臺北高等行政法院　所得稅法（2026-03-26）

裁判全文（主文及理由）

臺北高等行政法院判決
高等行政訴訟庭第三庭
114年度訴字第717號
115年3月5日辯論終結
原      告  張芳鳴                                  
訴訟代理人  陳敬穆  律師
            楊家寧  律師
            陳頡宇  律師
被      告  財政部北區國稅局

代  表  人  李雅晶（局長）

訴訟代理人  賴曉萍                 
上列當事人間所得稅法事件，原告不服財政部中華民國114年5月
22日台財法字第11413914840號訴願決定，提起行政訴訟，本院
判決如下：
　　主　　文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。 
　　事實及理由
壹、程序方面
　  本件原告起訴後，被告之代表人於訴訟進行中由李怡慧變更
    為李雅晶，並具狀聲明承受訴訟(見本院卷第77頁)，應予准
    許。
貳、實體方面
　 一、爭訟概要：
　　　 原告於民國111年3月29日出售其於109年2月20日、2月26
       日、3月23日及4月6日受贈取得之○○縣○○鎮○○段1793-2、
       1794-2及1816地號土地（下稱系爭土地），自行申報成
       交價額新臺幣（下同）20,878,550元，課稅所得558,462
       元，按稅率45%計算繳納應納稅額251,307元，經被告所
       屬羅東稽徵所依查得資料，核定成交價額20,878,550元
       ，課稅所得8,673,740元，並分別按稅率35%及45%計算應
       納稅額合計3,218,451元，減除申報已自繳稅額251,307
       元，應補稅額2,967,144元(下稱原處分)，原告不服，申
       請復查未獲變更，遂提起訴願，經財政部114年5月22日
       台財法字第11413914840號訴願決定(下稱訴願決定)駁回
       ，原告猶未甘服，提起本件行政訴訟。
　二、原告起訴主張及聲明：
　 (一)850萬元服務費之服務範圍確僅限於系爭土地：
　　⒈原處分中，核定可減除成本為10,127,554元，並按系爭土
      地成交價額20,878,550元占土地銷售總額106,140,000元
      之比例，核定可減除移轉費用為2,077,256元，分別按持
      有期間在2年以內及超過2年但未逾5年核定應納稅額，再
      扣除原告前已自行繳納之所得稅，認原告應於繳納截止日
      112年9月15日前補繳稅額2,967,144元。原告不服於法定
      期間內之112年10月12日申請復查，經被告以113年12月12
      日北區國稅法務字第1130014646號復查決定駁回復查，原
      告難以甘服而於法定期間內之114年1月10日提起線上訴願
      聲明並於同年2月10日提出訴願理由書，經財政部以114年
      5月22日台財法字第11413914840號訴願決定駁回訴願，原
      告遂提起本件行政訴訟。
　　⒉依證人即大鑫開發顧問有限公司（下稱大鑫公司）之負責
      人劉○貴於115年1月19日具結證稱所述，其所收受服務費8
      50萬元之計算基礎固係以7筆土地之賣價一成為依據，惟
      因原告本為○○縣○○鎮○○段1809、1809-1、1809-2及1815地
      號土地之所有權人，不須委託大鑫公司處理相關事宜，僅
      需就原告非所有權人之系爭3筆土地，委託大鑫公司處理
      如顧問服務合約書所載之事宜，如證人劉○貴所證稱之既
      成道路、租賃契約，從而850萬元服務費之服務範圍，確
      實僅限於系爭3筆土地。
 (二)原處分、復查決定及訴願決定實有未注意對當事人有利事
     項之違法之處：
　　 850萬元之服務費之服務範圍確實僅限於系爭土地，前已由
     證人劉○貴證述如前，並有其聲明書附卷可證，從而系爭土
     地之成交價額為20,878,550元、可減除成本經被告核算後
     為10,127,554元，可減除移轉費用則應為8,905,241元（包
     含顧問費8,500,000元+仲介費393,415元+代書費11,826元
     ，仲介費及代書費)，而非被告所計算之2,077,256元。
　 (三)聲明： 
　　⒈訴願決定、復查決定及原處分均撤銷。
　　⒉訴訟費用由被告負擔。
三、被告答辯及聲明：
　(一)本件原告雖主張已於合約書約定服務範圍僅限系爭土地，
      惟顧問業務項目預定排除之日後延伸糾紛均涉及新舊制土
      地。又劉君雖於112年10月13日聲明書表示因系爭土地與
