臺灣臺南地方法院民事　不動產所有權移轉登記（2025-09-03）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺南地方法院民事判決
112年度重訴字第296號
原      告  龔振銘  
訴訟代理人  方文賢律師
            吳森豐律師
            許念瑜律師
被      告  龔琡琄  
訴訟代理人  蔡東泉律師
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於民國11
4年8月20日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、原告主張：訴外人即兩造之父龔詩哲於民國94年5月間過世
    ，所留遺產依法由配偶邱麗華及子女龔琡珺、龔振源、兩造
    共同繼承，經全體繼承人協議分割後，原告龔振銘分得附表
    所示不動產（下合稱系爭不動產）。嗣原告於98年間因債務
    問題，始陸續將附表編號1至4、7至14所示不動產（下合稱
    標的物）以買賣或贈與移轉所有權，借名登記於被告名下，
    實際上並無任何金錢交易，亦無贈與合意；被告受任為借名
    登記出名人，未經原告同意或授權，不得擅自將系爭不動產
    設定負擔或處分，詎被告擅自將附表編號1至4所示不動產出
    售予他人，原告知悉後，即於110年10月8日委由律師發函終
    止借名登記關係，並請求被告交付出售價金，及將附表編號
    7至14所示不動產所有權移轉登記予原告，被告已於110年10
    月15日收受該終止借名登記之意思表示。兩造間之借名登記
    契約既已終止，被告即應將系爭標的物返還原告，惟附表編
    號1至4所示不動產已遭被告出售而給付不能，原告自得請求
    被告給付此部分之損害賠償或不當得利。為此，爰依民法第
    226條第1項、第179條、第184第1項前段規定，擇一請求被
    告給付新臺幣（下同）12,714,889元，及自110年10月16日
    起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；另依民法第767
    條第1項前段、第179條、第541條規定，擇一請求被告將附
    表編號7至14所示不動產所有權移轉登記予原告。並聲明：㈠
    被告應給付原告12,714,889元，及自110年10月16日起至清
    償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被告應將附表編號7至
    14所示不動產所有權移轉登記予原告。㈢第一項聲明願供擔
    保，請准宣告假執行。　
二、被告則以：否認兩造間存在借名登記契約。原告長期無固定
    工作，又喜歡創業，但創業不順、遇到經濟困難即會向母親
    邱麗華及被告借錢，時間長達20幾年，邱麗華考量被告對家
    族付出甚多，故將其對原告之借款債權全數贈與被告，加計
    被告自己貸與原告之部分，原告已從邱麗華及被告處借款並
    拿取許多金錢，故原告才將繼承取得之不動產以贈與或買賣
    為由移轉所有權登記予被告，此觀原告因資金需求，曾將附
    表編號15、16所示不動產於99年3月23日出售予邱麗華亦明
    。另龔詩哲過世後，所留遺產均由母親邱麗華全權處理，附
    表編號1至4所示不動產均是依邱麗華指示出售，賣得之價金
    亦由邱麗華保管使用，被告並無不當得利，且原告主張侵權
    行為亦罹於2年時效；另附表編號7至14所示不動產所有權狀
    一直由被告保管中，並由被告繳納地價稅；復觀兩造於110
    年8月21日對話紀錄中，原告詢問土地賣掉後，其餘胞姐有
    無分到錢等語，可見兩造間並無借名登記契約。倘系爭標的
    物均係原告所有，則原告又何必詢問其他子女有無分得出售
    價款？又原告若要避免被銀行追討債務，大可將系爭標的物
    借名登記於配偶或子女名下，不需借名登記於被告名下；且
    原告負債僅100多萬，然系爭標的物價值遠高於負債，依常
    情原告顯然無將系爭標的物全部借名登記給被告之動機。另
    系爭標的物之移轉登記，迄今已幾10年，若兩造有借名登記
    關係，期間原告豈會未參與出售、未收取價金、未保管所有
    權狀、未繳納地價稅，對系爭不動產之狀況不聞不問。再者
    ，原告曾對被告提起詐欺、侵占、背信等刑事告訴，經臺灣
    臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）檢察官以112年度偵字
    第19864號為不起訴處分，原告聲請再議，亦經臺灣高等檢
