臺灣臺南地方法院民事　給付款項等（2026-01-16）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺南地方法院民事判決
114年度訴字第1527號
原      告  謝耀宗  


被      告  吉田開發建設股份有限公司

法定代理人  曾進興  

訴訟代理人  林亭宇律師
上列當事人間請求給付款項等事件，本院於民國114年12月16日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
被告應給付原告新臺幣9萬9,623元。
原告其餘之訴駁回。  
訴訟費用由被告負擔2％，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣9萬9,623元為原告預
供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、程序方面： 
　　確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者
    ，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而
    所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明
    確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且
    此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，即認有受
    確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決
    意旨參照）。本件原告起訴主張兩造間於民國113年6月19日
    就坐落臺南市○○區○○段0地號土地（面積為7585.32平方公尺
    ，權利範圍為9765分之1302，下稱系爭1地號土地）之買賣
    關係、於同日就坐落臺南市○○區○○段0000○000000地號土地
    （權利範圍分別為3分之1、30000分之1486，下分別稱系爭1
    655、1655-5地號土地）之買賣關係業經原告合法解除而請
    求確認不存在，然為被告所否認，而原告為上開買賣關係之
    當事人，有不動產買賣契約書為憑（本院卷第23至31、35至
    43頁），則兩造間就上開買賣關係存在與否既有爭執，堪認
    原告主觀上就此法律上地位確有不安之狀態，而此不安狀態
    可由本件確認判決予以除去，應認原告提起本件確認之訴有
    確認利益。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）兩造於113年6月19日簽立不動產買賣契約書，約定原告將
      系爭1地號土地出售予被告，總價款為新臺幣（下同）2,7
      08萬元（下稱系爭買賣契約書A），兩造並於同日簽立另
      一份不動產買賣契約書，約定原告將系爭1655、1655-5地
      號土地出售予被告，總價款為118萬元（下稱系爭買賣契
      約書B）。另兩造於同日亦有簽立2份不動產買賣價金履約
      保證申請書，約定系爭買賣契約書A、B之買賣價款應全數
      存匯入「戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託
      財產專戶、帳號：00000000000000號」、「戶名：中國信
      託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號：0000
      0000000000號」之履約保證帳戶內。
（二）被告實際上係欲以系爭1地號土地（面積為7585.32平方公
      尺）之土地公告現值即3,008萬元之72%，即2,166萬元之
      價格購買系爭1地號土地（面積為7585.32平方公尺）、以
      660萬元購買系爭1655、1655-5地號土地，然因系爭1地號
      土地為4間建設公司共有，法律上有優先購買權，被告為
      使其自身於讓售系爭1地號土地予第三人時有利可圖，得
      以賺取542萬元之價差，便將系爭買賣契約書A之買賣價款
      調整為約土地公告現值之90%即2,708萬元，並將系爭買賣
      契約書B之買賣價款由原先之660萬元調整為118萬元。嗣
      因系爭1地號土地（面積為7585.32平方公尺）辦理標示分
      割，分割後面積減少為7268.33平方公尺，兩造便於113年
      11月25日簽立增補協議書（下稱系爭協議書A），協議以
      分割後系爭1地號土地（面積為7268.33平方公尺）繼續買
