臺灣彰化地方法院民事　返還買賣價金等（2026-01-27）

裁判全文（主文及理由）

臺灣彰化地方法院民事判決
114年度重訴字第40號
原      告  鄭家銘  
訴訟代理人  施廷勳律師
被      告  黃文玲  
兼 上一人
訴訟代理人  雲有財  

共      同
訴訟代理人  張家豪律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國114年12月2
3日言詞辯論終結，判決如下：
　　主　文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、原告主張略以：
　㈠原告經訴外人家洋不動產經紀有限公司（下稱家洋公司）仲
    介，向被告購買坐落彰化縣○○鄉○○段000○00000○00000地號
    等3筆土地，及其上門牌號為彰化縣○○鄉○○路○○○○○路○○00號
    、臨29-1號之未保存登記建物（土地部分下分稱355、355-2
    、355-3地號土地，合稱系爭3筆土地；建物部分下分稱臨57
    、臨29-1號建物，合稱系爭2筆建物），並於民國113年9月1
    2日簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告於簽約即依
    系爭買賣契約第3條，先後將第一、二期價款各新臺幣（下
    同）660萬元存入約定之信託履約保證專戶。
　㈡系爭買賣契約簽訂後，訴外人即毗鄰之同段355-1地號土地（
    下稱355-1地號土地）所有權人黃國坤即於臨57號建物西側
    門口外之355-1地號土地南側地籍線邊緣處，噴漆標示「私
    人土地」，並堆置大型家具等物，阻止原告通行至公路即復
    興路，兩造經鑑界測量後，原告方知臨57號建物部分占用35
    5-1地號土地；則被告明知系爭3筆土地未能連接公路即復興
    路、臨57號建物占用355-1地號土地等，卻於現況說明書為
    不實記載，原告得依民法第92條、第88條規定撤銷系爭買賣
    契約，並以114年1月6日以南郭郵局存證號碼第000003號存
    證信函（下稱第3號存證信函）撤銷意思表示，被告於114年
    1月7日合法收受第3號存證信函，系爭買賣契約已經原告撤
    銷。如認原告不得撤銷系爭買賣契約，則原告先、後以第3
    號存證信函催告被告排除上開瑕疵、以114年2月5日南郭郵
    局存證號碼第000018號存證信函（下稱第18號存證信函）催
    告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）依系爭
    買賣契約第8條1項約定，催告出賣人即被告排除瑕疵，被告
    均未補正瑕疵，原告亦得依系爭買賣契約第4條第8項、第8
    條第1項、民法第254條規定，以彰化南郭郵局存證號碼0000
    25號存證信函（下稱25號存證信函）解除系爭買賣契約書，
    第25號存證信函經被告於114年2月25日收受，系爭買賣契約
    書已經原告合法撤銷、解除，原告自得請求被告返還已支付
    之買賣價金。
　㈢再系爭買賣契約係因可歸責被告事由致撤銷、解除，原告得
    類推適用民法第260條、依系爭買賣契約第8條第3款約定，
    請求被告給付原告已給付價金1,320萬元之同額作為懲罰性
    違約金，並由被告平均負擔，原告於本件先請求部分396萬
    元，其餘違約金請求權暫先保留等語。爰依系爭買賣契約第
    8條第3項、民法第179條、第259條、類推適用民法第260條
    規定，提起本件訴訟。並聲明：⒈被告均應同意原告向第一
    商業銀行安和分行領取戶名「第一商業銀行受託信託財產專
    戶，帳戶00000000000000」帳戶內之1,320萬元，及其中660
    萬元自113年9月16日起、另660萬元自113年10月18日起，均
    至取回日止所衍生之利息；⒉黃文玲應給付原告198萬元及自
    起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利
    息；⒊雲有財應給付原告198萬元及自起訴狀繕本送達翌日起
    至清償日止，按週年利率5％計算之利息；聲明第⒉⒊項請求，
    願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
　　系爭買賣契約所約定買賣標的僅限於系爭3筆土地，系爭2筆
    建物僅約定併同移轉，兩造於簽立系爭買賣契約後之113年1
