臺灣臺北地方法院民事　不動產所有權移轉登記（2026-01-30）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺北地方法院民事判決
114年度重訴字第985號
原      告  楊德芬  
訴訟代理人  張漢榮律師
複  代理人  游文愷律師                    
被      告  楊元任  
            楊元馨  
            楊德鄰  

訴訟代理人  林冠廷律師

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國114
年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、被告應將兩造公同共有如附表所示之不動產所有權移轉登記
    予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告連帶負擔。
　　事實及理由
壹、程序方面
　  本件被告楊元任經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
    民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其
    一造辯論而為判決。
貳、實體方面　　
一、原告起訴主張：兩造公同共有如附表所示之不動產（下稱系
    爭房地）為原告所購買，原告與其母楊劉淑芳約定，由原告
    為借名人，楊劉淑芳為出名人，將系爭房地借名登記於楊劉
    淑芳之名下。楊劉淑芳於民國113年7月20日過世，原告與楊
    劉淑芳間之借名登記關係，因楊劉淑芳過世而消滅。兩造為
    楊劉淑芳之繼承人，為此，爰類推適用民法第541條第2項之
    規定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告。並聲明：被告
    應將兩造公同共有坐落於臺北市○○區○○段○○段000○000○0000
    0○00000地號土地及其上000建號房屋(門牌號碼臺北市○○區○
    ○路000號，權利範圍公同共有）所有權移轉登記予原告。
二、被告楊元任未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明
    或陳述。
三、被告楊元馨則陳稱：系爭房屋是原告的。
四、被告楊德鄰則辯稱：依原告與被告等人之LINE對話紀錄，原
    告承認系爭房地為遺產，且楊劉淑芳出資比例極高，原告自
    述其僅為協助投資管理，依民法第148條之規定，原告不得
    反稱此為借名登記。又原告無穩定經濟來源，無力單獨購置
    價值逾千萬元之不動產，且租金收入、貸款用途、實際收益
    均歸楊劉淑芳。退步言之，縱為借名登記，原告仍應負利潤
    返還義務等語。並聲明：原告之訴駁回。　　　　　　
五、得心證之理由
㈠、依原告提出本院100年度重家訴字第45號、臺灣高等法院104
    年度家上字第209號、最高法院106年度台上字第810號、臺
    灣高等法院106年度家上更一字第7號判決、最高法院107年
    度台上字第1144號裁定（下合稱另案判決，見補字卷第55至
    114頁），可知另案判決為原告與訴外人即原告前配偶石忠
    勝間之夫妻剩餘財產分配訴訟，石忠勝主張系爭房地為原告
    出資購買，並借名登記予楊劉淑芳，另案判決認定原告為系
    爭房地之實際所有權人。另案判決之當事人為原告、石忠勝
    ，既判力自不及於被告。
㈡、惟就系爭房地為原告或楊劉淑芳所有一事，經另案於審理時
    傳喚原告友人潘維瓊證稱：伊與楊德芬從小一起長大，楊德
    芬有個專門存放其母親之存摺、提款卡之包，伊曾陪楊德芬
    至郵局提領楊德芬母親帳戶的錢，楊德芬領錢後會馬上刷存
    摺。楊德芬告訴伊會用其母親名字買房子，幾年就賣掉，賺
    了錢再去買房子，基隆路、四維路店面（即190號1樓）都是
    ，四維路的房子是賣基隆路房子賺的錢再補貼部分錢去買的
    等語（見重家訴字第45號卷二第123頁反面、125頁反面、12
    6頁反面至127頁），可見原告確有以楊劉淑芳名義投資購買
    系爭房地，楊劉淑芳之郵局存摺、提款卡亦由原告管理、使
    用。參以潘維瓊與原告從小認識，且曾在同一房仲公司任職
    ，所證係其平時與原告相處之所見所聞，並無特別之情，難
    認有何不實。另以系爭房地係設定本金最高限額新臺幣（下
    同）1,260萬元抵押權予國泰世華商業銀行股份有限公司（
    下稱國泰世華銀行），債務人為楊劉淑芳與原告，且借款人
    為原告，有卷附土地及建物登記謄本、登錄單足參（見家調
    卷第17至18頁、家上更一字第7號卷一第239頁），而系爭房
    屋因租賃糾紛與先前之承租人即訴外人陳秋蓮涉訟，原告為
    楊劉淑芳之訴訟代理人，亦有本院98年度審訴字第6937號判
    決、本院公文封足佐（見重家訴字第45號卷一字第282至283
    頁）。又系爭房屋嗣分別出租予訴外人廖伊莉、羅傑各二分