      南昌段4筆土地屬同一基地，共同存在租賃契約排除等問
      題，非謂8,500,000元服務費係處理7筆土地及1筆建物等
      語，惟既為同一基地，共同存在租賃契約排除等問題，其
      將服務範圍侷限於系爭土地，亦與常情不符，是原告主張
      尚難憑採。
 (二)再查原告委託大鑫公司執行顧問業務情形：
　 (1)排除租賃契約部分：原告雖與勝霖藥品股份有限公司訂有
      租賃契約，租賃物為○○縣○○鎮○○○路00號建物(坐落新舊制
      土地)，租賃期間為110年5月1日起至111年6月30日，嗣原
      告於111年3月29日將產權移轉予專鴻公司，依民法第425
      條買賣不破租賃規定，原租賃契約本應由專鴻公司承受，
      原告雖出具「轉讓協議書」，主張大鑫公司已提供顧問業
      務，惟該協議書僅是表明租賃契約移轉事項，並未載有大
      鑫公司提供服務內容或具名。
　 (2)排除地上權(通行權與地上物)、排除巷道通行及排除公用
      地役關係部分：①原告所稱3項排除業務，依其所提示切結
      承諾書、照片及宜蘭縣政府110年7月14日府建管字第1100
      111641號函，涉及之土地係相同地號土地（即○○縣○○鎮○○
      段1793-2、1794-2、1809-1及1089-2地號土地，涵蓋新舊
      制土地），乃為應計入法定空地之私設通路，並非具有公
      用地役關係之既成道路。②依○○縣○○鎮○○段1793-2、1794-
      2、1809-1及1089-2地號土地謄本，並無他人在上開土地
      設定「地上權」。③依原告於111年1月12日填具不動產委
      託銷售標的現況說明書載以：「基地使用現況：1.共有之
      基地是否有分管協議？(指對共有部分之使用、管理是否
      有約定，例如法定空地是否約定由一樓專用)-否。2.基地
      上有無供公眾通行之私有道路？(指道路、現有巷道、人
      行道及沿道路邊緣帶等)-否。3.有無界址糾紛情形-否。4
      .基地對外道路是否可通行？-是。」
　(3）被告所屬羅東稽徵所以111年7月7日北區國稅羅東綜字第1
      110655254號函請大鑫公司提示該顧問整合費8,500,000元
      相關成本費用，迄未提示，嗣大鑫公司負責人劉○貴於112
      年2月8日訪(約)談筆錄(答15)表示因從事顧問業務，沒有
      什麼支出。基此，原告雖出具切結承諾書、照片及宜蘭縣
      政府公文等，惟並未具體提示大鑫公司實際服務內容或支
      出明細，被告所屬羅東稽徵所按系爭土地成交價額20,878
      ,550元占土地銷售總額106,140,000元之比例，核定顧問
      整合費為1,672,015元，已是採取對原告最有利之核定方
      式。
 (三)大鑫公司負責人劉○貴於112年2月8日至被告所屬羅東稽徵
     所受訪談、約談筆錄，依上開事證研析，可知大鑫公司負
     責人劉○貴已明確表示大鑫公司所收取顧問服務費8,500,00
     0元，係為處理原告出售名下7筆土地〔含系爭土地（新制）
     及南昌段4筆土地（舊制)〕，而有待整合事務之對價報酬。
 (四)原告主張依劉○貴出具之聲明書，可知劉○貴真意係指大鑫
     公司幫助原告簽訂系爭土地所有權之取得及與處理後續179
     3-2、1794-2地號巷道通行排除和1816地號租賃契約排除等
     問題，惟查1.原告分別於109年2月20日、2月26日、3月23
     日及4月6日自母張王○娥、姊張○惠及姊夫張○傑受贈取得系
     爭土地，而顧問服務合約書係於110年7月1日始簽訂，且上
     開合約書所載業務項目，並未包含系爭土地之取得。2.排
     除租賃契約之建物坐落在○○縣○○鎮○○段1809(288㎡)、1815(
     94㎡)（上開2筆土地屬南昌段4筆土地）及1816(95㎡)（系爭
     土地）地號土地；排除巷道通行之土地坐落○○縣○○鎮○○段1
     793-2(14㎡)、1794-2(10㎡)（上開2筆土地屬系爭土地）及1
     809-1(98㎡)、1089-2(8㎡)（上開2筆土地屬南昌段4筆土地
     ），如何僅將服務範圍侷限於系爭土地，殊難想像，亦與
     常情不符。
 (五)被告所屬羅東稽徵所於111年7月7日以北區羅東綜字第1110
     655254號函請大鑫公司提示該顧問整合費8,500,000元相關
     成本費用，惟大鑫公司並未提示；原告亦未能提示該公司
     提供顧問服務之具體項目內容及支出明細；原告雖主張系
     爭土地具特殊性，較其他4筆土地需耗費更多勞力與時間，