    0月8日鑑界後，方知臨57號建物占用355-1地號土地，並非
    被告於簽約即已知卻不告知，355-1地號土地屬既成道路，
    其所有權能應受到限制，且系爭3筆土地亦無不能通行至公
    路即復興路情形，是原告並無民法第92條、第88條規定情形
    ，無從撤銷系爭買賣契約；其主張依系爭買賣契約第8條第1
    項、民法第254條規定解除系爭買賣契約，亦非有據。原告
    既無從合法撤銷、解除系爭買賣契約，其請求被告返還買賣
    價金、給付懲罰性違約金，均屬無據等語。並答辯聲明：㈠
    如主文第1項所示；㈡如受不利判決，願提供擔保請准宣告免
    為假執行。
三、兩造不爭執事項：
　㈠兩造於113年9月12日簽立系爭買賣契約，並於系爭買賣契約
    第1條「土地標示及買賣權利範圍（以下稱買賣標的，如有
    不符或未詳盡，以地政機關登記為準）」條次約定買賣標的
    為系爭3筆土地；及「本買賣標的上有未辦理保存登記之建
    物，所有權人為乙方（即被告）」、「該建物所有權人為乙
    方，乙方自願於土地產權過戶後拋棄建物所有權，任由甲方
    拆除或做其他處理，絕無異議，如甲方（即原告）要求辦理
    稅籍移轉手續，乙方應備齊證件配合辦理」等語。
　㈡兩造於113年10月18日簽立增補條款（下稱系爭增補條款），
    約定「1.農地線西鄉重光段355地號上未辦保存登記建物占
    用到355-1地號（道路用地），賣方保證於完成點交之日起
    五年內若面臨徵收拆除，拆除及回復可使用狀態所產生之費
    用由賣方全額負擔。2.未辦保存登記建物所面臨之復興路若
    遇355-1地號地主放置物品導致無法出入，賣方會配合協助
    處理。」等語。
　㈢被告於標的物現況說明書第4點即「建物有無占有他人土地情
    形」、第37點即「基地對外道路是否可通行」項目，分別勾
    選「無」、「是」。
　㈣系爭買賣契約第1條約定所稱地上物即系爭2筆建物。
　㈤原告於113年9月16日、113年10月18日分別匯款660萬元至兩
    造於系爭買賣契約第3條約定之信託履約保證專戶。
　㈥原告以第3號存證信函主張其得依民法第92、88條撤銷意思表
    示；並以建物占有他人土地及被告應排除通行障礙為由，催
    告被告於16日內排除占用、通行權障礙等事。上開存證信函
    經被告於114年1月7日收受。
　㈦僑馥建經公司於114年2月13日以內湖郵局存證號碼000175號
    存證信函（第175號存證信函）催告被告應排除第3號存證信
    函所列瑕疵，並表明此為最終催告，經被告於114年2月14日
    收受第175號存證信函。
　㈧被告於114年2月14日以彰化府前存證號碼000030號存證信函
    （第30號存證信函）通知僑馥建經公司、原告本案瑕疵已補
    正，第30號存證信函經原告收受。
　㈨原告於114月2月24日以第25號存證信函主張解除系爭買賣契
    約，經被告於114年2月25日收受。
　㈩355地號土地臨355-1地號土地，355-1地號土地為黃國坤單獨
    所有，經線西都市計劃編定部分屬於復興路道路，部分屬於
    復興路116巷道路。
　系爭買賣契約第12條第3項約定「本約買賣標的上之房屋稅籍
    併同移轉買方，買賣契稅由買方負擔」、第6項「本約買賣
    雙方約定現況交屋，賣方不負擔漏水、壁癌瑕疵擔保責任」
    。
四、本案爭點：
　㈠原告主張系爭3筆土地未連接公路、臨57號建物占有他人土地
    ，其得依民法第92條或第88條規定合法撤銷意思表示，有無
    理由？
　⒈如有理由，原告依民法第179條規定，請求返還訴之聲明第1
    項所示價金及利息，有無理由？
　⒉如有理由，原告類推適用民法第260條規定、第8條第3項約定
    請求懲罰性違約金198萬元及法定遲延利息，有無理由？
　㈡如㈠無理由，原告主張被告未交付「未占有他人土地之建物」
    即臨57建物，系爭3筆土地無法通行至公路，其得依系爭買
    賣契約第4條第8項、第8條第1項或民法第254條規定，合法
    解除系爭買賣契約，有無理由？
　⒈如有理由，原告依民法第179條、第259條規定，請求返還訴
    之聲明第1項所示價金及利息，有無理由？
　⒉如有理由，原告第8條第3項約定請求懲罰性違約金198萬元及
    法定遲延利息，有無理由？
五、本院之判斷：
　㈠上開不爭執事項㈠至為兩造所不爭執（卷㈠第293-294頁），
    且有系爭買賣契約、華南商業銀行匯款承諾書暨匯款回聯、
    現場照片、增補條款、第3、18、175、30號存證信函暨回執
