臺灣彰化地方法院民事　給付違約金等（2026-04-30）

裁判全文（主文及理由）

臺灣彰化地方法院民事判決
113年度重訴字第6號
原      告  京璽建設有限公司



法定代理人  吳政世  
訴訟代理人  施廷勳律師
複 代理 人  張幸茵律師
被      告  梁正男  
            梁福村  
            陳欣慧  

            梁福清  
            梁福溪    住○○市○○區○○○路0段000號0樓        
                之0
            梁福鎮  
上二人共同
訴訟代理人  陳宏毅律師
被      告  陳志銘  
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國115年3月24日
言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
一、被告梁福溪應給付原告新臺幣60萬元，及自民國113年1月17
    日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告梁福鎮應給付原告新臺幣60萬元，及自民國113年1月17
    日至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、訴訟費用由被告梁福溪、梁福鎮負擔百分之10，其餘由原告
    負擔。
五、本判決第1、2項，於原告各以新臺幣20萬元供擔保後，得假
    執行。但被告梁福溪、梁福鎮如各以新臺幣60萬元供擔保，
    得免為假執行。
　　事實及理由
壹、程序事項：
　　被告梁正男、梁福村、陳欣慧、梁福清經合法通知，均未於
    最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款
    情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
　㈠坐落彰化縣○○鎮○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）為被
    告所共有。兩造於民國112年6月25日經第三人「住商不動產
    彰化家樂福加盟店」即旭富不動產仲介有限公司(下稱旭富
    公司)居間，簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），並與
    僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥公司)簽立不動產買賣
    價金履約保證申請書，原告於簽約時給付簽約款新臺幣（下
    同）600萬元，並於同年9月6日再給付第二期備證用印款600
    萬元。嗣被告梁福溪寄發存證信函陳稱，被告陳欣慧未依其
    授權內容簽約，系爭契約對其不生效力，且其所有建物與系
    爭土地間有法定租賃關係，如予拆除，將生損害賠償責任等
    語，原告則回函主張系爭契約合法有效，並催請依約履行。
    依系爭契約第3條約定，「乙方(被告)應於112年9月10日備
    齊一切過戶所需之證據資料並完成用印手續交付特約代書收
    執，以便辦理產權移轉登記作業」，惟被告梁福溪、梁福鎮
    迄未履行，原告多次催告未果，復通知僑馥公司依系爭契約
    第8條第1項約定進行最終催告，僑馥公司遂對兩造寄發存證
    信函催告被告依約備證、用印，然被告梁福溪、梁福鎮仍拒
    不履行，原告因而於112年11月24日寄發存證信函，通知被
    告解除系爭契約(院卷一第10-15頁)。
　㈡依系爭契約第8條第1項、第3項約定，買、賣雙方任一方如不
    依約履行義務，經他方定7日以上期限催告仍未履行，並由
    僑馥公司最終催告後仍不履行者，本約即生解除之效力；賣
    方若有不為給付、給付不能或其他違約情事致契約解除時，
    除應返還價金外，並應按買方已支付價金總額之同額賠償買
    方作為懲罰性違約金。原告既已給付價金共1,200萬元，被
    告即應負同額違約金責任。且原告係向全體被告一次購買系
    爭土地，並非分別向各被告買受其應有部分，買賣價金亦係
    按全部面積以總價計算。原告購地目的在整體規劃、起造房
    屋出售，故契約附件另約定系爭土地須為可合法申請建照之
    建築用地，並得取得指示建築線及建照，且不得有套繪管制
    、禁建、限建等情形。今被告梁福溪、梁福鎮拒絕履約，且
    其等各占有774地號應有部分12分之1，倘原告無法同時取得
    其等應有部分，不僅須與其等共有系爭土地，尚須另循分割
    程序處理，勢將影響建築規劃、可建築面積、棟數及私設道
