臺灣新北地方法院民事　給付違約金（2026-04-27）

裁判全文（主文及理由）

臺灣新北地方法院民事判決
114年度重訴字第56號
原      告  林昆達  
訴訟代理人  邱翊庭律師
被      告  黃林雪娥
訴訟代理人  黃上上律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國115年3月16日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
一、被告應給付原告新臺幣880萬元，及自民國114年3月20日起
    至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔99％，餘由原告負擔。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本判決第1項於原告以新臺幣294萬元為被告供擔保後，得假
    執行。但被告如以新臺幣880萬元為原告預供擔保，得免為
    假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。  
　　事實及理由
一、原告主張：
　　原告於民國113年9月13日與被告簽立不動產買賣契約書（下
    稱系爭契約），向被告購買門牌號碼新北市○○區○○○路0段00
    號房屋及其坐落基地（下合稱系爭不動產），買賣總價金為
    新臺幣（下同）2,040萬元，原告迄今已給付440萬元。系爭
    契約第14條約定「清空交屋，營業登記於交屋日前要遷出，
    租客搬出本房屋」，第2條、第7條第4項並約定點交期限不
    得逾113年12月18日，被告應於點交前將營業登記遷出。詎
    被告未能於113年12月18日前清空交付系爭不動產，原向被
    告承租系爭不動產之達騰科技股份有限公司（下稱達騰公司
    ）之營業登記亦未自系爭不動產遷出。原告遂於113年12月3
    0日以存證信函催告被告，若未於114年1月9日前完成點交，
    即解除系爭契約。達騰公司遲至114年1月16日始將營業登記
    遷出，系爭契約已經原告合法解除。爰依系爭契約第9條第6
    項、第10條第3項之約定，請求被告返還已給付之買賣價金4
    40萬元、自113年12月19日起至114年1月9日止按日以買賣價
    金萬分之二計算之逾期違約金8萬9,760元，及懲罰性違約金
    440萬元等語，並聲明：（一）被告應給付原告888萬9,760
    元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％
    計算之利息；（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
　　依系爭契約第5條第2項約定，原告應於產權過戶完成後5個
    工作天內給付第4期款1,632萬元，被告已於113年11月22日
    將系爭不動產移轉登記予原告指定之正同營造有限公司，原
    告應於113年11月28日前給付尾款，惟原告僅給付32萬元，
    餘額1,600萬元迄今未付。又系爭契約第9條第6項明定「雙
    方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗
    銷等作業無誤後辦理點交，同時甲方應履行全部價金之給付
    」，原告既未辦妥銀行轉貸清償及他項權利塗銷，被告自得
    行使同時履行抗辯，其遲延責任應予免除，原告主張解除契
    約及請求違約金，即非適法。況達騰公司已於113年12月31
    日至114年1月1日間搬離，被告隨即清空並通知原告驗屋，
    原告置之不理，被告並於114年1月13日以存證信函催告原告
    付清尾款及辦理點交，達騰公司亦於114年1月16日完成營業
    登記遷出。另原告於最後點交期限次日起算逾15日之末日前
    即發函催告並解約，其催告及解約於期前所為，並不生效。
    原告實係因與房仲間糾紛而欲使本件交易破局，其請求顯屬
    權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執
    行之聲請均駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告
    免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見卷二第30至31頁，並依判決論述方式
    略為文字修正）：
（一）兩造簽立系爭契約，約定被告將原出租與達騰公司之系爭
      不動產出賣與原告，買賣總價金為2,040萬元，並約定被
      告應於點交前將原設公司登記遷離或註銷，點交期限不得
      逾113年12月18日。
（二）被告於113年11月22日將系爭不動產移轉登記予原告指定
      之正同營造有限公司，原告依系爭契約應於產權過戶完成
