臺灣士林地方法院民事　調整租金（2026-02-26）

裁判全文（主文及理由）

臺灣士林地方法院民事判決
113年度重訴字第471號
原      告  莊光明  
            莊濬儒  
            詹美省  
            莊皓捷  
            莊光華  
            莊博麟  
            莊光映  
            莊皓翔  
            莊皓鈞  
            維正建設股份有限公司

上  一  人
法定代理人  周淑燕  
原      告  通產企業股份有限公司

法定代理人  莊鴻文  
原      告  殷旺股份有限公司

法定代理人  莊鴻江  
訴訟代理人  莊恆睿  
原告共同
訴訟代理人  吳佳育律師
            李嘉泰律師
            李蕙珊律師
被      告  大葉開發股份有限公司

法定代理人  葉季展  
訴訟代理人  陳上銘  
            陳宏杰律師
            何宙東律師

上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國115年1月26日言詞
辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、兩造於民國一○八年十二月二日就原告所有如附表一所示不
    動產簽訂之租賃契約，被告對於原告所有如附表一所示不動
    產之租賃契約租金，自民國一一三年五月一日起至民國一一
    五年四月三十日止，調整為每月新臺幣柒佰伍拾陸萬柒仟陸
    佰陸拾肆元。
二、被告應將民國一一三年五月一日起至民國一一五年四月三十
    日止前項租賃契約調整後每月增加之租金新臺幣玖拾貳萬捌
    仟參佰貳拾肆元，於上開租賃契約每月應給付期日依附表二
    所示比例及金額分別給付原告。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
　　事　實　及　理　由
壹、程序部分：
　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
    基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
    款定有明文。查本件原告起訴時原聲明請求將兩造間於民國
    108年12月2日就原告等所有如附表一所示不動產（下稱系爭
    不動產）簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）租金自113年5月
    1日起調整為每月新臺幣（下同）757萬864元，嗣於114年3
    月27日追加第二項聲明，請求被告應將113年5月1日起至115
    年4月30日止前項系爭租約調整後每月增加之租金93萬1,524
    元，依附表二所示比例及金額分別給付予原告（見本院卷第
    148頁民事追加變更聲明暨準備㈡狀）。核原告所為訴之追加
    ，係本於同一調整租金請求之基礎事實而追加聲明，於法並
    無不合，自應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：　　
　㈠原告與被告於108年12月2日就原告等所有系爭不動產簽訂系
    爭租約，約定租期自108年5月1日至115年4月30日止，每月
    租金663萬9,340元。依系爭租約第3條第2項約定，租金之計
    算分為商業樓層及停車樓層2部分，並載明商業樓層部分，
    共分為主建物面積3,391.03坪，共用部分面積1,302.09坪，
    總面積4,693.12坪，商業樓層每月租金619萬8,540元。佐以
    系爭租約附表二之備註記載：「產權面積：依據建築物登記
    謄本」可知，該商業面積係以建物登記謄本登記之面積為計
    算依據，將108年訂約時商業樓層地下1層、地上1至4層及12
    層之主建物面積及共用部分面積加總，做為商場樓層總面積
    。
　㈡被告於111年5月30日以大開字第2A220號函向臺北市停車管理
    工程處申請准許調整各樓層面積，該函說明二中記載將調整
    商場使用樓層為地下1層、地上1至5層及12層，意即申請將
    原屬停車樓層之地上5層使用變更為商場樓層，同時亦向臺
    北市政府都市發展局申請將系爭不動產建物（下稱系爭建物
