臺灣新竹地方法院民事簡易　損害賠償等（2026-02-13）

裁判全文（主文及理由）

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
114年度竹北簡字第758號
原      告  莊志勳  
被      告  立元科技有限公司

法定代理人  陳明耀  
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國115年1月19日辯論終
結，判決如下：
　　主　文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
    基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
    此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本
    件原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）509,026元，
    嗣於訴訟進行中，追加請求金額為563,424元，核屬擴張應
    受判決事項之聲明，且其請求之基礎事實均係基於兩造間租
    賃契約爭議所生，與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
　㈠兩造於民國113年5月6日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）
    ，約定由被告承租原告所有坐落新竹縣○○市○○○路000號10樓
    之1辦公室及停車位B1-33、B2-10、B2-11（下稱系爭租賃物
    ），租期自113年5月16日起至115年5月15日止，每月租金為
    100,000元（未稅），管理費另由被告負擔（每月4,718元）
    。
　㈡依系爭租約第7條約定，承租人如欲提前終止租約，應於3個
    月前以「書面」通知出租人。詎被告於114年9月底僅口頭表
    示退租，拒絕發出正式書面通知，並於114年10月14日逕行
    交還房屋。被告未依約定提前3個月書面預告，致原告無從
    預先招租，受有3個月租金利益及代墊管理費之損害。
　㈢原告雖於114年10月14日配合辦理點交，僅係為減少空置損失
    之事實上收回行為，並非同意無條件終止租約或免除被告責
    任。且原告於點交文件上已表明保留權利之意旨。
　㈣被告應賠償原告下列損害，合計563,424元：
　⒈未依約預告之租金利益損失：300,000元（月租金100,000元×
    3個月）。
　⒉代墊管理費損害：自114年10月16日起3個月管理費14,154元
    （4,718元×3個月）。
　⒊回復原狀費用：249,270元。依系爭租約第10條及民法第455
    條規定，被告應負回復原狀義務，原告已提出估價單證明必
    要費用。
　㈤另被告雖曾依支付命令給付部分款項，然該部分係清償先前
    欠款，原告於本件已予扣除，並無重複請求。
　㈥爰依系爭租約法律關係，聲明：被告應給付原告563,424元，
    及自114年10月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
    　　
二、被告抗辯：
　㈠兩造確有簽訂系爭租約，租金含稅後為每月105,000元。被告
    因業務緊縮，於114年9月間通知原告提前終止，經原告同意
    後，被告於114年10月3日先交付鑰匙以利原告帶看，並於同
    年10月14日正式點交返還房屋。
　㈡兩造既已於114年10月14日完成點交，原告收受鑰匙並占有系
    爭租賃物，足證兩造已「合意終止」租約。原告事後單方主
    張保留權利，與其受領房屋之客觀行為相違，不足採信。
　㈢關於原告請求之各項金額，均無理由：
　　租約既已合意終止，被告未再使用收益，原告不得請求後續
    3個月租金利益。租約終止後之管理費應由原告自行負擔。
    系爭租約第10條僅約定出租人「得」要求移除，非必然需拆
    除。點交當下原告未要求拆除即完成受領，事後再提出高額
    估價單主張回復原狀，有違誠信，且原告未能證明該費用係
    因被告違約所致之必要支出。被告已依原告支付命令請求清
    償系爭契約之2個月違約金及遲延利息，原告請求並無理由
    。
　㈣聲明：原告之訴駁回。　
三、本院之判斷：
　㈠兩造間系爭租約已於114年10月14日因合意而終止：
　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
    即為成立，民法第153條第1項定有明文。又契約之合意終止
    ，不以雙方簽署正式書面協議為必要，若當事人一方有終止
    契約之要約，他方有承諾之意思表示，或依當事人一方之行
    為，客觀上足認其有默示同意終止之意思者，即生合意終止
    之效力。
　⒉經查，被告主張其於114年9月間即向原告表達欲提前終止租
    約，並於同年10月3日交付鑰匙予原告，嗣於同年10月14日
    雙方會同辦理現場點交等情，有提前交還房屋紀錄表在卷可
    稽（本院卷第18頁），且為原告所不爭執，堪信為真。
　⒊原告雖主張其配合點交僅係「事實上收回」且已「保留權利
    」云云。惟查，租賃契約之核心在於「出租人交付租賃物予
    承租人使用收益」與「承租人支付租金」。若原告不同意提
    前終止租約，理應於被告欲交還房屋時，拒絕受領，堅持租
    賃關係存續並要求被告繼續給付租金至租期屆滿或通知期滿
    之日止。然原告既於114年10月14日至現場點交、收受鑰匙
    ，並確認水電度數、屋況，進而實際上重新取得系爭租賃物
    之占有，客觀上顯已同意被告提前交還房屋並結束租賃關係
    。原告雖於點交文件上註記「保留權利」，然此單方註記無
    法推翻雙方「依現況點交並移轉占有」之合意終止事實。準
    此，系爭租約應認於114年10月14日因兩造合意而終止。
　㈡原告請求三個月租金利益損失及管理費，為無理由：
　　關於租金利益損失300,000元部分：系爭租約既已於114年10
    月14日合意終止，被告則免除繼續支付租金之義務。原告雖
    主張被告未依系爭租約第7條於3個月前書面預告致其受有損
    害云云，惟查，預告期間之約定，旨在保障出租人於單方終
    止情形下之緩衝期；然本件既經原告同意配合點交而合意終
    止，原告既已收回房屋，即可重新使用或招租，自無所謂「
    因未預告而受有三個月租金全額損失」之情事。且被告亦已
    依系爭租約第7條給付2個月之違約金，若再允其原告請求3
    個月租金，顯失公平。故原告此部分請求，難認有據。
　㈢關於管理費14,154元部分：承上所述，租約既已終止，被告
    即非系爭房屋之承租人，自無負擔大樓管理費之義務。原告
    收回房屋後，因空置或管理所生之費用，屬所有權人自行維
    護資產之成本，與被告無涉。
　㈣原告請求回復原狀費用249,270元，亦無理由：
　⒈按租賃契約終止後，承租人是否負回復原狀或拆除裝修義務
    ，應依契約內容及當事人真意解釋之。查系爭租約第10條之
    約定，係記載出租人「得要求」承租人自行移除裝修、隔間
    或設備，並非當然規定承租人於租約終止時即負回復原狀之
    義務。
　⒉依兩造於114年10月14日所簽署之提前交還房屋紀錄表，原告
    已於現場完成點交確認，並未當場要求被告拆除裝修或回復
    原狀。原告於完成點交、收回占有後，始另行委請廠商估價
    並主張相關費用，已難認該等支出有必要性，反而屬原告自
    行選擇之後續處置行為。原告所提出之估價單或報價資料，
    僅能證明其預計支出相關費用，尚不足證明該等費用係依契
    約或法律當然應由被告負擔。於欠缺明確契約約定、亦未於
    點交時即行主張之情形下，原告事後請求被告負擔回復原狀
    費用，亦有違誠信原則。
　㈤綜上所述：被告既已於114年10月14日將系爭租賃物點交返還
    原告，系爭租約於斯時合意終止。原告請求被告給付租金損
    失、管理費損害及回復原狀費用合計563,424元，均無理由
    ，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　
中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　13　　日
　　　　　　　　　竹北簡易庭法　　　官　黃致毅
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　2 　　月　　13　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　魏翊洳