臺灣高等法院高雄分院民事　履行契約（2025-10-29）

裁判全文（主文及理由）

臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度重上字第156號
上  訴  人  京成建設股份有限公司

法定代理人  蔡天贊  
訴訟代理人  柯尊仁律師
被  上訴人  曾秀華  
訴訟代理人  吳淑靜律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國113年10
月11日臺灣橋頭地方法院112年度重訴字第159號第一審判決提起
上訴，本院於114年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
　　事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請
    求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項
    、第255條第1項第2款分別定有明文。被上訴人主張其與上
    訴人約定將來訂立以新臺幣（下同）1,810萬元買受戶別SO
    房地（含機車位：OOO號，下稱系爭房地）及地下三層之編
    號OOO號坡道平面車位（面積26.01平方公尺，下稱系爭車位
    ，與系爭房地合稱系爭不動產）之契約，惟上訴人已將系爭
    房地出售並移轉登記予他人而陷於給付不能，乃依民法第22
    6條第1項規定請求上訴人賠償已付訂金10萬元（下稱系爭訂
    金）及漲價利益2,812萬元，經原審判決後，被上訴人就系
    爭訂金部分追加依民法第249條第3款之規定請求上訴人為同
    一給付（本院卷第242頁）。則其追加之訴與原訴既均本於
    前述預約成立後給付不能之事實而為請求，可認請求之基礎
    事實同一，核與上開規定相符，應予准許。
二、被上訴人主張：上訴人於民國108年7月間於高雄市○○區○○○
    路推出「京城森遠」預售案（下稱系爭預售案），並委由訴
    外人上揚國際實業股份有限公司（下稱上揚公司）銷售該預
    售案，伊於108年7月4日先以訂金2萬元預定該預售案之系爭
    房地，但尚未談妥買賣價金，嗣與上揚公司現場銷售人員梁
    ○宸多次磋商後，經上訴人同意以系爭房地售價1,690萬元、
    系爭車位售價120萬元，總價為1,810萬元出售，於108年11
    月9日在銷售現場與上訴人簽訂森遠房地買賣預訂單（下稱
    系爭預訂單），約定於同年12月15日簽訂本約，並給付系爭
    訂金（含前給付之2萬元）。嗣因梁○宸休假而約定改至109
    年1月3日簽約，惟屆期上訴人卻拒絕簽約，更於本件訴訟過
    程中將系爭房地出售予訴外人王○○，其對於伊將來按本約所
    負移轉系爭不動產所有權之義務，已陷於給付不能，伊自得
    依債務不履行之規定請求賠償依預約可得預期簽訂本約而獲
    履行之利益。又伊起訴請求上訴人賠償時，系爭不動產價值
    為4,622萬元，扣除1,810萬元，再加計伊已付之系爭訂金，
    伊應得請求被上訴人賠償2,822萬元，爰依民法第226條第1
    項之規定提起本件訴訟，聲明：㈠上訴人應給付被上訴人2,8
    22萬元，及自113年7月17日起至清償日止，按週年利率5%計
    算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、上訴人則以：系爭預訂單載明：「此價位須經公司同意，否
    則已繳價金無息退還」、「此價位須經公司同意始可售出，
    如不同意原金無息退還，均無條件解約」等語，足見兩造並
    無嗣以1,810萬元簽訂系爭不動產買賣合約之預約合意，伊
    得以返還系爭訂金為代價，拒絕簽訂本約。縱認系爭預訂單
    係屬預約，被上訴人未於108年12月15日期限前完成簽約手
    續，按約視同違約棄權，其又未證明雙方已另達成新的買賣
    預約之合意，伊自無簽訂本約之義務。縱伊仍有簽訂本約之
    義務，系爭房地因出售他人而陷於給付不能，伊業按高雄市
    消費爭議調解委員會調解時所提調解方案提存22萬元，應可
    視為已加倍返還定金，被上訴人不得再向伊請求。且被上訴
    人尚未與伊簽訂本約，無從享有買受系爭不動產之權利，其
    自不得基於買賣契約本約之法律關係請求賠償，被上訴人又
    無轉售系爭不動產之計畫及作為，不得請求賠償漲價利益，
    縱其得請求，亦應以簽約時之應有狀態計算損害額。此外，
    系爭訂金為被上訴人履約本應支出之費用，並非給付不能而
