臺灣新北地方法院民事　返還價金（2025-12-22）

裁判全文（主文及理由）

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第115號
原      告  吳孟哲  
即反訴被告            樓
原      告  陳映儒  
即反訴被告
共      同
訴訟代理人  柏仙妮律師
被      告  陳彥伶  
即反訴原告
訴訟代理人  張繼文律師
上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國114年11月17日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
壹、本訴部分：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：　　
一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹仟柒佰肆拾柒萬元存入玉
    山商業銀行敦南分行履約保證專戶名稱：安信建築經理股份
    有限公司、帳號：00000000000000號之履約保證專戶，及應
　　給付反訴原告自民國111年8月7日起，至將上開款項存入上
    開履約保證專戶之日止，每日新臺幣貳仟元之違約金。
二、反訴原告其餘反訴駁回。
三、反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十九，餘由反訴原告
    負擔。
四、本判決反訴部分第一項於反訴原告以新臺幣伍佰捌拾貳萬元
    供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹仟柒佰肆拾
    柒萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
五、反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
　㈠原告2人經訴外人信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司
    ）介紹，於民國111年6月15日與被告簽訂不動產買賣契約書
    （原證1；下稱系爭買賣契約），向被告購買附表所示之不
    動產（下合稱系爭不動產。附表所示建物，下稱系爭房屋）
    ，約定買賣價金為新臺幣（下同）2,200萬元，原告2人於簽
    約時已付簽約款10萬元（各5萬元），又分別於111年6月24
    日各將220萬元存入玉山銀行敦南分行、戶名：安信建築經
    理股份有限公司、帳號：00000000000000之履約保證專戶（
    下稱系爭履保專戶），故原告2人共已支付450萬元，系爭不
    動產所有權已於111年7月15日移轉登記與原告2人，然所有
    權狀正本因系爭房屋瑕疵紛爭，尚保管於信義房屋公司處。
　㈡查被告出具系爭房屋相關文件及物件說明書，均表示無其他
    足以影響交易意願之重大事項，但原告2人於111年6月12日
    看屋時，考量因客廳廚房之採光較差，當時就有向信義房屋
    公司表示此問題，信義房屋公司表示被告告知室内的牆壁均
    為隔間牆，提議可將廚房隔間牆面打掉，改成開放式廚房，
    原告當下均認為該廚房隔間牆面均可打掉，始決議購買系爭
    房屋，原定111年7月28日交屋，然原告於111年7月16日請室
    内設計師至系爭房屋丈量及驗屋時，設計師竟從廚房天花板
    維修口發現廚房門側牆面内如原證5竣工圖標示黃色區塊處
    為藏有2至3支管線（不知該管線之用途為何）之管道間（下
    稱系爭管道間），顯然與竣工圖上原顯示廚房門側牆面並無
    管線通道不符，致原告無法依照原本之設計將牆面打掉後改
    成開放式廚房，因有系爭房屋現況即系爭管道間與原始竣工
    圖不符之瑕疵（下稱A瑕疵），顯無法向新北市政府申請裝
    修許可，嚴重影響原告之購買意願及日後使用意願。另於系
    爭房屋客廳外雨遮部分排水溝槽遭填堵致無法排水（下稱B
    瑕疵），而此空間為擺放冷氣壓縮機之處，若下雨會造成嚴
    重積水，致壓縮機損壞甚至長期此處積水會導致屋内牆面損
    壞滲水以及樓下漏水等疑慮。然被告卻從未告知原告上情，
    於系爭買賣契約上亦未註明，致原告花費2,200萬元之高價
    買受系爭不動產，卻不能為通常及預定之設計使用。
　㈢就訴之聲明第1、2項部分：
　1.原告先位主張：依民法第359條以起訴狀繕本送達被告為解
    除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定請
    求被告分別返還原告2人已支付之價金各225萬元，及依系爭
    買賣契約第10條第1項第2款請求給付原告2人每人違約金150
    萬元（225萬元＋150萬元＝375萬元）：