    察署臺南分署（下稱臺南高分檢）以112年度上聲請字第157
    2號駁回再議，原告聲請准許提起自訴，仍經本院以112年度
    聲自字第22號駁回聲請確定等語，資為抗辯。並聲明： ㈠原
    告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執
    行。
三、兩造不爭執之事項（本院卷二第375-381頁）：
　㈠兩造為姊弟關係，兩造父親龔詩哲於94年5月間死亡，龔詩哲
    遺產經全體繼承人協議分割後，原告分得系爭不動產。
　㈡兩造母親邱麗華於110年12月25日死亡。
　㈢系爭不動產所有權移轉情形如附表所示。附表編號1至4所示
    不動產，均已由被告出售予他人；附表編號7至14所示不動
    產，目前仍登記於被告名下。　
　㈣訴外人張明吉於98年12月間購買高雄市○○區○○段○○段0000地
    號土地及其上未保存登記建物即門牌號碼高雄市○○區○○里○○
    ○路00○00號房屋（即附表編號1、15所示不動產），該不動
    產買賣契約書上所載出賣人為邱麗華、龔琡琄、龔振源、龔
    振銘（原告抗辯非本人親自簽名，並主張本院卷一第473頁
    出賣人龔琡琄、龔振源、龔振銘都是被告寫的），其中土地
    買賣之權利範圍為72/480（被告之權利範圍6/80、邱麗華之
    權利範圍3/40），房屋買賣之權利範圍為1/10（授權書記載
    龔振源授權邱麗華全權處分，但原告抗辯並非原告本人所簽
    ），買賣價金12,529,000元（土地11,629,000元＋房屋900,0
    00元），以簽發合作金庫五甲分行支票方式，分三期給付：
    第一期6,264,500元於98年12月3日給付邱麗華、第二期5,36
    4,500元於98年12月22日，簽發受款人為被告之同額支票，
    該紙支票由邱麗華簽收（扣除增值稅、代書費及相關稅費後
    ，實際支付金額為5,198,439元）、第三期900,000元於99年
    4月12日給付邱麗華（原告抗辯不能證明本院卷一第477頁簽
    收欄是邱麗華親自簽收）。若兩造就附表編號1所示不動產
    存有借名登記關係則此部分不動產價值為5,198,439元，惟
    被告抗辯此金額均為邱麗華取走使用。
　㈤訴外人泰霖投資股份有限公司於100年9月間向邱麗華、龔琡
    琄、龔琡珺購買高雄市○鎮區○○段○○段000○000地號土地及其
    上未保存建物即門牌號碼高雄市○鎮區○○里○○○路000號房屋
    （即附表編號3、4、16所示不動產），其中土地買賣之權利
    範圍為1/5（被告之權利範圍1/8、邱麗華之權利範圍1/40、
    龔琡珺之權利範圍1/20），房屋買賣之權利範圍為1/5，買
    賣價金為29,204,500元，以簽發支票方式，分三期給付：第
    一期8,760,000元（邱麗華1,095,000元＋被告5,475,000元＋
    龔琡珺2,190,000元）、第二期8,760,000元（邱麗華1,095,
    000元＋被告5,475,000元＋龔琡珺2,190,000元）、第三期11,
    492,369元（邱麗華1,431,890元＋被告7,188,199元＋龔琡珺2
    ,872,280元）。若兩造就附表編號3、4所示不動產存有借名
    登記關係，則此部分不動產價值為7,301,125元（依原告持
    分占土地持分比例計算即29,204,500÷4），惟被告抗辯此金
    額均為邱麗華取走使用。
　㈥訴外人蔡麗里於100年7月間向被告購買高雄市○鎮區○○段0000
    地號土地（即附表編號2所示不動產），買賣價金不明，若
    兩造就附表編號2所示不動產存有借名登記關係，則此部分
    不動產價值為215,325元（兩造願以土地之公告現值計算）
    ，惟被告抗辯此金額均為邱麗華取走使用。
　㈦若兩造間就系爭標的物存有借名登記關係，原告已以110年10
    月8日寄發之律師函作為終止借名登記關係之意思表示，被
    告並於同年月15日收受前開律師函。
四、得心證之理由：
　　按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
    但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事
    訴訟法第277條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權
    利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實
    自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證
