臺灣高等法院高雄分院民事　減少價金等（2025-09-30）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上易字第64號
上訴人即附  
帶被上訴人  重勝建設有限公司

法定代理人  楊雪雯  
訴訟代理人  陳俊菖  
            李玲玲律師                      
複代理人    潘俊蓉律師                      
訴訟代理人  朱曼瑄律師                      
被上訴人即  
附帶上訴人  何國湘  
訴訟代理人  梁凱富律師                      
複代理人    王俞倫律師                      
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國111年1
1月30日臺灣高雄地方法院110年度訴字第694號第一審判決提起
上訴，本院於114年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
原判決關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣壹佰零柒萬元參仟陸
佰伍拾壹元，及自民國111年7月2日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之
裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴部分，由被上訴人負擔百分之十
六，餘由上訴人負擔。關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
　　事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國109年1月13日向上訴人購買○○市○○
    區○○○段000○號建物（權利範圍全部，門牌號碼○○市○○區○○
    街00號，下稱系爭房屋），並向上訴人之法定代理人楊雪雯
    購買坐落基地即同段OOO、OOO、OOO、OOO地號土地（權利範
    圍分別為全部、338/10000、817/33270、338/10000，下合
    稱系爭土地），約定買賣價金為房屋價款新臺幣（下同）57
    8萬元、土地價款272萬元，共計850萬元，並共同簽立1份不
    動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊已給付840萬元予上
    訴人及楊雪雯，尾款10萬元以交付同額之本票給付，上訴人
    及楊雪雯於109年3月20日完成上開房地所有權移轉登記，並
    於同年3月23日交付上開房地予伊。然系爭房屋於交屋時未
    能正常供電，上訴人雖承諾不久即能修復，惟伊於109年11
    月26日收受台灣電力股份有限公司鳳山區營業處（下稱台電
    公司鳳山營業處）函文，始知系爭房屋係因上訴人未取得新
    設電桿及埋設管線所需經過土地之所有權人同意，因而無法
    以正常方式供電。系爭房屋自交屋後迄今，仍無法正常供電
    ，顯已對系爭房屋造成經濟價值減損，上訴人自應負物之瑕
    疵擔保責任，經委請高雄市土木技師公會估價鑑定，系爭房
    屋因不能正常供電減少價金金額為2,536,659元（下稱系爭
    鑑定報告），則上訴人應按系爭鑑定報告結果，於扣除伊尚
    未給付之尾款10萬元後，返還伊溢付之買賣價金2,436,659
    元。爰依民法第359條、第179條規定提起本件訴訟等語。聲
    明：(一)上訴人應給付被上訴人2,436,659元，及自111年6
    月27日民事擴張聲明狀繕本送達翌日即111年7月2日起至清
    償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保，請准
    宣告假執行。　　
二、上訴人則以：否認系爭房屋有供電瑕疵，蓋系爭房屋目前雖
    無獨立電錶，惟伊已以台電公司臨時電力方式提供系爭房屋
    電力。縱有瑕疵，系爭房屋係因鄰地少數共有人惡意阻攔致
    台電公司無法如期施工完成電線安設而無法正常用電，惟本
    件供鋪設通電之道路本即具公用地役權，且台電公司依電業
    法第39條規定本得申請主管機關許可後先行施工，而伊亦已
    取得埋設水電管線用地之共有人多數同意而提出水電鋪設申
    請，且伊及負責人楊雪雯依民法786條規定均得對埋設管線
    用地主張用益權，系爭房屋供電瑕疵並非不能補正。台電公
    司亦已函覆最小侵害、無法迴避之管線安設方案，伊亦已另
    提起管線安設權、容忍通行等訴訟（原審法院111年度訴字
    第457號，下稱另案），本件並非永久無法供電之情形，待
    伊解決用電問題後，被上訴人損害即不會繼續發生及擴大。
    系爭鑑定報告採用「一次性給付」即「系爭房屋永久無法用