     惟並未明確指出系爭土地特殊性為何？以及提出具體事證
     以實其說，顯係空言指摘，殊不足採。
　(六)聲明：
　　⒈駁回原告之訴。
　　⒉訴訟費用由原告負擔。
四、爭點： 
　(一)本件爭點為關於顧問費是否僅限於系爭土地，或應及於買
      賣契約7筆土地?
　(二)原告就850萬服務費之支出為何?被告收取850萬服務費實
      際處理之事務為何？
五、本院之判斷：
　(一)前提事實：系爭土地核屬房地合一稅課徵範圍，有贈與稅
      免稅證明書（可閱卷第128-131頁）、異動索引查詢資料
      （可閱卷第102-117頁）及不動產買賣契約書（可閱卷第8
      1-87頁）可稽。
　(二)本件課稅，應適用的法令： 
　　　⒈所得稅法第4條之4第1項規定：「個人……交易中華民國10
        5年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法
        得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交
        易所得應依第14條之4至第14條之8……規定課徵所得稅。
        」第14條之4規定：「（第1項）第4條之4規定之個人房
        屋、土地交易所得或損失之計算……其為繼承或受贈取得
        者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定
        現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整
        後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘
        額為所得額。……（第3項）個人依前二項規定計算之房
        屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第
        1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額
        ，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額
        ：一、中華民國境內居住之個人：（一）持有房屋、土
        地之期間在2年以內者，稅率為45%。（二）持有房屋、
        土地之期間超過2年，未逾5年者，稅率為35%。」
　　　⒉房地合一課徵所得稅申報作業要點第3點前段規定：「房
        屋、土地交易日之認定，以所出售……之房屋、土地完成
        所有權移轉登記日為準。」第4點前段規定：「房屋、
        土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權
        移轉登記日為準。」第5點前段規定：「房屋、土地持
        有期間之計算，自房屋、土地取得之日起算至交易之日
        止。」
　　(三)經查系爭土地，原告自行申報成交價額20,878,550元，
        課稅所得558,462元，按稅率45%計算繳納應納稅額251,
        307元，經被告所屬羅東稽徵所依查得資料，核定成交
        價額20,878,550元，課稅所得8,673,740元，並分別按
        稅率35%及45%計算應納稅額合計3,218,451元，減除申
        報已自繳稅額251,307元，故被告以原處分認定原告應
        補稅額2,967,144元。本件系爭土地之稅額計算可減除
        成本兩造均無疑義。爭議在可減除之移轉費用，原處分
        中，核定可減除成本為10,127,554元，並按系爭土地成
        交價額20,878,550元占土地銷售總額106,140,000元之
        比例，核定可減除移轉費用為2,077,256元(包含仲介費
        、顧問整合費、代書費)，兩造對於仲介費、代書費都
        沒有意見，只有對於顧問費有爭執，原告認為850萬元
        應該是單純的用3筆系爭土地面積進行分擔。被告抗辯
        顧問費850萬元應由7筆土地進行平均分攤，所以被告核
        定顧問整合費用的金額合計為1,672,015元。
      1.按原告所稱850萬元，僅與系爭3筆土地直接相關，不及
        於其他南昌段4筆土地，以及承諾排除此不動產買賣案
        件日後延伸糾紛，排除租賃契約、地上權、排除巷道通
        行情事、公用地役關係及其他事項等。由原告與大鑫公