    之一，每月租金分別為28,000元、23,000元，合計為51,000
    元，有房屋租賃契約書足佐（見重家訴字第45號卷一第78-1
    至78-4頁），足見對於如何購買系爭房地、貸款、房屋是否
    涉訟及如何出租等重要事項，全係由原告出面處理。佐以原
    告為系爭房地借款人，房屋由其出租，租金亦匯入原告管理
    、使用之楊劉淑芳郵局存摺（見重家訴字第45號卷一第211
    至219頁）等情，堪認系爭房地實係由原告購買、管理、處
    分，僅借楊劉淑芳名義登記。
㈢、楊德鄰雖提出家庭群組對話紀錄，辯稱：原告反覆表示系爭
    房地為楊劉淑芳遺產；原告承認系爭房地為楊劉淑芳所有，
    且自述其係協助投資管理；原告無穩定經濟來源，無力購置
    系爭房地；原告長期掌控楊劉淑芳金流，不能證明其為真正
    出資者，且不熟悉購屋細節不能推論為借名；原告未於遺產
    稅申報程序主張借名云云。惟查，依原告於家庭群組內陳稱
    ：「我如果有一點點私心，我大可以在奶奶生前就把房子賣
    掉，還給奶奶1000萬，扣掉貸款，剩下的都歸我，因為是我
    賺來的…」等語（見本院卷第75頁），益證原告主張系爭房
    地係其購買，僅借楊劉淑芳名義登記，可以採憑。至原告於
    家庭群組內所發之對話紀錄，或與前述證人潘維瓊證稱原告
    確有以楊劉淑芳名義投資購買系爭房地，楊劉淑芳之郵局存
    摺、提款卡亦由原告管理、使用之事實相符，或僅係於形式
    上單純陳稱系爭房地為楊劉淑芳之遺產，楊德鄰此部分所辯
    ，均難憑為有利於被告之證明。又楊德鄰辯稱原告無穩定經
    濟來源，無力購置系爭房地；縱為借名登記，原告仍應負利
    潤返還義務云云，然依潘維瓊前開證述，原告係透過買賣房
    屋之差價獲利，是縱原告無穩定經濟來源，亦無從推論原告
    無能力購買系爭房地，至利潤返還部分，非本件所能審酌，
    楊德鄰此部分所辯，同無可採。
㈣、按委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消
    滅。但契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者，不
    在此限，民法第550條定有明文。而借名登記契約，係以當
    事人間之信任為基礎，性質上與委任契約相同，自得類推適
    用上開法條之規定（最高法院111年度台上字第1106號判決
    意旨參照）。又受任人以自己之名義，為委任人取得之權利
    ，應移轉於委任人，民法第541條第2項亦有明文。查，系爭
    房地係借名登記在楊劉淑芳名下，業經認定如前，上開借名
    登記關係因楊劉淑芳死亡而消滅，依前說明，原告自得依上
    開規定，請求楊劉淑芳之繼承人移轉系爭房地予其。　
六、綜上所述，原告主張系爭房地為其借楊劉淑芳名義登記，其
    與楊劉淑芳間就系爭房地之借名登記關係，因楊劉淑芳死亡
    而消滅，其類推適用民法第541條之規定，請求被告將系爭
    房地移轉登記予原告，為有理由，應予准許。原告逾此範圍
    之請求，因楊劉淑芳僅所有臺北市○○區○○段○○段000○000○00
    000○00000地號土地權利範圍1/100，則原告請求被告應將上
    開土地全部移轉登記予原告，即屬無由，應予駁回。　　
七、本件為判決之基礎已臻明確，至楊德鄰請求原告提出楊劉淑
    芳帳戶資料及系爭房地、中和房屋、和平東路房地租金入帳
    紀錄，證明原告僅係代管楊劉淑芳財務，非真正出資者等情
    （見本院卷第220至221頁），因原告為系爭房地之實際所有
    權人，業據本院認定如前，上開證據無調查必要，應予駁回
    。又兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為
    均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一
    論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　30　　日
　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　30　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀
附表：
土地部分：
土地坐落     面積 權利範圍  縣市 鄉鎮市區  段 小段 地號 平方公尺  臺北市 ○○區 ○○  ○ 000 3 1/100 臺北市 ○○區 ○○  ○ 000 2639 1/100 臺北市 ○○區 ○○  ○ 000 2 1/100 臺北市 ○○區 ○○  ○ 000 69 1/100 
建物部分：
建號 基地坐落 建物門牌 建物主要建材及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 權利範圍 446 臺北市○○區○○段○○段000地號 臺北市○○區○○路000號 鋼筋混凝土造6層 一層：63.36 陽臺：12.21 1/1