臺灣臺北地方法院民事　所有權移轉登記（2026-01-13）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺北地方法院民事判決
113年度重訴字第580號
原      告  王啓榮  
訴訟代理人  陳鼎駿律師
            鄭芷晴律師
追加原告    王梁國  
            王啓明  
            蔡綉麗  
被      告  林忠義  
            翁慧璇  
上二人共同
訴訟代理人  彭國書律師
            黃韻宇律師
上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國114年11月18日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
甲、程序部分：
一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一
    人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請
    ，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未
    追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有
    明文。又公同共有物被一部分公同共有人侵奪或妨害時，須
    得侵奪人或妨害人以外之公同共有人全體之同意，始得提起
    請求返還或除去妨害之訴，否則其當事人之適格即有欠缺(
    最高法院32年上字第1715號)。而本件原告王啓榮(下稱王啓
    榮)係主張基隆市○○區○○段000地號土地(權利範圍56/10000)
    及其上311建號建物(權利範圍全部)、桃園市○○區○○○段000
    地號土地(權利範圍1980/100000)及其上171建號建物(權利
    範圍全部)(下稱系爭不動產)為被繼承人王慶豐借名登記於
    被告林忠義、翁慧璇(下稱被告)名下，王慶豐過世後，原告
    依民法第179條、類推適用民法第541條第2項請求被告分別
    將系爭不動產所有權移轉登記予全體繼承人，然而本件既係
    因繼承之法律關係涉訟，係屬公同共有債權行使，依前開規
    定，有合一確定必要，為固有必要共同訴訟，王啓榮則於民
    國113年8月14日言詞辯論期日追加王梁國、王啟明、蔡綉麗
    為追加原告(卷1第115頁)，經本院依民事訴訟法第56條之1
    第2項規定通知王梁國、王啟明、蔡綉麗表示意見後，惟追
    加原告王梁國、王啟明未表示意見，而蔡綉麗雖提出書狀表
    示意見(卷1第295頁)，然其書狀對於追加原告部分並未有任
    何記載，自應視王梁國、王啟明、蔡綉麗已一同提起本件本
    訴，合先敘明。
二、本件追加原告王梁國、王啟明、蔡綉麗經合法通知未於言詞
    辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰
    依告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：
　㈠本件訴訟緣由：原告主張系爭不動產為被繼承人王慶豐借名
    登記於被告名下，因王慶豐生前時分享投資不動產事宜，多
    次詢問家人是否願意出名登記所有不動產，然王慶豐過世後
    ，原告發現僅母親留下不動產存在，且長年看護蔡綉麗稱與
    王慶豐結婚，經追查才得知系爭不動產登記在被告名下，惟
    此為王慶豐所購買，且王慶豐另有向家人表示有在桃園置產