        司於110年7月1日簽訂顧問服務合約書(見可閱卷第32頁
        至第33頁)，由原告支付顧問整合費850萬元。然查，❶
        顧問服務合約之前言，記明因原告出售不動產需要，聘
        請大鑫公司擔任顧問，載明之不動產標示為系爭土地3
        筆，但內文記載排除此不動產買賣案件日後延伸糾紛，
　　　　而所謂之此不動產買賣案件，依買賣契約所示(見可閱
        卷第81頁至第87頁)是7筆而非3筆。❷又如仲介商之發
　　　　票備註欄只記明系爭3筆土地，然經仲介商陳明依地主
        要求只要求備註3筆地號，而實際偉認為7筆土地及建物
        一筆(見可閱卷第18頁)。❸大鑫公司負責人劉○貴於112
        年2月8日至被告所屬羅東稽徵所受訪談、約談筆錄，依
        上開事證研析，可知大鑫公司負責人劉○貴已明確表示
        大鑫公司所收取顧問服務費850萬元，係為處理原告出
        售名下7筆土地及建物1筆(見可閱卷第50頁至第52頁)。
        ❹115年01月19日下午3時20分在本院第七法庭公開行準
        備程序，法官提示原處分可閱覽卷第51、52頁予證人劉
        ○貴核閱，並問上面的簽名是證人親簽？是看過內容後
        才親簽？是否屬實？證人劉○貴證稱，是看過內容後才
        親自簽名的，都是屬實。法官續問，850萬元的費用是
        處理契約書上的內容，是以成交價價值1成的顧問費報
        酬？契約裡面包含7筆土地與1筆建物？證人劉○貴答稱
        ，是；整個契約是包含7筆土地與1筆建物；本來顧問費
        是有將近1千多萬元，但因為都有認識，所以協商為850
        萬元。❺雖證人劉○貴亦證稱就是【⓵原告有4筆土地；另
        外有3筆土地，其中2筆是在其媽媽的名下，其中1筆土
        地上面有建築物，是在其姐姐的名下。我幫忙處理的是
        這3筆土地。2筆在原告媽媽名下，當時以為是既成道路
        ，因為我有去查詢縣政府指定建築線資料及相關法規等
        ，確認不是屬於既成道路，是提供通行的私有道路，所
        以相當於是建地住宅區。⓶原告姐姐的這1筆是建地，建
        地上面是有建築物，因為有租賃契約出租給藥妝店，他
        們擔心出售後會有損害賠償的問題，因為租約還沒有到
        期，所以我先去詢問藥妝店，藥妝店是希望等租約到期
        後再來確定，不希望出售後就馬上搬遷，因為有花裝潢
        等等，所以希望原告等到租約到期再來請藥妝店搬遷，
        所以後續是向要購買的人告知買賣不破租賃，如果要買
        的話就要承受租約，就是後來談成的是不用搬家。我受
        託處理的就是原告媽媽名下的2筆土地，還有原告姐姐
        名下的1筆建地，建地上面有建築物的這3筆。】所稱似
        乎是受託處理系爭3筆土地，但由整個契約是包含7筆土
        地與1筆建物；本來顧問費是有將近1千多萬元，而後協
        商為850萬元，仲介商及依買賣契約所示(見可閱卷第81
        頁至第87頁)是7筆而非3筆。經此， 850萬元的費用是
        處理契約書上的內容，而契約包含7筆土地與1筆建物足
        堪認定。
　　　2.850萬元的費用，實際上是提供哪些服務，這些的服務 
       是否該當850萬元。經查，❶服務包括承諾排除此不動產
       買賣案件日後延伸糾紛，排除租賃契約、地上權、排除
       巷道通行情事、公用地役關係等，此由原告與大鑫公司
       於110年7月1日簽訂顧問服務合約書可以知悉，❷大致上
       可以分為兩個部分來說明，①其一是建物出租，租期尚未
       屆至，而後經告知買賣不破租賃，如果要買的話就要承
       受租約，就是後來談成的是不用搬家；就排除租賃契約
       之服務而言，幾乎完全不需協商，一切按法規處理即可
       。②其二是排除巷道通行情事、公用地役關係等，依劉○
       貴所稱，當時以為是既成道路，因為我有去查詢縣政府
       指定建築線資料及相關法規等，確認不是屬於既成道路
       ，是提供通行的私有道路，所以相當於是建地住宅區。
       然而這些均屬於政府公開資訊的部分，原告土地之使用
       分區之歸屬其性質如何，是已經確定事項，劉○貴只是去
       查現狀，並非經手去溝通、協商，或經由特定程序之申
       請或執行特定之方案，而變動政府公開資訊的態樣。❸至
       於地上權，為物權之一種，必經登記始生效力，可於地
