臺灣新竹地方法院民事簡易　給付租金（2026-04-24）

裁判全文（主文及理由）

臺灣新竹地方法院民事簡易判決
114年度竹北簡字第425號
原      告  盛虹建設有限公司

法定代理人  沈福勝  
訴訟代理人  許美麗律師
            蔡麗雯律師
被      告  昇陽先進能源股份有限公司

法定代理人  葉展豪  


訴訟代理人  劉禹劭律師
上列當事人間給付租金事件，本院於民國115年3月23日辯論終結
，判決如下：
　　 主　文
被告應給付原告新臺幣3,202,540元，及其中1,601,270元自民國
114年7月17日起；其中1,601,270元自民國114年8月15日起，均
至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用新台幣20,337元由被告負擔，並應加給自本判決確定翌
日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負
擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣3,202,540元為原告
預供擔保，得免為假執行。
　　 事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律
    關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟
    法第24條定有明文。經查，被告向原告承租新竹市○○路○段○
    號内G棟之廠房建物、車道雨棚（下稱系爭租賃物）而兩造
    簽定廠房租賃契約書（下稱原證1之G棟租賃契約），依原證
    1之租賃契約書第12條約定：「甲乙雙方暨連帶保證人同意
    因本契約所生之一切訴訟，適用中華民國法律，以臺灣新竹
    地方法院為第一審管轄法院(本院卷第21頁)，是兩造間既有
    合意管轄之約定，本件亦係因契約關係所生之訴訟，揆諸首
    揭規定，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
    之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
    在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。
    本件原告起訴時訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下
    同）1,601,270元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止
    ，按年息5％計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢原告願供
    擔保，請求准予宣告假執行(本院卷第9頁)。嗣於民國（下
    同）114年8月14日擴張訴之聲明第一項為：被告應給付原告
    3,202,540元，及其中1,601,270元自起訴狀繕本送達翌日起
    ；其中1,601,270元自擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均
    至清償日止，按年息百分之5計算之利息(本院卷第61頁)。
    經核原告上開更正訴之聲明，核屬擴張應受判決事項之聲明
    ，且與起訴請求之基礎事實同一（兩造間之租賃法律關係）
    ，所用之證據資料亦具有同一性，依上開規定，並無不符，
    應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：　　 　　 
㈠、被告昇陽先進能源股份有限公司變更名稱前為昇陽電池股份
    有限公司，於112年間與原告簽立原證1之G棟租賃契約書，
    約定租用原告所有之系爭租賃物，租賃期限自112年2月1日
    起至122年1月31日止，共計10年，且於原證1之廠房租賃契
    約第10條約定：除法定終止事由或本約約定終止事由及另有
    約定外，任何一方均不得主張提前終止本合約。然被告於11
    3年10月9日寄發電子郵件表示決定片面終止與原告之原證1G
    棟租賃契約。原告旋即以新竹武昌街郵局存證號碼000524號
    存證信函表示不同意被告提前終止租約之意思表示，被告仍
    以台北法院郵局000404號存證信函片面表示僅承租至114年1
    月31日止，至今並僅給付至114年3月31日為止之租金，尚積
    欠114年4至7月份之租金共計3,202,540元(計算式：【《735,
    000元＋34,545元=769,545元》1.021.02=800,635元(元以下
    四捨五入，下同)】4=3,202,540元)。
㈡、訴之聲明：
　⒈被告應給付原告3,202,540元，及其中1,601,270元自起訴狀
    繕本送達翌日起；其中1,601,207元自擴張訴之聲明狀繕本
