臺灣新北地方法院民事　給付違約金（2025-11-07）

裁判全文（主文及理由）

臺灣新北地方法院民事判決
114年度訴字第272號
原      告  曹修慈
            方松淇
共      同
訴訟代理人  粘舜權律師
            粘世旻律師
被      告  台信建設股份有限公司

法定代理人  陳建宏
訴訟代理人  賴伯男律師
            邱彥傑律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國114年10月13日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、被告應給付原告曹修慈新臺幣（下同）20萬7,585元，及自
    民國114年1月11日起至通知交屋之日止，按日給付1,260元
    。
二、被告應給付原告方松淇18萬3,350元，及自114年1月11日起
    至通知交屋之日止，按日給付950元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決主文第一項前段得假執行；但被告如以20萬7,585元
    為原告曹修慈預供擔保後，得免為假執行。本判決主文第一
    項後段各到期部分，得假執行；但被告如就各到期部分按日
    以1,260元為原告曹修慈預供擔保，得免為假執行。　
六、本判決主文第二項前段得假執行；但被告如以18萬3,350元
    為原告方松淇預供擔保後，得免為假執行。本判決主文第二
    項後段各到期部分，得假執行；但被告如就各到期部分按日
    以950元為原告方松淇預供擔保，得免為假執行。
　　事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者
    ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其
    訴訟以前當然停止。前開所定之承受訴訟人，於得為承受時
    ，應即為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法
    院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1
    項、第176條定有明文。經查，被告之法定代理人原為林耿
    哲，於本院審理期間變更為陳建宏，此有公司登記公示資料
    在卷可憑（見本院卷第225至229頁），並據被告具狀聲明承
    受訴訟，且由本院將民事聲明承受訴訟狀送達原告等情，有
    前開書狀及本院送達證書附卷可考（見本院卷第223至224頁
    、第243頁），核與前揭規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
    基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
    限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查
    ，原告提起本件訴訟，原聲明：㈠被告應給付原告曹修慈（
    下稱曹修慈）24萬1,250元，及自民國114年1月11日起至交
    屋之日止，按日給付曹修慈1,250元。㈡被告應給付原告方松
    淇（下稱方松淇）27萬1,165元，及自114年1月11日起至交
    屋之日止，按日給付方松淇1,405元。嗣變更聲明為：㈠被告
    應給付曹修慈20萬7,585元，及自114年1月11日起至交屋之
    日止，按日給付1,260元。㈡被告應給付方松淇18萬3,350元
    ，及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付950元（見
    本院卷第257、262頁）。核原告之請求，均係基於同一買賣
    預售屋之基礎事實，且屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，
    揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
　㈠曹修慈部分：
　⒈曹修慈與被告於108年12月21日就新北市○○區○○段000○000○00
    0○000地號土地內之「樂晴市－樂郡區」建案（下稱系爭建案
    ）第Al棟15樓房屋及坐落土地簽訂買賣契約書（下稱系爭A
    契約），房屋總價528萬元。
　⒉依系爭A契約第11條約定，被告應於112年12月31日取得使用
    執照，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算遲延利
    息予買方，然被告至113年4月23日始取得使用執照，逾期11
    3日，而曹修慈至111年8月18日止，已繳交買賣價金189萬元