    生損害，應不得請求賠償等語，資為抗辯。
四、原審判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決
    廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：
    上訴駁回。
五、兩造不爭執事項
　㈠上訴人於108年7月間於高雄市○○區○○○路推出系爭預售案，並
    委由上揚公司銷售該預售案。
　㈡被上訴人於108年7月4日先以訂金2萬元預定系爭房地，但尚
    未談妥買賣價金，嗣與上揚公司現場銷售人員梁○宸多次磋
    商後，於108年11月9日在銷售現場與上訴人簽訂系爭預訂單
    ，上載：訂購系爭房地，系爭房地售價1,690萬元、系爭車
    位售價120萬元，總價為1,810萬元，預定簽約日期為108年1
    2月15日，被上訴人並當場支付系爭訂金（含前給付之2萬元
    ）。
　㈢系爭預售案已興建完成，且於112年6月5日辦妥第一次所有權
    登記，系爭房地（不含汽車停車位）係坐落於高雄市○○區○○
    ○段00地號土地（應有部分10萬分之OOO）及其上同段OOOO建
    號即門牌號碼高雄市○○區○○○路00號。
　㈣上訴人於113年4月26日將系爭房地以4,452萬元出售他人。
　㈤系爭房地及系爭車位於113年7月16日時市價分別為4,452萬元
    、170萬元。
六、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
　㈠按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
    賠償損害，民法第226條第1項定有明文。又預約與本約同屬
    契約之一種，預約成立後，預約之債務人負有成立本約之義
    務，如有違反，即應負債務不履行損害賠償責任。再預約當
    事人之一方乃以請求他方履行本約為其最終目的，倘在本約
    訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂立之預約
    ，已失其目的，亦應認有不能成立本約之債務不履行。經查
    ：
　⒈上訴人固抗辯按系爭預訂單所載，售價仍須得其同意，因此
    兩造並無以1,810萬元簽訂系爭不動產賣賣合約之預約合意
    ，系爭訂金性質為斡旋金云云。惟：
　⑴兩造簽訂之系爭預訂單約定以1,810萬元出售系爭不動產，預
    訂簽約日期為108年12月15日，且被上訴人將來需完成簽約
    手續，買賣合約條件以正式簽訂之契約書內容為準，並載明
    ：「此價位須經公司同意，否則已繳價金無息退還」、「此
    價位須經公司同意始可售出，如不同意原金無息退還，均無
    條件解約」等語，有該預訂單可按（原審卷㈠第31頁），應
    堪認定。
　⑵證人梁○宸於原審證稱系爭預訂單上載售價為被上訴人之出價
    ，其回報專案經理林○年後，林○年有致電上訴人，經通話後
    告知其收取訂金，其雖未能聽聞林○年與上訴人之通話內容
    ，然原則上上訴人同意該價格，其方得收取訂金並簽訂預訂
    單等語（原審卷㈡第190至191頁）；證人林○年則於本院證述
    ：梁○宸於系爭預售案一般銷售流程為：與客戶議定至相當
    之價格後將之回報，其判斷後決定是否回報予上訴人，若經
    回報上訴人之窗口獲得允許，其即會告知梁○宸可以收訂，
    並因斯時系爭預售案合約尚未製作完畢，乃與客戶約定12月
    份簽約等語（本院卷第159頁），而梁○宸、林○年分別為系
    爭銷售案之現場銷售人員、業務部經理，對於系爭不動產銷
    售過程應知悉甚詳，且應不致甘冒偽證罪之風險而故意虛偽
    為有利於被上訴人之證述，其等上開證述應可採信。則按系
    爭預售案之銷售流程，林○年既告知梁○宸可以收受被上訴人
    之訂金，並簽訂系爭預訂單，系爭預訂單上之價格顯有得上
    訴人同意。
　⑶至林○年雖證稱系爭房地較為特殊，其向上訴人之林○瑋經理
    回報時，無法確定董事長是否願意出售，林○瑋乃表示不然
    先收訂，再向董事長爭取，惟必須跟客戶說清楚，其有親自
    向被上訴人說明此事，嗣上訴人約在12月上旬時告知不同意
    出售，其馬上告知梁○宸，並要求轉知上訴人，並約每隔1、
    2天向梁○宸追蹤告知情況，但梁○宸休假回離島前仍未告知
    上訴人，並曾表示等他回來再處理等語（本院卷第160至161
    、165至167頁），惟此與梁○宸於原審證述係於被上訴人準
    備前來簽約時方得知上訴人決定不出售系爭房地等語（原審
