臺灣臺中地方法院民事　返還價金等（2025-12-18）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺中地方法院民事判決
 113年度重訴字第678號
原      告  銘彥投資有限公司

法定代理人  陳銘森
訴訟代理人  李傑儀律師
被      告  若樸建設開發股份有限公司

法定代理人  豐樂地產股份有限公司

上一人  之
代  表  人  楊頭雄

被      告  萬寶資產管理股份有限公司

法定代理人  楊正  


上二人共同
訴訟代理人  林民凱律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年11月11日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　文
一、被告若樸建設開發股份有限公司應給付原告新臺幣868,250
    元。
二、被告萬寶資產管理股份有限公司應給付原告新臺幣868,250
    元。
三、前開第一至二項所命給付，如任一被告為給付時，其餘被告
    於其給付範圍內，免除給付責任。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告連帶負擔4％，餘由原告負擔。
六、本判決第一至二項，如原告以新臺幣289,000元為被告預供
    擔保，得假執行；但被告如分別以新臺幣868,250元為原告
    預供擔保，得各免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、程序方面：
　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加。但被告同意、
    請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者
    ，均不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
    之言詞辯論者，視為同意變更或追加不變更訴訟標的，民事
    訴訟法第255條第1項第1款至第3款、第2項分別定有明文。
    經查，本件原告起訴聲明第1至3項原為：「㈠、被告若樸建
    設開發股份有限公司（下稱若樸公司）應給付原告新臺幣(
    下同)31,913,653元，及其中635萬元自民國111年2月15日起
    ；其餘25,563,653元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日
    止，按週年利率5％計算之利息。㈡、被告萬寶資產管理股份
    有限公司（下稱萬寶公司）應給付原告31,913,653元，及其
    中635萬元自111年2月15日起；其餘25,563,653元自起訴狀
    繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息
    。㈢、前兩項請求於31,913,653元範圍內，如被告其中一人
    已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。」；嗣於
    113年9月26日以民事變更聲明狀、暨於114年1月14日言詞辯
    論期日以言詞變更前開聲明為：「㈠、若樸公司應給付原告2
    0,075,846元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週
    年利率5％計算之利息。㈡、萬寶公司應給付原告20,075,846
    元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5％計
    算之利息。㈢、前兩項請求於20,075,846元範圍內，如被告
    其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍內免給付義務。
    」等語，本院審酌原告所為前開變更，均基於相同之基礎事
    實，且核屬減縮應受判決事項之聲明；又被告之共同訴訟代
    理人於該言詞辯論期日到場，就原告上開變更並無異議，而
    為本案之言詞辯論，視為同意原告上開變更等情，亦經記明
    筆錄在卷（見本院卷㈠第165至166頁、269頁），依首揭法條
    規定，均無不合，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、萬寶公司及訴外人豐樂地產股份有限公司(下稱豐樂公司)同
    屬味丹企業集團。萬寶公司持有臺中大坑土地，其為興建住
    宅銷售，與豐樂公司共同合資設立若樸公司，由萬寶公司代
    表人楊正擔任若樸公司之董事長，若樸公司與萬寶公司共同
    合作開發銷售「晏山林-樸山村」一、二期建案住宅。原告
    於110年4月5日與若樸公司、萬寶公司同時簽訂「樸山村二