    ）中地上第5層部分之原使用執照核准用途記載，變更為商
    場使用，並經臺北市政府都市發展局核准，其使用執照存根
    聯變更概要記載將地上第5層原核准用途自停車場8,359.19
    平方公尺，變更為19、20組一般零售業甲、乙組(商場)(B-2
    )面積6,574.79平方公尺，明確記載地上第5層部分核准用途
    由停車場變更為商業樓層。
　㈢本件被告將系爭建物地上第5層由停車場用途變更為商場用途
    ，使該樓層已開始商業經營獲取商業利益，則被告利用系爭
    不動產之經濟價值及所受利益等於108年簽約後已有變更，
    並有顯著大幅增加，非訂約當時所得預料，而被告就地上第
    5層部分支付原告停車場樓層計算之租金，卻向第三人收取
    商業用租金，對原告盡顯失衡，原告請求調整系爭租約之租
    金，應屬合理，為此依民法第227條之2第1項規定提起本訴
    等語。並聲明：⒈兩造於108年12月2日就原告等所有如附表
    一所示系爭不動產簽訂之系爭租約，被告對於原告等所有如
    附表一所示系爭不動產之系爭租約租金，自113年5月1日起
    至115年4月30日止，調整為每月757萬864元。⒉被告應將113
    年5月1日起至115年4月30日止前項系爭租約調整後每月增加
    之租金93萬1,524元，於系爭租約每月應給付期日依附表二
    所示比例及金額分別給付原告（見本院卷第362頁筆錄）。
二、被告則以：
　㈠被告自83年起即向原告等人承租渠等就系爭不動產之應有部
    分，並由被告將自有部分之商場、停車場一併出租予大葉高
    島屋百貨股份有限公司迄今，系爭建物係被告依據都市計畫
    法、獎勵投資條例、臺北市獎勵投資興建公共設施辦法及內
    政部頒「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」（下稱多
    目標使用方案），於79年3月間向臺北市政府提出「士林區
    忠誠路、士東路停車場都市計畫編號211-K01事業計畫書」
    ，申請興建系爭建物，俾供公眾停車並同時作為商場之多目
    標使用，嗣經臺北市政府同意，乃由被告等投資興建者於79
    年間與臺北市政府簽署「臺北市政府獎勵大葉開發股份有限
    公司投資興建士林211-K01停車場投資契約」（下稱系爭投
    資契約），確認投資興建系爭建物之各項權利與義務。
　㈡依多目標使用方案第9點第7類「停車場」之規定，用地類別
    為「停車場」之公共設施地可作為「商場、超級市場」等項
    目使用，然上開供商場使用之樓地板面積不得超過總樓地板
    面積之三分之一，復依臺北市政府工務局於83年6月間所核
    發之83使字第247號使用執照附表所載，系爭建物總樓地板
    面積為143,896.55平方公尺，則據此計算系爭建物可供商場
    使用之面積即不得超過47,965.52平方公尺，此為總額上限
    。惟系爭建物實際上可供商場使用之樓地面積，依建築技術
    規則建築設計施工編第四章第89條規定，將樓地板面積扣除
    法定防空避難設備面積、室內停車場空間面積、騎樓及機械
    房、變電室、直通電梯、電梯間及屋頂突出面積等類似用途
    部分後，竟遠小於83年間取得使用執照時之總額上限，而僅
    有34,603.98平方公尺。
　㈢因此被告乃向主管機關申請將前述原實設商場樓地面積（即3
    4,603.98平方公尺），較系爭投資契約及使用執照核准之樓
    地板面積（即47,965.52平方公尺）短少部分，於系爭建物5
    樓予以回補，且僅就系爭投資契約所核定之系爭建物「商業
    樓層」面積回補，及調整使用空間樓層互換，被告向原告等
    人承租之「供商場使用」面積範圍並無增減，原告將變更使
    用執照之核准解讀為增加面積，實屬誤解。至於被告向原告
    等承租之商場面積（即15,514.46平方公尺），本即與系爭
    建物之變更使用執照之核准無涉，倘以核准變更後之系爭建
    物商場面積最大值47,950.21平方公尺為計算基礎，再按原
    告等所自承之持有比例28.2288%計算，原告等所應有之商場
    面積僅約13,535.77平方公尺，而被告竟以15,514.46平方公
    尺之商場面積計付租金，亦即將本不應規劃為商場樓地板面
    積之公共電梯、梯廳等面積，均以可供商場使用之面積計付
    租金，反顯示被告受有鉅額溢付租金之損失。本件被告申請
    變更使用執照所實際使用之商場面積，並未逾越向原告等承
