臺灣臺中地方法院民事　履行契約（2026-03-25）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺中地方法院民事判決
114年度重訴字第29號
原      告  張庭瑄  
訴訟代理人  楊博任律師
被      告  麗盛建設股份有限公司


法定代理人  劉安琪  
訴訟代理人  高亘瑩律師
複代理人    陳逸融律師
上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國115年2月25日言詞
辯論終結，判決如下：
　　主　　文
被告應給付原告新臺幣440萬元及自民國114年4月3日起至清償日
止，按週年利率5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔84%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣147萬元供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣440萬元為原告預供擔保，得免為假執
行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、程序部分
　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事
    變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。民事訴訟法
    第255條第1項第4款定有明文。本件原告起訴時原聲明：被
    告應將臺中市○○區○○段0000地號及1500-2號地號土地之地上
    權應有部分範圍2836/100000移轉予原告；被告應移轉登記
    臺中市○○區○○段0000○號區分建物（即微笑歐洲A2棟，門牌
    號碼：臺中市○○區○○○街000巷00號予原告（土地與建物下合
    稱系爭不動產）。嗣因被告於訴訟進行中出賣系爭不動產予
    第三人，原告乃於民國114年4月2日以書狀變更其訴之聲明
    如後述（本院卷第237頁），核屬因情事變更而以他項聲明
    代最初之聲明，依前揭說明，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：
　㈠兩造於112年9月9日簽訂建物暨地上權持分買賣契約書（下稱
    系爭契約），約定由原告以新臺幣（下同）1,434萬元，向
    被告買受系爭不動產，原告已付價金合計440萬元。
　㈡依系爭契約第5條、第8條約定，兩造並未約定第四期款之繳
    納期限，且買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款。
    原告於113年6月27日以存證號碼000248號存證信函向被告表
    示希望其配合驗屋，有行使同時履行抗辯之意思，並非故意
    違約。又被告寄發之存證信函內容中，未涉及行使解約權，
    兩造於113年7月21日至系爭不動產之目的為驗屋及處理房屋
    瑕疵，被告於當日亦未行使解約權，系爭契約仍存續有效。
    詎被告竟於114年3月1日將系爭不動產出售予訴外人，惡意
    不履行系爭契約，致無法辦理移轉登記予原告，屬可歸責於
    被告之事由而有給付不能之情形，爰於114年4月2日對被告
    為解除系爭契約之意思表示，並依民法第226條第1項、第21
    3條第1、2項及第216條第1項、第259條規定，請求被告回復
    原狀及賠償損害共526萬元。
　㈢聲明：被告應給付526萬元予原告，及自變更訴之聲明狀繕本
    送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；如受有利判決
    ，請准宣告假執行。　
二、被告辯稱：
　㈠系爭契約約定買賣價金為1,434萬元，分五期繳納，原告僅繳
    納至第三期款，第四期款為銀行貸款，原告應依系爭第8條
    約定，配合被告洽定之銀行辦理貸款，詎原告經被告通知已
    完成開戶、對保後，卻以系爭不動產有瑕疵為由，惡意拖延
    ，拒絕配合履約，經被告以律師函3份及存證號碼000647號
    、000663號、000178號、000191號存證信函催告，原告仍拒
    絕依約撥付款項，也未另覓其他金融機構補足款項，已違反
    系爭契約第8條第1-3項，被告得依第8條第4項第3款解除系
    爭契約，並依準用第16條第3項主張沒收已付價款作為違約
    金。被告已於113年7月16日以存證號碼000203號存證信函通
    知原告解除系爭契約及沒收總價款15%之違約金，又於113年
    7月21日委請律師，當場向原告代理人即訴外人廖倫豪表示
    解除契約及沒收總價款15%之違約金。被告已合法解除系爭
    契約，並將原告溢繳之金額224萬9,000元提存於法院，原告
    自不得請求回復原狀及賠償損害。
　㈡答辯聲明：原告之訴駁回。　
三、兩造不爭執事項及本件爭點（本院卷第310-311頁，並依訴
    訟資料調整部分文字）：
　㈠兩造不爭執之事項：
　⒈兩造於112年9月9日簽訂系爭契約，買賣標的為系爭不動產、
    買賣價款共1,434萬元（原證一，本院卷第17-36頁），原告
    已付價金合計為440萬元（原證二，本院卷第37-41頁）。
　⒉被告曾寄律師函3份（被證1，本院卷第89-116頁）及存證號
    碼000647號、000663號、000178號、000191號、000203號存
    證信函（被證2，本院卷第117-141頁）予原告，原告均已收
    受；原告曾以廖倫豪為代表人寄存證號碼000101號、000128
    號、000231號、000264號、000313號存證信函（被證3，本
    院卷第143-170頁）及存證號碼000085號、000111號、00021
    7號、000248號、000353號存證信函（被證6，本院卷第185-
    201頁）予被告，被告均已收受。
　⒊被告以其業已解除系爭契約，寄存證號碼000212號、000276
    號存證信函通知原告返還溢繳金額及領取提存物（被證4、
    本院卷第171-179頁），原告均已收受；被告於113年8月30
