臺灣宜蘭地方法院民事　塗銷所有權移轉登記等（2025-11-27）

裁判全文（主文及理由）

臺灣宜蘭地方法院民事判決
114年度重訴字第46號
原      告  兆豐國際商業銀行股份有限公司羅東分公司

法定代理人  翁美華  
訴訟代理人  蔡瑜軒律師
            郭美春律師
複代理人    賴佳慧律師
被      告  江淑瑰  


訴訟代理人  陳馨強律師
被      告  陳榮杰  
訴訟代理人  李秋銘律師
參  加  人  臺灣中小企業銀行股份有限公司

法定代理人  李嘉祥  
訴訟代理人  陳祉霖  
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國114
年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、確認被告江淑瑰、陳榮杰就如附表所示不動產於民國一百一
    十三年十二月二十八日所為買賣之債權契約及民國一百一十
    四年一月十三日就前開不動產所為之所有權移轉登記物權行
    為，均為無效。
二、被告陳榮杰應就如附表所示之不動產於民國一百一十四年一
    月十三日所為之所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告江淑
    瑰所有。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告假執行之聲請駁回。
　　事實及理由
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起
    見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項
    定有明文。所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在
    私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其所輔助之當事
    人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人
    獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判
    決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人
    受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝
    在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院99年
    度台抗字第191號裁定意旨參照）。本件原告兆豐國際商業
    銀行股份有限公司羅東分公司起訴後，參加人臺灣中小企業
    銀行股份有限公司以其同為被告江淑瑰之普通債權人，認被
    告江淑瑰處分其所有如附表所示之宜蘭縣○○鄉○○段000○0000
    00地號土地及同段271號建物（即門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○
    路000巷00弄0號房屋，下稱系爭不動產）致陷於無資力而有
    害其債權，就本件訴訟之結果有法律上之利害關係，聲請輔
    助原告參加訴訟，並提出本院114年度訴字第147號民事判決
    暨為佐（見本院卷㈠第513頁至第515頁），本件如原告遭敗
    訴判決確定，勢將影響參加人債權之實現，就本件訴訟自具
    有法律上之利害關係，應准予參加。
二、原告方面：
　㈠訴外人即借款人協承工程有限公司（下稱協承公司）於民國1
    13年3月28日與原告訂立綜合授信契約書，約定由協承公司
    向原告借款之授信總額度為新臺幣（下同）2,500萬元，並
    以被告江淑瑰擔任連帶保證人，原告實際放款金額為1,250
    萬元，兩造間約定被告江淑瑰於113年3月26日至118年3月25
    日應負擔主債務人協承公司與原告間所生一切債務之保證責
    任及簽立本票乙紙，協承公司自113年4月3日借款後，於113
    年4月25日至同年11月26日均有正常繳息，然自113年12月起
    迄今均未依約還款，經原告之行員於114年1月中旬調閱被告
    江淑瑰之相關不動產謄本後發現，被告江淑瑰竟於113年12
    月28日就其所有系爭不動產與第三人即被告陳榮杰訂立買賣
    契約，並於114年1月13日以買賣為原因辦理完成所有權移轉
    登記事宜，被告江淑瑰明知其已無資力清償債務，且被告江