    租之商場面積範圍，並無任何情事變更顯失公平之情形，況
    且本件兩造所簽署之系爭租約為不動產定期租賃契約，並無
    情事變更原則請求調整租金之餘地等語，資為抗辯。並聲明
    ：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為
    假執行。　
三、本院之判斷：
　㈠原告主張兩造於108年12月2日就系爭不動產簽訂系爭租約，
    約定租期自108年5月1日至115年4月30日止，每月租金663萬
    9,340元，於每期首日給付租金，並按附表二比例給付原告
    ，租金之計算分為商業樓層及停車樓層2部分等情，為被告
    所不爭執，原告此部分此部分主張應堪信為真實。惟就原告
    主張系爭租約訂立之時，系爭建物地上第5層原供停車場使
    用，因被告向臺北市停車管理工程處申請准許調整各樓層面
    積，將系爭建物地上第5層由停車場用途變更為商場用途，
    據此請求調整租金一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。
　㈡就系爭建物地上第5層自停車場用途變更為商場用途之緣由，
    ⒈依臺北市建築管理工程處114年12月1日北市都建照字第114
    6182963函覆稱：『旨案坐落土地使用分區為停車場用地（公
    共設施用地），依建造執照申請當時「都市計畫公共設施用
    地多目標使用方案」（下稱多目標使用方案）規定總樓地板
    面積1/3得作為商場、2/3樓地板面積作為停車場使用，大葉
    公司爰與本市停車場管理工程處（下稱停管處）簽訂系爭建
    物投資契約（下稱系爭契約）；另多目標使用方案僅規定商
    場樓地板面積不得超過總樓地板面積1/3，至於如何分配，
    法無明文，由市府停管處認定，先予敘明』、「本案建築物
    領有83使字第0247號使用執照，公共設施面積均計入商場樓
    地板面積；復經大葉公司於111年申請將整棟建築物商場及
    停車場之共用部分面積合併計算，並於維持系爭契約原意下
    ，將公共設施面積總量分別依商場及停車場面積所占1/3及2
    /3比例重新調整樓層空間，將地上第5層變更為商場，因未
    變更原多目標使用方案核定內容，經本府依多目標使用方案
    審視尚符規定，相關法令檢討並經設計建築師簽證符合規定
    ，爰本府都市發展局核發112變使字第0035號使用執照」（
    見本院卷第286-287頁）；⒉另依臺北市停車管理工程處114
    年11月27日北市停企字第1143116857號函覆稱：「大葉開發
    股份有限公司於111年表示原建物公設使用面積均計入商場
    面積使用面積，爰申請變更使用執照，申請將建物公設使用
    面積以商場使用及停車場使用分別依1/3及2/3之面積比例調
    配；經本府依據都市計畫公共設施用地多目標使用方案檢視
    ，該申請內容未變更多目標使用項目及各使用項目總樓地板
    面積（1/3商場、2/3停車場），符合商場總樓地板面積未超
    過1/3之規定」（見本院卷第284頁）。⒊綜以上開臺北市建
    築管理工程處、臺北市停車管理工程處之函文內容，就系爭
    建物依原建造執照核定之總樓地板面積，其中3分之1供商場
    使用，另2/3供停車場使用，公設使用面積均計入商場使用
    面積，嗣經被告申請，將公設使用面積分別依商場使用面積
    3分之1、停車場使用面積3分之2比例調配，在商場總樓地板
    面積不變情形下，將系爭建物地上第5層之用途由停車場使
    用變更為商場使用等情。
　㈢原告調整系爭租約租金，有無理由？
　⒈按建築之總樓地板面積，係指建築物各層包括地下層、屋頂
    突出物及夾層等樓地板面積之總和。建築技術規則建築設計
    施工編第1條第7項定有明文。因總樓地板面積作為計算建物
    容積率標準之用，得扣除不計入容積總樓地板面積之設施（
    如建築技術規則建築設計施工編第162條規定），是總樓地
    板面積規定在於透過法規限制建築物可興建的總量，用以規
    範建物規模及空間規劃。至建物完成後，地政機關依建物實
    際範圍予以量測後辦理保存登記，係為確定建物所有權範圍
    ，明確劃分專有部分、共有部分、附屬建物之位置、面積。
    故建造執照之總樓地板面積與建物謄本標示部之建物面積，
    其規範意義各有不同。
　⒉關於系爭不動產租金計算方式，依系爭租約第3條約定：「租