    ，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；次按借名
    登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登
    記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名
    登記之契約。是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示
    合致，始能成立借名登記契約。又不動產為登記名義人所有
    屬常態事實，為他人借名登記者屬變態事實，主張借名登記
    者，應就該借名登記之利己事實，提出符合經驗法則、論理
    法則之事證以資證明，始可謂已盡舉證責任（最高法院110
    年度台上字第511號判決意旨參照）。本件原告主張系爭標
    的物係借名登記在被告名下等情，為被告所否認，自應由原
    告就兩造間已成立借名登記契約之事實負舉證責任。經查：
　㈠原告主張本件借名登記之動機係因其於98、99年間積欠銀行1
    00多萬元債務，其擔心名下財產遭強制執行，始將系爭標的
    物借名登記於被告名下等語。惟依兩造不爭執之事項㈢可知
    ，附表編號1所示不動產，原告因繼承取得應有部分3/40，
    其中應有部分3/80係於94年11月18日以買賣為原因移轉登記
    於被告；附表編號4所示不動產，原告因繼承取得應有部分1
    /20，此部分係於96年1月26日以贈與為原因移轉登記於被告
    ；附表編號9所示不動產，原告因繼承取得應有部分1/10，
    其中應有部分1/20係於96年1月29日以贈與為原因移轉登記
    於被告。上開以買賣或贈與所為之所有權移轉行為，均發生
    於98年以前，依原告主張可知，其當時尚無避債之需求，則
    已難解釋原告有何避債之借名登記動機而為此部分所有權移
    轉登記。又原告若真因擔心名下財產遭執行而為借名登記，
    何以附表編號5、6所示不動產於94年5月26日至99年9月7日
    間仍均登記於原告名下？原告如何解釋何以獨就此2筆不動
    產不怕被債權人執行拍賣？且依原告自行提出之買賣契約（
    本院卷一第137-141頁）可知，此2筆不動產於99年間以總價
    77,591,250元售出，而原告之應有部分為1/20，可分得價金
    約387萬元，表示此2筆不動產原告應有部分之價值高達387
    萬元，債權人若執行此2筆不動產已足清償原告所稱之負債
    ，原告又何需於98年間將系爭標的物借名登記於被告名下以
    避債？也就是說，原告主張因避債才將系爭標的物借名登記
    於被告名下，惟於94至99年間其名下卻仍留有足以清償負債
    之不動產（即附表編號5、6），其主張顯然於客觀事實相互
    矛盾。況本件原告主張僅負債100多萬元，然系爭標的物總
    價值高達千萬元，實難想像原告僅為躲避100多萬元債務，
    而甘冒價值千萬元之系爭標的物遭出名人侵吞或擅自處分之
    風險，此舉顯不符常情。是原告主張為避債才將系爭標的物
    借名登記於被告名下等語，顯不足採。
　㈡另原告亦自陳「我有請媽媽（邱麗華）跟被告說系爭標的物
    要借名登記於被告名下，媽媽有沒有和被告說我不知道，我
    沒有直接和被告說過或約定過借名登記的事」等語（本院卷
    二第14、15頁），則兩造間是否有借名登記之合意顯然有疑
    。又受命法官問「所以被告有無答應你要幫你借名登記？」
    ，原告答稱「沒有」（本院卷二第15頁），足見兩造間就系
    爭標的物並未達成借名登記之合意；另按借名登記之當事人
    通常約定由借名人執有管理地政事務所發給之不動產所有權
    狀，使借名之不動產不致遭出名人擅自處分，以保障借名人
    之自身權益為常態（最高法院108年度台上字第574號判決參
    照），然附表編號7至14所示不動產之所有權狀均為被告保
    管中、98年迄今之地價稅均由被告繳納等情，有所有權狀影
    本、稅單影本在卷可憑（本院卷一第195-202頁、卷二第351
    -360頁），足見從權狀之保管、稅金之繳納等客觀情狀觀察
    亦與借名登記契約之常態不符；原告亦未主張或舉證有自己
    為管理、使用及處分系爭標的物。則本院難認兩造間就系爭
    標的物確實存在借名登記契約。
　㈢再觀被告抗辯原告長期向母親邱麗華及被告借錢，才將繼承
    取得之不動產以贈與或買賣為由移轉所有權登記予被告等語
    ，業據被告提出被證4原告曾向邱麗華借款45萬元之書面紀
    錄、被證5房屋買賣所有權移轉契約書（原告於99年3月23日