    送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
　⒉訴訟費用由被告負擔。
　⒊原告願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠、被告除與原告就新竹市○○路○段0號内G棟(下稱系爭G棟建物)
    簽立原證1之租賃契約書外，於111年4月與原告就新竹市○○
    路○段0號内H棟(下稱系爭H棟建物)簽立被證1之租賃契約書
    ，作為設計至製造及生產相關鋰電池產品之用，然於113年9
    月19日新竹市政府人員至系爭G棟及H棟工廠稽查，稽查人員
    向被告表示原工廠登記範圍僅系爭G棟，有擅自擴大於同址H
    棟作為倉庫及產品驗證使用情形，與原登記之廠房及建築物
    面積、平面配置圖不符之情形，要求被告向該府陳述意見或
    辦理工廠變更登記。又被告投入大量成本就系爭G棟及H棟廠
    房進行裝修工程，工程進行驗收及收尾後，卻因H棟並無建
    物登記而屬違建，依工廠管理輔導法第14條之規定，H棟廠
    房不僅無法取得設立許可或變更設立許可，倘繼續經營更將
    遭新竹市環境保護局裁罰，則兩造就H棟廠房確有屬違建而
    無法變更以符合被告使用之目的之情事，更使被告投入廠房
    之建置成本，付諸東流。被告向原告承租系爭G棟及H棟之目
    的，均係用以設計、生產及製造方型鋰電池等相關產品，是
    系爭H棟與G棟之租約雖為獨立之契約，惟彼此間具有依存不
    可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違反其一
    ，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，倘一契約合
    法終止，其他契約應生同步終止之效力，則被告依被證1之
    系爭H棟廠房租賃契約書第7條第12項及原證1之系爭G棟廠房
    租賃契約書第7條第14項約定有終止租賃契約之權利，被告
    業已於113年10月23日以存證信函方式向原告為終止系爭G棟
    及H棟租約之意思表示，而生終止租賃契約之效力，原告請
    求被告給付114年4月及7月之租金，並無理由。
㈡、答辯聲明：
　⒈原告之訴駁回。
　⒉訴訟費用由原告負擔。
　⒊如受不利之判決時，被告願供擔保，請准免為宣告假執行
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告於107年向原告承租新竹市○○路○段○號內G棟之廠房建物(
    以下簡稱系爭G棟建物)，租期自107年2月1日起至112年1月3
    1日止，共計5年。於租約到期前，兩造達成續租系爭G棟建
    物之合意，而另簽署原證1所示廠房租賃契約書，租期自112
    年月1日起至122年1月31日止。
㈡、被告於111年間另向原告承租新竹市○○路○段○號內H棟之廠房
    建物，租期自111年4月1日起至112年3月31日止，共計10年
    。
㈢、被告於113年10月9日已寄發原證3之電子郵件。
㈣、被告自114年4月1日起即未再給付系爭G棟及另案H棟之建物租
    金。
㈤、系爭G棟建物之鑰匙尚在被告處，被告公司曾表示要返還，目
    前系爭G棟建物現況如原證8所示。
㈥、另案H棟建物無建物登記，無法取得工廠設立許可或變更設立
    許可。
四、本件爭點：
㈠、兩造間就系爭G棟建物之租賃關係，是否業經被告合法終止？
㈡、原告依照兩造間租賃關係，請求被告給付114年4月起至114年
    7月的租金共3,202,540元，有無理由？
㈢、若兩造間就系爭G棟建物間之租賃關係業經被告合法終止，被
    告是否應將系爭G棟建物回復原狀返還予原告？
㈣、若被告未將系爭G棟建物交還予原告、回復原狀返還予原告，
    原告依照契約第11條第2項約定於本件訴訟中請求部分違約
    金3,202,540元，有無理由？　
五、本院之判斷：
㈠、兩造間就系爭G棟建物之租賃關係，是否業經被告合法終止？
　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
    期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣
    者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動
    產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出
    租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，
    並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450
    條定有明文。定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於
