TCDV　給付居間報酬（2026-06-05）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺中地方法院民事判決
114年度訴字第1603號
原      告  湯林淑惠

訴訟代理人  王有民律師
複  代理人  曾澤宏律師
被      告  新大阜管理顧問有限公司

法定代理人  李敬平  
訴訟代理人  李明海律師
複  代理人  陳俊愷律師
            黃冠誠律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國115年5月15日
言詞辯論終結，判決如下：          
　　主　文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、原告主張：原告從事土地開發仲介工作逾10年。於民國104
    年間接受訴外人黃石義、黃石德委任擔任締約之媒介，就其
    等共有之坐落臺中市太平區德興段113-16（包含於106年7月
　　13日另分割出之113-30地號土地）、113-20、206-10等數筆
    地號土地(下分稱113-16、113-30、113-20、206-10地號土
    地）尋找適合建商辦理合建。原告覓得被告後，向被告說明
    黃石義、黃石德有合建需求，並表明會收取仲介費用，被告
    表示同意，但關於仲介費用具體數額則待日後合建案成立時
    再行商議。嗣原告於107年5月間介紹被告法定代理人李敬平
    與黃石義接洽，李敬平表示願意以現金支票方式，先出借款
    項予黃石義用以購買臺中市○○區○○段000地號土地(下稱205
    地號土地)，並作為日後與黃石義所有之太平區德興段206-1
    4地號土地(下稱206-14地號土地)、205地號土地辦理合建契
    約之押金並簽立借據(下稱系爭借據)，原告因擔任仲介而簽
    署於系爭借據見證人處。待黃石義購得205地號土地後，於1
    09年1月8日與先前建商即訴外人大毅建設股份有限公司(下
    稱大毅公司)變更合建契約，交換合建土地，與黃石德共同
    換回113-20、113-30地號土地。被告經原告與黃石德接洽，
    並與黃石義、黃石德及其等共同委任之訴外人黃金融（即黃
    石義之子）約定雙方合建標的分作「206-14、太平區德興段
    204-1地號(下稱204-1地號土地)土地進行合建」及「113-20
    、113-30地號土地進行合建」兩種方案，由黃石義、黃石德
    選擇其中一種方案執行，並簽立同意書(下稱系爭同意書)，
    原告因擔任仲介而在簽署於系爭同意書見證人處。黃石義復
    於109年6月30日以贈與為原因，將部分113-30地號土地之應
    有部分(權利範圍100000分之32512)移轉登記至訴外人李月
    雲(即黃金融之妻)，並於109年7月14日登記完畢。被告經原
    告協商仲介下與黃石義、黃石德、李月雲於109年8月3日簽
    立合建契約書(下稱系爭合建契約)，約定以合建分屋方式，
    由其等提供所有113-20、113-30地號土地為合建土地，被告
    擔任承攬人興建房屋，規劃編號A1至A6等6戶房屋，其中編
    號A1、A2、A4三戶，編號A1、A2由黃石義、黃石德分得，編
    號A4由李月雲分得，至於A3、A5、A6三戶則由被告分得；太
    平區德興段207地號土地(下稱207地號土地)之面積1.5坪移
    轉登記至被告名下。黃石義於107年5月15日向李敬平之借款
    130萬元轉為合建押金，原告並簽署於系爭合建契約證人處
    。然被告遲未允諾給付原告仲介費用，有失誠信，被告應給
    付原告居間報酬新臺幣(下同)377萬5,160元。爰依民法第56
    8條第1項規定，提起本件訴訟等語。聲明：㈠被告應給付原
    告377萬5,160元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
    按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：黃石義、黃石德原就其等所有之土地與大毅公司
    簽訂合建契約，預定於土地上興建房屋，原告則為房屋之買
    受人。嗣黃石義預借款購買205地號土地，原告因與李敬平
