臺灣橋頭地方法院民事　確認買賣關係存在等（2025-09-25）

裁判全文（主文及理由）

臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度重訴字第173號
原      告  黃怡通  
訴訟代理人  黃如流律師
            黃宥維律師
被      告

法定代理人  翁玉琳  

訴訟代理人  羅閎逸律師
            田永彬律師
上列當事人間請求確認買賣關係存在等事件，本院於民國114年8
月26日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　　　文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、原告主張：
　㈠原告於民國110年9月30日向被告購買坐落於高雄市○○區○○段○
    ○段0000地號土地（應有部分：100000分之939）、同段5838
    建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○街00號4樓）、地下4層
    平面式建造執照圖說編號第121號停車位1個（下合稱系爭房
    地），兩造並簽立房屋、土地及車位預售買賣約書（下稱系
    爭買賣契約），契約總價為新臺幣（下同）1,600萬元，原
    告已繳納訂金10萬元、簽約金150萬元、工程期款80萬元。
    嗣被告通知原告進行銀行對保，原告亦已配合辦理完竣，並
    繳交代收款25萬元，另原告於113年3月15日指定訴外人即其
    配偶彭珈恩為系爭房地之登記名義人。原告於113年4月16日
    固曾向貸款銀行即中國信託商業銀行股份有限公司（下稱中
    國信託銀行）表示系爭買賣契約約定之銀行貸款1,280萬元
    （下稱系爭貸款）可能欲改以現金支付，但經原告與家人討
    論後，已於113年4月25日向中國信託銀行確定辦理貸款，並
    於113年4月30日通知被告之代銷人員確定辦理貸款，其後11
    3年5月間中國信託銀行告知已無貸款額度，須等至113年7月
    左右，經原告爭取，中國信託銀行於113年5月底告知已有額
    度可供核貸，原告即通知被告之代銷人員。
　㈡中國信託銀行於113年5月間告知無額度可貸，乃中國信託銀
    行内部資金調度之問題，為不可歸責於原告之事由，被告以
    此主張解約，已屬無據。退萬步言，縱認可歸責於原告，系
    爭貸款約定於產權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後
    撥付，並未約定確定之履行期限，性質屬不確定期限之債務
    ，而被告於113年5月14日寄出「居采麓園繳款通知書」（下
    稱系爭通知書）通知原告於文到7日内給付系爭貸款，原告
    並於113年5月15日收受，依民法第229條規定，原告應於113
    年5月22日起始負遲延責任，再依民法第254條規定，被告欲
    解約，應於113年5月22日後，須再次定相當期限催告原告履
    行而原告不履行時，方得解除系爭買賣契約。惟被告於113
    年5月22日後並未再次定相當期限催告，且原告已於113年5
    月30日通知被告中國信託銀行有額度核貸，原告已無遲延給
    付之情，則被告於113年5月14日、113年5月31日、113年6月
    17日直接寄發律師函，以原告遲延給付系爭貸款等為由，解
    除系爭買賣契約，自不合法，不生解約之效力。又系爭買賣
    契約第25條第4項約定是用來規範付款條件及方式之違約，
    即便原告有違反系爭買賣契約第14條、第15條約定，被告也
    不得依系爭買賣契約第25條4項約定解除系爭買賣契約。被
    告解除系爭買賣契約既不合法，原告自得依系爭買賣契約及
    民法第348條，請求被告於原告給付剩餘買賣價款1,360萬元
    同時，將系爭房地所有權移轉登記予指定登記名義人彭珈恩
    ，並將系爭房地交付予原告。為此，爰依系爭買賣契約及民
    法第348條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈確認原告與
    被告於110年9月30日就系爭房地之系爭買賣關係存在。⒉被
    告應於原告給付1,360萬元同時，將系爭房地所有權移轉登
    記予原告指定之彭珈恩（身分證統一編號：Z000000000），
    並交付予原告。
二、被告則以：
　㈠被告於112年12月13日領得系爭房地之使用執照，並於113年1
    月9日通知原告辦理對保，原告及彭珈恩即於113年3月15日
    與中國信託銀行進行對保，中國信託銀行於113年4月8日核
    貸，兩造於同日進行初驗。初驗時，原告要求被告改善系爭
    房地不影響使用功能之微小問題，被告均依約完成改善。準
