給付保全公司及管理公司每月委託管理服務費
    用新臺幣(下同)307,950元、169,050元。嗣被告於113年7月
    31日以國家交響樂(113)管字第12、13號函通知於113年8月3
    1日終止系爭契約，原告迫於無奈於113年8月31日配合完成
    交接手續，此有經新接任物管公司簽署之移交清冊可稽。惟
    被告就113年7、8月應分別給付費用615,900元、338,100元
    均未給付，爰依系爭契約第4條約定「甲方同意於次月5日將
    合約金額全額一次以即期禁止背書轉讓並劃線之支票支付乙
    方或直接匯入乙方帳戶…」為請求。
　㈡被告拒付委託管理服務費用洵屬無據：①被告應就其拒付委託
    管理服務費用負舉證責任，即就原告履行系爭契約缺失、所
    造成損害及因果關係等事實負舉證責任。被告雖辯稱原告履
    約存有缺失，但未就損害及因果關係提出任何具體說明與證
    據，難謂已善盡舉證責任；②況依移交清冊，原告已與新任
    物管公司完成工作交接並經簽名確認，移交清冊未有關於未
    完成缺漏或爭議事項等負面記載，可證原告並無被告所稱履
    約缺失，是被告主張洵屬無據。
　㈢保全公司就被告所指缺失，除編號1-3「夜班保全睡覺」同意
    扣款6,000元外，其餘均否認：
　⑴編號1-1於113年7月無故未按時上下哨或巡邏：
　①依系爭契約，原告保全人員僅需每日進行社區巡邏即符合契
    約約定，兩造未有定點(30個巡邏打卡點)巡邏之合意。
　②被告擅自獨創於社區內設置30個巡邏打卡點、並要求日班及
    夜班保全人員均須至30個巡邏打卡點打卡始認為完成巡邏，
    若漏打卡扣款500元，已超過系爭契約範圍。
　③保全人員工作內容除巡邏，尚有門禁管制、車道出入指揮、
    訪客登記、郵件包裹處理、緊急事故應變及颱風防災處理，
    倘依被告要求須於30個巡邏打卡點巡邏打卡，而巡邏打卡點
    散布於社區，需耗費多時，且常因感應有誤無法完成，顯然
    違反一般生活經驗之要求。
　④依電子巡邏打卡機紀錄(原證5)，除113年7月23日及7月24日
    無巡邏打卡紀錄外，每日均有數次巡邏打卡紀錄，而113年7
    月23日及7月24日兩日亦有保全人員之警衛值勤日報表可證
    有巡邏事實(原證6)，足證每日皆完成巡邏服務，因此被告
    逕以巡邏點打卡數量列為無故未巡邏缺失次數，主張罰款41
    8,000元、208,000元顯屬無據。
　⑤又依原證5、6，每日均依約派員提供服務，未有無故曠職缺
    班，不能僅因未於櫃檯遇見保全人員即逕認缺班，是被告主
    張扣減3,420元服務費及1,000元罰款，並不足採。
　⑥至被告主張值勤時滑手機，惟被告未舉證保全人員滑手機具
    體情節、逾越必要合理使用範圍、違反系爭契約條款、侵害
    權利所受損害及因果關係，是不足採信。
　⑵編號1-2於113年8月無故未按時上下哨或巡邏：同上。
　⑶編號1-3夜班保全睡覺：就被證14-1(2人)、15-1(2人)及16-1
    (2人)照片，同意扣罰每次1,000元，合計扣款6,000元。
　⑷編號1-4住戶小孩求助保全以磁卡感應上樓卻無故不協助：
　①被告並未具體說明「保全人員無法提供住戶基於合約或保全
    業商業慣例基本服務與協助」為何，與所違反契約條款及業
    商業慣例？及侵害權利所受損害因果關係。
　②被告於被證6雖泛稱「對住戶及訪客態度冷漠、磁扣設定等作
    業上，屢次推諉…一名幼童獨自前往管理中心尋求協助…卻未
    主動提供協助」，惟此屬被告主觀感受。
　⑸編號1-5住戶至櫃台設定磁扣，保全人員無法處理：同上。
　⑹編號1-6於113年7月6日未執行勞務(即空哨)：依原證5、6，
    每日均依約派員提供服務，未有無故曠職缺班，不能僅因未
    於櫃檯遇見保全人員即逕認缺班。
　⑺編號1-7於113年7月20日未執行勞務(即空哨)：同上。
　⑻編號1-8無故未執行勞務：同上。
　㈣管理公司就被告所指缺失，即編號2就帳目不符至社區帳目短