    相識，故邀李敬平與黃石義商談借款事宜，李敬平並簽發票
    面金額130萬元之支票予黃石義，雙方於107年5月17日簽立
    系爭借據時，被告方知黃石義與大毅公司間有合建契約。又
    依黃石義、黃石德與大毅公司間合建契約第2條第5款約定，
    由黃石義、黃石德提供207地號土地之土地共有人簽立之土
    地同意書予大毅公司，然因其等無法取得，嗣於109年1月8
    日復與大毅公司簽訂補充協議書，約定互易土地，黃石義、
    黃石德因此取得113-20、113-30地號土地之所有權。嗣因黃
    石義、黃石德與大毅公司產生糾紛，遂與大毅公司解除合建
    契約，原告為避免其購買之房屋無法興建完成，方詢問被告
    是否有意與黃石義、黃石德簽訂合建契約。原告並非係執行
    居間職務，兩造間未合意成立居間契約，被告自無給付居間
    報酬之義務等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行
    之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假
    執行。
三、兩造不爭執之事項(見本院卷第434、435頁)
　㈠原告於104年接受黃石義、黃石德委任擔任締約之媒介，就其
    等共有之113-16（包含於106年7月13日另分割出之113-30地
    號土地）、113-20、206-10地號土地尋找適合建商辦理合建
    。
　㈡黃石義、黃石德於105年11月17日與大毅公司就113-16、113-
    20、206-10地號土地簽立合建契約書。
　㈢李敬平於107年5月間表示願意以現金支票方式，先出借款項
    予黃石義，用以購買205地號土地，並作為日後與黃石義所
    有之206-14、205地號土地辦理合建契約之押金，李敬平與
    黃石義並於107年5月17日簽立系爭借據，原告並簽署於見證
    人處。
　㈣黃石義購得205地號土地後，於109年1月8日與大毅公司變更
    合建契約，交換合建土地，與黃石德共同換回113-20、113-
    30地號土地。被告與黃石德接洽，並與黃石義、黃石德及其
    等共同受任人黃金融（即黃石義之子）約定雙方合建標的分
    作「206-14、204-1地號土地進行合建」、及「113-20、113
    -30地號土地進行合建」兩種方案，由黃石義、黃石德選擇
    其中一種方案執行，被告與黃石義、黃石德等人於109年3月
    9日簽立系爭同意書，原告並簽署於見證人處。
　㈤黃石義於109年6月30日以贈與為原因，將部分113-30地號土
    地之應有部分（權利範圍100000分之32512）移轉登記至其
    媳婦李月雲（即黃金融之妻），並於109年7月14日登記完畢
    。
　㈥被告與黃石義、黃石德、李月雲於109年8月3日簽立系爭合建
    契約，約定以合建分屋方式，由其等提供所有坐落113-20、
    113-30地號土地為合建土地，被告擔任承攬人興建房屋，規
    劃編號A1至A6等6戶房屋，其中編號A1、A2、A4三戶，編號A
    1、A2由黃石義、黃石德分得，編號A4由李月雲分得，至於A
    3、A5、A6三戶則由被告分得；207地號土地之面積1.5坪移
    轉登記至被告名下。黃石義於107年5月15日向李敬平之借款
    130萬元整轉為合建押金，原告並簽署於見證人處。其中A1
    、A2之所有權人現為訴外人湯立平、湯立安(即原告之子女)
    。
　㈦黃石義、黃石德、李月雲就其等所有之113-20、113-30地號
    土地於110年3月26日以買賣為原因，移轉所有權登記於被告
    名下，於110年4月15日辦理所有權移轉登記完成。被告將11
    3-20、113-30地號土地合併分割為單獨之113-20地號土地，
    再分割為113-20、113-31、113-32、113-33、113-34、113-
    35等6筆地號土地；其上建物興建完成後均於112年4月11日
    辦理第一次所有權登記。
　㈧被告就本件合建案已經完銷完畢。
四、得心證之理由
　㈠兩造間是否成立居間契約？
　⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