　⑴原告於111年7月17日發現系爭房屋A瑕疵及B瑕疵（下合稱系
    爭瑕疵）後，隨即向信義房屋公司表示系爭瑕疵，信義房屋
    公司表示已轉達被告並請被告修補系爭瑕疵，被告因需修補
    瑕疵之時間，故雙方同意將交屋時間由原本之111年7月28日
    展延至111年8月6日，信義房屋公司於111年8月2日轉達被告
    表示同意解除系爭買賣契約，原告2人於111年8月3日亦回復
    同意解除契約，並約定於該週週末簽署解除買賣契約書，然
    於翌日即111年8月4日，信義房屋公司告知原告，被告請建
    築師評估後，認為其可於一個半月内變更使用執照之竣工圖
    ，然卻要求原告先交屋才要進行，原告認有瑕疵自不同意先
    行交屋，至約定之111年8月6日交屋日，被告並未修補系爭
    瑕疵，原告即收到被告所寄發之存證信函，顯然被告完全無
    意願修補系爭瑕疵，原告遂於111年8月8日寄發存證信函予
    被告，並表示因被告經催告後仍未於約定期日修補瑕疵，故
    為解除契約之意思表示（原證8），被告又於111年8月27日
    寄發存證信函予原告表示不願意解約（原證9），然該存證
    信函均未表示其應於何時修補系爭瑕疵，原告不得已，向鈞
    院聲請調解，兩造於111年11月24日至鈞院三重簡易庭調解
    ，被告一進門就表示不願意解約，亦未提出任何修補系爭瑕
    疵之方案，因此兩造調解不成立，原告不得已，又於111年1
    2月8日寄發存證信函向被告表示解除契約（原證10）。
　⑵系爭買賣契約第9條第8項第1款約定：「房地點交前，如發現
    買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第十七條已有特別約定者
    外，買賣雙方依下列約定處理：㈠買方得催告賣方補正，如
    賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使
    減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正
    金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求減少契約。」。
    而依一般社會觀念，購屋者購買房屋時，無不期望所購買之
    房屋能提供適宜居住使用之環境，因此，交易之房屋是否有
    可符合原預計之設計重新裝潢情形，係購屋者決定購買與否
    及交易價格之重要考量事項，除非交易當事人另有約定，否
    則房屋存有無法依預定計晝裝潢之情形，自屬減少房屋效用
    之物之瑕疵，亦不因中古屋或新成屋而有不同。系爭房屋目
    前因有系爭瑕疵，其瑕疵程度，依通常交易觀念，欠缺供人
    舒適居住之效用、品質及應具備之交換價值、原告2人預定
    之使用效用，屬有重大瑕疵存在。準此，原告爰先位主張依
    民法第359條之規定以起訴狀繕本送達被告為解除系爭買賣
    契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定，訴請被告返
    還已支付之買賣價金450萬元（即給付原告每人225萬元）。
    　
　⑶系爭買賣契約第10條第1項第2款約定：「第十條、違約處罰
    ：賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈡經買方書面
    通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除契約本買賣契
    約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠
    償。」、第3款：「解除契約違約金之上限…買賣方因違約
    情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金以
    成交總價百分之十五為上限」。查系爭房屋具有系爭瑕疵，
    被告受催告後仍堅持不修補，系爭買賣契約既經原告2人解
    除，依系爭買賣契約約定，被告應將已付款項加倍返還予原
    告2人作為違約賠償，原告2人已分別給付225萬元，然既違
    約金有15%之上限規定，原告2人僅分別請求150萬元之違約
    金。　
　2.原告備位主張：倘認系爭瑕疵不足以達到解除契約之程度，
    原告備位爰依民法第359條、第179條、第182條第2項規定，
    請求減少價金200萬元，故備位請求被告返還原告2人各100
    萬元。　　
　㈣就訴之聲明第3、4項部分：
　　無論係先位解除契約或備位請求減少價金，原告均得依系爭
    買賣契約第10條第1項、民法第231條第1項向被告請求給付
    按日計算之遲延賠償：　
　1.系爭買賣契約第10條第1項第1款約定：「第十條、違約處罰
    ：賣方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，
    賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方
    （自逾期日起至完成給付日止）。」。
　2.查原告於111年7月17日將系爭瑕疵透過仲介通知被告，原告
    考量被告可能需要一周時間處理系爭瑕疵，遂約定延至111
    年8月6日再行交屋，然被告仍未於交屋日前將系爭瑕疵修補
    ，故被告自111年8月7日起已陷於給付遲延，應按原告已給
    付價款450萬元之千分之一計算每日應給付4,500元違約金予
    原告（原告每人為2,250元），自111年8月7日起至本件起訴
    日即111年12月13日止為128日，被告應分別給付原告2人各2
    88,000元之遲延損害（計算式：2,250元×128＝288,000元）
    ，及自111年12月13日起至被告返還聲明第1、2項之價金各2
    25萬與原告2人之日止，按日分別給付2,250元違約金與原告
    2人。
　㈤訴之聲明：（見本院卷二第167頁）　　
　1.被告應給付原告吳孟哲375萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
    起至清償日止，按年息5%計算之利息。
　2.被告應給付原告陳映儒375萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
    起至清償日止，按年息5%計算之利息。　
　3.被告應給付原告吳孟哲288,000元，及自111年12月13日起至
　　被告返還第1項之價金225萬元之日止，按日給付原告2,250
　　元之遲延損害。
　4.被告應給付原告陳映儒288,000元，及自111年12月13日起至
　　被告返還第2項之價金225萬元之日止，按日給付原告2,250
　　元之遲延損害。　
二、被告則抗辯：
　㈠被告委託信義房屋公司銷售系爭不動產時，即以系爭房屋現
    況委託銷售，並未曾向任何人保證系爭房屋可以做任何格局
    變動。依系爭買賣契約第9條第4項約定，被告僅需將系爭房
    屋騰空辦理點交，並無約定或保證可以任意拆除系爭房屋之
    隔間牆。是以，原告主張其因信義房屋公司之表示，才認為
    廚房隔間牆可以打掉，始決議購買系爭房屋等事實，被告否
    認，且其內心購屋之動機，並非被告所知悉，亦非兩造系爭
    買賣契約之內容。
　㈡原告主張系爭房屋有A瑕疵一節。惟原告所提竣工圖，系爭房
    屋中央接外區為廚房，與現況相符。再查，竣工圖並無標示
    管線位置。況廚房區域牆面設置給水及污、廢水管線為廚房
    使用所必須，由原告所提原證4下方照片亦可見，現況廚房
    上方天花板留有檢查孔，被告提供系爭房屋與信義房屋公司
    銷售期間，亦未曾以任何方式阻撓原告查看廚房及管線，是
    以原告主張之廚房牆壁及管線均為合法建築，並無瑕疵可言
    。原告主張系爭房屋無法申請室內裝修許可，被告否認，且
    非兩造間系爭買賣契約合意內容，原告取得系爭房屋後，縱
    使要進行室內裝修行為，亦應符合法律之規定方得為之，豈
    能主張為物之瑕疵？
　㈢原告主張系爭房屋有B瑕疵一節，被告否認。且該雨遮為合法
    建物，被告購得系爭房屋以來未曾為變更，亦未曾發現該雨
    遮有何致系爭房屋無法使用或毀損機器之情事。
　㈣原告稱被告同意解除系爭買賣契約一節，被告否認。原告於1
    11年8月8日、111年8月27日、111年12月8日以存證信函通知
    被告解除系爭買賣契約，因原告主張各節非事實，原告無法
    定或約定解除權，是以前揭通知均不生解除系爭買賣契約之
    效力。
　㈤兩造就系爭不動產締結系爭買賣契約，依一般社會通念，住
    宅成屋買賣契約係以交易可供住宅之房屋為契約目的，原告
    僅給付部分價金，於取得系爭房屋所有權登記後，即拒不履
    行系爭買賣契約第4條第3項第4款應於111年7月27日給付交
    屋款1760萬元之義務，並開始自我定調系爭房屋現況達到解
    約程度之瑕疵，其對住宅之認知顯異於常人。退萬步言，系
    爭房屋縱有瑕疵（此為假設語氣），系爭買賣契約第9條第8
    項已有約定處理方式，無論如何原告都不得違反價金給付義
    務。
　㈥原告主張被告違反瑕疵修補義務一節，被告否認，縱有此爭
    端，亦當依系爭買賣契約第9條第8項約定之方式處理，就此
    特定違約爭議既有特別約定，則當無系爭買賣契約第10條第
    1、2項違約處罰約定之適用。故原告依系爭買賣契約第10條
    第1、2項請求違約金，均無理由。再以，原告自承111年8月
    8日已解除系爭買賣契約，又於本件起訴狀主張以起訴狀繕
    本送達為解約意思表示，則解約後，雙方不再負契約給付義
    務，自然不再發生遲延責任。退萬步言，縱使原告以系爭房
    屋有系爭瑕疵為由，即有解除系爭買賣契約之權利，則依民