      賣，並將系爭買賣契約書A之買賣總價款由2,708萬元調整
      為2,586萬8,082元，其間之差額於鑑界款中找補，即鑑界
      款金額由540萬元調整為418萬8,082元。
（三）又原告均係與訴外人即被告專案經理人崔裕榕接洽系爭1
      、1655、1655-5地號土地之買賣事宜，原告曾詢問崔裕榕
      ：「如果系爭1地號土地有優先購買權之4間建設公司都不
      購買系爭1地號土地時要怎麼辦」，崔裕榕則表示：「被
      告老闆一定會買，如果沒有買就是違約，已付的388萬元
      要被原告沒收」，兩造並於113年12月6日簽立協議書（下
      稱系爭協議書B），約定系爭1地號土地（面積為7268.33
      平方公尺）與系爭1655、1655-5地號土地要合併過戶，可
      見系爭買賣契約書A、B有相互依存、同一命運之連動關係
      ，且兩造再於113年12月23日簽立增補協議書（下稱系爭
      協議書C），約定上開鑑界款418萬8,082元、尾款1,898萬
      元最遲應於114年3月4日由被告存入履保帳戶，然被告未
      依限將上開鑑界款、尾款匯入履保帳戶，且已逾期30日，
      原告方於114年4月7日寄發臺南海佃郵局存證號碼40號存
      證信函（下稱系爭40號存證信函）予被告，催告被告應於
      文到10日內將上開鑑界款、尾款匯入履保帳戶，否則解除
      系爭買賣契約書A、B並沒收被告已匯入履保帳戶之買賣價
      款合計388萬元，惟被告仍未為之，原告僅得再於114年4
      月30日寄發臺南海佃郵局存證號碼55號存證信函（下稱系
      爭55號存證信函）予被告，為解除系爭買賣契約書A、B、
      沒收被告已付買賣價款合計388萬元之意思表示，是系爭
      買賣契約書A、B均經原告合法解除，原告得沒收被告已匯
      入履保帳戶之買賣價款合計388萬元，因於履保帳戶之388
      萬元需被告簽名始能給付，故原告起訴請求判決被告給付
      ，並以判決補正被告之同意。
（四）再者，因被告未依系爭買賣契約書A第3條之約定按期給付
      土地買賣價款，是原告得依系爭買賣契約書A第8條第1項
      前段之約定，請求被告給付自上開鑑界款、尾款付款期限
      即114年3月4日起至解除系爭買賣契約書A、B之日即114年
      4月30日止，每日以被告未支付之土地買賣價款2,316萬8,
      082元之萬分之一計算之違約金12萬9,741元（計算式：23
      ,168,082元×1/10000×56日＝129,741元，元以下四捨五入
      ）。此外，崔裕榕於114年4月17日15時9分傳送簡訊予原
      告，表示翌日11時要到原告家中，惟原告已於114年4月17
      日15時15分致電予崔裕榕回絕，並向崔裕榕表示原告不接
      受協商，且原告於114年4月18日根本不在家中，是原告家
      人在家，並無被告所述原告見到被告人員攜帶本票後隨即
      拒絕拜訪之情事。
（五）爰依民法第249條第2款之規定、原告與崔裕榕間之口頭約
      定、系爭買賣契約書A之法律關係，提起本件訴訟等語。
      並先位聲明：⒈被告應給付原告於履保帳戶內款項388萬元
      ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
      計算之利息，及違約金12萬9,741元；⒉願供擔保請准宣告
      假執行；備位聲明：⒈確認兩造間於113年6月19日就系爭1
      地號土地之買賣關係不存在、於同日就系爭1655、1655-5
      地號土地之買賣關係不存在；⒉被告應給付原告於履保帳
      戶內款項388萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
      止，按週年利率5%計算之利息，及違約金12萬9,741元；⒊
      前項聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）兩造雖另有簽立系爭協議書B，約定系爭1、1655、1655-5
      地號土地一併過戶，惟系爭買賣契約書A、B各有獨立之標
      的、價金及履行條件，契約條文內亦無約定連動或附隨條
      件等內容。被告之所以尚未給付鑑界款、尾款，係因被告
      已於114年3月4日前多次以電話聯繫原告提供印鑑證明、
      簽立相關貸款契約文件之時間，並因當時貸款尚未核准，
      亦有詢問鑑界款、尾款之給付期限得否延至114年4月20日
      ，且於收受系爭40號存證信函後積極聯繫原告，向原告表
