臺灣臺南地方法院民事　減少買賣價金（2026-03-05）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺南地方法院民事判決
113年度訴字第2273號
原      告  黃子芸  
訴訟代理人  鄭文察  
            張簡明杰律師
            徐旻律師  
被      告  欣鴻建設股份有限公司

法定代理人  王興隆  

訴訟代理人  蔡弘琳律師
上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國115年2月5日言詞
辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、被告應給付原告新臺幣2,190,944元，及其中新臺幣1,000,0
    00元自民國114年1月11日起、其餘新臺幣1,190,944元自民
    國115年2月3日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利
    息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣700,000元供擔保後，得假執
    行；但如被告以新臺幣2,190,944元為原告預供擔保，得免
    為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。  
　　事實及理由
一、原告主張：兩造於民國111年8月4日簽立欣鴻首賦預售房屋
    土地買賣契約書（下稱系爭契約），由原告向被告購買臺南
    市○里區○○段00000地號等土地及其上同段587建號即門牌號
    碼臺南市○里區○○路000巷000號建物（下稱系爭房屋，與土
    地合稱系爭房地），原告依約繳清買賣價金新臺幣（下同）
    1180萬元，系爭房地於112年5月1日所有權移轉登記予原告
    。113年10月初山陀兒颱風來襲，原告始發現系爭房屋2樓主
    臥牆面、2樓至3樓樓梯轉角處牆面、3樓大間臥室牆面、天
    花板、3樓小間臥室牆面、天花板、3樓至4樓樓梯轉角處牆
    面、4樓牆面有漏水瑕疵，及4樓窗邊牆壁、磁磚空心之瑕疵
    （下稱系爭瑕疵）。依台南市土木技師公會114年7月24日鑑
    定報告書（下稱鑑定報告）、115年1月8日補充鑑定報告書
    （下稱補充鑑定報告）認定系爭瑕疵存在且工程技術可歸責
    於被告。系爭瑕疵修復費用共計1,882,244元，且系爭房屋
    因系爭瑕疵存在有交易性貶值100,000元，原告於113年10月
    7日以左營福山285號存證信函主張減少買賣價金，原告依民
    法第179條規定請求被告返還。系爭瑕疵修繕期間原告受有
    另行租屋支出租金及搬家費用之損害，依民法227條第2項請
    求被告給付332,700元。系爭房屋多處滲漏水，影響原告生
    活居住環境，侵害其居住安寧，依民法第227條之1規定請求
    被告給付精神慰撫金100,000元。並聲明：被告應給付原告2
    ,414,944元，及其中1,000,000元自起訴狀繕本送達翌日起
    ，其餘1,414,944元自民事擴張聲明暨準備㈡狀繕本送達翌日
    起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，
    請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於112年6月15日交屋，而臺南地區於11
    2年6至9月及113年6月累積雨量均高達數百毫米，原告於此
    期間未發現有滲漏水情形，難認系爭房屋於交屋時已有系爭
    瑕疵。被告於113年8月2日進行系爭房屋外牆防水塗裝，於1
    0月初山陀兒颱風來襲時，原告經被告維修人員即訴外人張
    木山詢問，表示未發現有漏水，可知外牆防水工程已達防水
    效果。原告自行於系爭房屋外牆窗戶四周以鑽孔方式加裝採
    光罩、鐵窗，必造成混凝土外牆產生裂縫，且鑑定前臺南地
    區發生規模4、3.5及6.4地震，則窗戶開口處裂縫是否可歸
    責於被告，並非無疑。4樓窗邊牆面、磁磚空心、露臺防水
    不良係因原告將原有鋁門位置位移約90公分，將原有部分牆
    面打除並重砌牆面所致，與被告無關。系爭契約第17條約定
    防水保固期限於113年6月15日屆至，原告113年8月1日始通
    知系爭房屋有漏水，被告自不負防水保固責任。倘認被告應
    負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責，鑑定報告、補充鑑
    定報告評估二樓浴廁防水之費用與浴室內部現況不符，且無
    拆除浴室拉門必要；系爭房屋南側與西側外牆無採取刨除磁
    磚外牆，重新粉刷水泥砂漿及防水層之必要。系爭房屋經鑑
    定可修復，修復後無交易價值減損。修繕外牆期間，難認原
    告無法出入或居住於系爭房屋，無另行租屋及搬家必要。系