    電」作為系爭房屋減價之估算原則，並以土地價金為計算基
    數有誤。另伊自109年2月迄今為被上訴人及其他2戶住戶支
    出每戶臨時用電之電費至少201,349元，此屬無因管理行為
    ，爰依民法第176條第1項、第216條之1規定，以此費用201,
    349元與被上訴人所受損害相抵銷等語置辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人1,275,000元，及自110年7
    月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨附條件
    准免假執行之宣告，並駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲
    請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人就其敗訴部分
    提起附帶上訴。上訴人於本院聲明：(一)原判決不利於上訴
    人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴
    及假執行之聲請均駁回。（三）附帶上訴駁回。被上訴人則
    聲明：(一)上訴駁回。（二）原判決關於駁回被上訴人後開
    第三項之訴部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。(三)上
    開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人1,161,659元，及自1
    11年7月2日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
四、兩造不爭執事項：
　㈠被上訴人於109年1月13日向上訴人購買系爭房屋，並向楊雪
    雯購買系爭土地，約定買賣價金為土地價款272萬元、建物
    價款578萬元，共計850萬元。被上訴人已給付840萬元予上
    訴人、楊雪雯收受完畢，尚餘尾款10萬元。
　㈡上訴人、楊雪雯於109年3月20日，以買賣為登記原因，將系
    爭房屋及系爭土地移轉登記為被上訴人所有。
　㈢上訴人於109年3月23日交付系爭房屋予被上訴人。
　㈣台電公司鳳山營業處於109年11月26日以鳳山字第10916233 8
    7號函覆被上訴人、高雄市政府消費者服務中心及上訴人，
    函覆內容略以：旨述新設用電案，本處已於108年11月7日進
    場施工，因現場私設巷道建桿及埋設管線時糾紛，致無法施
    作供電。經本處多次邀集重勝公司及該路段持有地主協商未
    果，已於108年11月21日開掣申請用電現場需配合改善事項
    通知單告知重勝公司，請該公司盡速協調解決私地糾紛，並
    取得土地持有人同意。　　　
五、兩造之爭點：
　㈠系爭房屋是否有無法正常供電之情形？上訴人抗辯以台電公
    司臨時電力方式供電，是否屬於正常供電？是否構成物之瑕
    疵？
　㈡被上訴人得否請求減少價金？若是，數額若干？　
六、本院之判斷：　　
　㈠系爭房屋是否有無法正常供電之情形？上訴人抗辯以台電公
    司臨時電力方式供電，是否屬於正常供電？是否構成物之瑕
    疵？
　　被上訴人主張：系爭房屋於上訴人交付時存在無法正常供電
    之瑕疵，應按系爭鑑定報告鑑定之價值減損金額2,436,659
    元返還伊等語；上訴人雖不爭執系爭房屋迄今雖尚未設立獨
    立電錶，然抗辯：伊仍以台電公司提供臨時電力方式供電，
    並無被上訴人主張不能供電瑕疵，另爭執系爭鑑定報告內容
    有違誤云云。
　⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
    移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
    少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關
    重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5
    條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減
    少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請
    求減少價金，民法第354條前段、第359條分別定有明文。是
    以，被上訴人購買系爭房屋既係供住宅使用，此有系爭契約
    上載系爭房屋坐落土地之使用分區（按：OOO地號）為住宅
    區益明(見原審審訴卷〈下稱審訴卷〉第21頁)，依一般交易觀
    念，正常供電為住宅房屋通常應具備之效用，不具備正常供
    電之房屋，即構成物之瑕疵。
　⒉被上訴人主張：上訴人交付系爭房屋時仍未通過台電公司供
    電線路申請乙節，為上訴人所不爭執（見原審卷第53頁），