      示將於114年4月18日備妥現金916萬8,082元、票面金額1,
      400萬元之本票至原告家中履約，然原告仍拒絕提供印鑑
      證明予被告辦理貸款對保、過戶、設定抵押權予金融機構
      ，且要求被告以現金全額給付尾款，否則原告不配合簽署
      相關文件。
（二）又系爭買賣契約書A第3條約定尾款同時履行之條件包含辦
      理貸款、所有權移轉、抵押權設定等，被告已依約申辦貸
      款並提出擔保之本票，顯見系爭買賣契約書A之遲延給付
      應係可歸責於原告，於原告提供印鑑證明、簽立相關貸款
      契約文件前，被告得依民法第264條之規定拒絕給付尾款
      ，是原告主張被告給付遲延並解除系爭買賣契約書A、B，
      並無理由。另訴外人吉田地產開發有限公司（下稱吉田地
      產公司）雖曾與原告就系爭1655、1655-5地號於113年5月
      14日簽立整合銷售契約書，然其上所約定之整合銷售價格
      為起初被告欲協助原告出售之價格，與系爭買賣契約書B
      之買賣價款無關。再者，崔裕榕並未與原告口頭約定原告
      可以沒收履保帳戶內之款項388萬元。此外，原告於114年
      12月16日即第3次言詞辯論期日方主張民法第249條第2款
      為本件請求權基礎，應屬遲延提出攻擊方法。
（三）退步言，縱認原告已合法解除系爭買賣契約書A，因系爭
      買賣契約書A第8條並未約定原告得沒收被告已付價款，原
      告主張依系爭買賣契約書A第8條沒收被告已付價款，亦無
      理由。另依證人崔裕榕之證述可知，原告於系爭買賣契約
      書A、B簽立前，曾向崔裕榕表示系爭1、1655、1655-5地
      號土地價金不變就同意一起賣，兩造並達成以2,708萬元
      購買系爭1地號土地，以118萬元購買系爭1655、1655-5地
      號土地之合意，且分別簽立系爭買賣契約書A、B兩份契約
      ，況系爭買賣契約書B並未有貸款之相關約定，顯見系爭
      買賣契約書A、B係獨立而各自存在，否則於同1份買賣契
      約內載明各筆土地即可，毋庸分別簽立買賣契約等語資為
      抗辯。並聲明：⒈原告先備位之訴及假執行之聲請均駁回
      ；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第226至227頁）：
（一）原告與吉田地產公司於113年5月14日簽立整合銷售契約書
      （證13，本院卷第85頁）。
（二）兩造於113年6月19日簽立系爭買賣契約書A，約定原告以
      買賣總價款2,708萬元出售系爭1地號土地予被告（證1，
      本院卷第23至31頁）；兩造於同日簽立系爭買賣契約書B
      ，約定原告以買賣總價款118萬元出售系爭1655、1655-5
      地號土地予被告（本院卷第35至43頁）。
（三）兩造於113年11月25日簽立系爭協議書A（證4，本院卷第4
      5頁）、於113年12月6日簽立系爭協議書B（證5，本院卷
      第47頁）、於113年12月23日簽立系爭協議書C（證6，本
      院卷第49頁）。
（四）被告已將270萬元、118萬元匯入履保帳戶內。
（五）原告於114年4月7日寄發系爭40號存證信函予被告、訴外
      人即受訴訟告知人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥
      建經），其上載明：「...主旨：鑑界款新台幣（下同）
      四百一十八萬八千零八十二元及尾款一千八百九十八萬元
      ，請於文到十日內存入履保專戶，否則依法沒收定金二百
      七十萬元，並解除契約。...」。被告於114年4月8日收受
      ，僑馥建經於114年4月9日收受（證7，本院卷第51至56頁
      ）。
（六）原告於114年4月30日寄發系爭55號存證信函予被告、僑馥
      建經，其上載明：「...（按：就系爭買賣契約書A）茲依
      法解除買賣契約，沒收已付款項貳佰柒拾萬元。...（按
      ：就系爭買賣契約書B）今也一併解除買賣契約，已付價
      款一一八萬元也一併沒收。...」，被告、僑馥建經均有
      收受上開存證信函（證8）。
（七）兩造對於卷附契約書、協議書、存證信函之形式上真正均
      不爭執。
四、兩造爭執事項（本院卷第227頁）：
（一）系爭買賣契約書A、B分別是否已經原告合法解除？
（二）原告請求確認兩造間於113年6月19日就系爭1地號土地、
      於同日就系爭1655、1655-5地號土地之買賣關係均不存在
      ，有無理由？
（三）原告依民法第249條第2款之規定、與證人崔裕榕間之口頭