    ，故被告應給付曹修慈違約金10萬6,785元（計算式：189萬
    元×5/10,000×113日＝10萬6,785元）
　⒊另依系爭A契約第16條第1項約定，被告應於領得使用執照6個
    月內即113年10月23日前通知交屋，但被告迄今仍未通知交
    屋，計算至114年1月10日止已逾80日，而曹修慈至113年5月
    16日止已繳交買賣價金252萬元，依系爭A契約第16條第1項
    第4款約定，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算
    遲延利息予買方，是被告每逾期1日應給付曹修慈1,260元（
    計算式：252萬元×5/10,000＝1,260元），至114年1月10日止
    則為10萬0,800元（計算式：80日×1,260元＝10萬0,800元）
    。
　⒋從而，被告應給付曹修慈20萬7,585元（計算式：10萬6,785
    元＋10萬0,800元＝20萬7,585元），及自114年1月11日起至交
    屋之日止，按日給付1,260元。
　㈡方松淇部分：
　⒈方松淇與被告於108年12月22日就系爭建案第B5棟2樓房屋及
    坐落土地簽訂買賣契約書（下稱系爭B契約，與系爭A契約合
    稱系爭契約），房屋總價559萬元。
　⒉依系爭B契約第11條第2項約定，被告應於112年12月31日前取
    得使用執照，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利計算
    遲延利息予買方，惟被告於113年4月23日始取得使用執照，
    逾期113日，而方松淇至111年8月24日止，已繳交買賣價金1
    90萬元，故被告應給付方松淇違約金10萬7,350元（計算式
    ：190萬元×5/10,000×113日＝10萬7,350元）。
　⒊另依系爭B契約第16條第1項約定，被告應於領得使用執照6個
    月內即113年10月23日前通知交屋，但被告迄今仍未通知交
    屋，計算至114年1月10日止已逾80日，依系爭B契約第16條
    第1項第4款約定，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單利
    計算遲延利息予買方，是被告逾期1日應給付方松淇950元（
    計算式：190萬元×5/10,000＝950元），至114年1月10日止則
    為7萬6,000元（計算式：80日×950元＝7萬6,000元）。
　⒋從而，被告應給付方松淇18萬3,350元（計算式：10萬7,350
    元＋7萬6,000元＝18萬3,350元），及自114年1月11日起至交
    屋之日止，按日給付950元。
　㈢綜上，原告依買賣契約之法律關係，提起本件訴訟，並聲明
    ：⒈被告應給付曹修慈20萬7,585元，及自114年1月11日起至
    交屋之日止，按日給付1,260元。⒉被告應給付方松淇18萬3,
    350元，及自114年1月11日起至交屋之日止，按日給付950元
    。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
　㈠系爭建案符合系爭契約第11條第1項但書約定得順延取得使用
    執照之情形，被告並未逾期取得使用執照：
　⒈依系爭契約第11條第1項約定，系爭建案建築工程應於112年1
    2月31日前完成主建物、附屬建物及必要設施，並取得使用
    執照，但若有因天災地變等不可抗力事由致無法施工；或因
    政府法令變更、天災、人禍、戰亂、罷工、陳情、抗爭、鄰
    房建損、缺工缺料或其他非可歸責於賣方之事由發生等原因
    時，得順延期間。
　⒉兩造於108年12月底簽訂系爭契約，109年起爆發嚴重特殊傳
    染性肺炎疫情，對全國營建業造成嚴重衝擊，110年5月15日
    中央流行疫情指揮中心宣布全國進入第三級警戒，明令限制
    室內5人、室外10人以上聚會，被告為遵循防疫措施，自110
    年5月15日至7月26日共暫停施工73日；又鋁門窗供應商全益
    門窗企業有限公司（下稱全益門窗公司）亦因疫情致供應鏈
    受阻，交貨期由90日延長至180日以上，致工期再度延誤約9
    0日。系爭建案於疫情期間受材料、人力及施工時程影響，
    符合契約第11條但書所定順延事由，依停工與延宕日數合計
    約163日，已超過原告所稱113日。另新北市政府工務局於11
    0年6月3日發布函令建築執照期限自動增加2年，所體現之「
    因疫情及缺工缺料而准予自動延展施工期限」精神，應具普
    遍適用性，而及於系爭建案。故被告並未違反系爭契約第11
    條第2項關於取得使用執照期限之約定。
　㈡被告已於期限內完成通知交屋義務，並無違約情形：