    淑瑰、陳榮杰明知被告江淑瑰將來將受原告就系爭不動產提
    起強制執行以受償債權情況下，被告江淑瑰將系爭不動產以
    假買賣之行為過戶予被告陳榮杰名下，致原告將來不能就系
    爭不動產追償債權，顯有脫免其名下財產以逃避債務之故意
    ，又被告江淑瑰明知此舉將致其名下已無其他財產足資清償
    ，而與被告陳榮杰一同蓄意為之，此舉顯已侵害原告之權利
    至甚。有關被告江淑瑰、陳榮杰以假買賣之行為過戶可由下
    列事證以佐，被告江淑瑰於113年1月29日曾以系爭不動產向
    陽信商業銀行股份有限公司分別設定第一順位最高限額抵押
    權登記、擔保債權總額為342萬元；於同日設定第二順位最
    高限額抵押權登記、擔保債權總額為174萬元；其後，再於1
    13年4月8日向陽信商業銀行股份有限公司設定第三順位最高
    限額抵押權登記、擔保債權總額為240萬元等，被告江淑瑰
    將系爭不動產以買賣之行為移轉登記予被告陳榮杰時，系爭
    不動產上之第一、二、三順位之抵押權均未更動且登記字號
    均相同，然衡諸一般市場上之交易常規，原屋主於售屋時，
    倘若尚有原有之房貸利息尚未清償，為使產權清楚，大部份
    選擇以下兩種方法處理：一種是由賣方自籌資金清償原貸款
    並到地政事務所辦理抵押權的塗銷，即「先清償、塗銷再過
    戶」；另一種則由買方辦理貸款，代為清償原賣方貸款並到
    地政事務所辦理抵押權的塗銷，即「先過戶再代償、塗銷」
    ，鮮少是由在各順位抵押權設定皆未塗銷的情況下，直接將
    房子過戶給買方，由買方承接賣方原有之貸款條件，蓋一旦
    承接債務的買方若無力還款時，除恐導致房屋遭法拍外，拍
    賣價金不夠還債時，仍為貸款債務人的賣方，將成為銀行追
    討欠款的對象，除非被告江淑瑰、陳榮杰間有特殊情誼或明
    知為假買賣行為，否則實難想像被告江淑瑰、陳榮杰在正常
    買賣交易常態下，直接由買方即被告陳榮杰承擔賣方即被告
    江淑瑰原有之貸款契約，顯然違反常情。
　㈡被告陳榮杰之民事答辯狀雖以：伊與被告江淑瑰間就系爭不
    動產之買賣價金為1,250萬元，然關其價金之支付方式，包
    括以700萬元之債權抵償，其餘價金則以代償陽信商業銀行
    股份有限公司之第一順位之抵押債務1,398,400元、第二順
    位之抵押債務2,798,723元及第三順位之抵押債務1,932,723
    元之方式清償，由此足認其等之買賣契約應為實在云云，原
    告否認之。蓋查，被告江淑瑰、陳榮杰之買賣價金依不動產
    買賣契約所示應為1,250萬元，然而就被告陳榮杰以700萬元
    債權抵償，並加計被告陳榮杰所代償之第一順位、第二順位
    及第三順位之抵押債務合計為13,129,846元（計算式：700
    萬元＋1,398,400元＋2,798,723元＋1,932,723元＝13,129,846
    元），被告陳榮杰所代償之金額顯然高於約定買賣價金共62
    9,846元（計算式：13,129,846元－1,250萬元＝629,846元）
    ，衡情顯然於約於理不符。縱前開不動產買賣契約第2頁載
    有「代償陽信3貸款共629,846元 不足629,846元」，然亦未
    見被告江淑瑰有何提出清償629,846元之事實，足認被告江
    淑瑰、陳榮杰間買賣契約之真實性尚屬存疑。再者，依被告
    陳榮杰所呈系爭不動產之登記謄本所示，被告陳榮杰對於被
    告江淑瑰之借貸債權，自113年10月16日成立起至114年4月1
    5日為清償期限，衡情被告江淑瑰之借貸債務尚未屆期，何
    需急於成立借貸債務之2個月後清償債務（即以系爭不動產
    買賣方式抵償債務）；況且被告江淑瑰、陳榮杰就系爭不動
    產另有流抵約定「債權已屆清償而未受清償時，本抵押物所
    有權移屬抵押權人所有」，是以，就抵押權人即被告陳榮杰
    而言，倘將來被告江淑瑰借款屆期無力清償者，其即可依約
    行使流抵條款，此時尚可加計被告江淑瑰逾期還款之利息及
    違約金債權以減少價款，何需急著於113年12月18日簽立買
    賣契約，另以高於買賣契約所約定之價金（抵償及代償總額
    13,129,846元、價金1,250萬元）買受系爭不動產？此均在
    在令人疑竇。被告江淑瑰、陳榮杰於113年10月16日所成立
    之700萬元金錢借貸契約，被告陳榮杰雖以113年1月25日匯
    款200萬元至協承公司、113年3月26日匯款106萬7千元至協
    承公司、113年4月26日匯款186萬元至協承公司、113年5月2
    8日匯款200萬元至協承公司，合計匯款692萬7千元，證明雙