    將附表編號15、16所示不動產出售予邱麗華）為證（本院卷
    一第191-193頁）；佐以被告曾於98、99年間以京城銀行存
    款帳戶轉帳匯款共計約390萬元予原告，有傳票影本、被告
    京城銀行帳戶交易紀錄、原告陽信商業銀行帳戶交易紀錄在
    卷可稽（本院卷二第183-225頁，帳戶資料卷第306-308頁、
    第133頁），足見被告所辯並非全然無憑。此外，證人即兩
    造之胞姊龔琡珺到庭具結證稱「原告做的生意都失敗，會跟
    媽媽還有被告借錢，跟媽媽借1、2000萬應該有，跟被告應
    該有借幾百萬；原告之前還了1筆50萬元的債務，是被告跟
    媽媽幫他還的，因為當時媽媽希望解除原告的束縛，讓他可
    以出去找工作；是借現金；我當時是聽媽媽說，原告跟媽媽
    、被告借了很多錢，媽媽覺得這樣對其他人不公平，媽媽就
    認為土地要拿回來，他就用買賣的方式登記給被告，我聽到
    媽媽是這樣跟我說的；是媽媽跟我說要補償被告，因為被告
    幫原告出很多錢及照顧家裡；我知道的是媽媽跟他們兩邊談
    的，我聽到的是媽媽跟我說，她作主幫兩邊談好，她就把土
    地登記給被告」等語（本院卷二第16-32頁）。核與被告所
    述大致相符，並能描述兩造間金錢糾紛之細節，若非親自見
    聞應難以憑空捏造，且能與上開物證互為勾稽，另證人與兩
    造均有親屬關係，應無甘冒作偽證之刑事責任風險為偏頗其
    中一方之證詞，是上開證詞應具有相當之可信度。從而，被
    告抗辯係因原告長期向母親邱麗華及被告借錢，才將繼承取
    得之不動產以贈與或買賣為由移轉所有權登記予被告等語，
    較為可採。
　㈣至原告提出遺產分割協議書、不動產登記謄本及異動索引、
    律師函及回執、存證信函、聲請調解未果等相關資料（調字
    卷第25-95頁）為證。然上開證據僅能證明原告於兩造父親
    龔詩哲死亡後分得系爭不動產及系爭不動產客觀上所有權移
    轉情形、兩造就系爭標的物是否存有借名登記契約有所爭執
    ，惟無從以上開證據認定兩造間存在借名登記契約。原告另
    提出附表編號6、7所示不動產之買賣契約書、110年8月8日
    兩造LINE對話紀錄、97年間繳納地價稅證明（本院卷一第13
    7-149頁）為證。然附表編號6、7所示不動產（原告所有之
    應有部分）未曾登記於被告名下，則該買賣契約書以原告為
    出賣人之一，價金有部分分配予原告自屬當然，反而能證明
    兩造就附表編號6、7所示不動產根本無借名登記情事，原告
    卻於起訴狀主張此2筆不動產亦是借名登記之標的物，顯係
    明顯反於事實之主張；又97年間繳納地價稅證明，僅能證明
    系爭標的物所有權移轉登記於被告前係由原告繳納地價稅，
    然所有權移轉登記前由原告繳納稅金亦屬當然，反而從系爭
    標的物之稅金在所有權移轉前係由原告繳納，移轉後改由被
    告繳納乙情，益徵兩造間並無借名登記契約；另觀110年8月
    8日兩造LINE對話紀錄（本院卷一第143頁），原告問「二姐
    ，前幾天誠誠有問到東石的地被人停車問題，我突然想到，
    媽之前有跟我說，98年的時候因為我銀行債務土地怕被查封
    ，原本在我名下的土地，借你的名字轉到你名下的土地，媽
    說高雄的土地都賣完了，剩東石的土地是嗎？」，被告僅答
    覆「嗯」，惟「嗯」的含義多端，可能是指「知道了」、「
    對」或「沒錯」，也可以用來表達疑問、驚訝或不以為然、
    出乎意料的語氣，甚至也可能只是敷衍的回覆，則被告答覆
    「嗯」的真意為何，應參考客觀情狀及上下文而為判斷，本
    院審酌原告於父親節當天突然傳訊被告說土地借名登記、出
    售等問題，被告答覆「嗯」後，傳送臉書影音連結及父親節
    快樂的貼圖予原告，佐以客觀上土地出售情況，並非僅剩東
    石的土地，高雄的土地亦有部分尚未售出（即附表編號7至1
    0）之客觀情狀，顯見被告根本未認真思考、回答原告之問
    題，由此觀之，被告答覆「嗯」應係敷衍之意，難因被告答
    覆「嗯」即認被告承認兩造間存在借名登記契約。
　㈤原告聲請傳喚證人李進坤即辦理系爭標的物移轉過戶事宜之
    代書李明昭之子兼助理，欲證明兩造間確實存在借名登記契
    約，惟證人到庭具結證稱「我對於系爭標的物是否由父親李
    明昭辦理移轉過戶事宜沒印象；本件移轉登記不是我處理的
    ，是邱麗華請我父親辦的，談話過程我不在場，我只是載我
    父親去邱麗華家而已，地政也我父親跑的；兩造都沒有和我
    或我父親聯繫過，不記得有見過兩造；不知道為何是辦贈與
    或買賣，也不知道價金為何，沒有看到私契」等語（