    或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人以契約因其
    報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。民法第565條、第5
    68條第1項分別定有明文。上開所定之居間有二種情形，一
    為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報
    告居間，僅以為他方報告訂約之機會為已足；所謂媒介居間
    ，則以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要。契約之成
    立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若
    無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。原
    告主張其與被告間成立居間契約，既為被告所否認，則原告
    就其與被告間有居間契約存在之事實，自應負舉證責任。
　⒉原告雖主張：因109年適逢國內疫情，所以與被告間關於合建
    事宜都是以Line或電話口頭討論，另兩造已認識多年，出於
    對彼此之信任故未簽立書面契約，僅有口頭約定，兩造已成
    立居間契約等語，業據其提出系爭借據、系爭同意書、系爭
    合建契約、原告與李敬平間Line對話紀錄等件為憑(見本院
    卷第23、37頁、第51至57頁、第117至143頁)。然查：
　⑴觀系爭借據、系爭同意書及系爭合建契約，雖可見原告於該
    文件之「見證人」欄位簽名，然所謂見證人，僅係就當事人
    間法律行為之作成、簽署或意思表示過程予以見聞之人。是
    原告於該文件見證人欄位簽名之事實，尚不足證明兩造間已
    成立居間契約。又原告縱主張其係以仲介人身分於見證人欄
    位簽名，然此僅屬其單方陳述，尚乏客觀證據足資佐證，自
    難憑此逕認兩造間確成立居間契約。
　⑵又依原告與李敬平間Line對話紀錄內容：
(110年11月25日) 原告(傳送土地使用同意書照片) 原告(取消通話) 原告：看一下同意書內容 李敬平(傳送土地使用同意書照片並標記錯字) 原告：股份有限公司 原告(語音通話 2：05) 李敬平：新大阜管理顧問有限公司 原告：好👌! (110年11月29日) 原告(傳送土地使用同意書照片) 原告：你看一下內容、沒問題明天去找陳先生！ 原告(傳送土地使用同意書檔案) 李敬平(傳送貼圖) (111年8月27日) 李敬平(傳送貼圖) 李敬平：中秋禮盒要準備幾份？ 原告：左鄰右舍要四份、前面要三份、共7份！ 李敬平(傳送貼圖) （111年9月7日） 李敬平(傳送照片) 李敬平：你看一下 李敬平：大概40歲 穿一個什麼機械公司的衣服 李敬平：他們的地分割了？ 李敬平：要不要調謄本 原告：黃耀俊啦、大智路　江利機械！ 李敬平(語音通話 2：30) 李敬平：他有說可以租，若我們不理他就寄存證信函 原告(取消通話) 原告：談好了！ 李敬平(語音通話 3：39) 原告(語音通話 1：26) 李敬平(未接來電) 原告(語音通話 5：12) 原告：謄本我會去調、太平德興段113-21地號！ (111年9月8日) 李敬平(傳送貼圖) (111年9月10日) 原告(傳送土地使用同意書檔案) 原告：用這份修改？ 李敬平：好 (111年10月7日) 李敬平：今天送來但缺門片 李敬平：其他都不知 原告：好、我來催！ 原告：兩台？ 李敬平：對啊！業務說下午要告知 李敬平：送貨的也不知道狀態，怎麼問他們？來兩台設備竟然缺門片 李敬平：狀況 原告：門片會陸續送來！ 李敬平：重點不能確定其他機組，才害怕 原告：下午沒回你時間、你把契約書何時簽的跟我說、我找總公司(台 北)！  李敬平(傳送貼圖)  李敬平(傳送貼圖) 李敬平(傳送貼圖) 李敬平：業務說連下個月都沒有排進去 李敬平：我回去 copy 合約給你 李敬平：(傳送升降設備買賣合約照片) 李敬平：現在通知我公司要請尾款 李敬平(語音通話) (111年10月11日) 原告：三菱：00-00000000分機701張先生(客服)我留00-00000000公司電話 聯絡人：李冠鋐 原告(語音通話 3：16) 李敬平(傳送貼圖)  (111年10月16日) 原告：電梯解決了？ 李敬平：有通知 李敬平：明天開始施工 李敬平：11月全部的設備進場 原告：那就好、有問題再跟我說！ 李敬平(傳送貼圖)  (111年11月30日) 原告：我們明天早上10:30去付半年的租金？ 李敬平：好 李敬平：麻煩你了 李敬平(傳送貼圖)  