    路配置，縱令原告取得其餘被告持分，亦無實益。是被告梁
    福溪、梁福鎮拒不履約，已屬可歸責於債務人之給付不能或
    不完全給付，原告自得依民法第226條、第227條第1項、第2
    54條、第256條規定，請求被告全部不履行之損害賠償。又
    被告就系爭違約金，係負同一可分之金錢債務，依民法第27
    1條第1項規定，應平均分擔，故每人應給付1,714,285元；
    另違約金屬金錢債務，兩造未另約定遲延利息利率，依民法
    第203條、第233條第1項規定，原告並得請求自起訴狀繕本
    送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(院
    卷一第10-15頁)。
　㈢然被告梁福溪、梁福鎮雖於答辯稱「系爭土地與系爭建物(即
    門牌號碼彰化縣○○鎮○○路000巷0○0號建物)須一併出售」並
    非事實。依卷附LINE對話紀錄，並無任何人曾提及房地須一
    併出售，反而被告陳欣慧於112年6月15日、112年6月25日之
    對話中，均明示系爭建物須拆除，拆屋費由各人分擔至多10
    萬元，其餘由仲介負擔，足見被告梁福溪、梁福鎮均知悉交
    易條件係拆除地上物，而非房地一併買賣。又112年5月21日
    簽立之土地一般委託銷售契約，委託出售標的僅記載系爭土
    地，並未包含房屋，更未記載房地須一併出售之條件；且被
    告嗣於112年6月26日簽署授權書、服務費報酬證明單及拆屋
    費用分擔協議書，並交付土地所有權狀正本予仲介營業員王
    維聖辦理過戶，若果不知契約內容或不同意拆屋，自不可能
    任意簽署相關文件並交付權狀。再者，系爭授權書明載買賣
    標的為系爭土地，建物門牌欄位均屬空白，亦足證本件買賣
    標的並不包含房屋。至LINE對話紀錄中被告陳欣慧曾稱「土
    地及房屋要賣」等語，僅係提醒須預先告知房客日後可能搬
    遷，該文字亦可涵攝「土地出售、房屋拆除」等情形，尚難
    僅憑片語遽認雙方已有房地一併出售之合意(院卷一第203-2
    06頁)。
　㈣再簽約時原告與被告陳志銘、陳欣慧所討論者，乃地上物拆
    除、整地及費用分擔問題，並未討論房屋買賣價金或分配；
    被告陳欣慧於本院辯論時亦陳稱房屋老舊不值錢，所以由建
    商拆除。又系爭協議書明載，係就地上物拆除整地費用達成
    共識，並約定由成交總價中扣除，亦足證出賣標的僅有土地
    ，不含房屋。再依LINE對話紀錄及契約內容，亦未區分已辦
    保存登記或未辦保存登記建物，故被告梁福溪、梁福鎮抗辯
    「拆除不包含已辦保存登記建物」云云，與卷證不符。復參
    以臺灣彰化地方檢察署113年度偵字第5455號不起訴處分及
    再議駁回結果，亦認難認被告陳欣慧有違反被告梁福溪、梁
    福鎮授權意思之詐欺情事，並認被告梁福溪、梁福鎮早已知
    悉系爭土地上地上物須拆除及賣方無須負擔部分拆除費用等
    情，益徵並無房地應一併出售之約定等語(院卷一第299-302
    、313-316頁)。並聲明：
　⒈先位聲明：
　⑴被告梁正男、梁福村、陳欣慧、梁福清、陳志銘、梁福溪、
    梁福鎮，均應分別給付原告1,714,285元，暨自起訴狀繕本
    送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
　⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
　⒉備位聲明：
　⑴被告梁福溪、梁福鎮，均應分別給付原告600萬元，暨自起訴
    狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之
    利息。
　⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
　㈠被告梁福溪、梁福鎮部分
　⒈系爭土地上之系爭建物為其2人共有。被告陳欣慧原受其等授
    權洽談買賣之條件，係系爭土地應連同系爭建物一併出售，
    惟被告陳欣慧未依其等授權內容簽訂系爭契約，逕將系爭建
    物排除於買賣標的之外，反而約定其等應拆除建物，並分擔
    拆除費用，顯與其等真意不符。其等係於112年6月26日應王
    維聖要求，先行簽署授權書及相關文件後，始知被告陳欣慧
    未依其等授權條件簽約，遂分別於112年7月24日、112年9月
    7日及112年10月19日寄發存證信函，向原告表明系爭契約未
    經其等同意，對其等不生效力。又於112年5月21日全體共有
    人聚餐協商時，即已達成房地一併出售之共識，故LINE群組