　⒈被告113年4月23日取得使用執照後，於同年5月10日即寄出驗
    屋通知予曹修慈、方松淇，並分別於同年6月11日、5月31日
    完成驗屋及對保，嗣被告聯繫洽商交屋事宜，卻未獲原告2
    人正面回應。準此，被告已於法定期限內完成通知義務，自
    無遲延可言，無須負擔任何遲延利息。縱認被告取得使用執
    照時程稍有遲延，原告得主張之範圍，亦僅限於「遲延取得
    使用執照」期間所生之利息，不及於逾期通知交屋違約金。
    故原告主張逾期通知交屋違約金，均屬無據。
　⒉系爭契約第16條所規範者，重點在「通知交屋」之履行，非
    「完成交屋」之事實，交屋完成須雙方配合，並非賣方可單
    方完成之行為，契約明確以「通知」作為履行標準，應以認
    定。從而，被告領得使用執照後，已分別寄發驗屋及對保通
    知，並進一步以律師函催告，足認被告盡到通知交屋義務，
    原告置之不理、拒不出面或未主動提出交屋要求，遲延原因
    顯非可歸責於被告，自不得據此主張遲延利息或違約金。
　㈢綜上，原告本件請求顯無理由，應予駁回，聲明：⒈原告之訴
    駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、原告主張就系爭建案，曹修慈與被告於108年12月21日簽立
    系爭A契約，曹修慈至111年8月18日止，已繳交買賣價金共1
    89萬元，至113年5月16日止已繳交買賣價金共252萬元；方
    松淇則與被告於108年12月22日簽立系爭B契約，至111年8月
    24日止，已繳交買賣價金190萬元；兩造約定被告應於112年
    12月31日取得使用執照，被告則於113年4月23日始取得使用
    執照等事實，業據原告提出系爭A、B契約、新北市政府建管
    系統執照基本資料查詢、匯款紀錄、台北富邦銀行匯款委託
    書（證明聯）/取款憑條、臺灣銀行匯款申請書回條聯等件
    為憑（見本院卷第19至75頁），且為兩造所不爭執，自堪信
    為真實。
四、本院得心證之理由：
　　原告主張因被告於取得使用執照及通知交屋部分有逾期情事
    為由，請求被告給付違約金，被告則以前詞置辯，故本件爭
    點為：㈠被告是否逾期取得使用執照？被告有無得順延期間
    之情事㈡被告是否有逾期通知交屋？㈢原告分別請求被告給付
    如聲明所示之違約金，有無理由？茲論述如下：
　㈠被告逾期取得使用執照，且無得順延期間之情事：
　⒈按「一、本預售屋之建築工程應於民國108年12月1日之前開
    工，民國112年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用
    執照所定必要設施，並取得使用執照；…。但有下列情形之
    一者，得順延其期間：(一)因天災地變等不可抗力之事由，
    致賣方不能施工者，其停工期間。(二)因政府法令變更(含
    行政解釋)、天災、人禍、戰亂、罷工、陳情、抗爭、鄰房
    建損、缺工缺料或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影
    響期間。(三)買方要求變更設計或增加室內裝修工程，致影
    響工程進度時，其影響期間。」，系爭契約第11條第1項定
    有明文（見本院卷第29、60頁）。又當事人主張有利於己之
    事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段
    定有明文。兩造既然對於被告應於112年12月31日取得使用
    執照，被告實際上於113年4月23日始取得使用執照等事實不
    爭執，則被告辯稱系爭建案取得使用執照有得順延期間之事
    由，自應由被告負舉證責任。
　⒉經查，被告辯稱系爭建案因新冠肺炎疫情全國進入第三級警
    戒，因而停工73日，固據其提出維基百科查詢列印資料及因
    應COVID-19第三級疫情警戒相關措施及裁罰規定表等件在卷
    佐證（見本院卷第101至106頁）。然依上開第三級警戒之相
    關措施規定，係「停止室內5人以上室外10人以上之聚會」
    ，而所謂聚會，係指「在家聚會」與「社交聚會」，並不包
    括建案施工，故系爭建案是否得順延工期及其所得順延之日
    數，自應以系爭建案是否因工程人員確診、隔離等因素而被
    要求強制停工等事實進行判斷。
　⒊證人黃保源固於審理時證稱：我是系爭建案的工地主任，負
    責進度的執行、人員安排、物料的清點調貨；自109年國內
    出現首例新冠肺炎確診個案，現場工班的人力調度有相對影
    響，有些工班或師傅受到感染就會派工不正常，像是突然家
    裡有人需要照顧就會臨時請假，就會造成預定進度無法順利
    完成，有些工班可能從外縣市過來，就會延遲、影響後面的
    進度；110年5月或6月時我們已經在做內部工程，像是室內
