臺灣臺中地方法院民事　返還價金等（2025-12-19）

裁判全文（主文及理由）

臺灣臺中地方法院民事判決
114年度訴字第1369號
原      告  張淑蓉  
訴訟代理人  蕭慶鈴律師
被      告  富宇建設股份有限公司


法定代理人  張世欣  
訴訟代理人  陳亮逢律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國114年10月16日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、原告主張：
(一)民國113年3月間原告經訴外人即被告接待中心接待人員賴芸
    姍介紹，幾經周旋，決定購買「富宇市政大道」建案（下稱
    系爭建案）模型屋所示16樓面朝忠勇路、可看到七期重劃區
    夜景之房屋（下稱系爭房屋）。兩造遂於113年3月16日就系
    爭房屋簽訂房地預定買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定
    買賣總價新臺幣（下同）2,200萬元。原告並於113年3月16
    日給付訂金5萬元、於113年3月28日給付頭期款105萬元及於
    113年5月1日給付後續工程期款之支票（即如附表所示之支
    票，合計330萬元）。詎113年3月30日訴外人即原告二兒子
    蔡文魁至現場察看，發現系爭房屋不能看到七期重劃區，經
    向賴芸姍求證後，賴芸姍坦承疏失，表示其講錯了，其之前
    講的是位在F2棟16樓的房屋(下稱F2棟16樓房屋)。而原告購
    得之系爭房屋是在F1棟，不是靠路、是靠中庭，且之後2期
    （系爭房屋是1期）蓋好就會擋住視野，系爭房屋之視野根
    本無臨路也無法看到七期重劃區。之後賴芸姍就一直以會補
    家電、請公司處理等理由推託，原告最後於114年3月13日再
    去系爭建案接待中心，雙方協調破裂。
(二)因兩造商議之標的為F2棟16樓房屋，被告卻仍不願交付F2棟
    16樓房屋，顯屬契約因可歸責於受定金當事人(即被告)之事
    由，致不能履行。原告以起訴狀繕本之送達，為催告被告交
    付F2棟16樓房屋之意思表示。然被告於起訴狀繕本送達後7
    日內未履行，應認被告係拒絕給付，依民法第249條第3款之
    規定，先位訴訟請求被告加倍返還被告所受領之定金，即被
    告應給付原告220萬元。並先位聲明：㈠被告應給付原告220
    萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
    5％計算之利息。㈡被告應將原告所簽發付款人為臺灣銀行彰
    化分行，如附表所示之支票12紙，返還予被告。㈢原告願供
    擔保，請准宣告假執行。縱認原告實際買到的是系爭房屋，
    惟因系爭房屋係位在F1棟之16樓，是靠中庭非靠路，且之後
    2期蓋好即會擋住視野，系爭房屋之視野根本無法看到七期
    重劃區，與賴芸姍原先與原告商議出售的房屋南轅北轍，並
    非同一個房屋。原告若知道實際買到的是F1棟的房屋，是無
    法看到七期重劃區，原告根本不會購買系爭房屋。且該「需
    朝忠勇路、面朝七期重劃區」之物之性質，交易上認為重要
    ，故原告亦得依民法第88條之規定撤銷購買系爭房屋之意思
    表示。若認為賴芸姍是被告之傳達人或傳達機關，亦同。又
    原告購買系爭房屋係遭賴芸姍詐欺、故意誤導，讓原告以為
    系爭房屋係朝忠勇路且可以看見七期重劃區方才購入，原告
    亦得依民法第92條之規定撤銷購買系爭房屋之意思表示。原
    告並依民法第179條之規定，請求被告返還原告已給付之價