    期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3
    項之規定，先期通知。民法第453條定有明文。是以，定有
    期限之租賃契約，須契約有得提前終止之約定者，始得行使
    「約定終止權」，否則須於法律有明文規定，合於法定要件
    時，始得行使「法定終止權」，以令契約關係因單方為終止
    意思表示而發生終止效力。次按當事人終止契約，須有終止
    權，終止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於
    當事人約定而生者（約定終止權）。約定終止權之行使方法
    ，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263條準用
    同法第258條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為
    之（最高法院101年度台上字第232號民事判決意旨參照）。
    按聯立契約，係指數個獨立契約互相結合，惟彼此間具有依
    存不可分離之關係，性質上應同其存續或消滅，此乃因違反
    其一，無從期待單獨履行其他契約以達其契約目的，是倘一
    契約合法解除，其他契約應生同步解除之效力。又聯立契約
    之成立與否、無效、撤銷或解除，固應同其命運，惟其有關
    法律關係應分別適用各個契約之約定，是如債務不履行之損
    害賠償、回復原狀、給付違約金等，應依各契約之約定；如
    約定不明或未約定者，應探求當事人之真意定之（最高法院
    110年度台上字第2765號民事判決要旨參照）。契約當事人
    以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契
    約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，
    當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於
    誠信原則，為斷定之標準（最高法院86年度台上字第2278號
    民事判決意旨參照）。　　
　⒉經查，原告主張被告前於113年10月9日以電子郵件表示基於
    公司經營規劃所需將於114年1月底結束系爭G棟建物租約。
    而原告於113年10月22日以存證信函方式向被告表示不同意
    被告就系爭G棟、H棟提前終止租約之意思表示。被告於113
    年10月23日以存證信函方式向原告為系爭G棟、H棟提前於11
    4年1月31日終止租約之意思表示。被告自114年4月1日起即
    未再給付系爭G棟建物租金。系爭G棟建物之鑰匙尚在被告處
    ，目前系爭G棟建物現況如原證8所示尚未回復原狀等情，提
    出原證1、原證6廠房租賃契約書、經濟部商工登記公示資料
    查詢服務、EMAIL郵件資料、存證信函、新竹市府使用執照
    、現況照片等影本；及被告提出被證1之系爭H棟廠房租賃契
    約書為證(本院卷第17-37、85-91、121-136頁)，被告不爭
    執，堪信為真實。
　⒊次查，系爭G棟建物租約第5條約定：甲方以廠房現況交付乙
    方使用，交屋後之廠房及設施，本租賃物及附屬水、電瓦斯
    等修繕責任皆由乙方自行負責，甲方不受民法第四百二十九
    條第一項所約束，乙方更不得藉故請求費用或損害賠償，乙
    方需自行預先查估是否符合使用、使用目的，交屋後之廠房
    及設施，凡使用執照之變更及内部設施、外觀損壞皆由乙方
    自行負責。乙方不得以不符合其使用目的而停止或減少給付
    租金，亦不得藉此向甲方請求任何補償或賠償。乙方因此主
    張終止契約時，視為違約；第10條約定：除法定終止事由或
    本約約定終止事由及另有約定外，任何一方均不得主張提前
    終止本合約；第7條第14款約定：甲方以租賃標的物現況租
    給乙方，甲方以房屋現況交付乙方使用。乙方承租前應自行
    查明是否合於其使用目的。租賃期間，非經甲方同意不得變
    更房屋使用用途。經甲方同意者，相關手續及變更產生之費
    用，由乙方自行辦理及負擔。租賃屆滿或終止，甲方要求回
    復原使用用途時，乙方應配合辦理，並負擔相關費用。於租
    賃期間，承租人因使用用途無法變更以符合乙方之使用目的
    ，而要求終止契約時，租賃期間之租金不予退還，乙方亦不
    得主張其他任何損害賠償或搬遷費用。如無法變更使用用途
    時，承租人應自行承擔損失，不得向甲方請求任何補償或賠
    償（本院卷第18-21頁）。是以依前開系爭G棟租約約定，被
    告除有法定終止事由或本約約定終止事由及另有約定外，不
    得片面主張提前終止租賃契約，且被告需自行評估使用目的
    ，使用執照之變更等均須由被告自行負責，被告自不得以此
    為由而終止系爭G棟租約。　　