      約定，請求被告應給付原告在履保帳戶內之款項合計388
      萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
      率5%計算之利息，暨依系爭買賣契約書A第8條第1項前段
      之約定請求被告給付違約金12萬9,741元，有無理由？
（四）原告主張沒收履保帳戶內之款項388萬元係依據民法第249
      條第2款之規定、與證人崔裕榕間之口頭約定，是否屬遲
      延提出攻擊方法？
五、法院之判斷：
（一）契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
      催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。因契
      約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自
      己之給付。民法第254條、第264條第1項本文分別定有明
      文。又當事人間債之關係類型，胥以主給付義務定之，該
      等義務係債之關係固有、必備之要素，用以確定及規範債
      之關係類型。當事人所負債務，另尚有從給付義務及附隨
      義務，從給付義務旨在準備、確定、支持及完全履行主給
      付義務，基於法律明文或當事人約定，或基於誠信原則及
      補充之契約解釋，以確保債權人之給付利益獲得最大可能
      之滿足，債權人得以訴請求履行，於債務人不履行時，債
      權人得否解除契約，應視該從給付義務對契約目的之達成
      是否必要、不可或缺而定。附隨義務，則係隨債之關係發
      展過程，基於期待可能性，以誠信原則為發展依據，依個
      別情況促使債權人之給付利益獲得滿足（輔助功能），或
      為維護他方當事人生命或財產上利益（保護功能）。
（二）原告主張兩造業已約定被告最遲應於114年3月4日將系爭1
      地號土地之鑑界款、尾款存入系爭買賣契約書A之履保帳
      戶，然被告逾期30日未給付，經原告依系爭買賣契約書A
      第8條約定催告後亦未給付，原告得解除系爭買賣契約書A
      、B，並沒收現於履保帳戶內之388萬元，然為被告所否認
      ，並抗辯於收到原告催告函後，已取得貸款核准函，證人
      崔裕榕並於114年4月17日傳簡訊予原告要到原告家中，且
      於翌日有攜帶面額1,400萬元之本票及916萬8,082元到原
      告住家等語，經查：
　　⒈兩造於系爭買賣契約書A第3條之價款給付方式尾款欄部分
      記載：「買方須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾
      款者，貸款金額應於完稅前取得金融機構貸款核准函，並
      辦妥申貸金融機構之借款對保、保全等手續，並簽署委託
      撥款同意書。若貸款核准額度不足支付尾款者，甲方（即
      被告）應將差額部分，於支付鑑界款同時將差額匯入履保
      專戶後，承辦地政士始得連件辦理所有權移轉及抵押權設
      定登記，同時甲方及其指定登記名義人應開立貸款金額且
      指定乙方（即原告）為受款人之『禁止背書轉讓』商業本票
      作為甲方履行未付價款之擔保，該本票委由地政士專責保
      管。」，有系爭買賣契約書A附卷可參（本院卷第26頁）
      ，而兩造於同日所簽之系爭買賣契約書B第3條之價款給付
      方式尾款欄部分記載：「雙方同意於稅捐稽徵機關核發免
      稅證明並查無欠稅確定後，由甲方將本期款項存入履保專
      戶，同時乙方應將有效印鑑證明書正本交付承辦地政士以
      辦理所有權移轉登記手續，乙方將前開標的物點交予甲方
      管理使用。」，亦有系爭買賣契約書B在卷可憑（本院卷
      第38頁），自兩份買賣契約書之尾款欄互為對照觀之，可
      知系爭買賣契約書A業已預設買方（即被告）應有貸款需
      求之前提，且證人即地政士韓瑪莉於本院證稱有照買賣契
      約書第3條尾款欄部分關於貸款的事項唸等語（本院卷第1
      81頁），而證人韓瑪莉只是辦理移轉登記業務事項之地政
      士，與本件買賣關係是否存在並無利害關係，堪信其證述
      為真，足認原告亦知悉尾款部分被告可能以貸款支付，及
      依系爭買賣契約書A第4條產權移轉及相關配合手續第1項
      約定：「乙方應於甲方給付各期款項時備齊各項約定辦理
      之相關文件，並加蓋專用印章交予甲方指定之地政士辦理
      。辦理過程中，倘須任一方補繳證件、用印或為其他必要
      之行為，該方應無條件於承辦地政士通知之期日內配合照
      辦，不得藉詞刁難、拒絕或要求任何補償。」