    卷㈡第193頁）相左，且林○年在被上訴人於108年11月9日以L
    INE通訊軟體傳送：「如果有人要買店面再麻煩你幫我介紹
    我那一間」時，回應OK之貼圖，又於109年1月22日傳送「昨
    天已反應建設公司有關店面問題，相信農曆年後會有較具體
    的回應」予被上訴人，經被上訴人指責其等一拖再拖，不賣
    就不賣，乾脆一點看如何以民法賠償，從12月15日要簽約迄
    今1月底已拖太久時，回應「不好意思，我們會盡力處理」
    等語，有對話截圖可稽（本院卷第185至186頁），衡情林○
    年若於簽訂系爭預訂單時曾告知上載價格尚未獲上訴人同意
    ，其不可能於被上訴人要求其介紹他人購買系爭房地時，未
    予澄清，亦不可能在被上訴人指責不賣就以民法賠償時，完
    全未提及此事，只回應已反應予上訴人、會盡力處理，足徵
    系爭預訂單係於上載價格經上訴人同意後簽訂，林○年上開
    證述非可採信。
　⑷綜上，上訴人簽訂系爭預訂單時已同意以1,810萬元出售系爭
    不動產，兩造又以系爭預訂單約定將來據此簽訂買賣契約，
    兩造間自有將來簽訂以1,810萬元買賣系爭不動產之預約合
    意，上訴人上開抗辯尚非可採。
　⒉上訴人復抗辯被上訴人逾期未完成簽約手續，其已無與之簽
    訂本約之義務云云。惟系爭預訂單特別約定第2條固然載明
    ：「訂購人須依約定時間內完成補足訂金及簽約手續，逾期
    未完成辦理者，視同違約棄權論，賣方不另行催告，本預訂
    單自動失效」等語（原審卷㈠第31頁），然梁○宸於原審證述
    ：其因父親生病臨時請假，經詢問被上訴人是否願意等候其
    休假結束再簽約，抑或是由其他副專及銷售人員協助簽約，
    被上訴人同意等候，雙方乃另約時間而未在系爭預訂單上載
    預訂簽約日期簽約，其有向經理回報此事等語（原審卷㈡第1
    92、198頁）；林○年則於本院證稱：預訂單簽立後，簽約日
    還是以現場銷售員與客戶約定的時間為準，銷售人員與客戶
    排定簽約時間後，會有副專安排簽約時間表，並使其知悉每
    日簽約戶別，現場銷售人員有權限自行安排簽約時間等語（
    本院卷第164至165頁），而基於同前理由，上開證述應可採
    信。則上訴人乃有授權現場銷售人員改定簽約時間，且被上
    訴人嗣有與現場銷售人員梁○宸改約他日簽約，是其未於原
    訂日期簽約，自不使系爭預訂單失效，上訴人上開抗辯亦非
    可採。
　⒊綜上，兩造間存有將來簽訂以1,810萬元買賣系爭不動產之預
    約，且被上訴人並未逾期簽約，系爭預訂單並未失效，則上
    訴人於本約簽訂前將系爭房地出售他人，造成本約之標的不
    能履行，兩造所訂立之預約即已失其目的，自應認有不能成
    立本約之債務不履行，且可歸責於上訴人，是被上訴人主張
    上訴人應負給付不能之損害賠償責任，自屬可採。
　㈡按民法第226條第1項規定債務人給付不能所負之損害賠償責 
    任，係採取完全賠償之原則，且屬履行利益之損害賠償責任
    。該損害賠償之目的，在於填補債權人因給付不能所生之損
    害，其應回復者，並非原有狀態，而係應有狀態，即應將損
    害事故發生後之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格，
    當以債務人應為給付之時為準。即算定標的物價格時，應以
    起訴時之市價為準，於起訴前債權人曾為請求者，以請求時
    之市價為準，此觀民法第213條第1項及第216條規定自明。
    經查：
　⒈上訴人固抗辯其已按兩造調解時之調解方案提存22萬元，應
    可視為已加倍返還定金，被上訴人不得再向其請求賠償云云
    。惟民法第249條第3款規定：契約因可歸責於受定金當事人
    之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金
    ，此所定之加倍返還定金，屬損害賠償性質。系爭預訂單即
    兩造間預約因可歸責於上訴人之事由而給付不能，既如前述
    ，被上訴人若不能證明其所受損害，固僅得依上開規定請求
    上訴人加倍返還定金，然其若得證明因上訴人給付不能而受
    有損害，自無不得依民法第226條第1項之規定請求賠償之理
    （最高法院71年度台上字第4415號裁判參照），是上訴人上
    開抗辯尚屬無據。
　⒉上訴人復抗辯兩造尚未簽訂本約，被上訴人無從享有買受系
    爭不動產之權利，且其並無轉售系爭不動產之計畫與作為，
    不能請求賠償漲價損失，縱得請求，應以簽約時之應有狀態
    計算損害額云云。惟上訴人給付不能所負之損害賠償責任，