    此，原告原應如期使中國信託銀行撥付予被告，以利代書完
    成辦理過戶。豈料，原告竟於113年4月間無故阻止中國信託
    銀行貸款之撥付，乃違反系爭買賣契約第19條約定，則原告
    自應於113年3月15日對保後30日內（即113年4月14日前）以
    現金一次給付系爭貸款。被告直至113年4月25日始知悉原告
    擅自終止貸款撥付之情事，旋即請代銷詢問彭珈恩是否改以
    現金付款，彭珈恩皆不正面回應，在代銷追問之下，彭珈恩
    於113年4月30日始回覆要貸款，但須重新對保審核、排隊撥
    款，而產生遲延履約之結果，此自屬於系爭買賣契約第18條
    第2項第3款所稱可歸責於買方之事由。被告曾委託代銷於11
    3年4月16日、113年4月29日、113年4月30日催告原告給付系
    爭貸款，又於113年5月14日寄發系爭通知書通知原告於文到
    7日內給付系爭貸款，經原告於113年5月15日收受，被告並
    委託代銷於113年5月21日明確向原告表示被告「不同意暫緩
    撥款，請儘速依約完成付款、過戶及交屋作業」等語，惟原
    告並未於文到7日內即113年5月22日前繳款。
　㈡原告違反系爭買賣契約第18條1項、第19條約定擅自取消貸款
    ，使貸款未如期撥付被告，原告已陷入可歸責於己之給付遲
    延，原告未於113年5月22日前以現金或貸款繳納應付之系爭
    貸款，依系爭買賣契約第8條第2項約定，應依系爭買賣契約
    第25條違約之處罰約定處理，故被告得依系爭買賣契約第25
    條第4項解除契約，並沒收15%已繳價金240萬元。是以，被
    告委請律師於113年5月23日寄發113年豐逸字第95號律師函
    （下稱系爭律師函）解除系爭買賣契約，經原告於113年5月
    24日收受，則系爭買賣契約已於該日合法解除。
　㈢其次，被告於112年12月13日領得使用執照後，係因可歸責於
    原告之事由，致系爭貸款未能如期撥付被告，而影響後續過
    戶交屋程序之進行，故原告未於使用執照核發後4個月內（
    即113年4月12日前）備妥文件辦理過戶，違反系爭買賣契約
    第14條2項，亦未於領得使用執照6個月內（即113年6月12日
    前）繳清所有應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋
    手續，違反系爭買賣契約第15條第1項第3款，均屬違反契約
    付款條件及方式之規定，故被告依系爭買賣契約第25條第4
    項解除契約，並沒收15%已繳價金240萬元，亦屬有據。被告
    再委請律師於113年5月31日寄發113年豐逸字第97號律師函
    解除契約，經原告於113年6月3日收受，被告復於113年6月1
    7日委請律師寄發113年豐逸字第110號律師函再次通知解除
    契約，且經原告於113年6月18日收受，是以，縱認系爭律師
    函不生解約之效力，系爭買賣契約至遲已於113年6月18日合
    法解除等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不
    利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項
　㈠原告於110年9月30日與向被告購買高雄市○○區○○段○○段0000
    地號土地（應有部分：100000分之939）、同段5838號建物
    （門牌號碼：高雄市○○區○○街00號4樓）、地下4層平面式建
    造執照圖說編號第121號停車位1個（即合稱系爭房地），兩
    造並簽立系爭買賣契約（審重訴卷第21頁至第36頁），契約
    總價為1,600萬元。
　㈡原告已繳納系爭買賣契約之訂金10萬元、簽約金150萬元、工
    程期款80萬元予被告。
　㈢原告於113年3月15日指定彭珈恩為系爭房地之登記名義人（
    審重訴卷第41頁）。
　㈣被告有於113年1月9日通知原告及彭珈恩辦理對保，經原告及
    彭珈恩辦理對保後，中國信託銀行於113年4月16日核貸。
　㈤被告於113年5月14日寄發「居采麓園繳款通知單」（即系爭
    通知書），通知原告應於文到7日內給付貸款金額，原告於1
    13年5月15日收受（審重訴卷第135頁至第139頁）。
　㈥被告委請律師於113年5月23日寄發發文日期為113年5月14日
    之113年豐逸字第95號律師函（即系爭律師函）解除系爭買
    賣契約，經原告於113年5月24日收受（審重訴卷第141頁至
    第146頁）。
　㈦被告委請律師於113年5月31日寄發113年豐逸字第97號律師函
    ，經原告於113年6月3日收受（審重訴卷第151頁至第153頁
    ）。
　㈧被告委請律師於113年6月17日寄發113年豐逸字第110號律師