    期」建案「特16、F9」兩戶(專有部分土地分別坐落：臺中
    市○○區○○段○000000○000000地號)之房屋預定買賣契約（若
    樸公司）及土地預定買賣契約（萬寶公司，與前開房屋預定
    買賣契約合稱為系爭房地預定買賣契約）。「特16」房地總
    價款為6,800萬元；「F9」房地總價款則為8,700萬元。嗣原
    告於111年2月11日與若樸公司簽署「樸山村二期認購協議」
    更改戶別「特16」變更為「E12」、「F9」變更為「V7」，
    並於111年2月15日分別匯款1,156萬元、1,479萬元，合計共
    2,635萬元予若樸公司繳納「E12、V7」兩戶房地之訂金、簽
    約金及開工款。詎若樸公司收取價款後並未施工興建房屋，
    並於113年3月21日發函通知原告表示因情事變更致無法繼續
    履行協議而要求協商解約。原告始知悉若樸公司陸續與樸山
    村二期建案其他承購戶解約退款；然若樸公司於113年3月13
    日先以借款名義匯款2,000萬元予原告後，旋即發函要求協
    商解約，該2,000萬元應係若樸公司自知解約在即而預先匯
    還一部分所受領價款。原告解除系爭房地預定買賣契約後，
    若樸公司依法應返還剩餘價款、附加利息、違約金、曁逾期
    未取得使用執照遲延利息返還給原告。
㈡、原告已繳價款2,000萬元之附加利息為2,076,503元（即被告
    自111年2月15日受領日起至113年3月13日返還日止，按週年
    利率5％計算之利息）；又原告已繳價款635萬元之附加利息
    為862,193元（即被告自111年2月15日受領日起至113年9月4
    日返還日止，按週年利率5％計算之利息）。  
㈢、依系爭房屋預定買賣契約第24條第2項約定：「賣方違反本約
    第11條第3款規定者，買方得解除本契約，解約時除應將買
    方已繳之價金及遲延利息退還買方外，並應賠償『房屋總價
    款』百分之15計算之違約金予買方。」，惟行政院109年12月
    25日公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項第24條第3項
    規定：「買方依第1款解除契約時，賣方除應將買方已繳之
    房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時
    賠償『房地總價款』(不得低於15％)之違約金。」之規定較有
    利於消費者，依消費者保護法第11條第2項、第17條第4、5
    項規定，應構成本件契約之內容，即本件違約金之計算，應
    按原告『房地總價款』百分之15 計算。而原告已於111年2月1
    5日分別繳納「E12、V7」兩戶房地總價款1,156萬元、1,479
    萬元，則若樸公司、萬寶公司應給付原告「違約金」數額應
    為「E12、V7」兩戶房地總價款6,800萬元、8,700萬元之15％
    即1,020萬元、1,305萬元，合計2,325萬元，然而被告僅於1
    13年9月4日給付635萬元之違約金，故仍應給付原告1,690萬
    元（計算式：2,325萬元－635萬元＝1,690萬元之違約金及法
    定遲延利息。
㈣、系爭房屋預定買賣契約第11條第3項約定：「賣方應於113年6
    月28日以前取得使用執照，如超過約定工程期限，每逾一日
    應按已繳納價金萬分之二單利計算遲延利息予買方。」，惟
    查，前揭約定違反行政院109年12月25日公告之「預售屋買
    賣定型化契約應記載事項」第12條第2項規定：「買方如逾
    前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房
    地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」之規定，依
    消費者保護法第17條第1、2項規定為無效，即被告逾期取得
    使用執照違約損害賠償之計算，應就逾期天數按已繳房地價
    款依萬分之五單利計算之。則自系爭契約約定被告應於113
    年6月28日取得使用執照期限之日起至113年7月16日被告收
    受原告解約函之日為止，共計18日，乘以原告2戶已繳房地
    價款1,156萬元、1,479萬元，被告應給付原告違約損害賠償
    104,040元、133,110元，合計237,150元。
㈤、依系爭房屋預定買賣契約書第28條、土地預定買賣契約書第1
    5條之約定，系爭預售屋、土地買賣契約性質上屬聯立契約
    ，彼此間具不可分離之依存關係，本於各別買賣契約之發生
    原因，對原告等負有同一目的之全部給付義務，被告就本件
    負有不真正連帶責任。爰依民法第259條第2款、系爭房屋預
    定買賣契約第24條第2項及第11條第3項約定，起訴請求給付
    上開房地價款、遲延利息及違約金等語。並聲明：１、若樸