    少250,934元，否認理由如下：
　①被告無故拒絕使用原告社區帳務系統及流程制度，而要求依
    被告創設帳務處理流程(包含財務報表格式及填載內容)，增
    現場人員作業時間。
　②原告已派駐深諳社區帳務處理之資深財務秘書，然被告不斷
    提出新需求，致疲於回應修改，被告未給予合理適應時間，
    未滿一個月即要求汰換，因斯時被告已告知將於113年8月31
    日終止系爭契約，導致難以覓得願任職不到1個月秘書，原
    告乃調派總公司人員協助帳務，並無被告指摘服務不符合要
    求之情。
　③原告否認財務秘書有未及時處理廠商請款及帳號記載錯誤情
    事，惟縱有此情事(假設語原告否認)，被告未受有損害，自
    不得擅將財務秘書服務費100,000元全數扣除。被告於被證4
    所稱「財務人員勞務目標未完成」等語，然應具體說明勞務
    目標為何？是否經兩造合意？
　④被告於被證4稱「帳目不符差額(無明細資料)」扣款250,934
    元，然否認有帳目不符，且被告主張扣款金額皆是住戶未繳
    納管理費，而住戶未繳納管理費非原告所造成，且被告依法
    得對住戶請求給付，帳目縱使有差額亦與未繳納管理費間欠
    缺因果關係，被告轉嫁原告負擔，實屬無據。
　⑤被告所稱帳目不符，係對於銷帳認知差異，實際上並不存在
    有任何損害，且應由被告舉證以實其說。
　⑥被告稱「主管人員督導目標未完成」，然就勞務目標為何、
    經兩造合意、未盡督導行為、權利受侵害、所受損害及因果
    關係未提出證據，即不得擅將社區主任(總幹事)服務費130,
    000元扣除。
　㈤被告稱「原告因重大財務缺失致被告社區帳務不清，迄今有
    諸多錯誤未能釐清而未能與被告交接完成」，惟查：
　⑴原證4移交清冊日期為113年8月31日(實際交接日)製作，並係
    經兩造及新接任物管公司確認無誤後所簽認，移交項目包含
    行政文書、公設鑰匙、印鑑、物業主任日常工作、財務文書
    、公設財產、社區工程及交辦事項等，已含括財務移交。至
    於財務秘書移交清冊(被證9)為113年8月25日製作，係因係
    被告催促須於實際交接日前先檢視財務文件，原告依要求先
    製作初稿供被告參考，實際交接是否完成仍以113年8月31日
    最終簽署之版本為準。
　⑵豈料，被告否認原證4最終簽認之移交清冊，而以113年8月25
    日移交清冊初稿，指稱未經其簽認，要求須完成財務移交後
    始願付款。原告為順利收回服務費，配合再核對確認財務文
    件內容，並於113年9月5日告知被告已核對完成(被告自承『
    這部分雖有劉主任後續再做核對，但也是於9/5才告知核對
    完成』)，然被告卻仍拒絕承認而扣服務費。
　⑶縱認未完成財務交接(假設語原告否認)，被告亦應提出證據
    說明原告係何行為侵害其權利、所受損害及因果關係，而非
    一概以系爭契約之服務費充作其損害。
　㈥縱認被告履行系爭契約缺失(假設語原告否認)，被告應舉證
    說明其所受損害、具體損害數額、因果關係等，而非一概拒
    付全數服務費，甚否認系爭契約第9條損害賠償金額以月服
    務費用百分之10為上限之約定：①原告履約缺失屬實(假設語
    原告否認)，惟侵害權利、所受損害、因果關係均未見被告
    具體說明及提出證據。實際上並未受損害，被告以113年7月
    及8月份服務費作為賠償並予抵銷扣除，諉不足採；②依系爭
    契約第9條「乙方未能善盡善良管理人注意義務…致甲方權益
    受侵害…乙方應負損害賠償責任，最高賠償總金額不超過月
    服務費用之百分之10」，且亦得民法第252條就違約金額酌
    減，則原告至多賠償數額為47,700元，並認被告及住戶未受
    有損害，且系爭契約存續期間僅2個月影響極微，而免除原
    告應負擔之罰款。
　㈦被告不得主張同時履行抗辯，被告應負給付遲延責任：原告
    管理服務缺失縱認屬實，惟其內容是否已影響主給付義務，
    均未經被告舉證證明，自無從主張同時履行抗辯，而拒絕給