    金及支票。為此，備位之訴依民法第88條、第89條、第92條
    第1項前段、第179條等規定，請求被告給付110萬元及返還
    如附表所示之支票。並備位聲明：㈠被告應給付原告110萬元
    ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計
    算之利息。㈡被告應將原告所簽發付款人為臺灣銀行彰化分
    行，如附表所示之支票12紙，返還予被告。㈢原告願供擔保
    ，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)原告於113年3月初至被告接待中心欲購買系爭建案，由賴芸
    姍負責處理原告購屋事宜。經賴芸姍與原告洽談後，由賴芸
    姍推薦F1戶型（三房，客廳落地窗得展望七期重劃區，約36
    .77坪）、F2戶型（四房，臨忠勇路，面單元2重劃區，約44
    .21坪）供原告參酌。因原告表達希望能從家中觀望七期重
    劃區夜景，以及考量格局、坪數等差異，最後方決定購買F1
    戶型，並於113年3月16日簽訂系爭買賣契約，並以現金方式
    給付訂金5萬元。原告下訂後隔日（即113年3月17日），隨
    即再以LINE詢問賴芸姍F1、F2戶型差異，並稱其應是要購買
    F2才能看到七期重劃區夜景等語。賴芸姍再次向原告解釋F1
    客廳落地窗因朝東北方向，確能展望七期重劃區，至工作陽
    台、衛浴、臥室則無法等語。惟原告所稱之F2戶型反而因為
    朝東南方向，主要展望係以單元2重劃區為主，因單元2均為
    高樓大廈，如欲展望七期重劃區，效果反不如F1。且上開說
    明於原告下訂當天均有詳細告知，原告選擇F1而不選擇F2之
    原因，除展望外亦與格局、坪數有關，絕非如原告所述係遭
    誤導、錯誤或受詐欺。
(二)被告秉持服務理念，雖認無辜仍盡力與原告協調。原告於11
    3年3月18日提出二方案，一為折價改訂A7棟13樓，二為系爭
    房屋再折價與原告，並無提出改定F2棟16樓房屋之需求。因
    當時出售予原告之售價均已達被告公司內部底價，故無法再
    給予優惠，賴芸姍表示希望能自行補償原告。後兩造再次於
    113年3月18日晚間8點進行協商，原告要求賴芸姍補償10萬
    元價金作為購買家電之補貼。翌日（即113年3月19日）原告
    再次與賴芸姍確認補貼細節，最終以賴芸姍補貼8萬元作為
    協議結果，並承諾於獎金發放後補貼原告。此後，原告隨即
    於113年3月28日給付頭期款105萬元，並依約於113年5月1日
    給付如附表所示之支票。是本件並無原告所謂被告無法交付
    F2棟16樓之情事。蓋被告根本無給付F2棟16樓之義務，原告
    主張加倍返還定金，並無理由。原告選擇系爭房屋而不選擇
    F2棟16樓房屋之原因，除展望外亦與格局、坪數有關，絕非
    如原告所述係遭誤導、錯誤或受詐欺之情事，原告主張自無
    足憑採等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願
    供擔保請准宣告免為假執行。
三、爭執與不爭執之事項（見本院卷第193-194頁，並依判決格
    式修正或刪減文句）
(一)不爭執事項
　⒈原告於113年3月16日與被告簽訂系爭買賣契約書，系爭買賣
    契約書第3條房屋坐落記載建案案名「富宇市○○道○○○○○號：
    第F1棟第16樓(共計壹戶)；系爭買賣契約書第7條房地買賣
    總價約定為2,200萬元。
　⒉系爭建案之F1戶型為三房，約36.77坪，房屋總價約2,200萬
    ；F2戶型為四房，約44.21坪。