    函，經原告於113年6月18日收受（審重訴卷第147頁至第148
    頁）。
四、本件之爭點
　㈠原告提起本件確認之訴是否有確認利益？
　㈡原告請求確認兩造間有系爭買賣契約存在，有無理由？
　㈢原告依民法第348條規定，請求被告於原告給付1,360萬元同
    時，將系爭房地移轉登記予原告指定彭珈恩並交付予原告，
    有無理由？
五、本院得心證之理由
　㈠原告提起本件訴訟有確認利益：
　　按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
    者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂
    即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原
    告在法律上之地位有不安之狀態存在。此種不安之狀態，能
    以確認判決將之除去者而言（最高法院42年台上字第1031號
    判決意旨參照）。本件原告主張系爭買賣契約存在，為被告
    所否認，而系爭買賣契約是否存在，將影響原告得否於支付
    剩餘價金後，將系爭房地登記予其指定之彭珈恩，是原告在
    法律上地位確有受侵害之危險，此危險亦得以本件確認判決
    除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有確認利
    益存在，先予敘明。
　㈡系爭買賣契約業經被告合法解除：
　⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
    催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。契約當事人
    之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，
    如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項及
    第254條分別定有明文。次依系爭買賣契約第7條「付款條件
    」約定：「付款，除簽約款及開工款外，應依已完成之工程
    進度所定付款明細表之規定於工程完工後繳款」（審重訴卷
    第25頁）；而該付款明細表上，除訂金、簽約金有載明繳款
    日期外，工程期款、銀行貸款、交屋款均未載明繳款日期（
    院卷第89頁）；又依系爭買賣契約第18條「貸款約定」約定
    ：「買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，
    並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方，前款由賣
    方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，如可歸責於買方
    時，買方應於接獲通知之日起30天（不得少於30天）內一次
    給付其差額或經賣方同意分期給付其差額」（審重訴卷第30
    頁至第31頁）；而系爭買賣契約第25條第4項「違約之處罰
    」約定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方
    得沒收依房地總價款15%（最高不得超過15%）計算之金額。
    但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣
    雙方並得解除本契約」等語（審重訴卷第33頁）。由上可知
    ，系爭房地買賣價金中之「銀行貸款」於付款明細表中固未
    明確載明應給付之日期（院卷第89頁），然依系爭買賣契約
    第18條之約定，買方經賣方通知辦理貸款日起，應於20日內
    辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付
    賣方，如辦理之貸款金額少於預定貸款金額而可歸責於買方
    時，買方應於接獲通知之日起30天內一次給付其差額，否則
    被告即得依系爭買賣契約第25條第4項約定解除系爭買賣契
    約。
　⒉經查，被告有於113年1月9日通知原告及彭珈恩辦理對保，經
    原告及彭珈恩辦理對保後，中國信託銀行於113年4月16日核
    貸（事實上應為113年4月8日核貸，有該行114年5月14日中
    信銀字第1142017137號函可考，院卷第299頁參照，故以下
    均認定113年4月8日為中國信託銀行核貸之日期）等情，為
    兩造所不爭執（如不爭執事項㈣所示），是此部分之事實堪
    以認定；佐以證人即代書侯慧芳於審理中證稱：彭珈恩係於
    113年3月15日申請貸款並同時辦理對保，手續都有完成，中