    、要搬去桃園住。被告原本稱其自行給付價金、繳納房貸、
    繳納水電等，然原告提出王慶豐匯款轉帳給被告資料及函調
    資料後，被告改口辯稱係蔡綉麗委由王慶豐匯款轉帳、被告
    向王慶豐借款云云，明顯前後矛盾，且可見被告就系爭不動
    產格外陌生。實際上王慶豐長年多次轉帳至被告房貸專戶以
    償還房貸，並支付系爭桃園不動產頭款140萬元，另外系爭
    基隆不動產60萬元也由其處理，並先後居住於二址，處理交
    屋水電裝潢事宜。而王慶豐借名係因被告林忠義向臺灣銀行
    貸款利率低於王慶豐向新光銀行所貸，而被告翁慧璇可向中
    小企銀貸到八成，故將王慶豐所有系爭不動產登記在被告名
    下，並由王慶豐負擔房貸，被告僅出名關係。
　㈡經過事實：　
　⑴原告胞兄王慶豐於112年9月29日死亡，繼承人即母親王黃彩
    鳳於113年3月11日死亡，原告為再轉繼承人，而被告林忠義
    、被告翁慧璇分別為王慶豐再婚對象蔡綉麗兒子、媳婦。而
    原告驚見王慶豐於110年11月23日與蔡綉麗結婚，但所有家
    人均不知悉王慶豐與蔡綉麗再婚。而王慶豐為小兒麻痺患者
    ，蔡綉麗為其聘請看護，是否真心結為夫妻，啟人疑竇。
　⑵王慶豐熱衷於投資房地產，然受制於央行限貸規定，且年齡
    已長遭銀行拒貸，無法將全部不動產登記名下，亦無法順利
    貸款，乃詢問親戚是否願意借名登記，惟因擔心有風險而推
    辭。然原告發現王慶豐過世後其名下僅有「分割繼承取得」
    及「88年間購入」房屋二間房屋，與原告所知王慶豐長年投
    資多筆房地產不同。
　⑶原告始知悉王慶豐與蔡綉麗及家人合作，除與蔡綉麗假結婚
    外，以及將系爭基隆不動產於106年11月7日借名登記予林忠
    義，系爭桃園不動產於112年8月21日借名登記予翁慧璇名下
    。王慶豐為系爭不動產實際所有人，不僅出資購買系爭桃園
    不動產，且被告未如實出資買受系爭基隆不動產，王慶豐亦
    繳納房貸，長期居住於系爭基隆、桃園不動產直到過世，未
    與被告同住，並負擔水電費及獨自處理裝修事宜，足證王慶
    豐確為實際所有人。
　⑷林忠義於112年5月間向台中商業銀行借款1700萬元，王慶豐
    以其名下房地設定最高限額抵押權2040萬元作為擔保，又林
    忠義曾稱該借款是王慶豐所借，伊只是出名等語，可見王慶
    豐確實有與被告合作可能，以被告名義掛名不動產及借貸，
    以規避央行所定之房貸限制。而王慶豐死亡，與被告借名關
    係業已消滅，然被告、蔡綉麗拒絕提供王慶豐投資並登記在
    他人名下房地產資料，僅得起訴主張權利。
　㈢系爭不動產分別借名登記予被告，原告為王慶豐再轉繼承人
    ，得請求被告分別移轉系爭不動產予全體繼承人。
　⑴被告未出資購買系爭不動產，係王慶豐出資並繳納房貸，且
    王慶豐長期居住在系爭基隆、桃園不動產，未與被告同住，
    並負擔水電費，更獨自聘請裝潢公司裝修系爭桃園不動產，
    足證系爭基隆、桃園不動產確實為王慶豐所有，被告僅僅出
    名而已。而借名人即王慶豐已過世，借名關係應類推適用民
    法第550條於死亡時消滅，而原告為王慶豐再轉繼承人，依
    民法第1148條、第1151條為系爭不動產之公同共有人，自得
    依民法第179條、類推適用民法第541條第2項請求被告分別
    將系爭不動產所有權移轉登記予全體繼承人。
　⑵即令借名關係不因死亡消滅(假設語原告否認)，原告以起訴
    狀終止借名關係之意思表示，請求被告為前揭主張。
　㈣系爭桃園不動產：由王慶豐支付頭款140萬元及暫收款10萬元