　⒊原告於113年3月16日給付訂金5萬元，並於113年3月28日給付
    頭期款105萬元及於113年5月1日給付後續工程期款之支票（
    即如附表所示之支票）。
(二)爭執事項：
　⒈原告是否有向被告表示欲購買之房屋為「需朝忠勇路、面朝
    七期重劃區」，而因被告之詐欺或誤導而誤購入並非朝忠勇
    路、非面朝七期重劃區之系爭房屋之情事存在？原告是否因
    上述原因而欲購入F2棟16樓房屋，然卻誤與被告簽訂系爭買
    賣契購入系爭房屋之情事？
　⒉原告先位主張因可歸責於被告之上開事由，致不能履行交付F
    2棟16樓房屋之義務，依民法第249條第3款之規定請求被告
    加倍返還被告所受領之定金即220萬元，並返還如附表所示
    之支票，有無理由？
　⒊原告備位主張依民法第88條、第89條、第92條第1項前段、第
    179條等規定，撤銷購買系爭房屋之意思表示及請求返還不
    當得利即110萬元，並返還如附表所示之支票，有無理由？
　⑴原告得否依民法第88條規定，以意思表示錯誤為由，主張撤
    銷購買系爭房屋之意思表示？
　⑵原告得否依民法第92條規定，以受詐欺為由，主張撤銷購買
    系爭房屋之意思表示？
　⑶原告依民法第179條不當得利法律關係，請求被告返還不當得
    利110萬元及如附表所示之支票，有無理由？　
四、得心證之理由：
(一)原告主張有向被告表示欲購買之房屋為「需朝忠勇路、面朝
    七期重劃區」，而因被告之詐欺或誤導而誤購入並非朝忠勇
    路、非面朝七期重劃區之系爭房屋，原告因上述原因而欲購
    入F2棟16樓房屋，然卻誤與被告簽訂系爭買賣契購入系爭房
    屋云云，為無理由：
　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
    民事訴訟法第277條前段定有明文。又民法上之詐欺，必詐
    欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為
    不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺
    故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要
    件不合，無容其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示之餘
    地，最高法院98年度台上字第171號判決意旨參照。
　⒉原告於113年3月16日與被告簽訂系爭買賣契約書，系爭買賣
    契約書第3條房屋坐落記載建案案名「富宇市○○道○○○○○號：
    第F1棟第16樓(共計壹戶)；系爭買賣契約書第7條房地買賣
    總價約定為2,200萬元。系爭建案之F1戶型為三房，約36.77
    坪，房屋總價約2,200萬；F2戶型為四房，約44.21坪。原告
    於113年3月16日給付訂金5萬元，並於113年3月28日給付頭
    期款105萬元及於113年5月1日給付後續工程期款之支票（即
    如附表所示之支票）等情，有系爭買賣契約書、付款表等件
    在卷可稽（見本卷第23-95頁），且為兩造所不爭（見不爭
    執事項），應堪信為真。
　⒊原告上開主張，固提出原告與賴芸姍之對話紀錄及錄音等件
    為證（見本卷第97-101、185-187頁）。惟查：
　⑴觀諸原告與賴芸姍113年3月17日之LINE對話提及：「(原告：
    圖在這。有點亂。那麼有錯喔！我應該是F2臨路這邊才是能
    看到七期的景。當天指的位置是這面才對。要F2才是臨路，
    我一直問到會不會被鐵皮屋擋到、路會不會吵(是不是)。我