       政事務所查悉其權利之內涵，在本件相關交易中均與之
       無涉，自無涉於850萬元。❹就排除租賃契約、排除巷道
       通行情事、公用地役關係等事務，大鑫公司所為的服務
       就是依照租約或政府公開資訊之內容履行，根本上未做
       積極的服務，以至於被告詢問劉○貴有無相關支出時，劉
       ○貴答稱沒有什麼支出；亦足以證實大鑫公司，未做積極
       、開展的服務。
 　(四)因此，本案之爭議在可減除之移轉費用，原處分中，核
       定可減除成本為10,127,554元，並按系爭土地成交價額2
       0,878,550元占土地銷售總額106,140,000元之比例，核
       定可減除移轉費用為2,077,256元(包含仲介費、顧問整
       合費、代書費)，兩造對於仲介費、代書費都沒有意見，
       就計算之模式，按系爭土地成交價額20,878,550元占土
       地銷售總額106,140,000元之比例；亦無爭執，僅有對顧
       問費有爭執，原告認為850萬元應該是單純的用3筆系爭
       土地面積進行分擔。被告抗辯顧問費850萬元應由7筆土
       地進行比例分攤，未做積極、開展的服務。所以被告以
       原處分就此爭議，就大鑫公司之服務就是依照租約或政
       府公開資訊之內容，作為契約之履行，原處分按仲介費
       、代書費之計算模式，核定顧問整合費用的金額合計為1
       ,672,015元，對原告而言，應屬寬待。從而，綜上所述
       ，原處分、復查決定並無違法，訴願決定予以維持，核
       無不合。原告訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　26　　日
                          　　  審判長法  官　陳心弘
                             　　  　 法  官　畢乃俊
                            　 　  　 法  官　彭康凡
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，向本院高等行政訴訟庭
    提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內
    補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，
    應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附
    繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，
    逕以裁定駁回。
四、上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書（行政訴訟
    法第49條之1第1項第3款）。但符合下列情形者，得例外不
    委任律師為訴訟代理人（同條第3項、第4項）。
得不委任律師為訴訟代理人之情形 所需要件 (一)符合右列情形之一者，得不委任律師為訴訟代理人 1.上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備法官、檢察官、律師資格或為教育部審定合格之大學或獨立學院公法學教授、副教授者。 2.稅務行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備會計師資格者。 3.專利行政事件，上訴人或其代表人、管理人、法定代理人具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 (二)非律師具有右列情形之一，經最高行政法院認為適當者，亦得為上訴審訴訟代理人 1.上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親具備律師資格者。 2.稅務行政事件，具備會計師資格者。 3.專利行政事件，具備專利師資格或依法得為專利代理人者。 4.上訴人為公法人、中央或地方機關、公法上之非法人團體時，其所屬專任人員辦理法制、法務、訴願業務或與訴訟事件相關業務者。 是否符合(一)、(二)之情形，而得為強制律師代理之例外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出(二)所示關係之釋明文書影本及委任書。  
中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　26　　日
                                      書記官  吳芳靜