    爭瑕疵與原告所指人格權受有損害，兩者間並無因果關係。
    並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決
    ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
　㈠兩造於111年8月4日簽立系爭契約，由原告向被告購買系爭房
    地，買賣價金1180萬元。原告依約繳清買賣價金1180萬元，
    系爭房地於112年5月1日所有權移轉登記予原告。
　㈡被告不爭執系爭房屋2樓主臥牆面、2樓至3樓樓梯轉角處牆面
    、3樓大間臥室牆面、天花板、3樓小間臥室牆面、天花板、
    3樓至4樓樓梯轉角處牆面、4樓牆面有漏水之瑕疵。原證3除
    標示「113年10月5日（山陀兒颱風來襲後）」文字外，被告
    不爭執原證3形式上真正。
　㈢原告於113年8月1日通知被告工務人員王立綱，發現系爭房屋
    有系爭瑕疵。
　㈣原告於113年8月29日以LINE詢問訴外人即被告現場負責人王
    守玄，浴缸何時施作？上次「頂樓樓板」漏水跟「牆面」漏
    水如何處理？王守玄回覆已施作完工及是否仍有發現漏水。
　㈤被告維修人員張木山於113年10月3日以LINE詢問原告系爭房
    屋是否有滲水及告知簽署修繕單、保固到期。經原告答覆因
    前幾日下雨情形不明顯，看不出來……現在三樓天花板還在滲
    水。
　㈥原告於113年10月7日以左營福山285號存證信函，通知被告系
    爭房屋內部有滲水並檢附內部照片並主張減少買賣價金。該
    存證信函於113年10月8日送達被告。
　㈦被告於113年10月29日以民雄雙福93號存證信函寄送原告。該
    存證信函於113年10月30日送達原告。
四、兩造爭執事項：
　㈠系爭房屋有無滲漏水？是否可歸責於被告？
　㈡原告主張系爭房屋有系爭瑕疵，主張減少價金後依民法第179
    條請求返還不當得利，是否有據？數額若干？
　㈢原告主張系爭房屋有系爭瑕疵而有交易性價值貶損，是否有
    據？數額若干？
五、得心證之理由：　　
　㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
    危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
    或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1
    項本文定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言
    ，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之
    價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣因物有
    瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人
    得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失
    公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文
    。買受人依前開規定所得主張之價金減少請求權，一經買受
    人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之
    範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該
    價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意
    旨參照）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，
    應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦
    同；又受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，
    應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利
    益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。民法第17
    9條、第182條第2項分明定有明文。
　㈡系爭房屋有系爭瑕疵：
　⒈原告主張系爭房屋有滲漏水、牆壁及磁磚空心等系爭瑕疵，
    經本院囑託兩造合意之鑑定單位即台南市土木技師公會鑑定
    及補充鑑定系爭房屋有無系爭瑕疵及修繕費用，鑑定結果：
    系爭房屋有滲、漏水情形，原因為2樓浴廁防水不良、4樓露
    臺防水不良、2樓樓梯間西側外牆防水不良、3樓樓梯間西側
    外牆防水不良、3樓房間西側外牆防水不良、2樓臥室牆面南
    側外牆防水不良、3樓西側房間之南側外牆防水不良、3樓東