    金分二部分計算，營業稅均不包括在內：⒈商場樓層部分：
    共分為主建物面積為3,391.03坪，共用部分面積為1,302.09
    坪，商場樓層總面積計4,693.12坪（詳如附表二：士林區21
    1-K01多目標停車場大樓莊氏家族產權面積統計表）。每月
    租金計619萬8,540元(計算式：每坪1,320.77元x4,693.12坪
    =6,198,540）。⒉停車場樓層部分（含增設車部分）：共分
    為主建物面積為6,401.86坪，共用部分面積為1,502.71坪，
    停車場樓層總面積計7,904.57坪（詳如附表二）。雙方同意
    本建築物之主建物面積比例，換算總車位數量分管比例（計
    算式：法定汽車停車位1,847位+機車停車位《1,372位》以停
    車位106位計算合計1,953位x28.23%=551位）‧‧‧甲方（即原
    告）分管之停車位551車位，以車位數量計算租金。每車位
    租金每月800元整，計44萬800元整（計算式：每位800元x55
    1位=440,800元）【見113年度士司補字第155號卷（下稱士
    司補卷）第28-29頁】。從上開契約文義觀之，系爭不動產
    租金之計算之方式，先以該樓層之用途作為區分，如為商業
    使用之樓層，再以該樓層之專有部分面積加計公共設施部分
    面積（即大公、小公），每坪1,320.77元計算。如為停車場
    使用之樓層，則以換算總車位數量後，依兩造持有主建物面
    積比例計算分管比例，以每車位800元計算。依系爭租約附
    表二「士林區211-K01多目標停車場大樓莊氏家族產權面積
    統計表」（士司補卷第38頁），就產權面積之記載為「依據
    建築物登記簿謄本之記載」。故系爭租約就商場樓層租金計
    算，係以該用途樓層之登記簿謄本所載面積為計算基礎，核
    與建造執照上記載之商場總樓地板無關。
　⒊兩造自83年起即就系爭不動產簽訂租約，依兩造於83年4月30
    日簽訂之租賃契約書（本院卷第198-206頁），其中第3條約
    定：「租金分二部分計算：營業稅不包括在內。⒈商場部分
    ：每坪租金每月1,500元整（面積之計算依據甲方分得之產
    權登記面積八五折計）。⒉停車場部分：甲方分得之分管停
    車位除保留15車位自行使用外，其餘每車位每月800元正。
    甲方保留之車位應給付乙方停車場分攤之管理費」。另依上
    開租賃契約書附件協議書，於協議書開頭即記載：「本協議
    書為建築物用途區分與建築面積之計算，雙方產權面積依地
    政機關之登記總面積，與相關協議書約定分配方法計算之」
    ，將系爭建物依其用途區分為停車場部分、商場部分。再於
    協議書中商場部分面積計算約定為：「依建築物面積加當層
    之公共設施持分面積，及其他依地政法規分得之面積」（見
    本院卷第205頁）。從兩造83年簽訂之租賃契約觀之，就系
    爭不動產租金之計算方式，係先以該層樓之用途區分，如為
    商場使用，即以該層之面積（含公共設施持分面積），以每
    坪約定單價計算，其計算方式與系爭租約相同。
　⒋按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
    果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他
    原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。該條旨在規
    範契約成立後，倘發生當事人訂約時不可預料之情事致依約
    履行顯失公平時，經由法院之裁量，以公平分配當事人間之
    風險及不可預見之損失，而為增減給付或變更原有法律效果
    。故應綜合判斷社會經濟情況、標的物使用狀況，及其他客
    觀情事，判斷是否發生非當初所得預料之遽變。查系爭建物
    地上第5層於系爭租約108年訂立當時為停車場用途，惟經被
    告於111年申請將公共設施面積總量分別依商場及停車場面
    積所占1/3及2/3比例重新調整，經臺北市政府都市發展局核
    發112變使字第0035號使用執照後，將系爭建物地上第5層用
    途變更為商場使用，而增加營業區域範圍，再從系爭租約針
    對系爭建物商場使用與停車場使用之租金計算方式有明顯差
    別，顯見被告利用租賃標的建物之經濟價值自108年簽約後
    已有顯著變更，而非訂約當時所得預料，就該層如仍以停車