    國信託銀行於113年4月中時核准貸款1,280萬元，我在113年
    4月17日要申報稅單，之後就會開始走過戶程序，因為要先
    辦理過戶才能撥款。被告在113年4月24日完成繳稅，準備要
    在隔日送地政過戶，但我習慣送過戶之前再跟客戶確認一次
    ，貸款是否可以成功撥款，因為有時候客戶會在途中突然說
    他自備款要多一點。經我於113年4月25日跟原告申貸銀行即
    中國信託銀行承辦人員何秋坪連絡後，何秋坪說原告要改用
    現金購買系爭房地，我就沒有再繼續辦理過戶手續。若原告
    要用現金購買，就必須要支付全部價金才能辦理過戶。113
    年5月29日何秋坪再次通知我中國信託銀行同意同年6月撥款
    1,280萬元，我有通知被告，被告說他已經寄發存證信函，
    但原告沒有在期間內付款，就沒有要我繼續走後面過戶的程
    序。一般對保完成後，依照通常流程會在1個月內辦理過戶
    及撥款完成等語（院卷第207頁至第208頁），經核侯慧芳、
    何秋坪之通訊軟體LINE對話紀錄中，何秋坪於113年4月25日
    向侯慧芳稱：「核准1280，設定1536，預計何時撥款？不過
    她（指彭珈恩）說要現金買，不貸款」，嗣何秋坪於113年5
    月26日再度向侯慧芳稱：「代書～彭珈恩這案，她有跟我說6
    月中撥款沒錯齁」等語相符（院卷第227頁、第229頁）；又
    被告之代銷人員於113年4月25日以LINE向彭珈恩詢問：「想
    跟您確認，銀行好像有說您後來選擇付現金，不貸款，是嗎
    ？」，彭珈恩回稱：「還在跟家人討論是否要付現金」，被
    告之代銷人員於同年4月30日再稱：「您要確認是否要貸款
    ，不然代書無法作業，麻煩您了」，彭珈恩回覆：「有確認
    要貸款了，也跟代書說了喔」，後彭珈恩於113年5月30日再
    稱：「銀行昨天說有額度可給我了」等語（審重訴卷第53頁
    、第131頁），足見彭珈恩經核貸後確實有於113年4月25日
    前向中國信託銀行表示可能要改以現金給付，使銀行暫時無
    法撥款予被告，被告也無法進行後續過戶程序，則依系爭買
    賣契約第18條約定，此應屬於「可歸責於買方」致貸款金額
    不足之情形，蓋系爭貸款係因彭珈恩單方面之決策而暫不撥
    款，非屬所謂不可歸責於雙方致貸款不足額之情形，是彭珈
    恩應於接獲被告通知之日起30天內一次給付其差額即系爭貸
    款金額甚明。
　⒊彭珈恩及原告雖主張其等於113年4月30日已告知中國信託銀
    行可以撥付貸款，然此為侯慧芳及被告所否認，依證人何秋
    坪於審理中證稱：中國信託銀行核准系爭貸款後，會等被告
    通知我們過戶完成，銀行才會辦理撥款，正常的話3個月內
    就會撥款。但系爭貸款核貸後，銀行一直沒有等到被告提供
    過戶完成的資料，如果核准後超過3個月沒有撥款，可以上
    簽再延長3個月，之後都沒有撥款的話，案件就會失效，銀
    行要重新評估能不能借給彭珈恩這麼多錢，系爭貸款我有幫
    彭珈恩延長3個月，後來6個月內未撥款，案件就失效了，彭
    珈恩於同年10月就再申請第二次貸款。彭珈恩在銀行第一次
    核准系爭貸款時，就有向我表示她可能要用現金付款，所以
    我才會於113年4月25日向侯慧芳告知此事，但彭珈恩並沒有
    取消系爭貸款，所以只要在系爭貸款的時效內，銀行都是處
    於隨時可撥款的狀態。後來期限內彭珈恩又有跟我說她要用
    貸款方式給付，並主動問我銀行何時可撥款，但彭珈恩是何
    時說的，我已經忘了，只能確定彭珈恩是在113年5月29日前
    向銀行確定要申貸，我才會在113年5月29日向侯慧芳稱「彭
    珈恩這案，她有跟我說6月中撥款沒錯齁」等語（院卷第339
    頁至第344頁）；復觀諸彭珈恩與何秋坪之LINE對話紀錄，
    何秋坪於113年4月16日向彭珈恩稱：「已經核准1280萬30年
    」，彭珈恩稱「可以先不跟建設公司說貸款核准了嗎」、「
    我剛剛驗屋，他就在問了，沒關係，會跟他不貸款」等語，
    後其等直至113年5月27日，何秋坪方詢問彭珈恩：「你的案
    件這週有機會撥款嗎，這週有額度」，彭珈恩稱：「5/31約
    複驗」，何秋坪稱：「那真的只能6月」；彭珈恩於113年6
    月11日詢問何秋坪：「代書設定文件有給了嗎」，何秋坪稱
    ：「在代書哪，代書那次還問我～還可以用嗎，當然可以！
    」，彭珈恩稱：「額度要幫我保留喔，我們可能要花一點時
    間請消保官、律師處理了」，何秋坪於113年6月13日回稱：
    「會保留，但最久只能到9月底喔」；彭珈恩於113年7月17
    日再稱：「居采麓園不是更過分，更煩，明明5月底跟代書
    說銀行有額度可給我了，代書也跟建設公司說要辦理過戶，
    但建設公司卻跟代書說先暫緩」；何秋坪於113