    公司應給付原告20,075,846元，及自起訴狀繕本送達翌日起
    至清償日止按週年利率5％計算之利息。２、萬寶公司應給付
    原告20,075,846元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
    按週年利率5％計算之利息。３、前兩項請求於20,075,846元
    範圍內，如被告其中一人已履行給付，他被告於已履行範圍
    內免給付義務。４、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告於110年4月5日與若樸公司、萬寶公司簽訂「樸山村二期
    」建案「特16、F9」兩戶房屋預定買賣契約及土地預定買賣
    契約。「特16」房地總價款6,800萬元、「F9」房地總價款8
    ,700萬元。若樸公司業務人員於簽約後曾通知原告之法定代
    理人陳銘森繳納預購房地款，惟原告均未預付繳納。又雙方
    於111年2月11日達成簽訂樸山村二期認購協議書，更改戶別
    「特16」為「E12」、「F9」則變更為「V7」，並協議認購
    金額及訂金金額，原告乃於111年2月15日匯款繳納預購房地
    款共2,635萬予若樸公司收受。然原告之法定代理人陳銘森
    於112年9月19日向若樸公司表示，因資金需求等因素，希望
    可以重新協議房地款訂金金額，並請求退還部分款項2,000
    萬元，經若樸公司與原告協議後，雙方達成退還上開預售房
    地價款之合意，若樸公司並於同年9月28日開立支票退還原
    告2,000萬元，並請原告法定代理人陳銘森簽立收據證明為
    房地款之退還。嗣若樸公司因考量疫情期間後建築成本攀高
    、役權與同意書取得遭受阻礙、曁與營造公司工程規劃執行
    進度延宕等問題，經專案評估後認為剩餘法定工期可能不足
    等情事，決議停止樸山村1-2期之開發後續，並於113年3月1
    日與原告商討樸山村1-2期預購解約事宜，詎原告獲知上開
    資訊後，竟隨即於113年3月6日在未告知若樸公司之情況下
    匯款2,000萬元至若樸公司銀行帳戶內，並於匯款後表示該
    筆款項係償還112年9月28日之借款。若樸公司知悉上開匯款
    後，也立即於113年3月13日匯還2,000萬元並發文告知原告
    ，雙方聯繫過程中陳銘森也曾於113年3月15日以LINE信息向
    若樸公司前總經理陳信嘉先表示：「解約請公司退還剩餘預
    繳訂金即可」等語。而若樸公司於113年3月21日發函通知原
    告，乃明確以書面告知因情事變更等因素，雙方所原簽訂之
    房地預購契約，已確定無法於期限內完成，並請原告考量是
    否提早協商解約事宜，並未損害原告權益。爾後，原告也依
    照房屋預定買賣契約書第24條第2項約定，以若樸公司違反
    房屋預定買賣契約書第11條第3款約定，於113年7月15日發
    函通知若樸公司解除「E12、V7」兩戶房屋預定買賣契約，
    另依據房屋預定買賣契約書第28條、土地預定買賣契約書第
    15條規定，通知萬寶公司上開兩戶土地預定買賣契約亦因房
    屋預定買賣契約解除同時失效，並請求被告返還原告已繳房
    地價款、給付遲延利息及違約金。惟被告與原告間之訂金僅
    剩635萬元已如前述，故被告依約返回上開金額並賠償一倍
    違約金並無不當，原告當無理由另行請求被告賠償之理。
㈡、依系爭房屋預定買賣契約書第11條第1項約定，若樸公司應於
    113年6月28日前完成建築物並取得使用執照，被告於過程中
    皆盡力委外規劃設計並依約開工執行，若有違反或遲延交付
    者，當應回歸契約判斷。然如前述，本案無法如期完工有諸
    多因素造成，如疫情導致招工施工困難或成本攀升、住戶同
    意書或役權配合遲延等因素，及委外設計延宕等導致無法順
    利完工，非全然歸責於被告，被告也因此蒙受高額損害。被
    告對於原告所受之房地款項雖原為2,635萬，但扣除雙方於1
    12年9月份重新協議減少並已退還訂金2,000萬元，剩餘金額
    僅為635萬元，又被告已於113年原告起訴後即已依約退還上
    開635萬元及賠償一倍（635萬）違約金，並由原告收受在案
    。另依雙方所簽立之房屋預定買賣合約書第24條第2項末段
    「但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」
    ，足證被告所承擔之賠償義務當以違約時既存之已繳價款為
    上限。原告係於若樸公司於113年3月1日告知協商可能解約
    事宜後逕自匯款2,000萬至若樸公司帳戶中，亦有違反誠信
    原則或權利濫用之虞。
㈢、依雙方所簽定之房屋合約第10條第1項等規定，係以賣方逾越
    約定期限取得使用執照為認定遲延利息之前提要件，而其計
    算基準係以「每逾一日應按『已繳價款萬分之二單利計算遲