    場標準計算租金，顯失公平。是原告依民法第227條之2第1
    項規定，聲請法院增加其租金，核屬有據。
　㈣原告請求增加之租金數額為何？
　⒈系爭建物地上第5層依建物登記簿謄本及測量成果圖上登記面
    積，原告依其專有部分加計公共設施持分，換算面積合計為
    2,433.66平方公尺（見士司補卷第17頁起訴狀），即736.18
    坪，以系爭租約約定每月每坪1,320.77元計算，此部分每月
    增加租金為97萬2,324元（1,320.77x736.18=972,324，元以
    下四捨五入）
　⒉系爭建物地上第5層原依被告所陳原設停車位195位（見本院
    卷第135頁民事陳報暨答辯二狀），以減少後之停車位數量1
    ,758位【法定停車位1,652（1,847-195）+106（機車車位換
    算）】，換算原告分管比例（28.23%）之車位數為496位（1
    ,758x28.23%≒496，整數以下四捨五入），再以每車位每月8
    00元計算，此部分應減少之租金數額為4萬4,000元【（551-
    496）x800=44,000】。
　⒊以上，原告得請求增加每月租金92萬8,324元（972,324-4,40
    00），於加計原約定每月租金663萬9,340元，系爭租約調整
    後之每月租金為756萬7,664元。原告請求自113年4月29日起
    訴請求後，系爭租約自113年5月1日起每月租金調整為756萬
    7,664元，為有理由，逾此範圍之請求，則不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第227條之2第1項、系爭租約之法律
    關係，請求將系爭租約每月租金調整至756萬7,664元，及自
    113年5月1日起至115年4月30日止之租賃期間內，就每月增
    加之租金92萬8,324元按系爭約租約約定依附表二所示比例
    給付原告，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理
    由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經
    本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳
    予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
    訟法第79條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　26　　日
　　　　　　　　　　　　　民事第四庭
　　　　　　　　　　　　　　　法　官　辜　漢　忠 
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不
命補正逕行駁回上訴。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　26　　日
　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林　蓓　娟
　　　　　　　　　　　　　　
附表一：系爭不動產
一、土地部分
編號 地號 1 臺北市○○區○○段○○段000號 2 臺北市○○區○○段○○段000號 
二、建物部分
編號 建號  建物謄本記載之層次 共有部分建號 1       臺北市士林區三玉段一小段 11365號 地下3層  11378、11386 2  11364號 地下2層  3  11376號 地下一層 11378、11385 4  11372號 一層 11378、11379 5  11377號 二層 11378、11380 6  11373號 三層 11378、11381 7  11374號 四層 11378、11382 8  11363號 五層至 十一層 11378、11383 9  11375號 十二層 11378、11384 
附表二：
編號 原　告 比　例 1 莊光明 6.3960% 2 莊濬儒 1.9373% 3 詹美省 1.8670% 4 莊皓捷 6.4664% 5 莊光華 5.6202% 6 莊博麟 2.7132% 7 莊光映 5.6202% 8 莊皓翔 1.3566% 9 莊皓鈞 1.3566% 10 維正建設股份有限公司 33.3333% 11 通產企業股份有限公司 16.6666% 12 殷旺股份有限公司 16.6666%