    付服務費，且被告尚應負給付遲延責任。
　㈧對證人張榮翔證述之意見：
　⑴兩造並未約定每班針對30個巡邏點均要一次完成：
　①不論被證10對話紀錄或證人張榮翔「正在跟督導確認30個巡
    邏點的事」及「群組正在討論的是溝通30個點是否早晚各班
    2趟或各班1趟」等部分，依照原證2保全委任契約第13條其
    他事項「甲乙雙方之權利義務以本契約之書面約定為標準，
    口頭約定之事項概不生效力」，且保全公司從未承諾每班均
    須完成30個巡邏點的巡邏。
　②倘如被告所辯「每班均須完成30個打卡點，否則即係未完成
    巡邏」，何以證人及群組內人員需為討論？顯見無此約定。
　⑵被告對於其餘公設均已完成交接不爭執：分業經證人證述。
　⑶證人就「財務部分未完成移交」證詞並不可信：
　①證人先後證稱「因為他們八月底劉良騰親口跟我們說他們財
    務報表有問題，沒有辦法交接…直到8月31日撤場當日，他也
    無法給我正確版本…」，嗣改稱「8月25日的單子是8月31日
    在大廳跟上述兩人交接的，當天我不在場，是監察人在場」
    ，又改稱「我的意思是指這張單子簽完之後我有看過，不是
    簽名當下我有在場」，證人所述前後矛盾，就財務交接部分
    刻意迴護被告，並不足採。
　②況查，證人對移交清冊交接監交人已簽名並不否認，僅為迴
    護被告財務未完成交接辯，而稱除了「財務部分」其餘鈞完
    成移交，甚至為了就「8月31日交接當天不在現場」自圓其
    說，而謊稱「是事後補簽的」。
　③證人張榮翔身為管委會主委，對於移交清冊交接監交人欄位
    簽名之意義知悉後始簽名其上，何以未當場見聞而甘冒偽造
    文書之風險而事後補簽？或如證人所述隨時都有跟監委保持
    聯絡？姑且不論證人是否在場監交，證人既然已於移交清冊
    交接監交人欄位簽名，則已彰顯「認同原告等公司已完成移
    交」之事實，自不待言。
　㈨並聲明：  
　⑴被告應給付原告東京都保全股份有限公司615,900元，及其中
    307,950元部分自113年8月6日起，暨其中307,950元部分自1
    13年9月6日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息
    。
　⑵被告應給付原告東京都公寓大廈管理維護股份有限公司338,1
    00元，及其中169,050元部分自113年8月6日起，暨其中169,
    050元(誤載為169,051元)部分自113年9月6日起，均至清償
    日止，按年息百分之5計算之利息。
　⑶並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨略以：
　㈠被告主張得向原告保全公司主張罰金及減少價金事實、證據
    、法律依據如下(引用原證2保全委任契約)：
　⑴於113年7月無故未按時上下哨巡邏：
　①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就無故未按時上下哨
    或巡邏為「500元/次」。
　②保全公司於113年7月至社區即引進相關設備作為確實巡檢依
    據(類似打卡機，經過巡檢點即會感應並記錄)，並與被告約
    定社區巡檢地點共30處(被證10對話紀錄)，且30處詳細位置
    乃由雙方確認後由原告傳送最後確認檔案予被告(被證31、3
    2對話紀錄與檔案資料)。
　③原告人員於113年7月28日於社區群組傳送113年7月保全「巡
    檢打卡紀錄」(被證11)。
　④被告當時主委張榮翔利用excel帶入參數比對，比對出113年7
    月之保全「未巡檢打卡紀錄」次數，並乘上雙方約定之單次
    罰款500元，得出113年7月之罰金為418,000元(被證12)。
　⑵於113年8月無故未按時上下哨巡邏：
　①原告人員於113年8月28日於社區群組傳送113年8月保全「巡
    檢打卡紀錄」(被證11)。
　②被告當時主委張榮翔利用excel帶入參數比對，比對出113年8