    日向本院提存所以原告為受取權人提存224萬9,000元（被證
    5，本院卷第181-182頁）。
　⒋系爭不動產業經被告於114年3月1日以買賣為原因出售予訴外
    人，出售價格1,250萬元，並於同年月21日辦理移轉登記完
    畢。
　⒌原告以被告就系爭不動產已給付不能，於114年4月2日當庭對
    被告為解除系爭契約之意思表示。
  ㈡本件爭點：
　⒈被告以原告違反系爭契約第8條約定，主張得依系爭契約第16
    條約定解除契約，是否有理由？
　⒉被告是否業以113年7月16日存證號碼000203號對原告為解除
    契約之意思表示？是否由被告委任之律師於113年7月21日以
    廖倫豪為原告之代理人對原告為解除契約之意思表示？被告
    上開表示是否已合法解除系爭契約？被告如已合法解除系爭
    契約，被告主張依系爭契約第16條第4項第1款沒收總價款15
    %之違約金，是否有理由？違約金是否過高？
　⒊原告以被告就系爭不動產已給付不能，於114年4月2日對被告
    為解除系爭契約之意思表示，是否合法解除系爭契約？
　⒋原告依民法第226條第1項、第213條第1、2項及第216條第1項
    、第259條規定請求被告回復原狀及賠償損害526萬元，是否
    有理由？
四、法院之判斷：
　㈠被告所為解除契約之意思表示不明確，不生行使解除權之效
    力：
　⒈解除契約之意思表示，屬法律上「形成權」之行使，為當事
    人以單方意思表示使法律關係溯及失效之行為，應具備主體
    適格：即應由契約當事人向他方為之、內容明確及意思表示
    到達相對人等要件，始能生行使契約解除權之效力。　
　⒉被告辯稱其業以113年7月16日存證號碼000203號存證信函（
    下稱203號存證信函）對原告為解除契約之意思表示暨由被
    告委任之律師於113年7月21日以廖倫豪為原告之代理人對原
    告為解除契約之意思表示，並提出存證號碼000203號存證信
    函及光碟、光碟譯文為證（本院卷第135-141頁、第265-267
    頁），原告雖不爭執有收受203號存證信函及光碟、光碟譯
    文之形式真正，惟否認被告已合法解除系爭契約，經查：　
　⑴被告所寄203號存證信函之主旨欄位記載：「函覆廖倫豪存證
    信函（台中漢口路存證號碼000264）一事，並就合約履相關
    義務，詳如說明，敬請查照。」（本院卷第135頁），並無
    表明該函係向原告為解除契約之意思表示，且其主旨欄位之
    記載方式，與被告前所寄其他存證信函主旨欄位之記載方式
    核屬相同（本院卷第121頁、第125頁、第129頁）；又203號
    存證信函之說明記載：「貴戶來函（存證號碼00264）本公
    司前經多次發函回覆如前述第一、二、三點，且今本公司多
    次催告　台端合約義務履均為無著。已違返本契約第八條約
    定，本公司『將』依貴我雙方簽訂之本契約第十六條約定辦理
    ，依約通知解除買賣契約並沒收房地總價款百分之十五，事
    關　台端權益，特此函告。」（本院卷第139-140頁），依
    其文義似僅在通知原告：被告「將」行使契約解除權，該20
    3號存證信函是否已有向原告表示解除契約，並非無疑。
　⑵又觀被告所寄113年7月31日存證號碼000212號存證信函，其
    說明記載：「…本公司已分別於…，又於113年6月4存證號碼
    000647、113年6月7日存證號碼000663、113年6月21日存證
    號碼000178、113年7月3日存證號碼000191、113年7月16日
    存證號碼000203存證信函通知台端依約配合辦理，惟
　　台端始終未予置理…」等語（本院卷第172-173頁），其內容
    亦稱被告以203號存證信函通知原告依約配合辦理。則被告
    所寄203號存證信函究係通知原告應依約履行或係通知原告
    行使契約解除權，仍有未明。而契約解除權為形成權， 僅
    由單方之意思表示即可使法律關係發生變動，對當事人之權
    利、義務影響甚鉅，故其行使應具備明確性且不待解釋，不
    應有模糊空間。被告所寄203號存證信函所表示之內容，既
    有前述不明確之情事，則原告主張被告203號存證信函並無
    行使解除權之意思表示，並非無據，堪可採納。
　⑶至被告提出之113年7月21日光碟及光碟譯文，其內容係由被
    告委任之律師向廖倫豪重申7月16日的存證信函（即203號存
    證信函）內容是被告已經解約之意旨（本院卷第267頁），
    惟203號存證信函之內容並未明確為行使解除權之意思表示
    ，已據本院認定如前，縱被告委任之律師再次重申被告已於
    203號存證信函解除契約，仍無從據此認定被告已行使契約
    解除權。
　⒊被告203號存證信函及113年7月21日之表示行為，均不能認為
    被告已有明確行使契約解除權之意思表示，則關於兩造另爭
    執之被告所據解除契約事由是否存在？被告沒收違約金是否
    有理由及違約金是否過高等爭點，即無再予論斷之必要，附
    此敘明。　
　㈡原告以被告給付不能，於114年4月2日對被告為解除系爭契約
    之意思表示，已合法解除系爭契約：
　⒈因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠
    償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。民
    法第226條第1項、第256條分別定有明文。所謂「給付不能
    」係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，亦即債務人所負
    之債務不能實現，已無從依債務本旨為給付之意（最高法院
    111年度台上字第908號判決意旨參照）。
　⒉兩造簽訂系爭契約，由原告買受系爭不動產，且被告並未合
    法向原告表示解除契約，如前所述，則被告仍負有依系爭契
    約移轉系爭不動產權利予原告之義務。惟被告已於114年3月
    1日將系爭不動產出售予第三人，並於同年月21日辦理移轉
    登記完畢，有原告提出之建物登記第二類謄本為憑（本院卷
    第245頁），且為被告所不爭執（不爭執事項⒋），則被告所
    負上開移轉系爭不動產權利之義務已確定無法履行，自屬可