    側房間之南側外牆防水不良。系爭房屋4樓落地窗窗邊牆壁
    有空心之瑕疵，認定屬於裝修膠結材料黏著不足造成。依上
    ，系爭房屋於工程技術方面可歸貴於被告。系爭房屋西側及
    南側外牆防水不良之原因為被告施作防水效能不佳、混凝土
    材料水密性不佳所致（鑑定報告第6-8頁、補充鑑定報告第5
    -6頁）。本院審酌鑑定報告及補充鑑定報告係由鑑定機關隨
    機選任有專業知識經驗之土木技師，經其現場勘查，聽取兩
    造陳述，而為之專業判斷，當屬可信。
　⒉被告抗辯原告於系爭房屋興建完成後自行於外牆窗戶加裝採
    光罩、鐵窗，必造成混凝土外牆產生裂縫，難認此屬交屋時
    已存在之瑕疵，且鑑定前臺南地區發生規模4、3.5及6.4地
    震，難以排除因此造成開口角隅產生裂痕等等。台南市土地
    技師公會就此補充鑑定，補充鑑定報告說明附件5，照片編
    號9、10（同9處）、11、15、16（同15處），21、22（同21
    處），為牆外液態水經由牆體處進入，再由室內牆面裂縫滲
    出，此部分屬於牆壁窗戶開口角隅應力過大超出牆壁壁體之
    抗拉能力發生牆體開裂而發生滲漏水情形，故屬於混凝上結
    構裂縫滲水所致（補充鑑定報告第5頁）。而被告就其上開
    抗辯並未提出任何證據以實其說，自不可採。
　⒊被告抗辯原告將原有鋁門位置移位約90公分，將原有部分牆
    面打除並重砌牆面，故4樓窗邊磁磚空心及內部粉刷層剝離
    與被告無關等等。台南市土木技師公會就此鑑定認該外牆外
    部磁磚剝離（空心）、外牆内部粉刷層剝離（空心），依據
    會勘被告代表人說明，該牆體施作為一次完成，非屬二次施
    作外牆結構體，故認定屬於裝修膠結材料黏著不足造成，屬
    該牆面施工時即已存在之瑕疵，應由被告承擔修繕責任（鑑
    定報告第6頁）。而被告就其上開抗辯並未提出任何證據以
    實其說，亦不可採。
　⒋被告抗辯原告變更鋁門位置，亦有可能係於露臺施工時，因
    露臺防水層遭破壞，導致地坪滲水，4樓露臺防水不良與被
    告無關。惟被告自陳此部分係由被告找營建廠施作，並提出
    嘉天下營造有限公司廠商估驗請款申請書為證（本院卷第18
    9、213頁），自非與被告無關，且被告就其上開抗辯未提出
    任何證據以實其說，並不可採。
　⒌至被告抗辯被告於113年8月2日進行系爭房屋外牆防水塗裝，
    於10月初山陀兒颱風來襲時，原告經被告人員詢問表示未發
    現有漏水，可知外牆防水工程已達防水效果等等。惟依被告
    提出之對話紀錄所示（本院卷第61-63頁），原告係答覆因
    前幾日下雨情形不明顯，看不出來……現在3樓天花板還在滲
    水等語（即兩造不爭執事項㈤），可見原告之回覆並非被告
    所抗辯之情況，且系爭房屋確實多處滲漏水，業經鑑定報告
    、補充鑑定報告鑑定明確在卷，是被告上開抗辯顯與客觀證
    據不符，實不可採。　
　㈢系爭房屋有系爭瑕疵，修復費用為1,882,244元，原告得依民
    法第359條規定主張減少價金，並依民法第179條規定請求被
    告給付1,882,244元：
　⒈系爭房屋有系爭瑕疵，已如前述。台南市土木技師公會鑑定
    系爭房屋之系爭瑕疵修繕費用，鑑定結果：系爭房屋2樓浴
    廁防水修理費用145,051元、4樓露臺防水不良修理費用309,
    984元、4樓窗邊牆壁空心及4樓戶外磁磚空心修理費用42,58
    5元、系爭房屋室内因滲漏水受損部分修理費用20,073元、
    系爭房屋西側及南側外牆防水不良修理費用1,364,551元（
    鑑定報告第7-8頁、補充鑑定報告第6頁），共計1,882,244
    元。
　⒉被告抗辯鑑定報告關於2樓浴廁防水不良修繕方式與浴廁實際
    現況及使用需求不合，因該浴廁門檻高度不及6公分，鑑定
    報告竟認壁磚打除高度達1.2公尺等等。惟考量浴室地板之
    液態水會經由牆壁壁體之毛細孔現象爬升，高度約略60公分
    至120公分，水分滲透出牆面後通常會形成壁癌，故設定壁
    磚及粉刷層打除整理施作防水高度為1.2公尺；其因液態水
    爬升高度與牆壁壁體孔隙大小直接相關，壁體孔隙越小爬升
    高度越高，壁體孔隙越大爬升高度越低。鑑定修理工法有關
    壁磚打除高度，如果未達1.2公尺，牆壁容易因為毛細孔現
    象而造成壁癌，故打除高度「1.2公尺」與實際現況及使用
    需求並無不合，有補充鑑定報告在卷可憑（補充鑑定報告第
    7頁）。補充鑑定報告係土木技師依其專業判斷須打除之高
    度，當屬可採，被告此部分抗辯並不可採。
　⒊被告抗辯修繕2樓浴廁無拆除浴室拉門之必要等等。惟修繕2
    樓浴廁需打除牆壁及地板磁磚及粉刷層，勘查浴室拉門與地
    板及牆面完全結合固定，打除牆壁及地板作業時如未拆除浴
    室拉門，無法完成牆壁及地面之打除作業，且會增加打除作
    業之危險性，後續防水施工作業亦會受到阻礙，故有必要先
    行拆除浴室拉門再辦理打除作業及辦理後續之防水施工作業