    去打球了、離清後告知。)賴芸姍：淑蓉姊，今明兩天幫你
    處理完成，誤會上疏失我個人承擔。F2四房看不到七期，這
    面臨路是看五權西交流道單元2、3那側，要朝東北才看得到
    。(原告：2期的棟數是怎麼排蓋，F1會被擋住嗎？我會不會
    就是看到2期房。)賴芸姍：我試試爬上去模型拍拍看。爬不
    上。捲尺的位置是2期蓋起來的邊緣線。黃色剪頭是客廳落
    地窗看到七期。工作陽台跟衛浴跟臥室就會擋到。」等語（
    見本院卷第149頁）、113年3月18日之LINE對話提及：「賴
    芸姍：淑蓉姊早安，您想好了嗎，今天需要為您做些什麼呢
    ？(原告：早，F1與F2與妳介紹誤導差異當然不知道接受。)
    賴芸姍：我該如何為你做些什麼？(原告：昨晚我們開了會
    議：A713樓最低價算給我試試及F1能再退讓多少$的空間，
    妳與貞樺討論一下。)賴芸姍：兩間都真的無法再讓了，今
    天已起漲，因為價格是扣佣讓底，這事與公司及貞樺姊無關
    她也幫不上忙，我只能自己承擔，F1事實上是看得到view，
    因為棟距比忠勇路還大，我自行包現金給您可接受嗎？此成
    交公司及我都是賠售。抑或是您們最近有缺什麼家電，我直
    送到府，不用等到交屋。(原告：妳還是與貞樺研究一下，
    我還是傾向重新報價。)賴芸姍：真的沒辦法，如果可以我
    當然希望全部都2000賣，公司一早已換新價格表，也是因為
    這樣客戶能夠很安心的享受漲幅，我們不是房仲，扣完佣您
    這間服務費就2萬塊還要扣稅，我送家電或現金是您賺的多
    ，當然是我疏失在先，但還是希望姊能理解，價格是無法再
    讓，公司更希望兩間都用新價格售出。(原告：我先生要約
    今晚談談。這請公司仔細的分析看看囉!【即原告請被告公
    司仔細的分析A713樓最低價算給原告試試及F1能再退讓多少
    $的空間】）賴芸姍：剛開完會，這次車位也漲了，前後帳
    面價差已落差70，公司無法多做什麼，真的只能我自行補償
    ，落差太大，您不管是哪戶都是現賺。(原告：晚上見面再
    談吧！我先生不太理我，說我盲目的看房。)賴芸姍：但如
    以上所說，我能力所及給予最高尊重。(原告：8點左右到達
    。)」等語（見本院卷第151-153頁）、及113年3月19日之LI
    NE對話提及：「(原告：午安，訂房贈電視、冰箱規格請提
    供喔！祝旅途愉快！最優職的一級棒的銷售業務！)賴芸姍
    ：兩個都要太暴力了啦！姐…我也是別人家的女兒，要給扶
    養費，賣個房子倒賠10萬，敲敲門我送，真的不便宜…只是
    你們要評估尺寸跟是否能更安裝使用，電視就不要再凹了…
    真的能力有算，我爸媽都還在給我養，這件事不要講出去嘿
    ，沒人這樣賣房子的…真的是我自掏腰包。(原告：唉呀！當
    業務要有霹靂ㄟ，就是兩樣電器ㄟ。)賴芸姍：沒關係，如果
    真得這樣，我回來再退給你。這房子是你們要賺到5、6百萬
    …我還要倒賠10萬…想想還是…不大對，回國退給您好了，我
    會跟主管報備。(原告：要開心的。有凹你嗎？昨晚不是達
    成共識嗎？真是的、弄砸嗎？合約都不算了嗎？)賴芸姍：
    姊，真的不要這樣，賺錢我也不會跟你凹，你要的真的太多
    了，這不是公司出的，市政大道不是這樣在賣的，是真的我
    戶頭轉出去的錢。(原告：要給多少現金補家電，我聽，我
    也是業務員，做生意交易不是擼。)賴芸姍：6萬好嗎，您合
    約正式成立後我直接轉給你。(原告：10萬，取中間值。)賴
    芸姍：我還是搞不太懂我為什麼要這樣賠錢賣這麼好的房子
    。(原告：抱〈貼圖〉)賴芸姍：我想想，唉…後面如果有介紹