    業經台電公司鳳山營業處函覆：系爭房屋目前因建桿糾紛無
    法栽桿設計供電線路，尚未通過檢驗送電等語，有台電公司
    鳳山營業處110年11月26日鳳山字第1100025388號函（下稱1
    10年11月26日函）在卷可參（見原審卷第131頁），足見系
    爭房屋於交付時無法藉由一般通過檢驗送電之方式取得電力
    ，被上訴人主張系爭房屋交付時無法以一般方式正常供電等
    語，即屬有據。
　⒊上訴人雖抗辯：系爭房屋目前仍經台電公司以臨時用電供電
    ，亦屬正常供電云云。惟查：
　⑴經原審函詢台電公司鳳山營業處系爭房屋供電情形為何？該
    處110年11月26日函覆略以：目前係私自由○○市○○區○○○段00
    0地號轉供電源使用，轉供電源至住宅使用有供電安全之虞
    ，本處已依規定函知用戶自行拆除轉供電路，並副知當地警
    察機關。另該地號非為臨時用電等語，有前開函文在卷可參
    （見原審卷第131頁）。可知系爭房屋交付時自他地號之土
    地轉供電源予系爭房屋使用，亦即僅有臨時用電方式提供電
    力，然有供電安全之疑慮，且業經台電公司以影響安全為由
    要求拆除。
　⑵經原審囑託高雄市土木技師公會鑑定（按：兩造對鑑定機關
    並無意見，見原審卷第116頁），鑑定意見略以：系爭房屋
    並無台電公司施作新設用電供電，且無法正常供電，現場以
    獨立拉線方式提供整體用電。系爭房屋目前之用電，係由上
    訴人於系爭房屋附近建案工程申請使用之臨時電，以架空拉
    線方式接續至系爭房屋，然依台電公司營業規章第49條1款
    規定，系爭房屋擅自接電他案建物之臨時用電，已違反台電
    公司營業規章，屬於違章用電，台電公司隨時可中止供電。
    故系爭房屋無法取得台電公司正常供電，雖目前以他案臨時
    電暫時供電，但該用電為一個不安全且為違章之用電，隨時
    均有可能發生危險及被中止用電等語，有系爭鑑定報告可參
    （見外放系爭鑑定報告第5頁至第6頁）。可知系爭房屋以臨
    時用電之方式提供電力，為不安全之違章用電，均有可能經
    台電公司以影響安全為由要求拆除等情。
　⑶綜上所述，上訴人抗辯：系爭房屋以臨時用電仍屬正常供電
    而無瑕疵云云，即屬無據。
　⒋上訴人雖抗辯：伊已向台電公司申請新設用電，於OOO、OOO
    、OOO地號土地上空架設配電線路，經台電公司函請經濟部
    能源署（下稱能源署）同意先行施工，而能源署於112年12
    月11日函請台電公司說明是否符合電業法第41條「擇期無損
    失或損失最少之處所及方法為之」及「損失及補償」後，台
    電公司雖未能回覆能源署，然伊另案提起容忍通行權訴訟，
    經台電公司回函確定伊申請上開供電方式已是損害最小、最
    適切之供電方案，顯示系爭房屋確係可正常供電云云，固援
    引另案台電公司鳳山營業處112年12月20日鳳山字第1121631
    165號函文為據（見本院卷一第307頁）。然觀諸該處112年1
    2月20日函文記載略以：上訴人申請表燈新設案，供電範圍
    含本件OOO地號土地，電桿已完成設置，電線尚未架設完成
    ，派員研商並依鄰近供電線路研擬方案計2案，考量供電路
    段且降低涉及土地及所有權人數量，擇以方案一進行設計及
    施工等語，可見前揭上訴人申請台電公司用電申請架設乙案
    ，尚待設計及施工，自難認上訴人已有正常供電之情形，況
    且系爭房屋以臨時用電之方式提供電力，為上訴人所自承（
    見本院卷一第139、486頁），亦經本院認定如前，故上訴人
    此部分抗辯，委無可採。
　⒌是以，系爭房屋於交屋時無法通過一般通過檢驗送電方式取
    得電力，且未有以其他方式或約定方式提供安全穩定電力來
    源，被上訴人主張系爭房屋存在無法正常供電情形，應可採
    信。則依通常交易觀念，正常供電為房屋應具備之效用，不
    具備正常供電之房屋，即構成物之瑕疵，故被上訴人主張系
    爭房屋於交付時確有不能正常供電之瑕疵，應屬有據，上訴
    人仍抗辯系爭房屋交付時並無供電瑕疵云云，應屬無據。
　㈡被上訴人得否請求減少價金？若是，數額若干？
　⒈按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與
    無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應
    有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買
    賣標的物之比例計算；買受人依民法第359條規定所得主張
    之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所
    得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣
    人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院
    99年度台上字第1972號、87年台簡上字第10號裁判意旨參照
    ）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金
    後，對於因此溢付之價金，得依不當得利之規定請求返還。
    系爭房屋於交付時存在無法正常供電之瑕疵，被上訴人主張
    其得依據民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條
    規定請求返還減少溢付之價金，自屬有據。
　⒉關於系爭房屋所存使用臨時用電之瑕疵致其價值減損若干乙
    節，系爭鑑定報告之鑑定結果略以：系爭契約成立於109年1
    月間，依據內政部不動產交易實價查詢服務網，系爭房屋坐
    落之系爭土地於100年1月至111年4月間，僅於106年2月查得
    一筆土地交易價格每平方公尺為7,865元，依此單價核算系
    爭土地之價款，並加計地政士辦理相關作業及登記、政府之
    必要稅賦支出以及106年2月至系爭買賣契約成立之109年1月
    間之郵局定存利息，系爭土地價款應為1,749,313元。又系
    爭建物依據高雄市工務局審訂（111年1月修訂版）之高雄市
    建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊，建築物主體構造重建單
    價，一至三層樓建物每平方公尺為21,000元，而系爭房屋之
    所有權狀面積為236.08平方公尺，故系爭房屋在無違約情形
    下，合理價款為4,957,680元(21000*236.08)。惟系爭房屋
    存在無法正常供電瑕疵，違反兩造簽訂之不動產買賣契約書
    ，依據該契約書內之建物價款應予折減，應扣除未正常供電
    之台電外電（屋內配線審訖圖）價值折損費用15%即743,652
    元（4,957,680元*15％＝743,652元），有瑕疵之應有價值為4
    ,214,028元。故經核算系爭房屋之合理土地價款約為1,749,
    313元，而合理之建物價款約為4,214,028元（4,957,680元－
    743,652元＝4,214,028元），合計總價為5,963,341元，與兩
    造所簽訂之不動產買賣契約書總價款850萬元相差2,536,659
    元，減損金額建議約為2,536,659元，減損比例建議約為29.
    84％，有系爭鑑定報告可參（見系爭鑑定報告第6頁至第8頁
    ）。
　⒊據鑑定人技師杜明星於本院到庭證述：系爭鑑定報告認定價
    值減損之依據，就系爭房屋無法正常供電之台電公司外電價
    值折損費用為15%（比例），此參照國立交通大學95年6 月
    研究生吳方誠碩士論文「機電工程成本估算方法之探討」（
    提出如本院卷一第123至125頁），機電占總工程造價比例約
    15%至30% 之間，本件計算採用低標之15%，對上訴人最有利
    。蓋一般工程都會採低標，本件比較單純，採用低標亦為合
    理，比較複雜建築工程諸如陶朱隱園、台北101 大樓機電工
    程比例達25%-30%。系爭房屋無法正常供電，參考高雄市建
    築物工程施工損害鄰房鑑定手冊其中建築物構造單價，計算
    無瑕疵物之營造成本等語（見本院卷一第101至105頁）。衡
    諸鑑定技師具機電工程之專業，其參酌相當依據而得出鑑定
    意見，應屬可採。故上訴人抗辯：系爭鑑定報告並未說明系
    爭房屋因無法正常用電而造成價值折損15%，故其鑑定意見
    不可採云云，自難逕採。
　⒋衡諸高雄市土木技師公會針對原審提供資料先行研議，了解
    機電設備及供電情形之案件內容及背景，並依高雄市建築物
    工程施工損害鄰房鑑定手冊、建築技術規則暨兩造各自提出
    之資料，含上訴人提供土地登記謄本，建物所有權狀影本、
    不動產買賣契約書、屋內配線審訖圖，會勘系爭房屋現況（
    地上三樓之建築物，結構體及室內配線等均已施工完成，且
    由被上訴人遷入使用中，室外建築物左側電錶箱並無台電公
    司所裝設電線，電源為以鄰地架空將臨時用電導入供被上訴
    人使用）瞭解被上訴人之用電狀況，詳列電器項目、數量（
    如鑑定報告書第3頁），以及邀集機電技師針對系爭房屋室
    內之配線與屋內配線審訖圖比對，尚符合圖說之要求，另參
    考內政部不動產交易實價查詢服務網資料，以及前述國立交
    通大學碩士論文「機電工程成本估算方法之探討」，而彙整
    完成鑑定等情，且兩造對高雄市土木技師公會為本件鑑定機
    關並無意見（見原審卷第116頁），鑑定技師亦具機電工程
    之專業，綜合研判作成上述鑑定意見，應可作為本件價值減
    損之參考。
　⒌惟本院審酌系爭鑑定報告並前揭鑑定人杜明星技師之證述，
    依據系爭房屋之建造總價，認定系爭房屋於無瑕疵物時之應
    有價值為4,957