　⒋被告辯稱其已於113年10月9日發電子郵件、113年10月23日以
    存證信函方式向原告為終止系爭G棟及H棟租約之意思表示云
    云，經查，被告於113年10月9日發給原告之電子郵件內容略
    以：經公司內部審慎評估後，我們決定於西元2025年1月底
    結束系爭G棟及H棟廠房租約，屆時將不再續租該兩處廠房，
    此決定是基於公司營運規劃所需，並非針對貴公司或廠房之
    安排等語(本院卷第29頁)。觀諸被告於113年10月25日以台
    北法院郵局000404存證信函之內容記載：因營運規劃之故，
    經內部審慎評估後，將承租系爭G棟、H棟之廠房至114年1月
    31日止，屆時不再續租，而此決定並非針對貴公司或系爭廠
    房乃因現實狀況不得不然之舉，望貴公司諒察等語(本院卷
    第35-37頁)。新竹市政府114年8月25日府產商字第11401427
    97號函及所附新竹市政府工廠現場稽查紀錄表記載：檢查項
    目：現況是否與工廠登記項相符。檢查結果：不符合。H棟
    做為倉庫及產品驗證使用(僅有昇陽電池股份有限公司使用)
    (本院卷第99-103頁)；新竹市環境保護局113年10月23日竹
    市環水字第1130027109號函：有關貴公司所屬中華二廠（地
    址：新竹市○○區○○路0段0號G棟）經新竹市政府查獲貴公司
    工廠使用範圍與原登記之廠房及建築物面積、平面配置圖不
    符(本院卷第95頁)；新竹市政府113年10月16日府產商字第1
    130168348號函：三、本府113年9月19日至旨揭廠址稽查，
    查獲貴公司原工廠登記範圍僅本市○○區○○路0段0號G棟，有
    擅自擴大於同址H棟做為倉庫及產品驗證使用情形5與原登記
    之廠房及建築物。面積、平面配置圖不符，請依規定辦理工
    廠變更登記(本院卷第93-94頁)；昇陽電池股份有限公司113
    年10月28日函新竹市政府：「一、日前貴府現場稽查缺失所
    在廠房為111/4/1租用，因我司經營團隊異動，租賃廠房暫
    時閒置，而廠房實際於112年10月方始開始動工裝修，113年
    2月裝修完成。二、因前經營團隊對新租廠房合約問題，導
    致後續經營團隊接手，僅就廠房裝修進行驗收，收尾工程，
    直至檢視合約才發現該H棟廠房，無法申請工廠登記，故我
    司113年3月開始便積極就近尋找新廠房標的，在竹南科學園
    區，喬信電池大樓，但無奈因標售結果，最後於113年8月公
    告，在得知沒有得到應標結果，後便轉另尋標的。三、最終
    於113年9月購買苗栗銅鑼中興工業區今稜企業舊廠房，預計
    於113年10月進行點交，現況新竹香山區中華路六段一號H棟
    ，租賃之廠房，預定於114年1月終止租賃契约。四、呈請新
    竹市政府，酌情企業經營不易，遷廠所需耗費巨資狀況下，
    懇請貴府予以法外開恩。五、昇陽電池股份有限公司本就企
    業責任及風險管理，在未來規劃籌措上市櫃事宜，在得知廠
    房法源基礎薄弱狀況下，便積極尋找廠房，呈請貴府給予寬
    限期，以利我司進行相關廠房喬遷作業，陳請鈞鑒」(本院
    卷第161頁)。原告之經理即證人沈孟融亦到庭具結證稱：被
    告在去年或前年時有跟我們表示過要終止此份系爭G棟建物
    之租賃契約，以公司另有規劃為由，被告之存證信函寫明其
    承租至1月底為止，1月31日後被告沒有跟我們提過他們已將
    房屋清空要求我們進行查驗點交，我在訴訟過程中有去看過
    現場，現場有非常多設備與雜物，我們當場跟被告要求做回
    復原狀的動作等語(本院卷第196頁)。由上以觀，系爭G棟建
    物並無不得作為廠房使用之情事，被告並無法定終止或系爭
    租約約定終止之事由，被告雖以其另有規劃為由向原告片面
    終止原證1之系爭G棟租約之意思表示，然而兩造間原證1之
    系爭G棟租賃契約亦不因此發生終止之效力。
　⒌被告雖主張以原證1之系爭G棟建物租賃契約第7條第14項之約
    定與被證1之系爭H棟建物租賃契約第7條第12項有類似之約
    定，而系爭H棟建物因新竹縣政府113年10月16日函文與新竹
    市環境保護局於113年10月23日之函文表示須依規定辦理工
    廠變更登記而不符合使用目的，並主張系爭G棟建物租賃契
    約與系爭H棟建物租賃契約為聯立契約，系爭G棟租約因系爭
    H棟租約終止而併同終止云云(本院卷第151頁)；然查，本件
    被告於107年即向原告承租系爭G棟建物，並簽立原證6之系
    爭G棟租賃契約，租期自107年2月1日起至112年1月31日止，
    共計5年，於租約到期前，兩造達成續租系爭G棟建物之合意
    ，而另簽署原證1之系爭G棟租賃契約，租期自112年2月1日
    起至122年1月31日止，共計10年。被告另於111年間向原告
    承租系爭H棟建物，租期自111年4月1日起至121年3月31日止