    朋友來買不是這種方式，我賠不完。(原告：不會。道德。)
    賴芸姍：就8萬討吉利祝你們賺大錢，介紹真正的好客人給
    我，大家一起賺錢。姊您想想，我先去整理家裡跟行李了。
    (原告：水啦！！〈貼圖〉)」等語（見本院卷第153-155頁）
    、及113年3月26日之LINE對話提及：「賴芸姍：姊8萬我是
    倒賠，要等獎金下來我才能給你，如果沒那麼喜歡不用勉強
    ，我再替您辦退戶亦是可。(原告：午安已匯款囉！【即原
    告給付頭期款105萬元】)等語（見本院卷第153-155頁）。
    可知，113年3月17日賴芸姍係向原告表示是原告有所誤會，
    惟於其能力所及，願給予原告最高尊重等語，並無原告主張
    之賴芸姍向原告表示「其講錯了」之情事。此對照上開LINE
    對話內容，賴芸姍表示：「誤會上疏失」我個人承擔；當然
    是我疏失在先，但還是希望姊能理解；但如以上所說，我能
    力所及給予最高尊重；我還是搞不太懂我為什麼要這樣賠錢
    賣這麼好的房子等語，即可證明。參以賴芸姍不斷向原告重
    申：F2四房看不到七期，這面臨路是看五權西交流道單元2
    、3那側，要朝東北才看得到；黃色剪頭是客廳落地窗看到
    七期，工作陽台跟衛浴跟臥室就會擋到；F1事實上是看得到
    view，因為棟距比忠勇路還大等語，亦可知賴芸姍表示其向
    原告介紹的就是系爭房屋，其並無「講錯了」之情事。嗣因
    上開誤會，雖經賴芸姍解釋系爭房屋客廳落地窗因朝東北方
    向，確能展望七期重劃區等情，惟原告仍表示該差異其不能
    接受，故賴芸姍向原告表示可退訂。然原告並未以系爭房屋
    物之性質「需朝忠勇路、面朝七期重劃區」在交易上認為重
    要而選擇退訂，而係經與家人開會後，於113年3月18日詢問
    A7棟13樓最低價及F1能再退讓多少錢的空間，並於113年3月
    18日晚上8時與其配偶至被告公司聽取被告公司之分析，最
    終於113年3月19日以賴芸姍補償8萬元之家電購買費用而達
    成協議。且後續原告亦於113年3月28日給付頭期款105萬元
    及於113年5月1日給付後續工程期款之支票（即如附表所示
    之支票）。上情對照上開LINE對話內容，原告表示：早，F1
    與F2與妳介紹誤導差異當然不知道接受；昨晚我們開了會議
    ，A713樓最低價算給我試試及F1能再退讓多少$的空間，妳
    與貞樺討論一下；妳還是與貞樺研究一下，我還是傾向重新
    報價；唉呀！當業務要有霹靂ㄟ，就是兩樣電器ㄟ；要開心的
    ；有凹你嗎？昨晚不是達成共識嗎？真是的、弄砸嗎？合約
    都不算了嗎？(賴芸姍：就8萬討吉利祝你們賺大錢，介紹真
    正的好客人給我，大家一起賺錢。姊您想想，我先去整理家
    裡跟行李了)水啦；午安已匯款囉等語，即可證明。
　⑵至原告陳稱發現系爭房屋有未朝忠勇路、未面朝七期重劃區
    之錯誤時間為113年3月30日蔡文魁休假時，前往現場發現、
    因113年3月28日尚未發現有錯誤，所以有給105萬元之頭期
    款、而後來在113年5月1日給工程款之支票，是因為賴芸姍
    有答應會妥善處理，原告以為賴芸姍會換成F2棟16樓之房屋
    給原告，才會給付工程款之支票云云（見本院卷第181-182
    頁），均與上開事證不符，無足以採。
　⑶又觀諸兩造不爭執形式上真正之系爭房屋客廳落地窗位置及
    視野範圍圖（見本院卷第179、191頁），系爭房屋客廳落地
    窗位置之視野範圍，確能展望七期重劃區。況系爭買賣契約
    第3條房屋編號載明：第F1棟第16樓(共計壹戶)（見本院卷
    第28頁），對照原告113年3月1