    、355-1地號土地建物查詢資料、戶籍謄本、系爭3筆土地登
    記謄本、355-1地號土地登記謄本、地籍圖謄本、彰化縣○○
    鄉○○000○0○00○○鄉○○○0000000000號函可參，首堪認為真實
    。
　㈡按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
    在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，
    除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者
    ，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有明
    文。原告主張兩造買賣標的含系爭2筆建物，經被告以民事
    答辯㈤狀自認（卷㈠第437頁），被告嗣於言詞辯論期日抗辯
    買賣標的不包含系爭2筆建物，並表明撤銷自認，原告不同
    意其等撤銷自認（卷㈡第27頁），依上說明，應由被告舉證
    上開抗辯真實，始得撤銷其自認。查：
　⒈兩造於系爭買賣契約為土地買賣契約書，於第1條「土地標示
    及買賣權利範圍」約定買賣標的為系爭3筆土地，僅於下方
    註明系爭3筆土地上建物所有權人為被告，被告自願於土地
    產權過戶後拋棄建物所有權，任原告處置，及依原告要求配
    合辦理稅籍移轉手續；及於系爭買賣契約第12條約定「2.本
    約買賣雙方約定買賣標的上未辦保存登記建物以外標的建築
    套繪之情事，買賣雙方得解除契約。3.本約買賣標的上之房
    屋稅籍併同移轉買方，買賣契稅由買方負擔」等語（卷㈠第2
    3、29頁）。可認無論依契約標題、第1條文義或第12條第2
    、3項規定之「本買賣標的『上』」等文字，均無從認定兩造
    買賣標的含系爭2筆建物。
　⒉又地政士許祐綦於本院具結證稱：系爭買賣契約是伊擬定，
    係兩造透過仲介公司通知伊擬定合約，買賣標的僅限於土地
    ，故擇定「土地買賣契約書」，而非「不動產買賣契約書」
    ，從系爭買賣契約第1條亦可看出買賣標的僅限於土地，會
    約定併同移轉係因為不知道建物範圍，所以都是約定併同移
    轉，算是贈送的；第12條特約約定「現況交屋」、「不負漏
    水、壁癌瑕疵擔保責任」係賣方要求，但從第12條第1項約
    定，亦可見價金僅限於土地，伊有跟兩造陳明價金僅限於土
    地；關於第12條第1項加註部分（卷㈠第429頁），係於簽約
    後兩天，兩造要求伊將建地、農地價金分開書立，伊有將所
    有買賣契約收回加註，故3份契約均有，且均係由伊親自書
    立，其有註記（含地上物），係因為上面有小木屋、圍牆、
    圍籬之類的地上物，均不計入價金，都算是贈送的，習慣上
    就是這樣書寫等語（卷㈠第404-412頁）。買方仲介蔡裕傑證
    稱：其為買方仲介，不動產意願書為家洋公司提供，因伊剛
    任職10幾天，內容係由伊的同事填寫，被告簽名時伊不在場
    ，但伊理解係要依不動產購買意願書上載內容出售；物件資
    料為家洋公司內部資料，有無上傳網站伊不清楚，簽立系爭
    買賣契約時，伊有在場，但伊在觀摩學習，所以沒有給予指
    示，當時所有問題都是向地政士請教，其沒有印象系爭2筆
    建物係贈與，系爭2筆建物要併同移轉，因為雙方在鑑界後
    產生糾紛，伊有調取內部資料，系爭買賣契約應為卷㈠第429
    頁所示等語（卷㈡第28-33頁）。經核許祐綦、蔡裕傑證述，
    兩造簽立系爭買賣契約時，蔡裕傑僅在旁觀摩學習，係由兩
    造、地政士洽談買賣契約最終約定內容，故買賣標的仍應視
    兩造於系爭買賣契約約定結果而定。參以許祐綦擇定「土地
    買賣契約書」作為兩造契約範本，並於系爭買賣契約書第1
    條記載買賣標的為系爭3筆土地，再依範本下載內容，於第1
    條下方記載地上物處置方法，並依兩造意思為特約約定（即
    第12條）；則倘兩造有意將系爭2筆建物列入買賣標的，系
    爭買賣契約第4至7條即已約定產權移轉、稅費負擔、擔保責
    任、買賣標的物點交等事項，兩造僅需遵循上開約定內容即
    可，無須另以特約方式約定建物點交、瑕疵擔保責任免除、
    併同移轉等事。是本院綜合上開事證，可認系爭買賣契約標
    的不含系爭2筆建物，被告撤銷前開自認，核屬有據。
　⒊原告固舉證物件資料、不動產購買意願書等件，再爭執買賣
    標的含系爭2筆建物等等。然物件資料無被告簽署於上，亦