    後續未再重複該語；且委託銷售契約僅記載土地，係因該契
    約性質上僅記載共有人共有之土地，與是否約定房地一併出
    售無涉；授權書僅記載土地、建物欄位空白，則係王維聖要
    求先就土地部分簽署，房屋部分將再另行協商，故其等乃基
    於對被告陳欣慧及王維聖之信賴而簽名。又LINE對話紀錄中
    陳欣慧於112年6月13日明確稱「土地及房屋要賣」，語意明
    確，並無其他解釋空間，足證被告陳欣慧知悉其等真意為房
    地一併出售；其等主觀上亦認自己之保存登記建物並非拆除
    對象，而係應一併出售(院卷一第138-140、223-228、250-2
    54頁)。
　⒉而被告陳欣慧於112年6月25日簽署系爭契約時，尚未取得其
    等書面授權，迄至翌日112年6月26日始請其等補簽授權書，
    是簽約當時即屬無權代理。且其等係受被告陳欣慧及王維聖
    詐欺，誤信將依房地一併出售之條件簽約，始簽署授權書，
    故該授權表示已依民法第92條規定撤銷。另民法第107條所
    保護者，係善意且無過失之第三人，惟原告簽約時未見其等
    授權書，被告陳志銘當場亦對代理權提出質疑，原告仍率然
    簽約，顯非善意無過失，自不得援引民法第107條對抗其等
    。再者，系爭契約附件第12條明定，須系爭土地均同意出售
    時本契約始成立，否則不經催告即解除，此屬特別約定，自
    應優先於第8條違約解除條款適用。其等既已以存證信函表
    明不同意出售，契約即已依附件第12條失其效力，原告不得
    再依第8條主張違約金。縱認契約有效且其等構成違約，違
    約金1,200萬元亦顯然過高，應依民法第252條規定酌減等語
    (院卷一第140-146、292-294、308-310頁)。並聲明：⑴原告
    之訴駁回；⑵被告願供擔保，請准宣告免為假執行。　
　㈡被告陳志銘部分
　　簽約當時仲介係以每坪12萬6,000元計算，並將土地及房屋
    合併計價，其所得分配亦係以房地一併出售為前提，且仲介
    及被告陳欣慧當場表示無房地合一稅等重大稅務問題，故其
    理解本件交易係包含房屋價值在內，並非單純出售土地。其
    並未毀約，亦不明原告何以將其列為被告。又簽約時被告陳
    欣慧未持其餘共有人授權書，其即曾當場向仲介表示，如此
    鉅額之不動產交易，應有授權書始得代他人簽約，足見原告
    對代理權是否完備，並非毫無所悉。嗣後又發生房地合一稅
    及補償問題未獲處理，益徵交易條件並未於簽約時充分揭露
    ，自難認其應負違約責任等語(院卷一第227-228、266、280
    -287頁)。並聲明：原告之訴駁回。
　㈢被告陳欣慧部分
　　其並未違約，亦無詐欺情事。本件當初家族討論出售事項時
    ，所談者僅為系爭土地，並未將建物列為買賣標的；系爭建
    物雖已辦保存登記，惟因年久失其經濟價值，故約定拆除，
    而非連同土地一併出售。拆除費部分，經仲介估算約150萬
    元，由仲介負擔一半，其餘由全體被告分擔，每人分擔上限
    10萬元。系爭買賣價金僅就土地計價，並未包含建物價值。
    其確曾受其餘共有人授權處理出售事宜，簽約時係依各共有
    人先前討論之條件與原告簽約，並無逾越授權情形。被告梁
    福溪、梁福鎮及被告陳志銘嗣後爭執，實係因房屋拆除、價
    金分配、稅負等問題而反悔，並非契約當初即不成立。其既
    未違反契約，自不應負違約金責任；若本件確有違約結果，
    亦應由拒絕履約之被告梁福溪、梁福鎮負責等語(院卷一第2
    79-281頁)。並聲明：原告之訴駁回。
　㈣被告梁正男、梁福村、梁福清經合法通知，未於言詞辯論期
    日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、不爭執之事項：
　㈠原告經旭富公司之仲介，於112年6月25日向被告買受渠等共
    有之系爭土地，除簽訂系爭契約，兩造約定由僑馥公司承辦
    價金履約保證。簽約時原告給付簽約款600萬元，原告再於1
    12年9月6日給付第二期「備證用印款」600萬元。
　㈡被告梁福溪寄發桃園南門郵局202號存證信函與原告，稱「其
    授權處理買賣事宜之代理人陳欣慧悖於其本人之意思簽訂系
    爭買賣契約書，系爭買賣契約書所示內容對伊不生效力或效
    力未定」等語。原告回以彰化南郭郵局118號存證信函，請
    其依約履行。
　㈢系爭契約第3條於第2期款備證用印款項下約定：「乙方應於1
    12年9月10日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續
    交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記作業」。但被告