    方之金流云云，惟查，被告陳榮杰本有經營營建公司，被告
    陳榮杰與協承公司間之資金往來，未必為借款，有可能係工
    程款項，再觀之被告陳榮杰匯款之時間皆接近月底，匯款金
    額不一、甚至有到幾千元，衡情與一般借款通常為一次大筆
    且整數之金額有別，再者，倘其者間為借貸契約，然借款70
    0萬元之數目非小，為何被告陳榮杰至今均無法提出相關借
    貸契約為憑（且無利息、還款時間之約定），況查，被告陳
    榮杰匯款之金額僅為6,927,000元，顯與被告陳榮杰、江淑
    瑰所稱成立700萬元之金錢借貸契約有別，在在可見被告陳
    榮杰、江淑瑰於113年10月16日所成立之700萬元金錢借貸契
    約顯然與一般民間借貸常情有違，故原告否認被告2人之700
    萬元金錢借貸契約存在。
　㈢證人江淑瑰雖於114年9月25日庭訊時證稱：「年底時伊聯絡
    不上江振榮，江振榮之前有說因買機器有向被告陳榮杰借款
    約700萬元，被告陳榮杰說要有憑證，伊就去代書那簽了700
    萬元的本票給被告陳榮杰，沒有簽其他單據給被告陳榮杰。
    伊後來找不到江振榮，伊知道陽信商業銀行股份有限公司還
    有貸款沒有還完，伊就請仲介幫忙賣房，希望能還款給被告
    陳榮杰，被告陳榮杰於12月中找不到江振榮，打電話找伊如
    何處理這700萬元，伊跟他說要賣房還款，當時仲介幫伊掛1
    ,250萬元，被告陳榮杰說可以賣房給他，就以此價格成交，
    當時銀行貸款尚餘600多萬元，加上700萬元債務，約1,300
    萬元，還有點差額，如被告陳榮杰以後賣出高於這個價格，
    就補掉這個差額，如賣出價格少於這個總數，其他差額要伊
    慢慢補上」、「（原告訴訟代理人：你跟被告陳榮杰表示欠
    款700萬元及代償銀行貸款，扣除買賣價金尚有60幾萬元，
    這個差額有無要你開本票或其他憑證？）都沒有，口頭說而
    已」、「（法官：你剛才稱有幫江振榮簽本票700萬元給被
    告陳榮杰，說是為了江振榮公司債務，當時江振榮或被告陳
    榮杰有無拿出當時的匯款資料、借據等資料供你確認是個人
    或公司債務？）都沒有」等語，實者，被告江淑瑰單憑江振
    榮所言，在被告陳榮杰未提出任何匯款、借據等資料下，即
    逕至代書事務所以自身名義簽立700萬元本票予被告陳榮杰
    ，此情顯與一般社會常情不符，再者，被告江淑瑰自承當時
    請仲介人員掛1,250萬元（即以1,250萬元為刊售價格），惟
    被告陳榮杰對於被告江淑瑰前開刊售價格竟然完全未殺價，
    遽以1,250萬元價格成交（一般均為刊售價格之8至9成左右
    ），甚至願意抵償及代償總額13,129,846元比買受之1,250
    萬元價格還高，且被告陳榮杰對於多墊付之629,846元竟未
    要求被告江淑瑰提供本票或借據作擔保，顯見被告陳榮杰、
    江淑瑰對於被告陳榮杰虛偽買受系爭不動產應有相當共識，
    否則豈可能完成前述違反一般買賣常理之交易，故被告陳榮
    杰、江淑瑰間應係通謀虛偽而為上開買賣及所有權移轉之行
    為，以使被告江淑瑰逃避對於原告應負之債務，是前開買賣
    及所有權移轉之行為係屬通謀虛偽意思表示而無效，原告自
    得訴請確認該法律關係不存在，並依民法第242條、第767條
    規定代位被告江淑瑰塗銷系爭不動產所有權人登記並回復登
    記為被告江淑瑰所有。
　㈣協承公司於113年3月28日與原告訂立綜合授信契約書，並以
    被告江淑瑰擔任連帶保證人，惟借款後竟未遵期還款，至今
    尚積欠原告借款本金1,250萬元及相關利息未清償，被告江
    淑瑰為規避對於原告之上開債務，竟於114年1月13日將其所
    有系爭不動產以「買賣」為原因移轉登記於被告陳榮杰名下
    ，後經原告查詢內政部不動產交易實價查詢服務網，發現被
    告2人買賣價金雖為1,250萬元，惟債務人名下財產為債權之
    總擔保，被告江淑瑰於處分前開系爭不動產後，竟仍未按期
    清償原先向原告所為借款之本息，被告江淑瑰之行為顯已減
    少其責任財產，損害及原告之債權，被告江淑瑰處分系爭不
    動產予被告陳榮杰，顯係為逃避債務之脫產行為，且已使原
    告求償無門而侵害原告之債權，則原告依民法第244條第2、
    4項規定，原告自得訴請撤銷被告江淑瑰與陳榮杰間之買賣
    債權行為及移轉所有權物權行為，並請求回復登記為被告江
    淑瑰所有。
　㈤聲明：⒈先位聲明：①確認被告2人於113年12月28日就系爭不
    動產所為之買賣契約，暨於114年1月13日就系爭不動產所為
    之所有權移轉登記物權行為，均為無效。②被告陳榮杰應就
