SLEV　返還租賃房屋（2026-06-11）

裁判全文（主文及理由）

臺灣士林地方法院民事簡易判決
115年度士簡字第416號
原      告  余金玉
被      告  彭蔓鈴

上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國115年5月21日
言詞辯論終結，並判決如下：
　　主　文
被告應將坐落新北市○○區○○○街○○○○號二樓之房屋遷讓返還予原
告。
被告應給付原告新臺幣玖萬伍仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬陸仟柒佰壹拾元，由被告負擔其中新臺幣壹
萬陸仟壹佰陸拾伍元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按週
年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在
    地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之
    法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。查原告原依兩造間
    租賃契約關係提起本件訴訟，並請求被告返還租賃房屋、給
    付積欠租金及不當得利，係因租賃不動產而涉訟，而該不動
    產及租賃標的物門牌號碼為新北市○○區○○○街00○0號2樓之房
    屋（下稱系爭房屋），在本院轄區內，本院自有管轄權，核
    先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
    或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
    5條第1項但書第3款定有明文；又此規定於簡易訴訟程序仍
    適用之，民事訴訟法第436條第2項亦有明文。查原告起訴時
    ，訴之聲明為：「1.被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告；
    2.被告應給付原告新臺幣（下同）9,400元，及自民國114年
    11月4日起至遷讓交屋日止，按月賠償原告9,400元；3.原告
    願供擔保請准宣告假執行」；嗣於訴訟進行中，原告變更訴
    之聲明為：「1.被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告；2.被
    告應給付原告137,872元；3.原告願供擔保請准宣告假執行
    」（見本院115年度士簡字第416號卷【下稱本院卷】第15、
    205頁），核其變更請求部分屬於擴張及減縮訴之聲明，依
    前揭規定，原告所為變更部分，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於113年11月5日與被告簽訂房屋租賃契
    約書（下稱系爭契約），約定由原告將系爭房屋出租予被告
    ，租期自113年11月5日起至114年11月4日止，每月租金9,40
    0元（租金8,500元、管理費900元），水、電、瓦斯等費用
    均由被告負擔。詎被告僅交付6個月租金及押租金17,000元
    ，其自114年7月起就未繳付房租，於系爭契約屆期後，更未
    經同意繼續使用系爭房屋，獲有相當於租金之利益，原告則
    受有相當於租金之損害，現計算至115年6月止，被告共計積
    欠租金、及不當得利112,800元未付，加計本件訴訟之訴訟
    費用15,072元及訴訟雜項支出10,000元，被告應給付原告13
    7,872元，爰依民法第445條、系爭契約及不當得利等法律關
    係提起本件訴訟，並聲明：1.被告應將系爭房屋全部遷讓返
    還原告；2.被告應給付原告137,872元；3.原告願供擔保請
    准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋中之冷氣有問題，但是原告卻未善盡修
    繕義務，致使被告無法好好居住其中，且系爭房屋內的東西
    均係廢棄物等語，資為抗辯，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承
      租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1
      項、第455條前段分別定有明文。經查，依兩造所簽立之
      系爭契約第2條約定（見本院卷第15頁），租賃期間係自1
      13年11月5日起至114年11月4日止，復被告亦自承系爭契
      約已經到期（見本院卷第204頁），可見系爭租約顯已屆
      期而終止，兩造間之租賃關係既已消滅，則原告本於上開
      規定，訴請被告返還系爭房屋，即屬有據。
（二）依系爭契約第3、4條之記載，租金每個月為8,500元、管
      理費900元，每期應繳納1個月租金，並於每月5日前支付
      ，不得藉任何理由拖延或拒，此有系爭契約在卷可參（見
      本院卷第21頁）；又按無法律上之原因而受利益，致他人
      受損害者，應返還其利益，不當得利之受領人應返還之利
      益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，同法第17
      9條、第181條但書亦分別規定甚明。經查，現原告主張被
      告自114年7月起就未繳付租金、管理費，且於系爭契約屆
      期後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，而被告不爭執原告
      主張之上揭事實（見本院卷204頁），則被告於系爭契約
      屆期之114年11月5日起，無其它法律上之原因，繼續占有
      使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，該「使用
      利益」依其性質不能返還，而無權占用他人房屋，可能獲
      得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因此，原告依系
      爭契約及不當得利之規定，請求被告給付114年7月至10月
      所積欠之租金、及系爭契約終止後自114年11月至115年6
      月之相當於租金之不當得利共計112,800元（計算式：9,4
      00元×12個月=112,800元），為有理由，應予准許。
（三）又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
      租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，
      其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。經查，依系爭
      契約所載，被告承租系爭房屋時有交付押租金17,000元，
      承前所述，原告得請求被告給付租金及不當得利112,800