    梁福溪、梁福鎮未交付過戶所需之證件資料與特約代書並完
    成用印，但原告有在9月6日給付該期備證用印款。
　㈣原告於112年10月11日寄發彰化南郭郵局187號存證信函（被
    告陳志銘、梁福村均於同年月16日收受，被告梁福溪、梁福
    鎮、陳欣慧、梁福清均於同年月12日收受），通知被告即全
    體出賣人於函到8日內將辦理產權移轉登記作業之證件備齊
    、交付特約代書並完成用印；因被告梁正男居所地址非如系
    爭契約上所載，原告因而再寄發彰化南郭郵局191號存證信
    函通知其履行上開事項（被告梁正男於同年月17日收受）。
    被告梁福溪、梁福鎮受前揭催告後仍未履行上開事務。
　㈤原告遂寄發彰化南郭郵局207號存證信函通知僑馥公司，請該
    公司按系爭契約第8條第1項約定，對被告進行最終催告。僑
    馥公司受通知後，寄發內湖郵局966號存證信函予兩造，催
    告被告應依上開約定備證及用印。被告梁福溪、梁福鎮受上
    開通知後，仍無履約。
　㈥原告於112年12月1日寄發彰化南郭郵局234號存證信函，通知
    被告解除系爭契約（被告梁正男、梁福溪、梁福鎮、梁福村
    、陳欣慧於同年月4日收受，被告陳志銘、梁福清於同年月6
    日收受）。
　㈦系爭建屋為被告梁福溪及被告梁福鎮共有。
　㈧被告梁福溪於112年9月7日寄發「台中法院郵局存證號碼0021
    52號存證信函」予原告，表明不同意出售系爭土地，依據系
    爭契約附件第12點不經催告契約即解除。
　㈨被告梁福鎮、梁福溪於112年10月19日分別寄發「芳苑郵局存
    證號碼000003、000004號存證信函」予原告，表達系爭契約
    未經被告梁福鎮、梁福溪同意授權簽署，系爭契約並不成立
    。　
四、本院之判斷：
　㈠按代理權之限制，不得對抗善意第三人。但第三人因過失而
    不知其事實者，不在此限，民法第107條定有明文。是代理
    權縱有限制，倘相對人係善意且無過失，即不得以該限制對
    抗之。被告梁福溪、梁福鎮主張其授與被告陳欣慧之代理權
    ，係以「房地應一併出售」為前提，簽約隔日王維聖先拿出
    授權書給其等簽署後，再拿出系爭契約，始驚覺遭被告陳欣
    慧無權代理簽約云云(院卷一第138至139頁、第282頁)，惟
    為原告所否認。經查，被告於112年5月21日與旭富公司簽立
    委託銷售契約書，委託旭富公司出售系爭土地，並該契約未
    提及系爭建物乙情，有土地一般委託銷售契約書可考(院卷
    一第204頁)。又觀諸卷附被告梁福溪、梁福鎮所提出之同為
    被告成員之LINE對話紀錄(院卷一第175-188頁)，被告陳欣
    慧於112年6月21日張貼「這幾天 住商不動產及永豐不動產
    有再來談」、「住商不動產我給予的價格12.8」、「今天要
    再約談(最低的價格12.6)看情況而定」、「這是授權書、我
    們共7人 所以兩張」、於兩造簽約前一日即112年6月24日張
    貼「忘了告知 明天下午3點住商不動產跟建商當面談 價格
    若可以 會決定簽」、「大哥們若有甚麼意見 請告知」、「
    所以今天我作主簽了 或許沒能符合大哥們要的數字 但終能
    圓滿解決 」等語，是被告陳欣慧於簽約前日已於群組中告
    知如價格合適即將簽約，被告均未表示異議，足認被告確有
    授權被告陳欣慧代為簽約甚明。被告梁福溪、梁福鎮以被告
    陳欣慧於112年6月13日張貼「還有福溪哥你們可能要先告訴
    租房的客戶 土地及房屋要賣、讓他們知道 若是談成 他們
    可能需要搬遷」，主張其等授權係以「房地應一併出售」為
    前提(院卷一第225頁)，然為原告所否認，而被吿陳欣慧亦
    於翌日(112年6月14日)即在群組中表示：「代表那邊 是這
    樣告知：拆屋需他們負擔、而昨天建商告訴他 這樣他需要
    付出一筆不少的拆屋費 而且是合法的申請、這樣他放棄購
    買」(院卷一第179頁)，足認兩造就系爭房屋是否列入買賣
    契約仍屬以商議階段，實難遽認被告梁福溪、梁福鎮之授權
    係以房地一併出售為前提。況該LINE對話內容多次提及地上
    物拆除及費用分擔事項，且委託銷售契約與授權書所載標的
    ，均僅為系爭土地，未列入建物部分，難認前開限制已具體
    形成並為外部所可得知，自不得以其對代理權之限制對抗善
    意之原告。再簽約後之翌日即112年6月26日被告梁正男、梁
    福溪、梁福鎮、梁福村、梁福清所簽署之授權書(院卷一第2
    09至215頁)，均載明「授權人因故不克親自前往辦理上開不
    動產之買賣、產權移轉等事宜，特全權委任被授權人代理下