    ，翁慧璇出名貸得八成房貸，王慶豐陸續轉帳至翁慧璇還款
    帳戶以償還房貸，後續由王慶豐負責交屋、收受權狀，並居
    住及處理裝修，顯係處理因借名登記關係事宜。而翁慧璇就
    支付頭款及償還房貸，變更說法前後矛盾，可見王慶豐為實
    際所有人，僅借名登記於翁慧璇名下：
　⑴頭款140萬元係由王慶豐支付，且王慶豐有償還貸款：
　①由冠家建設有限公司提供買賣價金給付資料及王慶豐永豐銀
    行帳戶明細可知，訂金10萬元、簽約60萬元、結構完成35萬
    元、對保用印35萬元共計140萬元，均先由王慶豐給付予翁
    慧璇，再由翁慧璇給付予冠家公司。
　②冠家公司另收取暫收款10萬元，王慶豐於112年2月8日連同對
    保用印35萬元，共計45萬元轉帳予翁慧璇，再由翁慧璇轉給
    冠家公司。
　③翁慧璇就140萬元出資，說詞更迭：1.先稱是自行購買、翁慧
    璇向建商購置預售屋而得；2.後改稱其餘140萬元之買賣價
    金應係111年3月以前，蔡綉麗從自己帳戶以現金提領款項後
    支應，惟實際上帳戶資料之金額及日其有間，亦無蔡綉麗匯
    款140萬元給冠家建設有限公司之紀錄；3.原告提出原證8-1
    王慶豐匯款95萬元予翁慧璇證據後，又改稱蔡綉麗為支應桃
    園房地之買賣價金，委由王慶豐代為轉帳予翁慧璇。
　④翁慧璇就140萬元出資交代不清、變更說法，且稱不記得買賣
    價金，可見翁慧璇非實際出資者，其所辯亦與冠家公司、王
    慶豐之帳戶明細資料不符，故係由王慶豐出資140萬元，實
    非翁慧璇或蔡綉麗支付。
　⑵貸款560萬元：
　①臺灣中小企銀於112年8月25日將貸款560萬元匯入翁慧璇中小
    企銀帳戶，而王慶豐分別於112年8月24日轉帳6215元、112
    年9月8日轉帳4萬元，王慶豐確實有負擔貸款。
　②而翁慧璇就560萬元償還，說詞反覆：1.先稱貸款均由其支付
    ；原告提出原證8王慶豐多次轉帳至翁慧璇中小企銀帳戶後
    ，又改稱王慶豐永豐銀行帳戶款項均為蔡綉麗所有、蔡綉麗
    使用王慶豐帳戶匯款。
　③就王慶豐永豐銀行帳戶存款所有來源亦變更：1.稱王慶豐帳
    戶中之款項均為蔡綉麗所有；2.稱存款餘額事實上為林忠義
    貸款所得之款項；3.稱林忠義因貸款壓力過大，向王慶豐、
    蔡綉麗所臨時商借。
　⑶王慶豐於交屋文件簽名，並收受權狀，委託裝潢，搬遷至系
    爭桃園不動產房地，是王慶豐居於實質管領地位：
　①交屋：1.王慶豐於112年9月20日交屋結算明細表簽名，並收
    受暫收款結算退款，非翁慧璇所稱點交均為其自行為之。
　②裝修工程：由王慶豐於112年8月30日委由富名公司裝修。
　③居住：系爭桃園房地為王慶豐住居地。
　⑷王慶豐與翁慧璇間有借名登記法律關係：
　①王慶豐當時已63歲，名下有其他不動產，因打房政策及年紀
    已長，無法向銀行貸款或成數不高，故由翁慧璇購買、登記
    在翁慧璇名下，翁慧璇出名貸得8成即560萬元，然後續由王
    慶豐償還貸款而多次轉帳。
　②頭款140萬元，係由王慶豐出資。
　③若非王慶豐與翁慧璇間有借名登記法律關係，為何王慶豐於
    翁慧璇購屋前一日轉帳10萬元予翁慧璇作為訂金。
　④因此，王慶豐出資購買系爭桃園不動產，負責交屋及裝修並
    居住於此，且翁慧璇出名可借得較高成數房貸，足證王慶豐
    為實際所有權人，借名登記於翁慧璇名下。
　㈤系爭基隆不動產：王慶豐長期以數名下帳戶多次轉帳至林忠
    義還款帳戶，以償還房貸，林忠義稱自行償還，又改稱無資
    力而借款，實則係因林忠義向臺灣銀行貸款之利率低於王慶
    豐原向新光銀行貸款之利率，是林忠義貸償王慶豐原新光銀