    法第252條違約金酌減之規定，原告應說明及就其因解約所
    受之損失，證明其共可向被告請求之300萬元違約金為相當
    。
　㈦答辯聲明：
　1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
　2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。　
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
　㈠兩造於111年6月15日就反訴原告所有系爭不動產締結系爭買
    賣契約。依系爭買賣契約第4條第4期款約定：反訴被告應於
    交屋日（原約定111年7月28日）前一工作日內將交屋款即17
    60萬元匯入系爭履保專戶。反訴原告並依約交付所有文件，
    於繳清所有稅捐後，將系爭不動產所有權均已過戶於反訴被
    告名下。
　㈡然屆給付交屋款期限時，反訴被告藉口系爭房屋有瑕疵，主
    張解約為由，拒不履行給付交屋款，並拒絕配合交屋。而後
    經仲介協調，反訴原告不得已，方同意反訴被告延後交屋日
    至111年8月6日為最後交屋日（反證1）。然屆延後之交屋日
    時，反訴被告仍拒不履行給付交屋款及配合交屋之義務，至
    此反訴原告主張同時履行抗辯，暫緩其餘交易流程。而後應
    反訴被告之要求，至鈞院參與調解。然雙方就基礎事實毫無
    共識，反訴被告除解約外不接受任何和解方案，因此調解不
    成立。而後反訴被告即未再與反訴原告或承辦地政士聯絡續
    行交屋流程，而後又對反訴原告提起本案之訴訟。雖經鈞院
    協調再次調解，然雙方就和解之前提事實仍無共識，調解委
    員提出若干和解方案，然就其可行性及合理性雙方並無共識
    。
　㈢然系爭不動產辦理過戶於反訴被告名下已逾一年，而反訴原
    告迄今遲遲無法取得售屋之款項，對反訴原告造成巨大損失
    ，不得已提起本件反訴，除依系爭買賣契約請求反訴被告履
    行給付價金之義務外（系爭買賣契約第4條第4次款約定），
    並請求反訴被告依約給付遲延違約金（系爭買賣契約第10條
    第2項第1款約定）及應付價金債權之法定利息（民法第203
    條規定）。
　㈣反訴聲明：　　　
　1.反訴被告應給付反訴原告1760萬元存入系爭履保專戶，及應
    給付反訴原告自111年8月6日起至存入1760萬元至系爭履保
    專戶之日止，依1760萬元金額按日千分之一計算之違約金，
    及自反訴狀送達翌日起至清償日止，依1760萬元金額按週年
    利率5%計算之利息。
　2.願供擔保，請准宣告假執行。　
二、反訴被告抗辯：
　㈠反訴被告並未違反系爭買賣契約，亦不可歸責於反訴被告：
　　反訴被告於點交前已發現系爭房屋具有系爭瑕疵，而兩造協
    商同意延後交屋期限，惟至約定期限反訴原告仍拒絕修補系
    爭瑕疵，反訴被告向反訴原告表示解除契約，則被告依民法
    第264條行使同時履行抗辯權應有理由，而不構成違約之事
    由。
　㈡次查系爭房屋至今無法點交之原因係因反訴原告拒絕修補系
    爭瑕疵，不可歸責於反訴被告，依民法第230條規定不負遲
    延責任。
　㈢再退萬步言，若認反訴被告應負違約金責任，反訴被告主張
    依民法第252條規定請鈞院酌減違約金數額。又反訴原告提
    出租賃契約欲證明其有出租收益，然觀該租賃契約僅有至11
    1年2月21日之租賃契約，而本件簽約為111年6月15日，相隔
    已近4個月，反訴原告無法就此證明有出租之損害。另反訴
    原告稱其並非以投資房地產為業之人，然仍能將系爭房屋出
    租收益，顯然有另外可居住之自住房屋，資力顯然雄厚，相
    較於反訴被告而言，須花一輩子之辛勞工作始能償還系爭房
    屋之貸款，兩造資力相差甚遠，請法院一併予以審酌。
　㈣反訴答辯聲明：　
　 1.反訴原告之訴駁回。
　 2.若受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行。　
參、兩造不爭執事項（見本院卷二第211至212頁）：
一、兩造於111年6月15日簽立原證1之系爭買賣契約，由原告即
    反訴被告以總價2200萬元向被告即反訴原告購買系爭不動產
    。並有系爭買賣契約影本附卷可稽（見本院卷一第35至56頁
    ）。
二、系爭不動產已於111年7月15日以買賣為原因移轉所有權登記
    至原告即反訴被告2人名下各1/2，並經原告即反訴被告將系
    爭不動產辦理2160萬元最高限額抵押權設定登記與抵押權人
    中國信託商業銀行股份有限公司（登記日期：111年7月15日
    ）。並有系爭不動產公務用謄本附卷可稽（見本院卷二第10
    1至109頁）。
三、原告即反訴被告2人於簽立系爭買賣契約時已付簽約款10萬
    元（每人各5萬元），及分別於111年6月24日各將220萬元價
    款存入兩造約定之系爭履保專戶，合計原