      後5個工作天內即113年11月28日支付第4期款1,632萬元予
      被告，惟就1,632萬元部分，原告迄今僅給付32萬元。原
      告迄今依系爭契約給付之總價共計為440萬元。
（三）被告未能於113年12月18日前清空交付系爭不動產，亦未完
      成達騰公司營業登記遷出作業，經原告於113年12月30日以
      存證信函通知被告將於114年1月2日逾點交期限15日，若未
      能於7日後之114年1月9日前完成點交，即於114年1月10日
      解除系爭契約（下稱系爭解約存證信函）。系爭解約存證
      信函為被告所收受。
（四）被告於114年1月13日以存證信函催告原告履行付清尾款及
      點交等事宜。嗣被告亦通知原告達騰公司已於114年1月16
      日已完成營業登記遷出。
四、得心證之理由：
（一）原告就第4期尾款之給付義務與被告點交系爭不動產之義
      務為對待給付義務關係，被告有同時履行抗辯權可資行使
      ：
　　1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
      拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限
      ，民法第264條第1項定有明文。次按解釋契約，固須探求
      當事人之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約業已表示
      當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更
      為曲解（最高法院80年度台上字第388號判決意旨參照）
      。
　　2.查兩造於系爭契約第5條約定系爭契約之買賣價金分4期付
      款，第4期尾款之給付時間經手寫註記預定為113年11月28
      日，並約定本件最後點交期限為113年12月18日；第9條第
      6項約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，
      並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交
      ，同時甲方（按：即原告）應履行全部價金之給付（包括
      貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方【按：即被
      告】指定之帳戶）。如屆最後點交期限甲方仍不能點交時
      ，甲方應自最後點交期限之次日起算，每逾一日按乙方因
      點交所可得價金萬分之二計付違約金賠償乙方。如屆最後
      點交期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後點交期限之次
      日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償
      甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告
      仍不履行時，甲方有權解除本約」，有系爭契約附卷可憑
      （見卷一第21、23至24頁）。又原告依系爭契約應於113
      年11月28日支付第4期款1,632萬元予被告，惟原告就此部
      分迄今僅給付32萬元，及兩造約定點交期限包含將系爭不
      動產移轉占有及確認達騰公司之營業登記已遷出系爭不動
      產，然被告未能於113年12月18日前清空交付系爭不動產
      ，並於114年1月16日方通知原告達騰公司已完成營業登記
      遷出等情，為兩造所不爭執（見卷二第30頁）。
　　3.依兩造系爭契約之約定，原告買賣價金尾款之付款期限雖
      在系爭不動產之最後點交期限前，然113年12月18日僅為
      系爭不動產之「最後」點交期限，非謂需於該時始得點交
      系爭不動產。而系爭契約第9條第6項已明白約定，系爭不
      動產於所有權移轉及他項權利登記或塗銷完畢並辦理點交
      之「同時」，原告應履行全部價金之給付，自系爭契約之
      文字觀之，應認原告給付價金之義務及被告點交系爭不動
      產之義務係經兩造約定為同時之對待給付，而未有先後給
      付之關係，合先敘明。
　　4.原告固辯稱其未於113年11月28日前給付尾款係因代書及
      銀行核撥專員表示系爭不動產點交前不能支付尾款，原告
      於被告點交系爭不動產後，始有給付價金之義務，故被告
      並無同時履行抗辯權可資行使。然查，證人蔡順隆於本院
      證稱：我是協助原告處理系爭不動產買賣的地政士，我有
      協助處理系爭契約的簽定及見證簽署過程，原告簽立系爭
      契約後找銀行處理款項，銀行的部分是由劉立宸專員負責
      ，關於原告貸款的作業流程，我如果有想知道進度的時候