    ，有補充鑑定報告在卷可佐（補充鑑定報告第7頁）。被告
    此部分抗辯亦不可採。
　⒋被告抗辯系爭房屋西側及南側外牆滲漏水以聚安脂肪水噴塗
    及孔隙、裂縫灌注環氧樹脂，足以達到防水效能，無採補充
    鑑定報告所認刨除外牆磁磚，重新粉刷水泥砂漿及防水層之
    必要等等。台南土木技師公會補充鑑定報告認前出具鑑定報
    告所載系爭房屋滲漏水之瑕疵修復方式及所需費用為一般房
    屋遭遇外牆滲漏水之通用修繕方式，並未考慮該滲漏水原因
    是否自建造時即已存在。系爭房屋滲漏水瑕疵自始存在，亦
    即建造時即已經存在，如上開說明之外牆壁體孔隙過大、外
    牆壁體本身強度不足以抵抗窗戶開口角隅應力，且考量原告
    向被告購入之系爭房屋為新成屋，則有採用搭設鷹架刨除系
    爭房屋西側及南側外牆全部磁磚，重新粉刷水泥砂漿及防水
    層後，再將外牆磁磚復舊，並配合結構補強及裂縫灌注措施
    等修繕方式之必要（補充鑑定報告第6頁），是被告上開抗
    辯不可憑採。
　⒌基上，原告向被告購買新成屋即系爭房屋，被告所交付系爭
    房屋之2樓浴廁、4樓露臺、系爭房屋西側及南側外牆（含2
    樓樓梯間西側外牆、3樓樓梯間西側外牆、3樓房間西側外牆
    、2樓臥室牆面南側外牆、3樓西側房間南側外牆、3樓東側
    房間南側外牆）均防水不良而使系爭房屋多處有滲漏水情形
    ，自屬物之瑕疵，又被告於112年6月15日交屋（本院卷第82
    頁），原告於113年8月1日即發現系爭房屋有滲漏水瑕疵並
    通知被告，堪認被告交付系爭房屋予原告時，確有不備通常
    應有之價值、效用，而屬減少其價值及通常效用之瑕疵甚明
    。系爭房屋有系爭瑕疵，修復費用為1,882,244元，已如前
    述，被告就系爭瑕疵自應負瑕疵擔保責任，原告以系爭房屋
    有系爭瑕疵為由，於113年10月7日以左營福山285號存證信
    函向被告主張減少價金，被告於113年10月8日收受（如兩造
    不爭執事項㈥），則被告自斯時起就系爭契約所得請求之價
    金即已減少，被告就該減少之價金1,882,244元即無價金請
    求權存在，被告受領1,882,244元自屬欠缺法律上原因，且
    致原告受有損害，原告自得依不當得利之法律關係請求被告
    返還1,882,244元。　
　⒍被告抗辯系爭契約第17條約定防水保固期限於113年6月15日
    屆至，原告113年8月1日始通知系爭房屋有漏水，被告自不
    負防水保固責任等等。契約所約定保固責任乃係擴大及強化
    被告應負出賣人之物之瑕疵擔保責任，並延長被告在保固責
    任期間內亦負有契約所約定效用之責任。系爭契約第17條固
    約定自交屋起防水保固1年，然該條第2項約定，前款期限經
    過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利（補字卷第41頁
    ），則原告自得依民法主張瑕疵擔保權利。被告此部分抗辯
    無從憑採。　
　⒎原告另主張系爭房屋有系爭瑕疵，其受有交易性貶值100,000
    元之損害等等，惟系爭房屋經社團法人臺南市不動產估價師
    公會鑑定，該公會認不動產受到瑕疵所造成的價值減損總額
    ，包含修復費用及污名價值減損，其中污名價值減損在概念
    上類同於交易性貶值，指透過現代修復技術進行修復，仍無
    法排除被毀損物所殘餘的貶值，然並非所有瑕疵不動產均具
    有污名價值減損，應視其有無修復可行性及修復內容而定，
    如經物理修復後無污名效應存在之虞者，其瑕疵減損金額應
    僅限於修復費用。本會認為勘估標的如因漏水事件導致有價
    值減損情事，且經土木技師公會鑑定可修復，其價值減損範
    圍應得由物理修復費用所涵蓋，尚難謂存在修復後仍有其他
    交易價值減損之情事等語，有該公會114年8月14日114南市
    估師國字第0177號函在卷可憑（本院卷第141-143頁）。又
    系爭房屋之系爭瑕疵經台南市土木技師公會鑑定可修復，有
    鑑定報告及補充鑑定報告可佐，故系爭房屋難認存在修復後
    有交易價值減損之情事，原告就其主張並未提出其他證據以
    實其說，原告此部分主張自不足採。
　㈣原告得依民法第227條第2項規定，請求被告給付278,700元：
　⒈按因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠
    償，民法第227條第2項定有明文。
　⒉系爭房屋之西側及南側外牆滲漏水係因被告施作防水效能不
    佳、混凝土材料水密性不佳所致，已如前述，則系爭房屋之
    西側及南側外牆滲漏水瑕疵存在之原因，自屬可歸責於被告
    ，被告應負不完全給付之責任，故原告得依民法第227條第2
    項規定，就該瑕疵所生之損害，請求被告應負不完全給付之
    損害賠償責任。
　⒊系爭房屋之西側及南側外牆滲漏水，其修復方式有採用搭設
    鷹架刨除系爭房屋西側及南側外牆全部磁磚，重新粉刷水泥
    砂漿及防水層後，再將外牆磁磚復舊，並配合結構補強及裂