　　可知原告並未提出簽立系爭合建契約前(即109年8月3日前)
    之Line對話紀錄，且依上開對話內容觀之，均未見原告曾向
    李敬平表明其係以仲介身分提供服務，更未見雙方就居間報
    酬之計算方式、金額、給付條件等重要事項有所約定。反之
    ，對話內容包含文件修正、土地資料查詢、鄰里關係維繫、
    設備安裝協調及租金支付等行政事項，而與民法所稱居間人
    報告訂約機會或媒介締約之行為有別。是以，依該對話紀錄
    ，尚難認定兩造間已成立居間契約，至多僅能證明原告曾協
    助李敬平處理相關事務。又依一般土地仲介交易慣例，仲介
    業者為明確委託範圍及保障報酬請求權，通常均會要求委託
    人簽立仲介契約或其他書面文件，並就報酬金額、計算方式
    及給付條件為明確約定。原告自稱從事土地開發仲介工作已
    逾10年，本件卻未簽立任何書面契約或確認報酬數額，顯與
    一般土地仲介業者之交易習慣有違。至原告雖主張因適逢國
    內疫情，與被告間關於合建事宜都是以Line或電話口頭討論
    ，且兩造已認識多年，出於信任故未簽立書面契約等語，然
    經本院進一步詢問有無於Line中與被告提到任何有關仲介費
    用之事情？原告稱：並未於Line中為仲介費用相關討論，都
    是雙方私下以口頭方式討論；Line對話紀錄因為原告之前更
    換手機，所以有些對話紀錄並未留存等語(見本院卷第244、
    412頁)。惟倘原告確因疫情關係而未與被告簽立書面契約，
    理應至少留存Line對話紀錄以避免日後爭議。然原告自陳相
    關報酬約定均未見於Line紀錄，亦無任何書面或可資佐證之
    資料，僅空言主張口頭約定，顯與一般交易常情有違，洵非
    可採。
　⒊基上，原告顯然未能舉證證明其與被告間確有成立居間契約
    。
　⒋至原告雖聲請傳喚證人黃金融、李月雲，欲證明兩造間成立
    居間契約，理由為於107年間透過原告接洽李敬平後，李敬
    平與黃金融、黃石義便有日後成立合建契約之意思，嗣黃金
    融、李月雲於109年間簽立系爭合建契約(黃金融代理黃石義
    、黃石德)，黃金融、李月雲都是透過原告才能與被告簽立
    系爭合建契約。然依原告所述內容，傳喚證人黃金融、李月
    雲僅能證明其等係經由原告介紹而認識李敬平，無從證明兩
    造已就居間服務及報酬給付達成合意。況原告主張109年因
    國內疫情，原告係以Line或電話方式與被告聯繫合建事宜等
    語(見本院卷第411頁)，足見黃金融、李月雲並未親自見聞
    兩造成立居間契約之協商過程，縱傳喚其等作證亦難證明兩
    造間成立居間契約。從而，原告聲請調查證據部分自無必要
    ，附此敘明。
　㈡原告請求被告給付居間報酬377萬5,160元，無理由：
　　原告未能證明與被告間成立居間契約，業詳述如前，則其主
    張依居間契約請求被告給付居間報酬377萬5,160元，即非有
    據，尚難准許。
五、綜上所述，原告依民法第568條第1項規定，請求被告給付37
    7萬5,160元，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁
    回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
    據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
    逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　5 　　日
　　　　　　　　民事第七庭　審判長法　官  張清洲
　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官  許仁純
　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官  陳宥愷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　5 　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官  邱芮俞