    隔間，我們本來預計三、五天做完，但是因為疫情所以人數
    不夠，所以進度延遲等語（見本院卷第236至237頁）；然依
    原告提出之系爭建案施工照片，可知系爭建案於110年5月至
    7月間，尚在進行B4至B1樓樓板灌漿及1樓樑版鋼筋綑綁（見
    本院卷第247至251頁），與證人黃保源證稱已經在做室內隔
    間等內部工程，有明顯矛盾與不同；且證人黃保源上開證稱
    系爭建案「進度延遲」，也未有施工日報表等客觀資料佐證
    ，亦與被告辯稱110年5月15日至7月26日因第三級疫情警戒
    而「全面停工73日」等語（見本院卷第91頁）有顯著差異。
    是以，證人黃保源之證詞顯有矛盾齟齬之處，不足以證明系
    爭工程遭到疫情影響延遲或全面停工之情形，且被告又未提
    出有工程人員確診、隔離或被要求強制停工等其他客觀證據
    ，難認已盡舉證責任，本院無從認定被告有因疫情而影響工
    程進度。
　⒋被告另辯稱全益門窗公司亦因疫情致供應鏈受阻，交貨期由9
    0日延長至180日以上，致工期再度延誤約90日等語，固據其
    提出全益門窗公司111年3月30日連絡函在卷為憑，然該函文
    之通知對象係「達偉營造股份有限公司」；主旨記載：「有
    關台信-明德段347地號『中華鋁窗』鋁門窗生產文時效交期事
    宜」；說明則記載：「感謝貴公司的長久支持．與我方合作
    多案，但因新冠疫情及相關供應鏈缺工缺料影響，且去年台
    灣建案暴增，尋致目前鋁窗生產時程大幅延後。」、「中華
    鋁窗製成由原本90天交期已拉長為180天以上才能開始交貨
    送達工地（如附件一），請貴公司注意下單時程並請提前檢
    討相關介面，我方在後續進場也會盡快配合工地進度趕工，
    在此對於造成工地不便還請多多見諒！！」（見本院卷第10
    7頁）。依上開連絡函，其主旨所載明德段347地號與系爭建
    案地號有重疊之處，故該連絡函通知對象應係被告之營造廠
    商，而依該連絡函之意旨，係督促被告之營造廠商提前規劃
    下單期日，避免因出貨不及而影響工程進度。被告雖辯稱因
    疫情致供應鏈受阻，鋁門窗交貨期延長至180日以上，致工
    期再度延誤約90日等語，然被告並未提出其或營造廠商與全
    益門窗公司預先訂貨，卻發生交貨遲延的相關事證供本院審
    酌；且全益門窗公司訂貨後之交期雖延長至180天以上，但
    該連絡函係於111年3月30日發出，距離兩造約定應完工取得
    使用執照之112年12月31日尚有1年9個月（約630天）時間，
    被告及其營造廠商應有充足時間規劃鋁門窗下單及進貨時間
    。故僅憑上開連絡函，尚不足以證明全益門窗公司因疫情致
    供貨時間延長，再導致被告工期延誤90日，是被告以此為由
    ，辯稱系爭建案有系爭契約第11條第1項但書約定得順延期
    間之事由，亦不足採。
　⒌被告復辯稱依新北市政府工務局110年6月3日新北工施字第11
    01069840號令意旨，係主管機關針對嚴重特殊傳染性肺炎疫
    情期間，建築營建業普遍面臨「缺工」、「缺料」等非可歸
    責於業者之客觀困境，所採取之行政寬限延長建築期限2年
    措施，系爭建案亦應依該規定意旨比附適用云云，然上開函
    令僅記載：「有關自109年4月16日起至110年12月31日止領
    得本市建造執照或雜項執照之建築案，且至110年12月31日
    止仍為有效者，准其自動增加建築期限二年，無須另行申請
    ；經增加後之建築期限仍受新北市建築管理規則最長十年之
    限制。」等文字（見本院卷第289頁），並無說明建造執照
    自動增加建築期限2年之原因為何，且系爭建案係於108年間
    即取得建造執照（見本院卷第45頁），並非系爭函令所規範
    之時間範圍內取得之建造執照，是本院無從認定系爭建案有
    系爭函令之適用，更遑論系爭函令可以證明系爭建案有系爭
    契約第11條第1項但書約定得順延期間之事由。
　⒍綜上各情，可知被告應於112年12月31日取得使用執照，卻於
    113年4月23日始取得使用執照，總計逾期113日，且被告並
    無得依系爭契約第11條第1項但書約定順延期間之情事，均
    堪以認定。
　㈡被告迄今尚未通知交屋，有逾期通知交屋之情形：
　⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字
    致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重
    要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本
    於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究