      元，則以上揭押租金抵充後，原告得請求被告給付之金額
      為95,800元（計算式：112,800元-17,000元＝95,800元)。
（四）另被告雖以前詞置辯，然查：
　　1.出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
      並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
      態。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
      人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出
      租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修
      繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第42
      3條、第430條有所明文。換言之，租賃物如有修繕之必要
      ，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人
      修繕。然如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得「終
      止契約」或「自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金
      中扣除之」。亦即承租人所得主張者，為「終止契約」或
      「自行修繕」（於修繕後請求出租人償還其費用或於租金
      中扣除之），不得以出租人之不修繕為由而拒絕給付租金
      。
　　2.又出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，應
      具有對價關係。故如出租人未於租賃關係存續中保持其合
      於約定使用、收益之狀態，承租人非不得行使同時履行抗
      辯權而拒絕租金之給付。但所謂合於租約約定使用、收益
      之狀態，應就租賃之經濟目的、租賃物之現狀，依誠信原
      則檢視其待修繕之瑕疪是否已達足以影響承租人依約使用
      之情形為判斷，並非謂租賃物一有待出租人修繕之情事發
      生時，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金，此可從
      最高法院30年上字第345號判決闡釋租賃物全部不能為約
      定之使用收益時，應視能否修繕而異；若不能修繕，則依
      民法第225條第1項、第266條第1項規定，租賃雙方同免給
      付義務；若仍能修繕時，則在修繕完畢前，雙方亦暫免給
      付義務之意旨，可得佐證。故在租賃物發生待修繕之情形
      時，若不為修繕即無從為約定之使用收益時，承租人即得
      為同時履行抗辯；若待修繕之瑕疪不影響約定之使用收益
      時，承租人應得催告修繕或自行修繕而請求償還或以修繕
      費扣抵租金，尚無逕為同時履行抗辯而拒付租金，始符合
      租賃雙方權益之衡平（最高法院102年度台上字第1892號
      判決意旨參照）。依照上揭意旨，出租人之租賃物保持義
      務與承租人之給付租金義務，雖具有對價關係。惟如租賃
      物偏離所約定用益狀態之程度輕微，依其情形承租人拒絕
      自己之給付有違背誠實信用方法者，解釋上參考第264條
      第2項之意旨，承租人則不得拒絕支付租金。經查，本件
      系爭房屋雖有冷氣問題之瑕疵，但觀諸原告所提兩造間對
      話紀錄所示（見本院卷第51至91頁），原告並非完全不予
      處理，且多次與被告相約修理冷氣時間；復被告並未提出
      系爭房屋之損害已達不堪使用程度之相關證據。因此本院
      認為本件系爭房屋縱有冷氣問題之瑕疪，並未達於影響約
      定之使用收益程度，被告即承租人應得催告修繕或自行修
      繕而請求償還或以修繕費扣抵租金，尚無逕為同時履行抗
      辯而拒付租金，始符合租賃雙方權益之衡平。是以，被告
      以冷氣為由拒絕給付租金之抗辯，並無理由。
（五）至原告請求被告給付訴訟費用15,072元及訴訟雜項支出10,000元部分，然按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條、第87條分別定有明文。法院係依職權命敗訴之當事人負擔訴訟費用，是當事人並無請求之必要，故其所請並無理由，而無從准許；又訴訟雜項支出10,000元部分，核屬原告主張自身權利之行為所生支出，與系爭契約無涉，更非因被告行為導致原告所生之損害，復原告亦未提出相關證據以實其說，是原告此部分之主張，亦屬無據。
（六）從而，原告依上開法律關係，請求被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，及應給付原告95,800元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。　　
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與
    判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項適用簡易程
    序所為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第
    3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，至原告雖
    聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權宣告假執行
    ，其此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無庸另為准
    駁之諭知。另至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗
    ，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條第2項，
    並依職權確定訴訟費用額為16,710元（第一審裁判費），由
    被告負擔16,165元（元以下四捨五入），及自本判決確定翌
    日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，餘由原
    告負擔。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　11　　日
　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　葛名翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。　　　　　　 
中　　華　　民　　國　　115 　年　　6 　　月　　11　　日
　　　　　　　　　　　　　　　書記官　詹禾翊