    系爭不動產於114年1月13日所為之所有權移轉登記塗銷，回
    復登記為被告江淑瑰所有。③原告願供擔保，請准予宣告假
    執行。⒉備位聲明：①被告2人就系爭不動產所為之買賣債權
    行為及所有權移轉登記物權行為，均應予撤銷。②被告陳榮
    杰應就系爭不動產於114年1月13日所為之所有權移轉登記塗
    銷，回復登記為被告江淑瑰所有。③原告願供擔保，請准予
    宣告假執行。　　 
三、參加人輔助原告為參加，其陳述略以：沒有意見等語。
四、被告方面：
　㈠被告江淑瑰：
　　⒈被告江淑瑰於113年10月間，聽被告之胞弟江振榮提起，因
      所經營之協承公司購買器具而陸續向被告陳榮杰借款，被
      告陳榮杰希望有憑證，遂同意將登記在自己名下、與江振
      榮共同出資購買之系爭不動產，就協承公司借款700萬元
      ，設定抵押權擔保該筆借款，同時簽發面額700萬元本票
      予被告陳榮杰，被告江淑瑰於114年9月25日當事人訊問時
      所述，被告江淑瑰與被告陳榮杰並不算認識，第1次見到
      被告陳榮杰就是在113年10月間，至代書那邊簽發700萬元
      本票及辦理抵押權設定相關文件時，當時被告江淑瑰基於
      姊弟情誼，陸續擔任協承公司之連帶保證人，由於對協承
      公司經營狀況不瞭解，也曾詢問銀行「為什麼可以借那麼
      多錢」，銀行表示「因為協承公司信用良好」，而江振榮
      表示「都是有償還先前借款才能再借」等語，所以對於被
      告江淑瑰而言，一則與弟弟江振榮間關於金錢的事沒有計
      較太多，而且弟弟也會按時償還銀行欠款，故從未接獲銀
      行催繳通知（直至114年間始由主計得知欠款法院扣薪）
      ；再則認為弟弟江振榮所經營的協承公司雖然經營 過程
      中需要較多資金購買機具等物品，故時常需要被告江淑瑰
      擔任連帶保證人，然均有按時還款，對於江振榮表示「被
      告陳榮杰說對於700萬元借款要有個憑證」等語，也不以
      為意，認為反正最終協承公司一定有能力償還，詎料，被
      告江淑瑰於113年12月間聯絡不到江振榮，考慮到系爭不
      動產尚有向陽信商業銀行股份有限公司貸款還沒有還完，
      倘若江振榮或協承公司沒有按時清償，則需由被告江淑瑰
      負擔系爭不動產之貸款本息，實屬非常沉重之負擔，乃委
      請仲介以1,250萬元掛賣，幾天後，被告陳榮杰來電表示
      「找不到江振榮，有關700萬元借款該如何處理」，被告
      江淑瑰告知為免負擔太大，已委託仲介出賣系爭不動產，
      以減輕負擔，被告陳榮杰乃建議願依1,250萬元購買系爭
      不動產，由被告陳榮杰代為清償該3筆陽信商業銀行股份
      有限公司貸款之方式，然因尚有差額，被告陳榮杰考量被
      告江淑瑰係為弟弟江振榮清償，雖計明「尚不足629,846
      元」，也以口頭表示若將來出售系爭不動產的價格如果足
      夠，則不一定要被告江淑瑰償還差額，但若出售價格較低
      ，則請被告江淑瑰慢慢償還，被告江淑瑰第2次與被告陳
      榮杰見面，即係在代書協助辦理買賣契約過戶。
　　⒉被告江淑瑰雖係擔任協承公司向原告借款之連帶保證人， 
      然被告江淑瑰自113年3月間擔任連帶保證人迄至原告提起
      本件訴訟之時，因每月有關貸款之本金及利息等之償還事
      宜，均係協承公司負責，對於協承公司每月究係何時清償
      、以及是否按期清償，均從未過問而對此全然不知，且深
      信協承公司必然會按時清償，則被告江淑瑰尚且不知道協
      承公司對於原告清償之情形，與陳榮杰僅見過2次面而並
      不熟識，根本不可能「哪壺不開提哪壺」主動提及有擔任
      協承公司與原告間消費借貸契約之連帶保證人，則被告江
      淑瑰與被告陳榮杰間之買賣不動產行為，確係單純為償還
      債務而處分不動產而已，何來與被告陳榮杰「通謀」或「
      侵害債權」之動機或意圖？更無「明知損害債權」之意圖
      甚明，原告率以臆測之詞，遽論被告江淑瑰與被告陳榮杰
      間之系爭買賣契約係基於先位「通謀虛偽意思表示」或備
      位「第三人明知之詐害債權」為由，提起本件訴訴訟，復
      以「交易不合常規」為由，逕以臆測之詞稱「何以不行使
      流抵條款且不殺價以1,250萬元購買系爭不動產」云云，
      要難謂原告就被告等「通謀」或「明知侵害債權」已盡舉
      證之責。
　　⒊聲明：①原告之訴及假執行之聲請均駁回。②如受不利之判
      決，願供擔保請准免