    縫灌注措施等修繕方式之必要，已如前述。又系爭房屋之西
    側及南側外牆之修繕需工作天數96天，有補充鑑定報告可憑
    （補充鑑定報告第6頁），考量該工程施作範圍甚大及產生
    噪音振動，影響生活環境，故原告主張原告於修繕過程無法
    出入或居住於系爭房屋，而有另行租屋之必要，堪可採信。
    原告主張同位於臺南市佳里區且條件相仿之透天房屋租金約
    每月30,000元，業據其提出房屋租賃資訊為證（本院卷第26
    1-265頁），尚屬可採，則以該修繕工程96天計算，可認原
    告因系爭瑕疵額外受有支出租金損害96,000元（計算式：30
    ,000元×96÷30＝96,000）。另原告主張其租屋居住而有搬家2
    趟共計182,700元之損害，業據其提出紐鋒國際開發有限公
    司報價單為證（本院卷第267頁），堪信為真，原告因系爭
    瑕疵修繕而須租屋居住，自有搬家必要，是原告主張其因系
    爭瑕疵受有額外支出搬家費用182,700元損害，堪可採信。
    是原告依民法第227條第2項規定，得請求被告給付278,700
    元（計算式：96,000＋182,700＝278,700）。
　㈤原告依民法第227條之1規定得請求被告給付30,000元：
　⒈按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、
    貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非
    財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額；債務人因債務不
    履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條
    及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第195條第1項前
    段、第227條之1分別定有明文。又不法侵害他人居住安寧之
    人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1
    項規定請求賠償相當之金額。
　⒉系爭房屋之2樓浴廁、4樓露臺、系爭房屋西側及南側外牆（
    含2樓樓梯間西側外牆、3樓樓梯間西側外牆、3樓房間西側
    外牆、2樓臥室牆面南側外牆、3樓西側房間南側外牆、3樓
    東側房間南側外牆）均防水不良而使系爭房屋多處有滲漏水
    情形，已如前述，參酌原告陳稱：有時候半夜要起來處理滴
    水及漏水狀況，無法使用2樓浴室，睡覺的2樓主臥，牆壁四
    周產生壁癌，地板都有黴菌，下大雨時，我們都要起來查看
    房屋、房間狀況，下雨時，都會漏水，我們都要拿布去吸水
    ，不堪其擾，無法好好睡覺等語（本院卷第285頁），足見
    系爭房屋多處滲漏水，客觀上顯已影響原告生活居住環境，
    對其居住安寧之人格法益侵害情節尚非輕微。本院審酌原告
    為大學畢業、擔任教師（本院卷第285頁），被告為建設公
    司，兩造稅務電子閘門財產所得調件明細（限閱卷），及系
    爭房屋滲漏水情節，認原告請求被告給付精神慰撫金以30,0
    00元為適當。
六、綜上所述，原告依民法第179條、第227條第2項、第227條之
    1規定，請求被告給付2,190,944元，及其中1,000,000元自
    起訴狀繕本送達翌日即114年1月11日（本院卷第21頁）起，
    其餘1,190,944元自民事擴張聲明暨準備㈡狀送達翌日即115
    年2月3日（本院卷第284頁）起，均至清償日止，按週年利
    率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，
    為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分原告陳明願供擔保請准宣告假執行，與民
    事訴訟法第390條第2項之規定，核無不合，爰酌定相當之擔
    保金額准許之，並准被告供相當擔保後亦得免為假執行；至
    原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁
    回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
    核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　　　
中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　5 　　日
　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　楊亞臻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　5 　　日
　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳雅婷