    行貸款後，係由王慶豐繼續償還臺灣銀行貸款，為假買賣真
    借名，而頭款180萬元由60萬元重複洗出，且王慶豐出售系
    爭基隆不動產後，仍繼續居住、繳水電費並處理裝潢，另案
    對造更將和解金匯入王慶豐帳戶，可見王慶豐為實際所有權
    人，僅借名登記於被告林忠義名下：
　⑴頭款180萬元：
　①被告稱由蔡綉麗匯款180萬元，實則：1.106年9月18日匯入60
    萬元後，106年9月19日即現金領出60萬元；2.106年9月19日
    匯入60萬元後，106年9月21日即現金領出60萬元；3.106年9
    月21日匯入60萬元。
　②由上可見，匯入60萬元後不久即整筆60萬元領出，同日又再
    匯入60萬元，可見藉此營造匯款180萬元予王慶豐之假象。
　③再者，為何由蔡綉麗匯款而非林忠義？且所匯款項是否與購
    買系爭基隆不動產有關？尚難僅憑匯款資料為認定，並無證
    據證明係林忠義為購買而匯款予王慶豐，且後續亦由王慶豐
    償還房貸，難認林忠義有實際出資購買。
　⑵貸款192萬1803元：
　①系爭基隆不動產實價登錄為400萬元，被告原稱買賣價金400
    萬元(頭款180萬元貸款220萬元)，取得臺灣銀行代償資料，
    改稱372萬1803元(頭款180萬元貸款代償192萬1803元)；且
    依土地建築改良物所有權買賣移轉契約書買賣價款共計796,
    429元(土地530,629元、建物265,800元)，與買賣總價相距
    甚遠，是買賣價金不足400萬元，有登載不實之嫌。
　②臺灣銀行貸款220萬元予林忠義，由被告林忠義臺銀帳戶自動
    扣款以還款，實際由王慶豐長期以名下數帳戶多次轉帳至林
    忠義臺銀即還貸款專戶，且於況112年4月11日轉帳有備註繳
    貸款。
　③自108年1月10日起至112年4月10日止，林忠義臺銀帳戶扣款
    繳本息共計573,494元，而王慶豐自107年12月14日起至112
    年3月16日止(不含112年4月11日轉帳40,015元)，共轉帳600
    ,060元，王慶豐轉帳金額幾乎同貸款金額，可認王慶豐係為
    繳貸款轉帳。
　④繳納貸款僅須確保還款帳戶每月有錢可扣，不一定需定期定
    額轉帳，每月還款金額約1萬多元，王慶豐每次約轉3、4個
    月金額至臺銀帳戶。
　⑤被告就192萬1803元清償，說詞不一：1.先稱貸款均由林忠義
    支付、臺灣銀行貸款為林忠義所自行申貸清償；2.改稱林忠
    義因貸款壓力過大，向王慶豐蔡綉麗臨時商借。
　⑶被告自承王慶豐居住於此，為用水用電登記人，委託裝潢，
    系爭基隆不動產另案對造將和解金匯入王慶豐名下帳戶：
　①居住：被告自承購買後王慶豐仍繼續居住於此，過世後於112
    年12月8日方變更用水用電登記人為林忠義，此前登記名義
    人均為王慶豐。
　②裝修工程：王慶豐於111年3月1日委由富名公司裝修。
　③另案對造匯款和解金：林忠義因系爭不動產提告鄰居拆除屋
    頂平台增建物，於二審調解成立，該案對造曾曉渝於110年1
    0月14日匯款260,000元至王慶豐永豐銀行帳戶，並備註曾曉
    渝賠償金額，可見王慶豐實際所有人。
　⑷王慶豐與林忠義間有合致借名登記法律關係：
　①林忠義購屋向臺灣銀行貸得220萬元，後續由王慶豐負擔貸款
    、居住使用、為用水及用電登記人、收受另案和解金，可徵
    林忠義以假買賣真借名之手法，向銀行貸款。
　②王慶豐於104年間向新光銀行貸款40萬元、186萬元，每月還
    款本息合計約1萬5千多元，而林忠義於106年間向臺灣銀行
    貸款220萬元，每月還款本息合計約1萬多元至1萬1千多元，