    非兩造約定契約（卷㈠第453頁），並無拘束兩造可能。不動
    產購買意願書（卷㈠第455-457頁），僅在表彰買方即原告有
    意以特定價格承買意願，不能作為兩造最終買賣契約約定內
    容；且被告雖有簽署於上，但並未於「買方同意以此價格出
    售，並依本意願書之條件與買方簽訂不動產買賣契約書」、
    「不同意此價格出售」、「不同意。但本人同意以新台幣__
    ____萬元整出售，並適用其他買方」項目勾選（卷㈠第455頁
    ），自無從認定兩造業已就買賣標的、價金達成意思表示合
    致。是本院亦無從自上開證據資料，認系爭2筆建物亦屬兩
    造於系爭買賣契約約定之買賣標的。
　⒋據此，系爭2筆建物非系爭買賣契約所約定買賣標的，已如前
    述，則臨57號建物縱有占有355-1地號土地情形，原告僅能
    依系爭增補條款約定行使權利，無從撤銷、解除系爭買賣契
    約。
　㈢原告再以系爭3筆土地無法連接公路即復興路，主張有詐欺、
    意思表示錯誤、違約、瑕疵情事等等，然355-1地號固為黃
    國坤單獨所有，但已經線西都市計劃編定部分屬於復興路道
    路，部分屬於復興路116巷道路乙節，為兩造所不爭執；本
    院於114年7月21日會同兩造至系爭3筆土地勘查結果，355-1
    地號土地現狀為復興路（東西向）及不詳路名道路（南北向
    ），彼此相連接；復興路鋪設混凝土鋪面部分有經放置曬衣
    架、油桶、不詳雜物等，自外觀無從得知所有權人；臨57號
    建物設有鐵捲門，鐵捲門前方有水泥斜坡，於上有標示私人
    土地，依實地踏勘結果，系爭3筆土地、臨57號建物通行355
    -1地號土地並無受有阻礙；臨29-1號建物前方出入口為空地
    ，實地踏勘結果亦可通行復興路（即355-1地號土地），亦
    無受阻礙等情，有勘驗筆錄、照片可參（卷㈠第307-319、32
    3-341頁）。是355-1地號土地已屬復興路部分，依本院實地
    踏勘結果，系爭3筆土地均可連接公路即復興路，並無任何
    人有阻撓通行情形。再黃國坤於本院具結證稱：伊為355-1
    地號土地所有權人，卷㈠第37頁所示物品係其放置，已經放
    置10餘年，黃色鐵門前之工作用零件則為鑑界後放置，因為
    伊知道355地號土地地主有出售動作，希望可以解決建物占
    用問題，所以放置工作用零件，被告拆除占用建物後，其就
    把工作用零件移除，伊在水泥斜坡畫線、標示私人土地，也
    是相同原因，目前臨57號建物遮雨棚、水泥斜坡仍有占有其
    土地，其有跟買家說，只要占有問題處理好，買賣就不關伊
    的事，也可通行，其從來沒有阻止通行，以前沒有、現在也
    沒有阻止被告通行，只是有臨57號建物占用問題，通行都沒
    有問題，被告總共有4個門，其放置工作上零件位置係被告
    甚少出入的門等語（卷㈠第396-402頁）。顯見黃國坤雖有於
    355-1地號土地堆置物品，甚至放置於臨57號建物之某處鐵
    門前（卷㈠第37頁），但其僅欲促使被告將臨57號建物占有3
    55-1地號土地部分建物移除，未曾阻礙被告或其他用路人通
    行355-1地號土地。是本院綜合上情，系爭3筆土地得連接公
    路即復興路，被告自無詐欺可言，原告亦無意思表示錯誤情
    形，被告就系爭買賣契約亦無違約、瑕疵情事。
　㈣從而，原告主張其得依民法第88條、第92條規定撤銷系爭買
    賣契約，及依系爭買賣契約第4條第8項、第8條第1項、民法
    第254條規定解除系爭買賣契約，均屬無據。原告無從合法
    撤銷、解除系爭買賣契約，其即無從依上開規定、約定，請
    求被告返還價金及給付懲罰性違約金。
六、綜上所述，原告依前開約定、規定，為訴之聲明第⒈至⒊項
　　請求，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行
　　之聲請失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，經本院
    審酌後，均與本案之判斷不生影響，爰毋庸一一審酌論列，
    併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　27　　日
　　　　　　　　　民事第二庭　　法　官　劉玉媛
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　27　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　康綠株