      就會問劉立宸。系爭契約規定尾款的撥款時間是過戶後而
      不是點交後，是因為在不動產買賣，買方有貸款的話，貸
      款的錢會先幫賣方代償房貸餘額，剩餘的款項才會匯入銀
      行履約保證專戶圈存，等到交屋後履約保證專戶裡的錢才
      會全部匯入賣方指定帳戶。就系爭契約部分，我有跟劉立
      宸通過電話，當時是系爭不動產過戶後，買方要到現場去
      看是否淨空，要確認淨空後才會撥款，當時要撥款前，我
      印象中系爭不動產原本的租客還沒搬走，買方會擔心是否
      有違約金的問題，我就跟買方說這是賣方沒有淨空，造成
      無法撥款，應該不會有違約金的問題，但我指的撥款是指
      將履約保證專戶的錢撥入賣方指定帳戶等語（見卷二第56
      至60頁）。又兩造於系爭契約係約定原告應將各期買賣價
      金存入中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶
      ，經系爭契約第4條約定明確，該專戶即為蔡順隆所述之
      履約保證專戶，而蔡順隆所指待點交後再撥款之款項為自
      該履約保證專戶撥入被告指定帳戶部分，非謂原告於點交
      前可拒絕將款項撥入履約保證專戶。而證人劉立宸於本院
      審理時證稱：原告向我們貸款的款項在113年10月25日就
      已經核貸完畢，要在114年1月18日以前動撥，在113年11
      月28日前後，原告的貸款均屬於隨時可以撥款的狀態。我
      們銀行內部沒有規定點交房屋前不能核撥款項，我們都是
      照著客戶的通知撥款，我們不會知道客戶是否有點交等語
      （見卷二第66至68頁），亦顯示銀行並未限制撥款之時間
      ，或限制於系爭不動產點交前不得將貸款款項撥入履約保
      證專戶。又蔡順隆及劉立宸均於本院證稱其等不具法律專
      業，工作內容並不包含協助客戶確認是否會違約等語（見
      卷二第58、66頁），亦與其等之職務均非法律工作一情相
      符，則難認蔡順隆或劉立宸有指示原告於系爭不動產點交
      前不得將尾款依系爭契約匯入履約保證專戶之情事。是原
      告辯稱其於系爭不動產點交前不能給付系爭契約之第4期
      款項等情，難認可採。
　　5.綜上，原告之給付買賣價金義務與被告點交系爭不動產之
      義務係為同時給付義務，且原告亦無客觀上不能依約履行
      之情事，被告當可以原告尚未給付第4期款項之買賣價金
      ，而就自己點交系爭不動產之義務為同時履行抗辯。
（二）系爭契約於114年1月10日經合法解除：
　　1.按契約之解除，除基於法律之規定（法定解除權）外，倘
      契約當事人於契約成立之同時，在契約內約定解除契約之
      權利（約定解除權）者，當事人之一方於該約定之解除權
      情事發生時，即得依契約之約定行使解除權，不受法律規
      定之限制（最高法院110年度台上字第2810號判決意旨參
      照）。又契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其
      履行時，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附
      有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限
      履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解
      除契約之意思表示（最高法院87年度台上字第564號裁定
      要旨參照）。
　　2.查系爭契約已明定系爭不動產之最後點交期限為113年12
      月18日，而於該時系爭不動產未完成點交，已如上述，原
      告於最後點交期限後15日即114年1月2日，即取得系爭契
      約第9條第6項之約定解除權。原告於113年12月30日再以
      系爭解約存證信函，依系爭契約第10條第1項定7日期間催
      告被告履行點交系爭不動產之義務，並為被告於114年1月
      9日前仍未點交系爭不動產即解除契約之附停止條件之解
      除契約意思表示，當為合法行使系爭契約之約定解除權。
      而系爭解約存證信函經被告於113年12月31日收受，有系
      爭解約存證信函在卷可參（見卷一第79頁），堪認該附停
      止條件解除契約之意思表示已到達被告而生效。因此，於
      114年1月9日被告仍未能履行點交系爭不動產之義務，原
      告以系爭解約存證信函發出解除契約之停止條件成就，系
      爭契約即於114年1月10日合法解除。
　　3.被告固辯稱原告於最後點交期限之次日起算逾15日之114
      年1月2日尚未屆至前，即於113年12月30日發出系爭解約
      存證信函為解約之意思表示，是期前所為之催告，不生催