    屬履行利益之損害賠償責任，其應回復為本約如期訂立之應
    有狀態，即被上訴人得以1,810萬元購得系爭不動產，而算
    定標的物之價格又應以起訴時之市價為準，是以系爭不動產
    於被上訴人起訴請求即113年7月16日（原審卷㈡第149頁）時
    市價分別為4,452萬元、170萬元，被上訴人就此主張其得請
    求賠償所受損害2,812萬元（計算式：44520000＋1700000－18
    100000＝28120000），自屬可採，上訴人上開抗辯非可採信
    。
　⒊被上訴人雖主張其按系爭預訂單給付之系爭訂金，亦為其因
    上訴人給付不能所受之損害，應得向上訴人請求賠償云云。
    惟上訴人若按約履行，系爭訂金即轉為買賣價金，亦不得取
    回，顯為被上訴人履約所應給付，而非上訴人給付不能造成
    之損害，被上訴人自不得依上開規定請求賠償，是其上開主
    張尚非可採。
　㈢按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約
    因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人
    應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3項定有明文。經
    查，系爭預約單係因可歸責於上訴人之事由而給付不能，已
    如前述，則被上訴人依上開規定請求返還上訴人所受之系爭
    訂金，自屬可採。至上訴人雖業於111年10月20日以存證信
    函催告被上訴人受領其依上開規定返還之系爭訂金及補償金
    12萬元，並於被上訴人未依限受領後將之提存，有存證信函
    、中華郵政掛號郵件收件回執、提存書可憑（原審卷㈡第47
    至57頁），然以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲
    延或不能確知孰為債權人之情形始得為之，系爭預訂單係上
    訴人於113年4月26日將系爭房地以4,452萬元出售他人後，
    方生不能履行之情，則上訴人自該時起始具返還系爭訂金之
    債務，然其催告被上訴人受領返還系爭訂金時，該債務尚未
    發生，難認其已依債之本旨提出給付，是被上訴人並無受領
    遲延，上訴人上開提存應不生清償效力，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依民法第226條第1項、第249條第3款規
    定，請求上訴人給付2,822萬元本息，自屬正當，應予准許
    。從而，原審為上訴人敗訴之判決，理由雖未盡相同，結論
    則無二致，仍應予以維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予
    廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，
    兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，
    認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明
    。
八、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　29　　日
　　　　　　　　　　　　　民事第二庭　　
　　　　　　　　　　　　　　　審判長法　官  楊國祥
　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官  陳宛榆
　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官  楊淑儀
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其
未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（
均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具
有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　114 　年　　10　　月　　29　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪以珊
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。