    每月還款本息大幅減少，且林忠義貸款後係由王慶豐長期多
    次轉帳至被告林忠義還款帳戶，可見假買賣真借名為由，向
    銀行借新債還舊債，並負擔較低利息。
　③再者，王慶豐與林忠義於106年9月13日訂立買賣契約，嗣於1
    06年9月18、19、21日以60萬元製造180萬元金流，如王慶豐
    真有出售予林忠義之意，為何180萬元係由60萬元洗出？
　④林忠義未出資以400萬元向王慶豐購買系爭基隆不動產，王慶
    豐為實際所有權人，僅借名登記於林忠義名下。
　㈥王慶豐與其家人互動往來，家人卻從不知悉其與蔡綉麗十幾
    年來為男女朋友，甚至已結婚，二人也從未以此關係對外彰
    顯，向來都是看護關係，況王慶豐有工作能力，亦有支薪聘
    請蔡綉麗看護，其名下財產與蔡綉麗無涉，且蔡綉麗僅僅是
    看護，根本不可能在外賺錢供其雇主王慶豐所用。
　㈦綜上，王慶豐支付系爭桃園不動產頭款140萬元、多次轉帳至
    翁慧璇還款帳戶，且處理交屋居住之情；系爭基隆不動產頭
    款180萬元係60萬元反覆轉入轉出所營造，且王慶豐負擔臺
    灣銀行貸款較原貸款本息低，有透過假買賣真借名貸款誘因
    ；足見王慶豐與被告間借名登記法律關係。是以，借名關因
    死亡消滅，原告本於繼承人即公同共有人，依民法第179條
    、類推適用民法第541條第2項，請求被告二人分別移轉系爭
    基隆、桃園不動產所有權予全體繼承人。
　㈧並聲明：
　⑴被告林忠義應將坐落於基隆市○○區○○段000地號土地（權利範
    圍56/10000）及其上311建號建物（權利範圍全部）所有權
    移轉登記予原告及被繼承人王慶豐之全體繼承人公同共有。
　⑵被告翁慧璇應將坐落於桃園市○○區○○○段000地號土地（權利
    範圍1980/100000）及其上171建號建物（權利範圍全部）所
    有權移轉登記予原告及被繼承人王慶豐之全體繼承人公同共
    有。
二、追加原告蔡綉麗未於言詞辯論期日到場，惟據其提出書狀(
    卷1第295頁)主張略以：
　㈠同意林忠義之主張。
　㈡蔡綉麗與王慶豐交往10餘年，期間經常與王慶豐家人往來，
    也曾多次參加王慶豐之家族聚會，與王慶豐之母王黃彩鳳、
    姊妹王秀琴、王秀雲均經常往來，家人均知蔡綉麗為王慶豐
    伴侶，也知悉蔡綉麗與王慶豐結婚之事實。
　㈢因為王慶豐罹患小兒麻痺，收入不豐，都是蔡綉麗賺錢供王
    慶豐支應生活，王慶豐總是想透過投資房地產翻身，因此要
    求蔡綉麗將錢存放在王慶豐戶頭，方便王慶豐向銀行貸款，
    所以王慶豐銀行帳戶內之金錢都是蔡綉麗辛苦賺來的。
　㈣基隆不動產是王慶豐去法院拍賣購買，但因為是凶宅賣不出
    去，王慶豐向銀行貸款也繳不出錢，所以詢問林忠義要不要
    承接不動產，印象中大約價錢是400萬元，一部分是蔡綉麗
    幫林忠義匯款、或以現金支付予王慶豐，一部分是林忠義以
    貸款償還王慶豐積欠銀行之債務，林忠義現在還在償還貸款
    債務，系爭基隆不動產並非原告主張借名登記關係。
　㈤桃園不動產是翁慧璇購買，雖然蔡綉麗有幫忙出頭期款，但
    後面貸款是翁慧璇自行處理，貸款還款部分也是被告負責，
    跟王慶豐並無關係，亦非借名登記。
三、追加原告王梁國、王啟明未於言詞辯論期日到場，亦未提出
    書狀做任何聲明或陳述。　　
四、被告答辯意旨略以：
　㈠王慶豐身患小兒麻痺疾病，無穩定工作收入不豐，此有王慶
    豐108-112年度綜合所得稅各類所得資料清單顯示歷年所得
    最高僅有約10萬元，最低者僅有2萬餘元足證，則王慶豐不
    可能有資力購買系爭不動產，且王慶