    延利息』予買方。」上開合約係經雙方協議簽立，並無違法
    或不當之處，當為有效契約條款。本案之雙方合約中係以11
    3年6月28日完成建築物並取得使用執照為期限，而原告業於
    113年7月23日同意解除契約，共計18日，揆諸前揭說明，原
    告已繳價款僅為635萬，當據此計算遲延利息為宜，原告所
    主張「解約返還已繳價款附加利息」、「逾期未取得使用執
    照遲延利息」及「起訴後法定遲延利息」之訴求明顯重複計
    算應非合法，本案應回歸契約約定計算賠償金與遲延利息為
    宜等語資為抗辯；並聲明：１、原告之訴駁回。２、如受不利
    益判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張於110年4月5日與若樸公司、萬寶公司簽訂系爭房地
    預定買賣契約，其中「特16」房地總價款6,800萬元，「F9
    」房地總價款8,700萬元。又原告於111年2月11日與若樸公
    司簽署「樸山村二期認購協議」更改戶別「特16」為「E12
    」、「F9」則變更為「V7」，並於同年2月15日匯款1,156萬
    元、1,479萬元，合計共2,635萬元予若樸公司。嗣若樸公司
    於112年9月28日開立2,000萬元支票予原告簽收，原告再於1
    13年3月6日匯款2,000萬元至若樸公司銀行帳戶，若樸公司
    於知悉上開匯款後，隨即於113年3月13日再匯款返還2,000
    萬元予原告(下稱系爭2,000萬元)，而原告業已於113年7月1
    5日以存證信函通知被告解除系爭房地預定買賣契約，並經
    被告分別於113年7月16日收受，且被告於113年9月4日匯款1
    ,270萬元給原告等情，有兩造所簽立系爭房屋買賣契約、土
    地預定買賣契約書（見本院卷㈠第55至115頁）、匯款申請書
    （見本院卷㈠第117至121頁）、臺北成功郵局存證號碼第600
    號存證信函及掛號郵件收件回執（見本院卷㈠第133至140頁
    ）、銘彥公司轉帳傳票(見本院卷㈠第283頁至289頁)等件在
    卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信原告前開主張為真實。
㈡、原告另主張被告因違反系爭房地預定買賣契約，經原告解約
    後，應賠償原告已繳價款2,625萬元之附加利息（其中2,000
    萬元部分為2,076,503元、635萬元部分為862,193元）、違
    約金1,690萬元及逾期未取得使用執照之遲延利息237,150元
    ，並應就上開金額負不真正連帶責任等情，均為被告所否認
    ，並以前開情詞抗辯。則原告主張是否有理由，並分述如后
    ：
１、按依系爭房屋預定買賣契約第24條第2項約定:「賣方違反本約第11條第3款、第22條第1款規定者，買方得解除本契約，解約時除應將買方已繳之價金及遲延利息退還買方外，並應賠償房屋總價款百分之十五計算之違約金予買方，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、第28條約定：「預定興建本房屋所需之基地及道路等公設用地，由買方按其應有土地及各項持分面積，另行與基地所有權人簽定『土地預定賣賣契約書』壹式貳份，與賣方簽訂『房屋預定買賣契約書』及其附件『樸山村社區規約』、『晏山林園區規約』，前述契約書須同時簽署並同時履行方屬有效。如前述契約書之一有解除契約之事由發生，則其他契約亦當同時失效。」（見本院卷㈠第68、69頁）；又土地預定買賣契約書第15條亦約定：「本契約應於買賣與若樸建設開發有限公司另訂『房屋預定買賣契約書』同時簽定，『土地』及『房屋』預定買賣契約書與『樸山村社區規約』、『晏山林園區規約』四者須同時簽署並同時履行方屬有效。如四者之一有失效之事由時，則其他契約亦當同時失效。」等語（見本院卷㈠第98頁）。經查，依系爭房屋預定買賣契約第11條第1項前段約定：「本房屋建築工程應於109年7月28日之前申報開工，於113年6月28日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施並取得使用執照。」，則被告應於113年6月28日以前取得使用執照，然若樸公司並未能於前開期限前完成主建物並取得使用執照，卻於113年7月8日以若樸字第113070801號函通知原告已確定無法依約履行（見本院卷㈠第131頁），則原告依前開約定於113年7月15日以臺北成功郵局第600號存證信函通知被告解除房屋、土地預定買賣契約，依法即屬有據，且被告對前開情事亦不爭執，則系爭房地預定買賣契約於同年7月16日被告收受前開存證信函時即已合法解除，堪予認定。
２、次按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同
    類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款
    如有