      告之效力，原告之催告及解約均非適法等語。然查，被告
      所援引之實務見解均係在闡釋，債務人於履行期屆至前無
      給付義務，故於債務人給付陷於遲延以前，債權人所為請
      求給付之催告不生催告之效力，必於債務人先已遲延給付
      ，債權人再定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不
      履行時，債權人始得解除契約。該等實務見解所處理者為
      未定履行期間之給付義務，故須於債權人依民法第229條
      為催告後，債務人方於受催告時起負遲延責任，債權人也
      才取得後續依給付遲延相關規定取得法定契約解除權。然
      本件兩造就被告之點交義務係為有確定期限之債務，被告
      自期限屆滿時起即負遲延責任，並不待原告先行催告，原
      告即依系爭契約取得約定解除權，被告所指之相關實務見
      解於本件自不得比附援引。是被告上開所辯，原告期前為
      催告及解約之意思表示不合法等情，自屬無據。
　　4.被告另辯稱原告就系爭契約約定之第4期款項給付遲延至
      今，被告於114年1月13日寄出存證信函及以114年4月1日
      民事答辯狀為同時履行抗辯，得溯及免除被告之遲延責任
      ，原告未合法解除契約等語。然，按債務人享有同時履行
      抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之
      問題，必須行使以後始能免責（最高法院88年度台上字第
      2792號判決意旨參照）。又解除權之行使，有溯及消滅契
      約之效力，即其契約視為自始未成立。故應負遲延給付責
      任之一方，如未於契約解除以前行使同時履行抗辯權時，
      則契約已因解除而消滅，殊無許其在契約消滅後，再行主
      張此抗辯權，以阻卻他方行使契約解除權之餘地（最高法
      院78年度台上字第74號判決意旨參照）。查，系爭契約於
      114年1月10日業經合法解除，已如上述，被告於系爭契約
      解除後，方於114年1月13日、同年4月1日分別以存證信函
      及民事答辯狀行使同時履行抗辯權，自不生阻卻原告解除
      系爭契約之效力。是被告辯稱係原告先違反主給付義務，
      系爭契約未經合法解除等情，同不足採，併此敘明。
（三）原告行使契約解除權及提起本件訴訟難認違反誠信原則而
      屬權利濫用：
　　　被告辯稱原告係因其與房仲間之糾紛而欲使本件交易破局
      ，其主張解除系爭契約及為本件請求實屬權利濫用等語。
      然查，系爭契約既有約定解除權，兩造任一方依契約約定
      取得解除權時，當可自由決定是否行使。原告因被告未能
      依期限履行點交義務而行使約定解除權，乃原告權利之合
      法行使。被告並未舉證原告行使該權利及提起本件訴訟係
      主觀上以損害他人為主要目的，難謂原告此等權利之行使
      有何違反誠信原則或權利濫用而有顯失公平可言。被告就
      此之抗辯難認可採。
（四）原告得請求被告給付880萬元：
　　1.系爭契約第9條第6項約定，如屆最後點交期限被告仍不能
      點交時，被告應自最後點交期限之次日起算，每逾一日按
      買賣總價金萬分之2計付違約金賠償原告；系爭契約第10
      條第3項約定，被告若有違約情事致本約解除時，應返還
      被告已支配之價金，並同意按原告已支付價金總額及開立
      本票或支票面額，作為懲罰性違約金另行給付原告，有系
      爭契約在卷可參（見卷一第23至24頁），且上開違約金之
      性質均為懲罰性違約金，為兩造所不爭執（見卷二第69頁
      ）。
　　2.就系爭契約第9條第6項約定違約金之部分：
　　⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
      拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債
      務人享有同時履行抗辯權者，於未行使其抗辯權前，固可
      發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲
      延責任即溯及免除（最高法院110年度台上字第2411號判
      決意旨參照）。
　　⑵被告就原告請求點交系爭不動產部分，已為原告應給付買
      賣價金第4期款項為同時履行抗辯，惟因被告係於原告系
      爭契約經合法解除後方行使同時履行抗辯，不得阻卻系爭
      契約之解除，已如上述。然系爭契約解除後，原告復依系
      爭契約主張被告之遲延責任，該等遲延責任於被告行使同
      時履行抗辯權後仍得溯及免除。從而，被告既已合法提出
      同時履行抗辯，其就點交系爭不動產之遲延給付責任已溯
      及免除，此免除