    月之保全「未巡檢打卡紀錄」次數，並乘上雙方約定之單次
    罰款500元，得出113年8月之罰金為208,000元(被證12)。
　⑶夜班保全睡覺：
　①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就服勤中睡覺為「1,0
    00元/次」。
　②原告保全人員分別於113年7月3日(被證14)、113年7月8日(被
    證15)、113年7月27日(被證16)各2次於執勤中睡覺(不同保
    全人員)共6次，罰金為6,000元。
　⑷被告住戶小孩求助原告保全以磁卡感應上樓，但保全無故不
    加以協助：　
　①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就對住戶或訪客言詞
    惡劣者為「1,000元/次」。
　②住戶因其小孩求助原告保全以磁卡感應上樓，原告保全無故
    不加以協助故向被告反映(被證6第55頁)，罰金為1,000元。
　⑸被告住戶至櫃檯設定磁扣，原告現場保全人員無法處理：
　①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就發生狀況無法處置
    且未記錄反應者為「500元/次」。
　②社區住戶至櫃台設定磁扣，原告現場保全及總幹事皆無法處
    理，且嗣後亦未協助後續，故向被告反應(被證5第55頁)，
    故罰金為500元。
　⑹於113年7月6日無故未執行勞務(即空哨)：
　①保全公司約定每月費用為307,950元。
　②於113年7月6日未執行勞務致社區空哨(被證17)，被告得減少
    當日給付1,710元(307,950元/30日/6小時)。
　⑺於113年7月20日無故未執行勞務(即空哨)(被證18)：被告得
    減少當日給付1,710元。
　⑻原告未執行勞務(即空哨)，原告未主動告知直至住戶發現：
　①保全契約對於原告保全人員缺失罰則，就發生狀況無法處置
    且未記錄反應者為「500元/次」。
　②被告保全於113年7月6日、113年7月20日無故未執行勞務致被
    告社區空哨，原告未主動告知直至住戶發現，故罰金為1,00
    0元。
　㈡被告主張得向原告管理公司主張罰金及減少價金事實、證據
    、法律依據如下(引用原證2保全委任契約第5條、民法第347
    條準用民法第359減少價金)：
　⑴帳目不符致社區帳目短少250,934元(被證13)：
　①原告所製作「113年7月」與「113年8月」帳目有重大錯誤，
    故被告與新物業公司皆未於財務移交清冊上簽名用印(被證9
    、19-30)。
　②原告亦自承「問題很多，深深致歉」、「8月份原告人員其他
    收入亂登入故需重新製作」等情(被證3對話紀錄)。
　③綜上，被告主張管理公司因給付有瑕疵，故減少價金230,000
    元(財務人員薪資100,000元+管理人員薪資130,000元)自屬
    有理由。且原告瑕疵給付(不完全給付)與被告給付間有同時
    履行抗辯，故被告於本件主張之。
　㈢並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告
    免為假執行。
三、得心證之理由：
　㈠經查，原告主張之事實，業據其提出公寓大廈組織報備證明
    、新北市汐止區公所函、系爭契約、被告(113)管字第012、
    013號函、交接清冊、電子巡邏打卡機紀錄、警衛值勤日報
    表、ISO14001、ISO9001證書等文件為證(卷1第15-48、369-
    441頁)；被告則否認原告之主張，而以前詞茲為抗辯，並提
    出新北市公所備查函、對話紀錄、損害賠償明細、保全人員
    值勤缺失罰款明細、存證信函、社區財務移交清冊、巡檢打
    卡紀錄、被告社區管理費資料、原告製作財務報表、照片、
    原告製作帳目資料、合作金庫銀行存款存摺節本、單據、被
    告社區巡點位置表等文件為證(卷1第91-170、179-346頁，