    歸責於被告之事由，致給付不能。原告於114年4月2日當庭
    對被告為解除契約之意思表示，該意思表示已當場到達被告
    ，已生合法解除系爭契約之效力。　
　㈢原告依民法第226條第1項、第213條第1、2項及第216條第1項
    、第259條規定請求被告回復原狀及賠償損害526萬元，部分
    有理由：
　⒈契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定
    或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付
    物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起
    之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法
    律可據者，週年利率為百分之5，民法第259條第1款、第2款
    、第203條分別定有明文。
　⒉查：原告已付價金為440萬元，有原告提出之購屋臨時證明單
    、收款臨時證明單、國內匯款申請書、存款回條為證（本院
    卷第37-41頁），且為被告所不爭執（不爭執事項⒈）。系爭
    契約既經原告於114年4月2日合法解除，則原告依民法第259
    條第1款、第2款規定，請求被告返還所受領給付400萬元，
    及自民事變更訴之聲明狀送達翌日即114年4月3日起至清償
    日止，按週年利率5%計算之利息，自屬有據。　
　⒊負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
    回復他方損害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，
    自損害發生時起，加給利息；損害賠償，除法律另有規定或
    契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限
    。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可
    得預期之利益，視為所失利益。民法第213條第1、2項、第2
    16條定有明文。又無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損
    害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件。故衡量賠償
    之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之
    多寡；所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得
    預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚
    須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具
    有客觀之確定性（最高法院97年度台上字第1316號、95年度
    台上字第2895號判決意旨參照）。
　⒋查：原告主張因解除系爭契約受有86萬元所失利益之損害，
    係以內政部不動產交易實價查詢服務網所查得與系爭不動產
    相類似標的於111年5月24日之成交價款為1,520萬元為計算
    依據（計算式：1,520萬－1,434萬＝86萬），並提出實價查詢
    資料為憑（本院卷第249頁）。惟兩造係於112年9月9日始簽
    訂系爭契約，原告所提相類以標的之交易時間為111年，係
    在兩造簽訂系爭契約前之交易，該交易行情縱與系爭契約約
    定之不動產總價有落差，核屬兩造簽約前即應納入考量之因
    素，自非屬原告因何項既定計劃通常可取得之利益，原告就
    其主張所失利益之損害賠償，除提出上述實價查詢資料外，
    並未提出其他證據證明有何「已定之計劃或設備」或「其他
    特別情事」，而依客觀通常情形就系爭不動產可獲取86萬元
    之利益，其主張自難遽採。則，原告既未能舉證證明受有其
    主張數額之所失利益之損害，原告請求被告賠償此部分金額
    ，即屬無據。　
五、綜上所述，被告未合法行使契約解除權，系爭契約原屬存續
    ，嗣經原告以可歸責被告之事由致給付不能，依民法第256
    條規定已合法解除系爭契約，被告應負回復原狀之義務，返
    還已受領之給付440萬元。從而，原告依民法第259條第1項
    規定請求被告給付440萬元及自114年4月3日起按法定利率計
    算之利息，為有理由，應予准許。原告其餘損害賠償之請求
    ，則未證明受有損害，其請求被告賠償，為無理由，應予駁
    回。又被告雖於113年8月30日向本院提存所以原告為受取權
    人提存224萬9,000元，有被告提出之提存書為證（本院卷第
    181-182頁），惟被告所為提存不符合民法326條之規定，亦
    非依債務本旨所為，依提存法第22條規定，不生清償效力，
    併此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無
    不合，爰酌定相當擔保金額宣告之，併依職權宣告被告為原
    告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行
    之聲請即失其依據，應併予駁回。　
七、本件判決之基礎已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出
    之證據，經核均與判決之結果無影響，爰不逐一論列，附此
    陳明。　　
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　
中　　華　　民　　國　　115 　年　　3　 　月　　25　　日
　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳文爵
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　3 　　月　　25　　日
　　　　　　　　　　　　　　　  書記官　陳建分